臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,100,抗,239,20120110,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 100年度抗字第239號
抗 告 人 歐堡汽車賓館有限公司
法定代理人 吳永泰
上列抗告人因相對人華南商業銀行股份有限公司與債務人胡瑞心、杜壽安間請求拍賣抵押物強制執行事件，就排除租賃之執行命令聲明異議，對於中華民國100年11月22日臺灣臺南地方法院裁定（100年度執事聲字第121號）提起抗告，本院裁定如下：

主 文

抗告駁回抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。

理 由

一、抗告意旨略以：訴外人胡瑞心、杜壽安以其等所有坐落台南市○○區○○段3、8、9地號土地（下稱系爭土地），暨其上建物即門牌號碼台南市○○區○○路一段41號（含未保存登記建物，下稱系爭建物），於民國（下同）86年1月7日為相對人華南商業銀行設定最高限額新臺幣（下同）8,640萬元之第一順位抵押權。

嗣訴外人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）以原審98年度司執字第35292號債權憑證為執行名義，就胡瑞心等所有之系爭土地暨建物聲請強制執行，因存有租賃關係致無人應買，影響抵押權之實行，相對人聲請將該租賃關係除去後再為拍賣。

然胡瑞心等早於85年2月1日起將系爭建物出租予伊，期間從未間斷。

原審雖認伊於91年間再與胡瑞心簽定契約，約定租金調整為2萬元，租賃期間自91年1月01日起至101年12月31日止，係合意終止原來之不定期租賃契約，而另成立一定期租賃契約，然伊於91年間有鑑於經營及景氣因素，要求調降租金，且為求謹慎要求出租人胡瑞心補簽書面租賃契約書，惟其真意僅形式上補簽書面契約，實質仍為85年原不定期租賃契約之延續。

是原審未依民法第98條規定探求當事人之真意，遽認雙方成立另一新定期租賃契約，實有違誤云云。

二、不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文。

又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院以院字第1446號解釋在案。

故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定（大法官會議釋字第119號解釋意旨參照）。

三、經查：抗告人主張伊自85年2月起向胡瑞心、杜壽安承租系爭土地暨建物，然未簽立書面租賃契約，亦未約定租賃期間，應屬不定期租賃契約。

嗣後因景氣因素伊要求調降租金，雙方遂於91年調降租金為2萬元，並補簽書面租賃契約書，故租賃契約於抵押權設定前即已存在云云；

惟查，抗告人與胡瑞心於91年1月1日就系爭土地暨建物同意租金調降為每月2萬元、租賃期間則自91年1月1日起至101年12月31日止，並簽立書面租賃契約（見原審99年度司執字第105994號卷第182頁），是雙方就租金、租期等租賃契約成立必要之點重新達成合致，而成立一新定期租賃契約，足堪認定；

縱雙方真於85年2月間成立一不定期租賃契約，然該不定期租賃契約亦因雙方合意另定一定期租賃契約而終止。

從而，前開定期租賃契約既成立於86年1月7日抵押權設定之後，揆之前開說明，相對人之第一順位抵押權並不因此而受影響，且該租賃權倘影響系爭土地及建物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。

查系爭土地及建物經原審執行處定於100年6月2日（見同上卷第288頁）進行第一次拍賣，惟無人應買，則該定期租賃契約之存在顯已影響投標人出價應買之意願，倘不予除去，顯影響相對人債權之受償，自有除去該租賃權之必要。

抗告人雖辯稱伊自85年2月間即設址於台南市○○區○○路一段41號，且承租迄今云云，並提出經濟部公司執照、營利事業所得稅結算申請書為證；

縱經濟部公司執照雖將新營區○○路○段41號登記為抗告人公司所在地，然該記載主管機關係依抗告人聲請而為形式上之登記，並未就其使用權源進行審查，尚難僅憑此遽認為抗告人與胡瑞心等於85年2月起至90年底該段期間確存有一不定期租賃契約。

抗告人又辯稱91年間係形式上補簽書面契約，實質仍為85年原不定期租賃契約之延續云云；

縱抗告人所述為真，抗告人與胡瑞心等當可於契約記載其締約之真意，然抗告人未依此為之，且另約定一定之契約存續期間，其主張是否為真，容非無疑。

又觀之抗告人提出之85年至90年營利事業所得稅結算申報書，其中租金支出項目金額分別為1,320,000元、144,000元、171,000元、80,000元、480,000元、0元（見同上卷第343-348頁），租金支出差距甚大，縱以調整後之2萬元租金計，年租金為24萬元，然前揭租金支出除85年、89年租金顯高於24萬元外，其他年度均低於24萬元，則抗告人是否真有該筆租金支出，亦非無疑；

且所得稅結算申報書之申報金額通常出於稅務上之考量，不能據為私法上之權利義務關係之認定。

綜上，原法院裁定駁回抗告人之異議，核無不合。

抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 10 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 蔡勝雄
法 官 王浦傑
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。
如提再抗告，應於收受送達後10日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 101 年 1 月 10 日
書記官 蔡振豐
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。