臺南簡易庭民事-TNEV,94,南小,172,20050705,1

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 94年度南小字第172號
原 告 台南市甲○○○國宅社區管理委員會
法定代理人 單成根
被 告 乙○○

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國94年7月5日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新台幣貳萬陸仟伍佰元，及自民國九十四年一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、本件原告起訴主張：原告係台南市甲○○○國宅社區臨時管理委員會，被告則為該國宅之區分所有權人，依據89年5月20日台南市甲○○○國宅社區臨時管理委員會第1次住戶大會之決議（下稱系爭第1次住戶大會決議），該國宅之區分所有權人每戶每月應繳交新台幣（下同）500元之管理費，惟被告自民國（下同）89年7月起至93年11月止欠繳該大樓之管理費，總計53個月，合計為26500元，雖迭經原告催繳，被告均置之不理，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項、第21條之規定，訴請被告如數給付，並加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息等語。
二、被告對於並未繳納系爭管理費一事，固不否認，惟辯稱：（一）管理費被告應已完全繳納一次付清：
1、被告於價購該國宅時管理費即完全繳納，一次付清，估計約90,257元，被告應無每月再繳交系爭管理費之義務。
依空軍大林新村重建說明書第九條第一項第四款約定，該國宅實際售價以完工當時售價為準，內含依國宅條例規定提撥按每坪房、地成本提撥2.5%管理維護費，並於81年12月3日在台南地方法院公證處完成認證手續，因此，被告於89年6月28日與台南市政府簽訂國宅買賣契約書，管理維護費應已完全繳納，一次給付台南市政府。
由於當時該約定係依國宅條例規定所訂定，自應適用國宅條例第18條第2項第2款規定。
該管理維護費即是社區住戶負擔之管理維護費，依同法條第3項規定，前項第2款之經費即是專供該社區管理費使用，故管理費被告應已完全繳納付清，應無每月再繳交管理費義務。
2、按國宅社區管理維護辦法第9條之規定，上開國宅社區之管理維護費用，應由台南市政府設置國宅管理維護基金保管支用。
據上開國宅89年6月28日第二次住戶大會記錄，副主委林立雄業務報告「 (3)甲○○○社區管理公共基金共計四仟萬元，目前係由台南市政府定存於土地銀行，每月孳息約十八萬元，亦由市府集中管理，本社區如需運用，應依規定編列預算計劃，經市議會通過後，可檢據報銷」。
揆之上述，證明管理費確已交付予台南市政府，被告係依法令規定交付，應無每月再繳納管理費義務。
（二）原告應向台南市政府請求管理費：
1、依國宅管理維護基金收支保管運用辦法第5條規定：「本基金之用途如下：第4條第1款之收入 (即國民住宅售價之百分之2.5之提撥款及其存款孳息收入，此國民住宅售價係指依國宅條例第16條所定之售價)得統籌運用，其範圍如下：(1)社區管理站購置費或租金。
(2)社區管理站僱用助理管理員，維護人員等之薪資、訓練及辦公費用。
(3)社區住戶手冊、通訊等編撰、印製費用。
(4)經上級國民住宅主管機關核准之有關費用。
(二)第四條第二款至第五款之收入 (第二款即社區住戶負擔之管理維護費)專供該社區管理費使用，其範圍如下 (1)社區環境清潔維護費用及清潔人員之薪資。
(2)社區安全設備及管理維護設備之維護、修理費用。
(3)社區公共使用之水、電等費用。
(4)其他專供該社區使用之費用。故而，原告應向台南市政府請求管理費。
2、依國宅社區管理維護辦法6條：「台南市政府應輔導國宅社區住戶成立社區管理組織，並得「委託」其辦理國民住宅社區「維護」工作。
同辦法第8條：「台南市政府應辦理或『委託』社區管理組織辦理下列『維護』事項：(1)國民住宅公用部分及社區設施之檢修、維護事項。
(2)國民住宅公共空間及四周環境之美化、清潔、維護事項。
(3)國民住宅社區地下室、停車場及專用污水處理場之營運事項。
其之檢修、維護範圍、責任及費用負擔。
同辦法第10條明文規定，概應在該社區專用管理維護費用項下支應，惟有私用部分或因被告使用不當而致損壞者，所需檢修費用由被告負擔。
