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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第549號
原 告 盧嘉佑
訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師
郭子誠律師
方彥博律師
被 告 李彰笙
訴訟代理人 阮靜瑜
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院臺南簡易庭於民國111年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣17,317元，及其中新臺幣16,126元部分自民國111年4月28日起，其中新臺幣1,191元部分自民國111年8月19日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔本判決第1項得假執行。
但被告如以新臺幣17,317元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
本件原告起訴時聲明第1、2項原係請求：「一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號之房屋及地下一樓之停車位內渠所有之物品騰空，並遷讓返還予原告。
被告亦應返還系爭房屋鑰匙。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）196,126元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國111年4月1日起至返還第1項房屋暨停車位之日止，按月給付原告40,000元。」
嗣於111年8月15日以民事陳報狀變更訴之聲明為：「一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號之房屋及地下一樓之停車位內渠所有之物品騰空，並遷讓返還予原告。
被告亦應返還系爭房屋鑰匙。
二、被告應給付原告197,317元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年4月1日起至返還第1項房屋暨停車位之日止，按月給付原告40,000元。」
其後復於111年10月28日以民事更正訴之聲明暨準備㈤狀更正訴之聲明為：「一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號之房屋及地下一樓之停車位內渠所有之物品騰空，並遷讓返還予原告。
被告亦應返還系爭房屋鑰匙。
二、被告應給付原告196,126元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年4月1日起至返還第1項房屋暨停車位之日止，按月給付原告40,000元。
三、被告應給付原告1,191元，及自111年8月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」
核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告為坐落臺南市○○區○○段0000地號及其上同段2178建號即門牌號碼臺南市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）、同段2169建號即門牌號碼臺南市○○區○○00街00號地下一樓停車位（權利範圍3/96，編號131，下稱系爭停車位）之所有權人。
被告於109年7月6日與原告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將系爭房屋及停車位出租予被告所獨資經營之「媜館汗蒸美容」營業使用，雙方並約定租賃期間為自109年4月29日起至119年2月4日止，租金為每月40,000元；
該租賃契約書並經本院所屬民間公證人余乾慶事務所公證在案（109年度南院民公慶字第01113號公證書）。
詎被告自0年8月後即未曾給付租金，至今累計達2月以上，經原告於110年9月7日以新營郵局第166號存證信函定7日期限催告被告給付，卻遭被告故意拒受。
