臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,102,上,102,20131114,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 102年度上字第102號
上 訴 人 鄧春松
訴訟代理人 何永福 律師
複 代理人 陳中為 律師
被 上訴人 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 吳宗明
訴訟代理人 吳碧娟 律師
複 代理人 楊瓊雅 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102年4月19日臺灣嘉義地方法院第一審判決（102年度嘉訴字第1號）提起上訴，本院於102年10月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實

一、被上訴人起訴主張：坐落嘉義縣番路鄉○○段000地號土地（地目：林、使用分區：山坡地保育區、面積：18,991平方公尺，下稱系爭土地）係屬國有，被上訴人為管理機關。

上訴人於民國93年4月1日向被上訴人申請承租系爭土地，經被上訴人於93年5月為放租公告，公告期間自93年6月1日起至93年6月30日止，嗣兩造於93年7月20日訂立第一份租約，之後因上訴人將部分承租面積讓與訴外人鄧朝生，遂於93年10月7日訂立第二份租約，93年11月10日復因分戶，而由鄧朝生及上訴人各自與被上訴人訂約，兩造遂於93年11月10日訂定國有耕地放租租賃契約（下稱系爭租約），約定承租人使用租賃耕地，不得作違背法令或約定用途之使用，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，租賃耕地屬山坡地範圍內者，承租人使用土地應受山坡地保育利用條例及水土保持法相關規定管制，如有違反或超限利用之情形，放租機關得終止租約。

詎上訴人竟在系爭土地建蓋如原審判決附圖所示Ａ部分面積166平方公尺之二層樓木造房屋（約8.5公尺高）、Ｂ部分面積24平方公尺之廁所、水池，並鋪設柏油道路，不符合農業相關設施項目且超過最大興建面積100平方公尺、高度7公尺之限制，且其未經許可設置道路、建蓋廁所、浴室、部分土地未種植農作物，已擅自變更使用，違反應自任耕作之規定，而違反系爭租約「五特約事項⒍」之約定，經被上訴人於101年1月5日發函通知上訴人於101年2月29日前拆除地上物並恢復原約定種植農作物使用，且嘉義縣政府亦於101年4月19日發函廢止之前核發予上訴人之農業用地作農業設施容許使用同意書，惟上訴人並未於期限內恢復原約定耕作用途使用，被上訴人遂於101年5月2日發函終止系爭租約，經上訴人於101年5月4日收受前開函文，是系爭租約已於101年5月4日合法終止。

再系爭土地使用分區屬山坡地保育區，上訴人未經申請核准擅自開挖整地，增建廁所及道路（鋪設柏油）行為，違反水土保持法第12條第1項第4款規定，其興建農業資材室亦超出允許之面積及高度，而有超限利用情形，違反系爭租約「四、其他約定事項㈦⒈、第2項⒈超限利用」及「五、特約事項⒏」等約定，被上訴人亦得引用前開各條款終止系爭租約，並再次以民事準備三狀為終止租約之意思表示。

兩造系爭租約業已合法終止，然上訴人迄今仍占有使用，自屬無權占有，而受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得依民法第767條規定請求上訴人拆除如原審判決附圖所示編號Ａ、Ｂ之木造建物、水池、廁所，將系爭土地全部交還被上訴人，並得依系爭租約、民法第179條規定請求上訴人給付自101年5月1日至同年5月4日之租金新臺幣（下同）247元，自101年5月5日起至102年2月28日止共計9個月又27日受有相當於租金之不當得利1萬8,903元，合計1萬9,150元及法定遲延利息，暨請求上訴人應自102年3月1日起至交還系爭土地之日止，按月給付伊1,915元，原審為伊勝訴之判決並無不合等語。

並聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：兩造於93年11月10日所簽訂之系爭租約，並非新約，而是就兩造89年以前之三七五租約進行續訂，系爭租約乃延續舊有租約而來，適用耕地三七五減租條例第26條第1項之規定，應先行調解、調處而不得逕行起訴。

又系爭土地上之「農業資材室」係作為堆放農業機具使用，並未作其他用途。

上訴人僅為增加「農業資材室」使用空間，故墊高高度超過3.5公尺，室內改裝為二層，僅就內部整修，事實上仍依所核定之計畫內容在使用。

另被上訴人指稱之「浴室」、「廁所」、「農路使用」等，均係作為上訴人方便農作出入及農耕後沖洗身體之用，是上訴人並無違約之情事，原審為上訴人敗訴之判決，實有不當，爰提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為中華民國所有，被上訴人為管理機關。

