臺南簡易庭民事-TNEV,112,南簡,1276,20240730,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭簡易民事判決
112年度南簡字第1276號
原 告 楊志誠

訴訟代理人 康文彬律師
被 告 楊志宏
陳慧珠
上二人共同
訴訟代理人 周聖錡律師
郭俐文律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年6月27日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市○區○○路00巷00號房屋騰空遷讓返還原告。

被告應將其戶籍自門牌號碼臺南市○區○○路00巷00號房屋辦理遷出登記。

被告自民國112年7月1日起至騰空遷讓返還門牌號碼臺南市○區○○路00巷00號房屋之日止，應按月給付原告新臺幣壹萬捌仟壹佰元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰玖拾參萬肆仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面

一、原告起訴聲明：㈠被告應自門牌號碼臺南市○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）遷出並騰空返還原告；

㈡被告應將其戶籍自系爭房屋辦理遷出登記；

㈢被告自民國112年7月1日起至騰空遷讓交付系爭房屋之日止，應按月給付原告新臺幣（下同）20,453元；

㈣願供擔保請准宣告假執行（見調解卷第9頁）。

嗣原告將訴之聲明第3項變更為：被告自112年7月1日起至騰空遷讓交付系爭房屋之日止，應按月給付原告18,100元（見本院卷第148頁）。

原告所為訴之變更核與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符，應予准許。

二、本件訴訟標的價額經核定為1,934,600元（見本院卷第147頁），雖逾500,000元而應適用通常訴訟程序，惟兩造就此均未抗辯而為本案言詞辯論，故視為已有適用簡易程序之合意，先予敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：訴外人楊茂松於102年3月23日過世後，其繼承人即原告與被告楊志宏等人就其遺產書立分配協議書（下稱系爭遺產分配協議），約定由原告單獨取得系爭房屋及其基地全部所有權，系爭房屋先過戶於原告與被告楊志宏母親名下，待母親過世後再辦理繼承登記；

被告楊志宏於母親過世後卻不願意履行遺產分割協議，原告為此訴請被告楊志宏履行遺產分割協議，業已獲得確定勝訴判決並辦理移轉登記完畢；

原告於112年6月15日取得系爭房屋及基地所有權後，即於112年6月19日以存證信函通知被告楊志宏與其配偶即被告陳慧珠，表明不願意將系爭房屋出售、出租或出借被告，並催告被告應於112年7月1日遷讓返還系爭房屋；

被告於收受存證信函迄未搬離系爭房屋，爰依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋及辦理遷出登記，依據民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利；

原告否認兩造間就系爭房屋及基地有買賣契約關係存在；

租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定，已排除適用土地法第97條規定，故本件相當於租金之不當得利計算，應參酌市場行情等語。

並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出並騰空返還原告；

㈡被告應將其戶籍自系爭房屋辦理遷出登記；

㈢被告自112年7月1日起至騰空遷讓交付系爭房屋之日止，應按月給付原告18,100元；

㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告楊志宏於母親過世後，考量系爭房屋為起家厝，不希望原告將系爭房屋及基地出售給外人，便向原告表示有購買意願，原告也同意被告楊志宏以6,000,000元購買系爭房屋及基地，並約定被告楊志宏於出售依系爭遺產分配協議所得房地後再為給付，於此期間先交付系爭房屋及基地供被告楊志宏占有使用，待被告楊志宏給付價金完畢後再辦理移轉登記，故原告與被告楊志宏已就系爭房屋及基地成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並以簡易交付方式取得占有系爭房屋及基地，非無權占有系爭房屋及基地；

被告楊志宏於000年0月下旬曾為此簽立紙條供原告收受留存為憑，系爭房屋及基地於當時屬於原告、被告楊志宏與訴外人楊志正公同共有狀態，楊志正知悉且未反對系爭買賣契約，堪認原告所為前揭簡易交付之無權處分行為，經楊志正當場承認而生效；

縱認楊志正當時沒有承認簡易交付，依民法第118條第2項規定，原告於112年6月15日取得系爭房屋及基地所有權時，自始有效；

兩造間從無租賃關係存在，不適用租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定，應回歸適用土地法第97條規定；

縱認被告無權占有系爭房屋及基地，系爭房屋僅坐落於臺南市○區○○段000000000地號土地（下稱107號地），未坐落於臺南市○區○○段000000000地號土地（下稱105號地），自不得將105號地納入計算標的；

依土地法第97條規定，應以申報地價為計算標準，原告以公告現值計算，顯有違誤；

系爭房屋老舊，未附車庫，位於寬約3米狹小巷弄內，停車不易，未曾作營利使用，原告主張以10%計算，實乃過高，年息至多為5%等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造間爭執事項㈠兩造間有無系爭買賣契約關係存在？㈡被告是否已受簡易交付而有權占用系爭房屋？㈢若被告無權占用系爭房屋，原告得請求償還相當於租金之不當得利金額為何？

四、本院得心證理由㈠所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；

民法第767條定有明文。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；

民法第179條及第181條復有明定。

以無權占有為原因請求返還所有物之訴，被告未爭執原告就該物有所有權，僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯負舉證責任；