嗣兩造雖曾進行協商，原告同意110年8月、9月免收租金，110年10月至12月每月收取20,000元租金，被告應於110年12月31日搬遷，惟被告迄今不僅未為搬遷，亦未繳納租金，依系爭租約第11條第2項約定，兩造已於110年12月31日合意終止系爭租約，被告應立即遷讓交還系爭房屋。
㈡又被告自110年9月起即未依約定繳納管理費、水電費等，由原告代繳積欠⑴自110年9月起至111年2月止之水費共171元、⑵自110年10月起至111年3月止之管理費共13,050元、⑶自110年9月起至111年3月止之電費共2,905元（前開金額合計為16,126元），及⑷111年5月、7月之電費共1,191元。
另原告同意110年8月、9月免收租金，110年10月至12月每月收取20,000元租金，且被告應於110年12月31日搬遷，惟被告至今均未履行，故自111年1月起，被告應依系爭租約第11條第3項約定給付每月租金40,000元。
從而，被告應給付原告110年10月至12月租金60,000元（20,000元×3）、111年1月至3月違約金120,000元（40,000元×3）、110年9月至111年3月之水電費與管理費用16,126元（合計196,126元）及法定遲延利息，暨自111年4月1日起至被告遷讓返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利40,000元，併給付111年5月、7月之電費共1,191元及法定遲延利息。
㈢系爭房屋目前已無滲漏水之情，應可達租賃之目的：⒈本件應由被告就系爭房屋於交付之初為漏水屋及目前仍有滲漏水之情，負舉證之責：⑴兩造簽訂系爭租約後，迄至110年5月間疫情爆發前，被告均可在系爭房屋正常營業，且有如期繳付租金，顯見原告於交付系爭房屋時，確實有提供合於兩造約定使用、收益狀態之租賃物。
嗣原告訴請被告遷讓房屋，並繳交積欠之租金及返還不當得利等，業已舉證證明被告未繳交租金之事實，被告對此亦不否認，僅爭執系爭房屋於交付之初即為漏水屋，且迄今仍有漏水云云，則參酌臺灣高等法院102年度重上更㈠字第57號判決意旨，自應由被告就系爭房屋是否為漏水屋負舉證責任。
⑵再參以本院110年度簡上字第161號民事判決，被告既以系爭房屋為漏水屋且迄今仍在漏水為由，拒絕給付租金，自應該由被告就系爭房屋是否為漏水屋及迄今是否仍在漏水，負舉證責任。
至最高法院86年度台上字第3490號判決僅說明出租人負有使承租人能依約定使用、收益租賃物之積極義務，並認為若承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其原因或侵害種類，出租人均應以適當方法除去及防止之等語，尚難據此認定原告需就系爭房屋於交付時是否為漏水屋，及迄今是否仍繼續漏水乙情負舉證責任。
⑶細繹被告使用系爭房屋之時間順序，兩造於109年7月6日簽訂系爭租約，被告隨即開始使用系爭房屋，直至110年5月間媜館汗蒸美容歇業，系爭房屋均無發生滲漏水之情形，顯見在109年7月6日至110年5月間，系爭房屋在使用、約定上均符合兩造之約定；
又110年9月5日維修師傅前往系爭房屋三樓進行引水、止流後，系爭房屋迄今未再有滲漏水之情形，且被告所提出之照片亦無法證明系爭房屋迄今仍在滲漏水，故可認定110年9月5日迄今，系爭房屋在使用、約定上均符合兩造之約定。
因此有疑問者應在於110年5月間疫情開始後（恰為氣候轉趨炎熱、冷氣使用頻繁之時）至110年9月5日排水完畢期間，系爭房屋是否有滲漏水而不合於使用、收益之目的？⒉原告有交付或保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態：⑴被告於110年9月1日通知原告系爭房屋有漏水而需修繕，原告旋即於翌日前往查看並委人找尋原因，並於發見漏水原因後，立即通知被告並請維修師傅處理，再於110年9月5日先完成三樓之止水、引流後即為後續之修繕處理，而於三樓漏水修繕後，系爭房屋即未再有繼續滲漏水之情形，可見原告於接獲需修繕之通知即有立刻處理並完善，並無所謂拒絕修繕或未予修繕之情形，是原告已盡出租人之修繕義務，且系爭房屋進水之原因，係因三樓冷氣排水管連結大樓排水管的交界處堵塞並導致滴水，系爭房屋本身並無任何瑕疵。