㈡上訴人於93年4月1日出具承租國有耕地申請書及實際從事農業生產耕作切結書向被上訴人申請承租系爭土地，經被上訴人於93年5月為放租公告，公告期間自93年6月1日起至93年6月30日止，上訴人於93年11月10日向被上訴人承租系爭土地並訂定如原審卷第9頁所示之系爭租約，約定租賃期間自93年10月14日起至102年12月31日止。

㈢上訴人在系爭土地建蓋如原審判決附圖所示Ａ部分面積166平方公尺之二層樓木造房屋（約8.5公尺高）、Ｂ部分面積24平方公尺之廁所、水池。

㈣上訴人因違反水土保持法第12條第1項第4款規定，經嘉義縣政府於100年11月17日依同法第33條第1項第2款規定裁處罰鍰6萬元。

㈤被上訴人於101年1月5日以台財產南嘉三字第0000000000號函通知上訴人於101年2月29日前拆除地上物並恢復原約定種植農作物使用，逾期即終止租約，並訴請法院騰空地上物返還土地。

㈥嘉義縣政府以101年4月19日府農務字第0000000000號函廢止其前以97年8月1日府農務字第0000000000號函核發予上訴人之農業用地作農業設施容許使用同意書。

㈦被上訴人於101年5月2日以台財產南嘉三字第0000000000號函終止系爭租約，上訴人於101年5月4日收受前開函文。

㈧上訴人就系爭土地其中18,801平方公尺部分之租金或使用補償金自101年5月起以每月1,876元計算不爭執（計算式：正產物單價5元/公斤×正產物收穫量9,580公斤/公頃×1.881公頃×租金率25％÷12＝1,876元），就系爭土地其中建物佔用之190平方公尺部分租金或使用補償金自101年5月起以每月39元計算不爭執（計算式：使用面積190平方公尺×50元/平方公尺×租金率5％÷12＝39）。

㈨兩造對於本院卷一第40至44頁國有耕地放租租賃契約書2件、國有土地承租權轉讓約定及申租簽核表、本院卷二第13至23頁民宿網頁資料、郵政劃撥繳款明細清冊之形式上真正均不爭執。

四、得心證之理由：本件被上訴人主張上訴人違反系爭租約，故系爭租約已於101年5月4日經被上訴人合法終止等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點即在於：㈠系爭租約是否應適用耕地三七五減租條例第26條第1項規定，被上訴人於起訴前應先行調解、調處？㈡上訴人是否違反系爭租約？被上訴人終止系爭租約是否合法？茲論述如下：㈠系爭租約是否應適用耕地三七五減租條例第26條第1項規定，被上訴人於起訴前應先行調解、調處？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件上訴人主張兩造於93年11月10日所簽訂之系爭租約，並非新約，而是就兩造89年以前之三七五租約進行續訂，系爭租約乃延續舊有租約而來之事實，既為被上訴人所否認，自應由上訴人就此有利於己之事實負擔舉證責任。

⒉經查，上訴人就前開事實，固提出財政部國有財產局南嘉孳字第00000000號自行收納款項統一收據為證（本院卷一第31頁），前開收據上並記載上訴人繳納93年8月起至93年9月之租金4,162元，然查，上訴人係於93年4月1日出具承租國有耕地申請書及實際從事農業生產耕作切結書向被上訴人申請承租系爭土地，經被上訴人於93年5月為放租公告，公告期間自93年6月1日起至93年6月30日止，嗣兩造於93年7月20日訂立第一份租約，租約期限自93年5月1日起至102年12月31日止，之後因上訴人將部分承租面積讓與鄧朝生，遂於93年10月7日訂立第二份租約，租約期限自93年8月16日起至102年12月31日止；