如不能證明，則應認原告請求為有理由（參照最高法院72年度台上字第1552號民事判決、72年度台上字第2516號民事判決、85年度台上字第1120號民事判決）。

所謂「依其利益之性質不能返還者」，係指原物之用益（例如：利用耕牛犁田而為受領人服勞務、占有土地而享有管理使用利益等）；

該價額計算應以其價額償還義務成立時客觀交易價值定之（參照最高法院85年度台上字第2970號民事判決、105年度台上字第32號民事判決）。

㈡被告戶籍地址為系爭房屋門牌號碼，原告登記取得系爭房屋所有權前，即持續占有使用系爭房屋（含基地）至今；

原告於112年6月15日以判決繼承為原因，登記取得系爭房屋及其基地（原因發生日期為110年7月21日）所有權等事實，未經被告於訴訟中爭執，復有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本各1份在卷可稽（見調解卷第35頁、第37頁），足堪認定。

原告雖主張105號地同屬系爭房屋坐落基地（見本院卷第43頁），惟此部分主張核與建物登記第一類謄本所載不符（見調解卷第37頁），原告復未就此提出其他證據為佐，當非可採。

㈢被告雖辯稱：原告與被告楊志宏間有系爭買賣契約關係存在，被告楊志宏經簡易交付取得占有系爭房屋及基地，非無權占有等語。

然所謂爭點效，乃法院於前訴訟確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張重要爭點，本於辯論結果而為判斷，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。

原告與被告楊志宏間有無系爭買賣契約關係存在，係原告與被告楊志宏於前訴訟就訴訟標的以外所主張重要爭點，業經法院於前訴訟確定判決理由中論述綦詳，本於辯論結果而判斷不存在（見調解卷第17頁至第31頁即臺灣雲林地方法院111年度家繼訴字第19號民事判決影本），基於民事訴訟上誠信原則，被告楊志宏本不得再作相反主張。

被告於本案雖聲請楊志正作證為新訴訟資料，惟被告此部分主張核與楊志正證稱：「我……沒有看到有寫什麼紙條記載同意以600萬元交易房屋」（見本院卷第108頁）等語不符，自不足以推翻原判斷。

被告陳慧珠固非前訴訟當事人，惟其於本案未能提出其他證據證明此部分主張為真，同非可採。

㈣依據前揭法律規定及實務見解，被告應先證明原告與被告楊志宏間有系爭買賣契約關係存在，被告楊志宏經簡易交付而有權占用系爭房屋。

茲被告未能證明其占有系爭房屋具正當權源，則其占有系爭房屋，復以系爭房屋門牌號碼為戶籍地址，自屬無權占有，已妨害原告行使系爭房屋所有權，亦係無法律上原因而受有占用系爭房屋之利益，致原告受有損害。

原告為系爭房屋所有權人，自得請求被告返還系爭房屋並辦理遷出登記，亦得請求被告償還所受利益價額。

㈤被告雖抗辯估算所受利益價額時應不逾年息5%，然系爭房屋無法與其基地脫離，除系爭房屋無使用其基地權源外，估算占用系爭房屋利益價額時，自應連同使用其基地利益價額併予審酌，較為適當。

被告主張每月相當於租金之不當得利金額至多為1,913元（見本院卷第35頁），遠低於比較標的市場行情（見本件不動產估價報告書第38頁），顯非可採。

占用系爭房屋（含基地）租金利益價額每月為18,100元，乃估價師針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭房屋依最有效使用情況為專業意見分析，依不動產估價技術規則採用成本法進行評估，另以一定期間收益價格扣除建物價值推算合法建物使用土地權利價值，採用比較法及積算法評估租金，最後得出的鑑定結果，此有不動產估價報告書1份在卷可佐，應較為可採。

從而，原告自112年7月1日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，每月得請求償還相當於租金之不當得利金額為18,100元。

㈥被告雖另辯稱：兩造間從無租賃關係存在，不適用租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定，應回歸適用土地法第97條規定等語。

然土地法第97條規定，本係立法者針對出租人與承租人間就租金數額所為規範，而非針對無權占有他人房屋所受相當於租金利益之規範。

實務上認為無權占有供居住使用而非供營業使用之城市地方房屋所受相當於租金利益，應以不超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10%為限，無非係認為房屋所有人將供居住使用而非供營業使用之房屋出租他人，僅於不超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10%範圍內租金，始有請求權，則房屋所有人房屋被他人無權占有，供居住使用而非供營業使用時，該他人所受相當於租金利益，自亦以不超過按土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10%為限。

依據租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定，租賃住宅租金由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。

所有人將房屋出租他人，供他人居住使用而非供營業使用，其租金數額既已不受土地法第97條限制，則房屋所有人房屋被他人無權占有，供居住使用而非供營業使用時，法院認定該他人因無權占有房屋所受相當於租金利益時，自無不得超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10%計算所得數額之理。

五、綜上所述，原告依民法第767條規定請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並自系爭房屋辦理遷出戶籍登記，復依民法第179條規定，請求被告自112年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告18,100元，均為有理由，應予准許。

六、原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，毋庸再依聲請為假執行宣告。

被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 30 日
臺南簡易庭法 官 陳谷鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 30 日
書記官 曾盈靜