⑵系爭房屋斯時仍由被告承租占有中，原告無法恣意進入，且原告於110年9月6日下午5時33分即有向被告詢問何時可開始後續之修繕工作，惟被告均未給予原告明確之答覆，僅執著於房租之給付及裝潢之損害賠償，故原告根本無法進入系爭房屋處理，故原告僅得就三樓之部分進行引水、止流。
⑶兩造於109年1月6日即簽訂系爭租約，原告於109年3、4月間裝潢完畢後即開始使用系爭房屋直至隔年5月，途中歷經裝潢及雨季，長達1年均未發生漏水之情形，應可認定系爭房屋本身並無漏水之情形。
⒊被告有未盡善良管理人注意義務保管系爭房屋之情：被告向原告承租系爭房屋係為經營汗蒸幕、瘦身美容及按摩，而110年5月間因新冠病毒疫情急遽惡化，中央流行疫情指揮中心將全國之疫情警戒提升至第三級，被告所經營事業屬於受管制之美容按摩業，因而必須暫停營業，直至110年8月間疫情趨緩後為準備重新營業，被告才再次前往系爭房屋查看，並迄至110年9月1日始告知原告有漏水之情，致系爭房屋於有漏水情形發生時，未能及時通知原告處理，顯見被告已違反善良管理人之注意義務，故媜館汗蒸美容之裝潢及經營設備有所損害，自均不可歸責於原告。
㈣系爭租約確實業經兩造合意於110年12月31日終止（先位主張）：⒈兩造關於系爭租約於110年12月31日終止，僅有口頭協議，並無書面簽署，惟被告曾於110年11月間自行向原告告知：「現在已逐步拆遷110年10月11月份的房租請從房屋押金扣～」，並經原告回覆：「那就請你拆除連同鑰匙歸還」；
另原告於110年10月6日下午6時許以LINE告知被告：「還是要請您這邊做決定是否續租，如果不要的話那就如同那天談的，年底為止我們這邊願意10-12月份減租到一半，且必須恢復原本出租給您的狀態」等語；
復於110年10月8日下午2時42分許以LINE告知被告：「若是不租的話就如同上次協議的到12月份為止我們願意將租金調降至2萬，而到12月底請將房屋回歸原狀歸還我們」等語，足證系爭租約業經兩造合意於110年12月31日終止。
⒉若本院認定系爭租約未經兩造合意於110年12月31日終止，則原告（備位）主張因被告自110年10月起迄今積欠租金已達2個月以上，爰以民事準備㈡狀作為給付房租之催告，請被告於該書狀111年7月15日送達後7日內給付所積欠之全部房租，即⑴自110年10月至12月每月各20,000元、自111年1月至7月每月各40,000元之租金、積欠之水電費與管理費16,126元（總計356,126元）及自111年7月23日起至清償日止之法定遲延利息、⑵被告應自系爭租約之終止日即111年7月23日起至被告返還系爭房屋暨停車位之日止，每月之不當得利40,000元、⑶被告另須給付原告先行墊付水電費1,191元，及自被告收受日翌日即111年8月19日起至清償日止之法定利息，逾期未繳付即視為終止系爭租約。
㈤並聲明：⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號之房屋及地下一樓之停車位內渠所有之物品騰空，並遷讓返還予原告。
被告亦應返還系爭房屋鑰匙。
⒉被告應給付原告196,126元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年4月1日起至返還第1項房屋暨停車位之日止，按月給付原告40,000元。
⒊被告應給付原告1,191元，及自111年8月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告辯稱：㈠系爭房屋目前仍有滲漏水之情，致不能達租賃之目的：⒈由被告所拍攝之系爭房屋漏水後屋況照片、前任承租人所發表之FB文章及其所拍攝之漏水照片（被證1、3)，足證系爭房屋漏水嚴重，致媜館汗蒸美容各項裝潢毁損，造成被告無法繼續營業，是被告已舉證系爭房屋為一漏水屋之事實。
⒉原告應就其已將系爭房屋滲漏水修繕完畢之事實，負舉證責任：被告已證明系爭房屋為漏水屋，致媜館汗蒸美容無法繼續營業，而於被告抗辯系爭房屋為漏水屋並行使同時履行抗辯權後，原告復主張其已將系爭房屋滲漏水情形修繕完畢，不會再漏水云云，則自應由原告就系爭房屋滲漏水已修繕完畢，不會再漏水之事實，負舉證責任，惟由原告所提出之水電師傅進場排出積水之影片、管理委員會支出引流之單據等證物（原證10、11），至多僅能證明原告有對系爭房屋進行修繕，然於原告進行修繕後，系爭房屋是否確已修繕完畢，不會再發生漏水問題，尚無從證明，且被告亦否認系爭房屋滲漏水情形已修繕完畢，是本件仍應由原告就系爭房屋已修繕完畢，不會再滲漏水之事實負舉證責任。
