臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,104,上易,117,20150831,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第117號
上 訴 人 吳金祿
訴訟代理人 蔡文斌 律師
高華陽 律師
曾獻賜 律師
詹秉達 律師
被 上 訴人 潘信宇
訴訟代理人 吳玉蘭
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國104年3月6日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第1703號），提起上訴，本院於104年8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，准依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件被上訴人起訴主張：坐落臺南市安南區州北段233、303-4、303-5、303-7、304-4、304-5、304-7、305地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號、臺南市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭不動產），為被上訴人之父親即訴外人潘哲輝所有，於民國（下同）100年1月10日出租予上訴人，租賃期間自100年1月10日起至101年12月31日止，其中自100年1月10日起至100年12月31日止不收取租金，自101年1月1日起至101年12月31日止則收取每月租金新台幣（下同）38,000元，並按月於每月1日以現金給付，雙方除訂立房屋租賃契約書外，並經民間公證人吳明烈公證在案。

嗣系爭租約期滿後，訴外人潘哲輝與上訴人未再續訂租約，然上訴人仍繼續使用系爭房地並支付租金，是依民法第451條之規定，兩造間之系爭租約視為不定期限租約（下稱系爭租約）。

嗣訴外人潘哲輝過世，系爭房地由被上訴人繼承取得所有權，系爭租約亦由被上訴人繼承潘哲輝之出租地位；

詎上訴人自102年12月份起即未再給付租金，迄103年7月止，積欠被上訴人8個月租金共304,000元，經被上訴人於103年8月1日以存證信函催告上訴人給付，上訴人仍拒絕給付，被上訴人遂於103年8月22日以存證信函對上訴人為終止系爭租約。

惟上訴人於103年8月25日收受後仍繼續占用系爭房地，獲得如租金數額之利益，致被上訴人受損害，故上訴人應自103年8月25日起至返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利即每月38,000元。

爰依系爭租約及繼承之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求判決：⒈上訴人應將系爭房地返還被上訴人。

⒉上訴人應給付被上訴人304,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊上訴人應自103年8月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人38,000元。

原審為伊勝訴之判決並無不當，上訴人之上訴為無理由。

並答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人則抗辯略以：系爭不動產原為上訴人所有，嗣遭法院拍賣，訴外人吳金蘭表示若上訴人有意願買回系爭不動產，訴外人潘哲輝願意先投標購買，待日後上訴人有資力時再買回，因上訴人當時經濟狀況不佳，才與訴外人潘哲輝簽訂系爭租約繼續居住使用系爭房屋，惟兩造既已約定「租到有錢的時候再買回」，核其真意，應係租期至上訴人買回系爭不動產為止，系爭租賃契約應屬附有買回之停止條件的不定期租約，被上訴人以存證信函終止租約應不生終止之效力，被上訴人亦不得拒絕上訴人買回系爭不動產。

原審未慮及兩造有此附條件之約定，判決上訴人敗訴，容有未當，為此提起上訴，並上訴聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠坐落臺南市安南區州北段233、303-4、303-5、303-7、304-4、304-5、304-7、305地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00號、臺南市○○區○○路○段00號房屋（下稱系爭不動產）原為上訴人所有，嗣因訴外人大眾商業銀行股份有限公司就系爭不動產聲請強制執行，經臺灣臺南地方法院98年度執字第3688號公開拍賣，由被上訴人之父親潘哲輝拍定取得。

㈡兩造於100年1月10日簽訂房屋租賃契約，並經民間公證人吳明烈事務所公證，約定由潘哲輝將系爭不動產出租予上訴人，租賃期間自100年1月10日起至101年12月31日止，其中自100年1月10日起至100年12月31日止不收取租金，自101年1月1日起至101年12月31日止則收取每月租金38,000元，並按月於每月1日以現金給付，有房屋租賃契約書、公證書可證（見原審司南簡調字卷第6-9頁）。

