臺南簡易庭民事-TNEV,111,南簡,887,20221103,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
111年度南簡字第887號
原 告 唐碧穗
訴訟代理人 詹人豪律師
被 告 張清霖
訴訟代理人 謝依良律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國111年10月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號1樓、108號1樓房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元，及自民國111年4月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國111年4月7日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。

被告應給付原告新臺幣參仟元，及自民國111年4月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國111年4月7日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由被告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾柒萬玖仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項前段、第三項前段得假執行；

但被告如各以新臺幣貳萬貳仟伍佰元、新臺幣參仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項後段、第三項後段所命給付，原告於各期屆至時得假執行；

但被告於各期屆至時，如各以新臺幣貳萬貳仟伍佰元、新臺幣參仟元為原告預供擔保後，該期得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）兩造於民國106年7月簽立房屋租賃契約，約定將原告所有臺南市○○區○○路○段000號1樓、108號1樓房屋（以下合併簡稱系爭房屋）出租予被告作為店面使用，租賃期間為3年，租期為106年7月6日至109年6月6日止（以下簡稱系爭租約）。

詎料，被告於租期屆滿後，並未依照系爭租約第13條規定將房屋返還予原告，嗣經原告多次向被告要求返還，被告均藉故拖延，然原告等待多時，猶未獲被告明確之意思表示，乃向臺南市中西區調解委員會申請調解，第一次調解會議時，被告自行提出得以3年為期簽立書面契約之要求，致原告信以為真，並調升房屋租金為新臺幣（下同）22,500元，其後原告多次接洽被告返還或另以被告先前提出之3年租約條件進行簽約，被告竟不予理會，最後一次開會亦因被告未到場而調解不成立；

原告於得知調解不成立後，隨即委託律師代為發函予被告，請求被告仍需依照系爭租約第13條第1項規定搬離並返還租賃物，惟被告迄今均置之不理，除未支付111年3月份之租金，仍占用系爭房屋，為此，爰提起本件訴訟。

（二）兩造間並無成立不定期租賃契約：⒈原告於租期屆滿後已多次向被告要求返還租賃物，惟被告一再藉故拖延，並稱找到地方後會儘速搬走，嗣於110年2月間，被告向原告之女兒林妤芳稱已找到店面，最晚年底（即110年底）前會弄好，林妤芳向被告表示願意幫被告向原告說說看是否可以讓被告租到年底，此有LINE對話紀錄為憑，顯見原告並非願意繼續出租予被告。

⒉此外，因被告持續藉故拖延返還租賃物，原告曾至臺南市中西區調解委員會申請調解，由此可知，原告實無繼續出租予被告之意思，亦已於租約屆滿時為反對承租之表示。

至於會持續向被告收取房租，亦是原告相信被告會儘速搬離，而依法收取被告使用房屋之對價。

⒊綜上，兩造間實不得因被告藉故拖延，逕行認定雙方有不定期租賃關係存在。

（三）有關收回自住之計畫：本件實因被告藉故拖延搬離，不應認定為不定期租賃契約已如前述，縱鈞院認定為不定期租賃契約，因原告已高齡79歲，罹患高血壓、腎上腺不足等疾病，需要定期至成大醫院回診，另有肝硬化導致皮膚問題，需不定期回診，亟需兒女照顧及陪伴，而原告之女兒林妤芳、兒子林尚逸均早有意願回到原告住處與其同住，苦因被告尚未搬離，空間有限，故實有收回自住之必要。

（四）又被告依約應於109年6月7日返還租賃物，惟被告迄今仍未返還，故原告自得依系爭租約第13條第3項規定，請求109年6月7日起至111年3月6日止之違約金共42萬元（計算式：2萬元×21個月）。

然考量原告日前始委託律師函知被告於111年2月28日前遷離系爭房屋，故原告僅請求111年3月之違約金22,500元，併請求至被告搬離系爭房屋為止。

（五）聲明：⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號1樓、108號1樓房屋遷讓返還予原告。

⒉被告應給付原告22,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自111年4月7日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告22,500元。

⒊被告應給付原告22,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自111年4月7日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告22,500元。

⒋訴訟費用由被告負擔。

⒌願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）兩造原簽訂系爭租約，租期為106年7月6日至109年7月6日止（第二份租約誤繕為109年6月6日），共3年，月租金為2萬元，因原告仍係居住於系爭房屋樓上，故向來均係由原告下樓向被告收取租金，租期屆滿後，兩造並未另行簽訂租約，惟原告仍按月下樓來向被告收取租金，嗣於110年4月間原告表示欲自110年5月起調漲月租金為22,500元，被告雖不願意，但因投入店面裝潢成本過高，尚未回本，且經過3年多的經營，漸漸累積客源，為免店面遷移他處，造成血本無歸且須重新招攬客源，不得已遂同意自110年5月起月租金調漲為22,500元，此有簽收紀錄可證上情。