至於國宅社區管理維護辦法第7條所訂「管理」事項，所需費用。
上述本基金之用途，第5條第1項定有明文，被告不再贅言，故而原告應向台南市政府請求管理費。
3、按台南市政府所訂頒「台南市國民住宅社區管理維護辦法補充規定」第2條：台南市政府應先輔導社區住戶互選成立籌備委員會。
台南市政府未依補充規定行事，召集台南市議會(未出席)、空軍第四四三聯隊、台南市警察局第六分局、台南市南區區公所、大林新村自治會等單位研討結論，指派以鄰長為首任委員，成立正式臨時管理委員會。
違反自訂補充規定第2條，於法無據。
又國宅社區成立管理委員會，按民法第47條及其第5項規定，應訂立規約，每月應繳交管理費之規定，應書面記載於規約，故為共同行為，亦稱合同行為，須由多數平行意思表示之一致始成立之法律行為，本社區規約未經住戶大會決議，每月應繳交管理費之規定，顯然亦無，台南市政府於89年3月13日 (八九)南都局住字第02 471號函准予備查，此乃台南市政府與原告間之意思表示合致，相對於被告而言，僅原告爾等單方面之意思表示，應無及於被告之效力。
查上開第一次住戶大會記錄，既無會議內容記載，亦無出席人親自簽名或蓋章，顯違民法第3條，按民法第73條規定，會議記錄當然無效，亦無證據能力。
次查被告係價購，該國宅乃出售之國宅，每月再繳交管理費之規定，台南市政府准予備查，踰越國宅社區管理維護辦法第5條、第4款所設之權限。
再查，系爭第一次住戶大會召開於89年5月20日，台南市政府於89年3月13日准予備查，在程序上本末顛倒，在時間點上前後倒置，有悖常理。
簡而言之，原告成立乃造意及幫助共同侵權行為，被告應無每月再繳交管理費義務，原告應向台南市政府請求管理費。
4、依據台南市政府89年12月28日89南都局住字第13357號函指示「本局89年3月13日八九南都局住字第02471號函貴臨時委員會有關繳交管理費准予備查部份，仍請依住戶大會決議事項辦理，請查照」。
事實上，被告於價購該國宅時管理費即完全繳納，一次付清估計約90,257元，退一步言，即使住戶大會決議，被告每月應再繳交管理費，亦違反民法第74條公平原則，及第148條第2項誠信原則，顯有權利濫用。
按民法第56條第2項「住戶大會決議之內容，違反法令或規約者，無效」之規定，其決議當然無效，無待請求法院宣告，以防不法利用。何況該項規定未經住戶大會決議。
5、揆諸前述，原告應按國宅管理維護基金收支保管運用辦法第7、8條之規定「編列預算計劃，經市議會通過後，可檢據報銷」之指示，向台南市政府請求管理費，無需亦無權自闢財源。
（三）本件原告爰依公寓大廈管理條例第10條第2、3項行使管理費給付請求權，應不適當。
1、89年6月28日簽訂國宅買賣契約書，其第17條約定「本契約未規定事項，依照國民住宅條例…之規定辦理」，當時即有公寓大廈管理條例 (84年6月28日頒佈實施)，顯有刻意排除公寓大廈管理條例適用之意思表示。
原告爰依公寓大廈管理條例第21條起訴，於法無據。
2、原告爰依公寓大廈管理條例第10條第2、3項，按該條條文之字義及文義解釋，其真意與每月須繳交管理費並無關連，原告爰依顯有錯誤。
三、本件經整理及調查證據後，兩造對於下列事實均不爭執；
（一）被告係台南市甲○○○國宅社區之區分所有權人，自89年7月起至93年11月止未曾繳納過該國宅之管理費（見本院94年1月25日之調解程序筆錄）。
（二）被告購買上開國宅所支付之價金中，內含依國宅條例規定每坪房屋地成本提撥百分之2.5管理維護費，全體住戶提撥之金額目前合計約4千萬元，存放在台南市政府（見本
院94年1月25日之調解程序筆錄、被告提出之空軍大林國宅新村重建說明書）。
四、兩造爭執之要點則為：（一）做成系爭第一次住戶大會會議之決議者即原告之前身台南市甲○○○國宅社區臨時管理委員會是否已合法成立？（二）本件國宅社區臨時管理委員會之決議得否適用公寓大廈管理條例之規定？（二）系爭第一次住戶大會會議之決議效力為何？經查：
（一）按台南市政府所訂頒『台南市國民住宅社區管理維護辦法補充規定』第2條係規定：「本市國宅社區住戶辦妥交屋
進住已達總戶數三分之一時，本府國宅局（以下簡稱國宅
局）應輔導國宅社區住戶成立社區管理組織，未達該社區
交屋總戶數三分之一時，國宅局先行輔導住戶互選成立籌
備委員會，俟成立社區管理委員會，籌備委員會委員組織
資格時，同時解散．．．」因此，台南市政府都市發展局
逾89年2月11日召集台南市議會 (未出席)、空軍第四四三聯隊、台南市警察局第六分局、台南市南區區公所、大林