㈢系爭租賃契約租期屆滿後，訴外人潘哲輝與上訴人未再續訂租約，然上訴人仍繼續使用系爭不動產並支付租金。

㈣訴外人潘哲輝逝世後，系爭不動產於101年3月18日，以分割繼承為原因，登記為被上訴人所有，有土地及建物登記謄本在卷可稽（見原審司南簡調字卷第10-18頁）。

㈤上訴人自102年12月起至103年7月止，未依約給付租金，共計積欠租金304,000元。

五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件被上訴人主張兩造就系爭不動產存有租賃關係，惟上訴人自102年12月起至103年7月止，未依約給付租金，經被上訴人催告繳租未果，已終止租約，上訴人則辯稱：曾與被上訴合意，讓上訴人租到有錢買回時為止云云，惟為被上訴人所否認，則上訴人自應就兩造間有「讓上訴人租到有錢買回系爭不動產為止」之合意，負舉證責任。

經查：㈠依上訴人所舉證人即上訴人配偶林碧秀到庭證述：（代書）向上訴人說如沒有錢就先租，改天有錢再買回去，當時吳代書是先來有拿五萬元代書費等語（本院卷第75頁）。

則姑不論證人為上訴人配偶，證詞難免偏頗，所述已難憑採；

且依渠證詞，向上訴人陳稱有錢再買回者，為本件被上訴人訴訟代理人吳玉蘭，尚非被上訴人本人，則被上訴人有無授權吳玉蘭為上開轉達，猶有疑義，而縱吳玉蘭有為上開表示，依證人林碧秀證述內容，亦難認兩造有「讓上訴人租到買回為止」之合意。

㈡另上訴人亦不諱言：當時來伊店裡說好標買以後，如果以後伊有資格向銀行借款的話，就可以買回去，現在伊有娶媳婦，伊的媳婦有資格向銀行借款，要向被上訴人買，結果被上訴人就不賣等語（本院卷第77頁）；

據此，代書吳玉蘭所言，或為鼓勵上訴人買回，或為保留上訴人買回之權利，但上開內容均無關於「租到有錢買回時為止」等語句，據此，亦難推斷兩造有「在上訴人買回之前租約不能終止」之約定。

㈢綜上，依證人與上訴人所述內容，均不能證明兩造間有「讓上訴人租到買回系爭不動產為止」之合意，上訴人主張兩造間有以買回為系爭租約終止之停止條件云云，即難憑採。

六、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

民法第451條、第450條第2項定有明文。

次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第2項前段、第455條亦分別定有明文。

經查，兩造間之系爭租約於101年12月31日屆滿後，出租人潘哲輝未反對上訴人繼續使用系爭房屋，且上訴人亦繼續繳納租金，依前開規定，雙方就系爭租賃物自應視為有不定期限之租賃契約存在；

而上訴人自102年12月起未給付租金，被上訴人即於103年8月1日以台南成功路郵局第4477號存證信函定期催告上訴人繳納，上訴人未遵期繳納，被上訴人乃於103年8月22日以台南成功路郵局第4674號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並已於103年8月25日合法送達上訴人等情，有被上訴人提出存證信函在卷可參（原審司南簡調字卷第19-21頁），是兩造間之系爭租約自已合法終止。

從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人返還系爭不動產，為有理由，應予准許。

七、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

本件被上訴人主張上訴人自102年12月起即未依約給付租金，共計積欠租金304,000元（即自102年12月起至103年7月止，共計8個月），既為上訴人所不爭執，是被上訴人請求上訴人給付積欠之租金304,000元，亦屬有據，應予准許。

八、按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

兩造之租賃關係既因被上訴人終止租約而消滅，則上訴人於租約消滅後仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受損，揆諸上開說明，被上訴人自得請求上訴人返還自系爭租約終止時起至遷讓返還系爭房屋之日，按照雙方原約定之租金數額所受之不當得利。

從而，被上訴人主張上訴人應自103年8月25日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付38,000元之不當得利，亦屬有據。

九、綜上所述，兩造間之租賃關係，既因被上訴人終止租約而消滅，而上訴人迄今仍占用系爭不動產，且尚有租金共30萬4,000元未繳納，則被上訴人本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人返還租賃物及給付積欠之租金，另按月給付因占用土地相當租金之損害，均於法有據。

原審判決上訴人應將系爭不動產返還被上訴人，並給付積欠之租金共304,000元及自起訴狀繕本送達翌日即103年9月26日起至清償日止，按年息百分5計算之利息；

暨自103年8月25日起至遷讓返還系爭建物止，按月給付相當於租金之損害金38,000元，並准供擔保為假執行之宣告，經核並無違誤；

上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日

民事第五庭 審判長法 官 張世展

法 官 王金龍

法 官 李杭倫
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日

書記官 王全龍