（二）兩造原約定之租期屆至後，兩造未另行簽訂租約，原告仍按月向被告收取租金，足證兩造之租約已改為不定期租約，於租約未終止前，原告當無權要求被告遷讓系爭房屋，故原告發函請求被告依租約第13條第1項規定搬離及返還租賃物云云，應屬無據。

嗣後原告於111年3月10日以通訊軟體LINE打給原告之子林尚逸，請其前來收取租金，林尚逸未接，嗣林尚逸回電時表示因其姊夫建議其母（即原告）不要向被告收取租金，欲用訴訟方式取回系爭房屋，雖被告多方溝通，林尚逸仍未前來收取租金，原告亦避不見面，被告無法給付租金，被告不得已遂於111年3月30日以存證信函通知原告，請原告提供帳戶供被告匯付租金，原告於111年4月6日收受存證信函後仍未置理，被告再於111年4月9日以LINE通知林尚逸前來收取租金，但原告及林尚逸均未置理。

（三）原告謂其有收回自住計畫，欲終止系爭不定期租約云云，被告否認：⒈參酌最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號判例意旨，出租人如以收回自住為由終止租賃契約而收回房屋，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任。

⒉依系爭房屋之課稅明細所示，1樓面積僅43.8平方公尺，而2、3、4樓之面積合計243平方公尺，原告所得使用之面積為243平方公尺，約73.51坪，原告實無收回系爭租賃物之必要。

⒊依證人林尚逸之證述可知，原告收回1樓僅係基於使用上之便利性而已，並非2樓不能讓證人林尚逸、林妤芳2人居住，顯見原告並無收回自住之必要。

況林尚逸、林妤芳2人現居房屋均係自有財產，且距離原告住處約為1.5公里，渠等2人縱有返家同住，並非渠等家人均隨同返家，而系爭房屋2樓、4樓，現均無人使用，顯可供林尚逸、林妤芳2人居住使用，益證原告並無「正當事由」及「收回自住之必要」。

（四）依證人林尚逸之證述可知，租約於109年7月6日屆滿後，兩造並未另行簽訂租約，原告仍按月向被告收取租金，後續再由林尚逸向被告收取租金，足證兩造之租約已改為不定期租約；

林尚逸既係於原租期結束後始接觸被告，顯不可能在租期到之前向被告表示原告不想續租之事宜，林尚逸顯係記憶錯誤，原告顯未於租期屆滿前告知不再續約；

何況林尚逸此部分證述均屬傳聞，其僅聽聞原告片面之詞，並未親自見聞原告向被告表示租期屆滿不續租，尚難據此為不利被告之認定。

另依證人林妤芳之證述可知，林妤芳係於租約109年7月6日屆期後始與被告聯絡，故不能證明原告於租約屆滿前曾向被告表示租期屆滿不續租；

且林妤芳僅聽聞原告片面之詞，並未親自見聞原告向被告表示租期屆滿不續租，不能據此為不利被告之認定。

（五）聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，請准供擔保後免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告主張兩造間就系爭房屋訂有系爭租約，被告於109年7月6日租賃期間屆滿時，並未自系爭房屋遷離，並繼續占有使用迄今；

被告自109年8月至110年4月按月給付2萬元、自110年5月至111年2月按月給付22,500元予原告；

原告於111年1月11日寄發台北敦南郵局26號存證信函，以將系爭房屋收回自住為由，通知被告於111年2月28日前自行遷離；

被告則於111年3月30日寄發存證信函，通知原告提供帳戶供被告匯付租金等語，業據提出系爭租約及存證信函為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。

（二）按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，即如已為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。

原告復主張系爭租約期間屆滿後已多次向被告要求返還租賃物，惟被告一再藉故拖延，兩造間就系爭房屋並無不定期租賃契約存在等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：⒈觀原告女兒林妤芳與被告於110年2月間之LINE對話【「（被告）因為當初你媽媽（指原告）也是有答應我說讓我找到地方再搬」、「（林妤芳）請問文南路那邊預計何時會好可以給我確切的時間嗎？」、「（被告）明天早上我才能見到對方我在跟他問一下再回給你」、「（被告）我跟他問了他說大概會在年底之前會弄好…」】（見本院卷第66頁），可知被告在110年2月間應已找到搬遷地點，且從被告自陳「當初你媽媽也是有答應我說讓我找到地方再搬」等語，而110年2月距系爭租約屆滿日之109年6月6日止，僅相隔約半年，則以被告於110年2月尚向林妤芳要求拖延至110年底（將近10個月）情形觀之，原告主張於系爭租約屆滿前後已向被告表示要收回系爭房屋，被告要求找到營業新址再搬遷等語，應為可採。