新村自治會等單位進行討論，結論是指派以鄰長為首任委
員，成立正式臨時管理委員會，有被告提出台南市政府都
市發展局89年2月22日89南都局住字第01823號函附卷可稽。由上觀之，原告之前身即台南市甲○○○國宅社區臨時
管理委員會之成立，該社區之住戶有派代表即大林新村自
治會參與討論，並無單由台南市政府指派成立管理委員會
之情，是被告陳稱原告之前身即台南市甲○○○國宅社區
臨時管理委員會之成立，違反上開台南市政府自訂補充規
定第2條之規定一節，顯有違誤，不足採信。
（二）原告依公寓大廈管理條例第21條提起本件請求，被告則抗辯稱89年6月28日簽訂本件國宅買賣契約書，其第17條約定「本契約未規定事項，依照國民住宅條例…之規定辦理
」，當時已有公寓大廈管理條例之頒佈實施，顯有刻意排
除公寓大廈管理條例適用之意思表示云云。然國民住宅條
例第1條係規定：「為統籌規劃辦理國民住宅，以安定國
民生活及增進社會福祉，特制定本條例；本條例未規定者
，適用其他有關法律之規定。」並未有適用國宅住宅條例
，即不得適用公寓大廈管理條例之情，且由本件甲○○○
國宅社區住戶委員會規約第26條第5款規定：「本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條
例施行細則及其他相關法令之規定辦理」（見本院93年度南簡字第1775號卷第94頁背面），更足以為證，是被告抗辯稱本件無公寓大廈管理條例之適用云云，顯屬誤會，並
不足採。
（二）原告主張之系爭第一次住戶大會會議決議每名住戶每月管理費500元，業據其提出上開大會會議記錄及台南市政府都市發展局89年6月2日89南都局住字第05656號函各一份為證，並經本院依職權向台南市政府查閱屬實，有台南市
政府94年1月25日南市都住字第09416505040號函附於本院93年度南簡字第1775號卷宗可稽，自堪信為實在。
雖被告抗辯稱：原告所提系爭國宅第一次住戶大會之會議記錄無
會議內容記載、無出席人員簽字簽名或蓋章，違反民法第
3條、第73條之規定無效，且系爭第一次住戶大會召開於89 年5月20日，台南市政府卻於89年3月13日准予備查，有悖常理，又被告購買上開國宅時，已繳交管理費，台南
市政府上開准許備查函逾越國宅社區管理維護辦法第5條
第4款所設定之權限；再者，被告於購買本件國宅時，買
賣價金內含百分之2.5管理費，是管理費已繳交給台南市政府，管理費自應向台南市政府請求，系爭第一次住戶大
會會議決議，住戶於價購國宅後，每月尚須再繳交管理費
，有違民法第74條、第148條第2項之規定，依民法第56條第2項之規定，應為無效云云。然查：
1、民法第3條係規定：「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。如有用印章代簽
名者，其蓋章與簽名生同等之效力。如以指印、十字或其
他符號代簽名者，在文件上，經二人簽名證明，亦與簽名
生同等之效力。」而本件國宅社區住戶大會之會議召開程
序並未有何法律規定或章程約定要求出席人員一定得親自
簽名或蓋章，是被告雖抗辯稱系爭第一次住戶大會會議記
錄未見出席人員親自簽名、蓋章，有未依法定程序召開之
情，並不足採。
2、又系爭第一次住戶大會之會議記錄，台南市政府係於89年6月2日才以89南都局住字第05656號函准予備查，已如上述，並無被告所稱程序上悖於常情之處。至於被告所稱之
台南市都市發展局89年3月13日89南都局住字第02471號函係台南市政府針對原告之前身即台南市甲○○○國宅社區
臨時管理委員會規約及委員會名冊准予備查，並非針對系
爭第一次住戶大會之決議而為，有被告提出上開函文一紙
附卷可參，是被告此部分之抗辯，亦屬無據。
3、至於台南市政府89年6月2日89南都局住字第05656號函就系爭第一次住戶大會決議准予備查，係基於依國民住宅條
例第3條之規定，其為國民住宅之主管機關而為，而國民
住宅社區管理維護辦法第5條第4款規定：「直轄市、縣（市）國民住宅主管機關權責如下：出租國民住宅社區管理
及維護與其收收費基準之訂定、收取、保管及運用」，是
上開准予備查函並無逾越主管機關法令權限之情；至於被
告抗辯稱伊於購買上開國宅時，已繳交管理費，但上舉並
不得作為日後縱經社區區分所有權人會議決議要求住戶繳
交管理費時之拒繳事由（理由詳後述），是被告陳稱台南
市政府上開准許備查函逾越國宅社區管理維護辦法第5條
第4款所定權限，為無理由，不足採信。