⒊原告並無交付或保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態： ⑴原告雖表示其已找尋維修師傅就系爭房屋之漏水問題進行修繕處理，然系爭房屋漏水之狀況甚為嚴重，故該漏水問題要無可能僅係三樓房屋冷氣排水管堵塞所致，而仍應有其他更嚴重之原因，且原告亦曾透過通訊軟體LINE向被告之配偶阮靜瑜陳稱「勢必得去告三樓屋主才有辦法一勞永逸解決漏水問題」等語，顯見其業已自承該漏水問題並未修繕完畢。
⑵縱認原告已對系爭房屋之漏水問題修繕完畢，然原告迄今仍未對該漏水問題所致之系爭房屋天花板、牆壁、 裝潢及電器設備損壞等問題進行修繕，使系爭房屋回復成可供營業使用，合於約定使用、收益之狀態，則原告主張其並無所謂拒絕修繕或未予修繕之情形云云，顯非事實。
⒋被告並無違反善良管理人注意義務保管系爭房屋：被告於暫停營業之期間，每月均有定期至系爭房屋進行清潔及收取信件，被告係直至110年8月底準備重啟營業打開系爭房屋之大門時，才發現系爭房屋嚴重漏水，且天花板、牆壁、裝潢及電器設備等亦均因漏水而損壞，而被告發現此情形後，便立即通知原告，是被告並無違反善良管理人之注意義務，亦無怠為通知之情形。
況民法第437條第1項但書係規定，如租賃物有修繕必要之事實已為出租人所已知者，承租人即不負此通知之義務。
本件系爭房屋之漏水問題，於前任承租人承租即已存在，前任承租人亦係因原告遲遲不願處理該漏水問題，最終才無奈認賠，與原告終止租約，是原告顯然早已知曉系爭房屋存有漏水瑕疵，依上揭規定，被告應無庸負擔此通知義務。
㈡系爭房屋存有漏水之瑕疵，而被告承租系爭房屋之目的，係為經營「媜館汗蒸美容」汗蒸幕、瘦身美容、按摩事業，是原告自應交付符合營業目的之房屋供被告使用、收益，且系爭房屋既係作為痩身美容按摩店鋪之用，被告當需將該店鋪長期保持美觀、清潔及安全，以招攬顧客上門消費，並確保顧客於店内消費之安全，然系爭房屋因漏水而產生髒汙、漬跡，甚或造成天花板、牆壁毀損，除已影響該店鋪之美觀、清潔外，更將生漏水情事而造成顧客消費安全上之疑慮，是系爭房屋之漏水問題已導致媜館汗蒸美容無法繼續營業，系爭房屋顯然不合於約定使用、收益之狀態，且被告催告原告限期修繕後，原告仍不予理會，故被告自得以系爭房屋有滲漏水情形，及天花板、牆壁、裝潢、電器設備損壞且尚未修繕完成，致媜館汗蒸美容無法營業為由，行使同時履行抗辯而拒付110年10月以後租金。
㈢被告並未同意系爭租約於110年12月31日終止：被告僅有與原告達成110年8月、9月免收祖金、110年10月至12月每月收取20,000元租金之協議，然並未同意於110年12月31日終止系爭租約，搬離系爭房屋，故被告應無違反系爭租約之情，且原告就其所主張兩造合意於110年12月31日終止系爭租約一事，並未舉證以實其說，則原告主張被告違反系爭租約之約定，應給付違約金云云，並不足採。
至原告主張其民事準備㈡狀係於111年7月15日送達被告乙節，被告不爭執。
㈣被告雖自110年8月起即未再繳納租金，然因原告尚未將爭房屋滲漏水瑕疵修繕完成，致被告無法使用系爭房屋，故原告不得請求被告給付⒈自110年10月起至110年12月止之租金6萬元（每月2萬元）；
⒉自111年1月起至111年3月止之租金或違約金共12萬元（每月4萬元）。
另被告對其積欠原告水電費、管理費合計共17,317元乙情，則不爭執。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告為坐落臺南市○○區○○段0000地號及其上同段2178建號即門牌號碼臺南市○○區○○路00號房屋（即系爭房屋）、同段2169建號即門牌號碼臺南市○○區○○00街00號地下一樓停車位（權利範圍3/96，即系爭停車位）之所有權人。
㈡兩造於109年7月6日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將系爭房屋及停車位（編號131）出租予被告所獨資經營之「媜館汗蒸美容」營業使用，雙方約定租賃期間為自109年4月29日起至119年2月4日止，租金為每月40,000元；