⒉被告雖以林妤芳到庭證述原告於系爭租約屆滿前即告知不再續租係傳聞證據云云置辯，惟依前所述，原告如未於租賃期滿前後已向被告表示不續租之意，以被告目前仍在系爭房屋營業拒不搬遷，被告當時應不會找營業新址。

是林妤芳證述，雖為傳聞證據，惟觀被告於前揭LINE對話中自承已找新址等語互核，堪信林妤芳此部分證述，應為可採。

⒊基上，原告主張於系爭租約屆滿前後已向被告為不再續租之意思表示，為可採信。

揆諸前揭說明，原告既於系爭租約屆滿前後，已向被告為反對續租意思表示，縱原告仍繼續為系爭房屋使用收益代價之收取，兩造間就系爭房屋仍不得視為存在不定期租賃關係。

⒋綜上，被告抗辯兩造間就系爭房屋間存在不定期租賃關係云云，不足採信。

而原告主張系爭租約已到期，兩造間就系爭房屋間已無租賃關係存在，則為可採。

（三）再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

本件原告主張被告迄今仍占有使用系爭房屋營業乙節，為被告所不爭執。

又被告抗辯就系爭房屋存在不定期租賃關係存在云云，並不足採，已如前述，且被告並未再抗辯並舉證證明有何占有使用系爭房屋之正當權源。

是原告主張被告自109年6月7日租賃關係終止後，仍無權占有使用系爭房屋等語，為可採信。

從而，原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

經查：⒈原告主張被告自109年6月7日租賃關係終止後，仍無權占有使用系爭房屋等語，為可採信，業如前述，則原告依民法第179條前段規定，請求被告給付不當得利，自屬有據。

⒉原告自110年5月間即向被告收取22,500元使用系爭房屋之對價，被告亦依該數額給付，應認兩造已合意使用系爭房屋相當租金之對價為22,500元，自應認被告無權使用系爭房屋所得利益為22,500元。

⒊被告自陳自111年3月起即未給付系爭房屋之使用對價，係因原告未來收取云云，惟無論何因，原告主張被告自111年3月起即未給付系爭房屋之使用對價等語，為可採信。

⒋從而，原告依民法第179條前段之規定，請求被告應付22,500元（111年3月7日至4月6日未給付之使用對價），及自111年4月7日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告22,500元，核屬有據。

（五）又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。

又違約金之酌減，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，酌定之。

查原告主張依系爭租約第13條第3項「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」

之約定，請求被告自111年4月7日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告22,500元之違約金云云，固非無據。

惟本院審酌兩造間約定系爭房屋相當租金之使用對價為每月22,500元，而原告已請求每月22,500元之不當得利，如再按月以22,500元計算違約金，加計相當不當得利之數額，等同被告每月使用系爭房屋代價為45,000元（計算式：不當得利22,500元＋違約金22,500元＝45,000元），相較於原告因被告占用系爭房屋致不能使用所受相當使用對價22,500元之損害，高出2倍之多，顯然過苛，應酌減之。

然考量被告租期屆滿拒不搬遷之違約事由，並致原告需有本件訴訟之勞費支出，故認原告請求被告給付之違約金，應酌減至每月3,000元，較屬適當；

至原告逾上開金額之違約金請求，則屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第179條前段請求【被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號1樓、108號1樓房屋（系爭房屋）遷讓返還原告；

被告應給付原告22,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年4月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自111年4月7日起至遷讓房屋（系爭房屋）之日止，按月給付原告22,500元；

被告應給付原告3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年4月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自111年4月7日起至遷讓房屋（系爭房屋）之日止，按月給付原告3,000元。

】，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；

法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；

民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文。

查本件原告對被告之請求雖為一部有理由，一部無理由，惟本院審酌原告敗訴部分乃係因本院依職權酌減違約金所致，是本件訴訟費用2,980元（即第一審裁判費），仍應由被告負擔為適當，爰依職權確定如主文第5項所示。

七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條規定之簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依被告所為免為假執行之聲請，酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 11 月 3 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 3 日
書記官 蕭 雅 文