4、況縱使召集程序確有瑕疵，因本件國宅社區臨時管理委員會之決議得適用公寓大廈管理條例之規定，已如前述，按
公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內
各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係
多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一
定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互
權利義務關係而召開之總會決議相當。本件甲○○○國宅
社區住戶委員會規約及公寓大廈管理條例就違反該條例第
31條規定之法律效果既未加以規定，徵諸同條例第1條第2項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之意旨，自
得類推適用民法第56條關於社團總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院
撤銷其決議之規定，是縱使上開第一次住戶大會議之召集
程序確有瑕疵，但被告既未於上開決議後三個月內訴請法
院撤銷其決議，不容事後任意主張系爭第一次住戶大會會
議之決議為無效。
5、按民法第74條、第148條第2項係分別規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或
為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關
係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，
應於法律行為後一年內為之。」、「行使權利，履行義務
，應依誠實及信用方法。」本件原告起訴主張被告應按月
繳交管理費之依據，係由全體住戶一定人數以上人員出席
，經由多數決方式而做成系爭國宅第一次住戶大會會議之
決議，實難認有何上開民法第74條暴利行為及第148條第2項悖於誠實信用原則之情；至於被告抗辯稱於價購本件國
宅時，買賣價金內含百分之2.5之管理費，已繳交給台南市政府，是原告應向台南市政府請求管理費，住戶大會不
應再決議命住戶繳交管理費云云，然按國民住宅條例第18條係規定：「政府直接興建之國民住宅社區，應由國民住
宅主管機關執行管理與維護工作，其經費來源如左：一國
民住宅售價之百分之二．五之提撥款及其存款孳息收入。
二社區住戶負擔之管理、維護費。三公共設施及服務設施
收益之提撥款及其存款孳息收入。前項第一款之經費，得
統籌運用；第二款及第三款之經費，專供該社區管理費使
用。政府直接興建國民住宅社區之管理維護工作項目、住
戶之權利義務及管理維護經費設置基金等事項之辦法，由
內政部定之。」
由上開規定第1項第2款規定觀之，管理維護費用之經費來源除國宅之售價中已內含百分之2.5之管理費外，尚有社區住戶負擔之管理、維護費部分，是被告
主張上開第一次住戶大會決議，違反法令或章程，依民法
第56條第2項之規定，為無效云云，亦不足採。
五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。
查本件被告乃台南市甲○○○國宅之區分所有權人，此為兩造所不爭，又本件國宅社區臨時管理委員會之決議得適用公寓大廈管理條例之規定，且系爭第一次住戶大會會議之決議為有效，已如前述，被告自有應依系爭第一次住戶大會會議之決議按月繳納500元管理費之義務。
被告迄今尚未繳交自89年7月起至93年11月止，每月500元之管理費，從而，原告訴請被告給付如主文第一項所示之金額（53x500=26500），並加給自起訴狀繕本送達翌日即94年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。
又本件係小額民事訴訟，依法應予確定其訴訟費用額並依職權宣告假執行，附此敘明。
中 華 民 國 94 年 7 月 5 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 陳淑勤
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內向本庭（臺南市○○路○段308號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 7 月 8 日
書記官 林賢輝