93年11月10日復因分戶，而由鄧朝生及上訴人各自與上訴人訂約，兩造遂於93年11月10日訂定系爭租約，租期為93年10月14日起至102年12月31日止，有被上訴人提出之承租國有耕地申請書、實際從事農業生產耕作切結書、財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處（下稱國有財產局南區嘉義分處）93年5月26日臺財產南嘉三字第0000000000號函、國有耕地擬放租公告清冊、兩造訂定之國有耕地放租租賃契約書（租賃期間：93年5月1日起至102年12月31日止）、鄧朝升、上訴人鄧春松與被上訴人訂定之國有耕地放租租賃契約書（租賃期間：93年8月16日起至102年12月31日止）、上訴人鄧春松與訴外人鄧朝升之讓與契約書、申租簽核表及系爭租約各1件在卷可稽（本院卷一第36至45頁），足徵上訴人最早係於93年5月1日起向被上訴人承租系爭土地，則上訴人所提出之前開93年8月至9月租金繳納收據，應係繳納第二份租約使用期間之租金，自難執此推認兩造於89年以前已就系爭土地成立租賃契約。

⒊次查，上訴人固另提出91年4月29日郵政劃撥儲金存款收據1件為證（本院卷一第49頁），惟觀之前開收據，僅可認被上訴人曾於91年4月29日收受上訴人之劃撥存款1萬7,880元，該筆金額則係86年3月至91年2月之使用補償金，有被上訴人提出之郵政劃撥繳款明細清冊在卷可按（本院卷二第16頁），至上訴人雖曾繳納91年3月至91年12月之使用補償金2,980元及92年1月至92年12月之使用補償金3,576元，然此僅可證明上訴人曾向被上訴人繳納使用補償金，尚不足以推認兩造在89年前即已就系爭土地成立租約，否則上訴人何以於93年4月1日再向被上訴人申請承租系爭土地？此外，上訴人就其主張之前開事實，並未能提出其他證據以實其說，自難認其前開主張為可採。

⒋按農業發展條例第20條第1項規定：「本條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。

本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」

，且系爭租約五、特約事項⒋亦明文約定：「本租約依農業發展條例第二十條規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。」

，上訴人最早係於93年5月1日起向被上訴人承租系爭土地，且兩造係於93年11月10日簽訂系爭租約，則本件租約自不適用耕地三七五減租條例，是上訴人抗辯被上訴人於起訴前應先行調解、調處云云，要難憑採。

㈡上訴人是否違反系爭租約？被上訴人終止系爭租約是否合法？⒈被上訴人主張上訴人在系爭土地建蓋如原審判決附圖所示Ａ部分面積166平方公尺之二層樓木造房屋（約8.5公尺高）、Ｂ部分面積24平方公尺之廁所、水池，部分土地則為庭院、或鋪設柏油道路，並用以經營民宿等情，為上訴人所不爭，並經原審法官至現場勘驗屬實，有101年10月14日勘驗筆錄及嘉義縣竹崎鄉地政事務所101年12月28日嘉竹地測法字第0000000000號函附之土地複丈成果圖各1件附卷可稽（原審卷第65至68頁），另有被上訴人提出之照片、巃頂阿里山休閒營區網頁影本在卷可參（原審卷第16至18頁、第78至80頁、本院卷二第13至15頁）。

而依「國有出租農業用地同意興建農業設施審查作業要點修正規定」第6條規定，國有出租農業用地得同意作農業設施使用，惟最大興建面積不得超過一百平方公尺，與建之設施高度不得超過七公尺（原審卷第55頁），上訴人因違反前揭規定，經嘉義縣政府以101年4月19日府農務字第0000000000號函廢止其前以97年8月1日府農務字第0000000000號函核發予上訴人之農業用地作農業設施容許使用同意書，且上訴人之前亦因違反水土保持法第12條第1項第4款規定，未經申請核准擅自開挖整地，增建廁所及道路，經嘉義縣政府於100年11月17日依同法第33條第1項第2款規定裁處罰鍰6萬元，足徵上訴人確有擅自變更使用、違反水土保持法及超限利用之行為。

上訴人辯稱「農業資材室」係作為堆放農業機具使用，並未作其他用途，其僅對「農業資材室」作部分整修，仍依所核定之計畫內容為使用云云，自不足採。

⒉按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條定有明文。

次按系爭租約四、其他約定事項㈦約定：「承租人使用租賃耕地，應受下列限制：⒈不得作違背法令規定或約定使用之用途使用」；

四、其他約定事項第2項約定：「租賃耕地屬山坡地範圍內者，其有下列情形之一者，亦得終止租約：⒈超限利用…」；

特約事項⒍及⒏約定：「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」

、「租賃土地如屬山坡地範圍內，承租人使用土地受山坡地保育利用條例及水土保持法相關規定管制，違者出租機關得終止租約。」

，上訴人既有擅自變更使用、違反水土保持法及超限利用之行為，且經被上訴人於101年1月5日發函催告後仍繼續為之，被上訴人自得依前開約定終止系爭租約。

而被上訴人業於101年5月2日發函終止系爭租約，經上訴人於101年5月4日收受前開函文，則兩造之系爭租約已於101年5月4日合法終止，應堪認定。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