該租賃契約書並經本院所屬民間公證人余乾慶事務所公證在案（109年度南院民公慶字第01113號公證書）。
㈢系爭租約之條款各約定如下：⒈第11條第2項約定：「乙方（即媜館汗蒸美容）積欠租金達兩個月以上，或違反本契約各條款之規定時，經甲方（即原告）定七日之期間催告限期繳納仍不支付或改善時，不待期限屆滿，甲方得隨時終止租約，並請求乙方立即遷讓交還房屋暨支付遲延租金，因此乙方所受之損失甲方概不負責。
…」。
⒉第11條第3項約定：「乙方（即媜館汗蒸美容）於租約終止後未交還房屋者，自終止租約之翌日起至乙方遷讓完畢之日止，乙方應按月租金計算之每日租金金額的二倍作為違約金給付，…。」
。
㈣原告於租賃標的物現況說明書項次第8項「是否有滲漏水情形」中係勾選「否」，並經其委託人盧嘉玉親自簽名蓋章。
㈤媜館汗蒸美容於110年5月12日向主管機關申請歇業並經核准在案。
㈥被告於110年8月30日發現系爭房屋有滲漏水之情形，於110年9月1日經通知原告後，原告於翌日前往查看，並於110年9月5日前往系爭房屋將三樓冷氣排水管連結大樓排水管之交接處進行水管引水、止流之修繕。
㈦兩造對系爭房屋之天花板、牆壁、裝潢及電器設備等因滲漏水而受有毀損乙情，均不爭執。
㈧被告曾於110年10月21日寄發台南新南郵局第459號存證信函予原告，通知其系爭房屋有滲漏水之情，致毀損裝潢及經營設備，並請為原告為修繕等語。
㈨被告自110年8月起即未再繳納租金。
㈩原告同意被告免繳付110年8月、9月租金，並同意自110年10月起至110年12月止之租金每月僅收取20,000元。
被告對其積欠原告水電費、管理費合計共17,317元乙情，不爭執。
原告於110年10月6日下午6時許曾以LINE告知被告之配偶阮靜瑜：「還是要請您這邊做決定是否續租，如果不要的話那就如同那天談的，年底為止我們這邊願意10-12月份減租到一半，且必須恢復原本出租給您的狀態」等語；
復於110年10月8日下午2時42分許以LINE告知被告之配偶阮靜瑜：「…若是不租的話就如同上次協議的到12月份為止我們願意將租金調降至2萬，而到12月底請將房屋回歸原狀歸還我們」等語。
被告之配偶阮靜瑜於110年11月間以LINE告知原告：「現在已逐步拆遷110年10月11月份的房租請從房屋押金扣～」，原告則回以：「那就請你拆除連同鑰匙歸還」。
被告迄今仍占用系爭房屋。
四、本院之判斷：㈠系爭房屋目前是否仍有滲漏水之情，致不能達租賃之目的？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。
此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院102年度台上字第1892 號民事判決參照）。
⒉查被告於110年8月30日發現系爭房屋有滲漏水之情形，於110年9月1日經通知原告後，原告於翌日前往查看，並於110年9月5日前往系爭房屋將三樓冷氣排水管連結大樓排水管之交接處進行水管引水、止流之修繕；
且系爭房屋之天花板、牆壁、裝潢及電器設備等因滲漏水而受有毀損等情，為兩造不爭執之事實（不爭執事項㈥、㈦），惟被告爭執系爭租賃物之現況不合於所約定之使用收益狀態，則依前開說明，原告自應就系爭租賃物之現況係合於約定使用收益狀態之有利於己事實負舉證之責。
⒊至原告雖以兩造於109年1月6日即簽訂系爭租約，被告於109年3、4月間裝潢完畢後即開始使用系爭房屋直至隔年5月，途中歷經裝潢及雨季，長達1年均未發生漏水之情形，應可認定系爭房屋本身並無漏水之情形，而合於約定使用收益之狀態云云，惟原告就系爭租賃物於110年8月間發生滲漏水情事既不爭執，且被告爭執該滲漏水情事尚未完全修復，則原告自應就110年8月發生滲漏水並修繕後，系爭租賃物之現況確合於約定使用收益狀態負舉證之責，尚難以滲漏水發生前被告曾使用系爭租賃物而免除其就系爭租賃物現況合於約定使用收益之舉證責任。
⒋綜上，原告既未舉證證明系爭租賃物現況合於約定使用、收益之狀態，則被告自得以系爭房屋有滲漏水情形，及天花板、牆壁、裝潢、電器設備損壞且尚未修繕完成，致無法營業為由，行使同時履行抗辯，而拒付110年10月以後租金。