系爭租約既已於101年5月4日終止，則自斯時起上訴人占有系爭土地即無法律上之正當權源，則被上訴人依據前開規定，請求上訴人拆除如原審判決附圖所示編號Ａ、Ｂ之木造建物、水池、廁所，並將系爭土地全部交還被上訴人，即有理由，而應准許。

㈣次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明定。

而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。

經查，系爭租約已於101年5月4日終止，則上訴人自101年5月5日起即屬無權占有，揆諸前開說明，應認其獲有相當於使用系爭土地租金之不當利益。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項定有明文。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，亦有最高法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照。

經查，系爭土地為嘉義縣番路鄉公田段之農牧用地，有系爭土地登記第二類謄本在卷可憑（原審卷第8頁），而上訴人所有木造建物部分占用系爭土地166平方公尺，水池及廁所部分占用系爭土地24平方公尺，而依行政院82年4月23日台82財字第11153號函所示「國有出租基地租金率調整方案國有出租基地，自82年7月1日起，一律依照土地申報地價百分之五計收租金。」

（本院卷二第24頁），是本院審酌上情，認就建物、水池及廁所占用系爭土地部分，按系爭土地申報地價年息5％計算每年相當於租金之不當得利，應屬適當，且上訴人就系爭土地其中建物等佔用之190平方公尺部分租金或使用補償金，自101年5月起按前開計算方式即以每月39元為計算亦不爭執，則上訴人前揭占用190平方公尺部分（計算式：166+24＝190），自101年5月5日起至102年2月28日之不當得利損害金合計為385元（計算式如附表一，元以下四捨五入），自101年5月1日起至101年5月4日止之租金為5元（計算式：39×4/31＝5，元以下四捨五入）。

另系爭其餘土地18,801平方公尺部分（計算式：18,991-190＝18,801），被上訴人係以「正產物單價5元/公斤×正產物收穫量9,580公斤/公頃×1.881公頃×租金率25％÷12」之公式，即每月1,876元計算每月之租金或使用補償金，亦為上訴人所不爭執，是系爭其餘土地18,801平方公尺部分，自101年5月5日起至102年2月28日之不當得利損害金為1萬8,518元（計算式如附表二，元以下四捨五入），自101年5月1日起至101年5月4日止之租金為242元（計算式：1,876×4/31＝242，元以下四捨五入），合計系爭土地自101年5月1日起至102年2月28日止之租金及相當於租金之不當得利共計1萬9,150元（計算式：5+385+242+18,518=19,150）。

從而被上訴人依租約及民法第179條規定不當得利之法律關係，請求上訴人給付1萬9,150元，及自辯論意旨狀繕本送達翌日即102年3月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並請求上訴人自102年3月1日起至交還土地時止，按月給付被上訴人1,915元（計算式：39+1,876＝1,915），為有理由，應予准許。

五、綜上所述，上訴人於系爭租約終止後既無占有系爭土地之法律上權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人拆除系爭土地上如原審判決附圖所示編號Ａ部分、面積166平方公尺之木造建物及編號Ｂ部分、面積24平方公尺之水池、廁所，並將系爭土地全部交還被上訴人，另依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金及相當於租金之不當得利共計1萬9,150元，及自辯論意旨狀繕本送達翌日即102年3月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自102年3月1日起至交還土地時止，按月給付被上訴人1,915元，為有理由，應予准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，於法自無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 李素靖
法 官 吳森豐
法 官 藍雅清
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
書記官 尤乃玉
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一：（建物、廁所及水池佔用部分之不當得利損害金）101年5月5日起至101年5月31日止：39×27/31＝34。
101年6月1日起至102年2月28日止：39×9＝351。
合計：34+351＝385。
附表二：（其餘18,801平方公尺土地之不當得利損害金）101年5月5日起至101年5月31日止：1,876×27/31＝1,634。
101年6月1日起至102年2月28日止：1,876×9＝16,884。
合計：1,634+16,884＝18,518。