⒌另原告爭執被告有未盡善良管理人注意義務保管系爭房屋之情乙節，因此節僅涉及被告因滲漏水所得請求之損害賠償額，而與本件原告請求被告遷讓房屋、給付租金、違約金、不當得利等情無涉，是本院認無調查並認定之必要， 附此敘明。
㈡原告主張依民法第455條、第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及地下一樓停車位，並返還系爭房屋鑰匙，為無理由： ⒈原告並未舉證證明系爭租約業經兩造合意於110年12月31日終止：原告就此雖提出兩造之LINE對話為證據，惟觀諸兩造之對話內容，被告雖曾於110年11月間向原告稱：「請問有沒有要賠償？ …現在已逐步拆遷。
110年10月11月份的房租請從房屋押金扣～」經原告回覆：「那就請你拆除連同鑰匙歸還」，被告隨即回覆：「我們問你如何賠償？」（本院卷㈠第167頁）是被告辯稱前開「逐步拆遷」係因原告要求其拆除漏水的地方後拍照，以向第三人求償，尚符合前開客觀證據而堪憑採。
否則，若被告確已同意合意終止租約，原告無需於110年10月6日以LINE告知被告：「還是要請您這邊做決定是否續租…」；
其後於110年10月8日又以LINE告知被告：「若是不租的話就如同上次協議的到12月份為止我們願意將租金調降至2萬，而到12月底請將房屋回歸原狀歸還我們」（不爭執事項），是原告主張兩造已合意終止租約云云，尚難憑採。
⒉原告主張因被告自110年10月起迄今積欠租金已達2個月以上，是其以民事準備㈡狀催告被告應於該書狀送達後7日內給付所積欠之租金，逾期未繳即視為終止系爭租約，為無理由：依前所述，原告並未提出證據證明110年8月滲漏水後之修繕情形已使系爭租賃物合於約定使用收益狀態，是原告既未舉證證明其已盡出租人之主要義務，而被告即承租人之支付租金義務，與原告之主要義務有對價關係，是被告行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，於法自屬有據，原告自不得主張因被告自110年10月起迄今積欠租金已達2個月以上、催告被告給付未果而終止系爭租約。
⒊系爭租賃契約既尚未合意或依法終止，則原告主張依民法第455條、第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，並返還系爭房屋鑰匙，為無理由，應予駁回。
㈢依前所述，被告行使同時履行抗辯權，於法有據；
而原告主張系爭租賃契約已終止，未能憑採。
從而，原告主張依民法第439條規定、系爭租約第11條第3項約定請求被告給付：⒈自110年10月起至110年12月止之租金6萬元（每月2萬元）；
⒉自111年1月起至111年3月止之租金或違約金共12萬元（每月4萬元）；
並依民法第179條規定請求被告自111年4月1日起至被告遷讓返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利40,000元，均無理由，亦應予駁回。
㈣水電費及管理費17,317元部分：被告對其積欠此部分費用並不爭執，是原告此部分之請求，為有理由。
五、綜上所述，因原告未能舉證證明系爭租賃物之現況符合約定之使用收益狀態，被告復行使同時履行抗辯，是兩造之租賃契約尚未終止，則原告本於系爭租約之約定，請求被告給付積欠水電費及管理費17,317元，及其中16,126元部分自起訴狀繕本送達翌日即111年4月28日起，其中1,191元部分，自111年8月19日（即原告111年8月15日民事陳報狀送達被告翌日）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
又本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
而被告陳明願供擔保請准免為假執行，本院依民事訴訟法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額併宣告之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 17 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 17 日
書記官 林政良
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