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臺灣高等法院臺南分院民事裁定 104年度重抗字第28號
抗 告 人 莊朝勝
鋼輝科技股份有限公司
法定代理人 莊朝勝
上列抗告人因與相對人邱清彬等間聲請拍賣抵押物事件（臺灣臺南地方法院101年度司執字第15057號），就執行法院司法事務官併付拍賣及優先承買聲請之裁定，提出異議，對於中華民國104年5月7日臺灣臺南地方法院104年度執事聲字第18號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告訴訟費用新臺幣壹仟元由抗告人等負擔。
理 由
一、本件抗告人聲明異議及抗告意旨略以：本件台灣台南地方法院（下稱原法院）101年度司執字第15057號執行拍賣抵押物事件（下稱系爭執行事件）之執行標的即如附表一、二之土地及建物，其中附表二編號4之建物，係抗告人二人向系爭執行事件之債務人嘉營伸線工業有限公司（下稱嘉營公司）承租土地後自行出資興建之未保存登記建物（下稱系爭建物），該建物具有獨立性，與債務人所有之建物有所區隔且用途相異，為抗告人原始取得所有權，非債務人所有，應不受系爭抵押權效力所及，自不得列為系爭執行之標的而予拍賣，且抗告人對系爭執行標的應有優先購買權存在。
原法院將之列為執行標的而定期拍賣，容有未洽，爰依法提起異議，原審裁定駁回抗告人異議之聲請，亦有不當，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權」民法第811條定有明文。
而所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。
此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100年度台上字第4號判決意旨參照）。
至於增建部分具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。
而判斷增建部分是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（最高法院92年度台上字第998號判決意旨參照）。
所有人於原有建築物之外另行增建部分，如與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，本不得獨立為物權之客體。
除該增建部分於構造上及使用上已具獨立性，得為獨立之建築物，而非屬於抵押標的物之範圍外，苟增建部分常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，仍屬從物，應為抵押權之效力所及。
縱增建部分具有構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，亦祇屬於附屬物。
其使用上既與原有建築物成為一體，而無獨立之所有權，即應由原有建築物擴張其所有權，並因而擴張其抵押權之範圍。
是從物與附屬物當然均為抵押權之效力所及，惟二者概念不同（最高法院99年度台抗字第663號裁定意旨參照）。
再按，附屬建物係因附屬於原有建築物而合為一體使用，其所有權附屬於原有建築物之所有權，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權之範圍亦隨之擴張。
是原有建築物之抵押權之效力及於附屬建物，聲請登記時，雖未一併註明，要與抵押權之效力不生影響，且此附屬建物究於抵押權設定登記前所建，抑於其後所建，在所不問（最高法院94年度台抗字第656號民事裁判）。
三、經查：㈠本件拍賣抵押物強制執行事件之債務人嘉營公司前於民國（下同）100年2月23日以其所有如附表一所示之土地及附表二編號1、2、3所示之建物（門牌號碼分別為：臺南市官田區二鎮里○○路00號、17之2號），為本件執行債權人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）設定共同擔保最高限額抵押權新台幣（下同）3000萬元等情，有上開土地及建物登記謄本在卷可稽（見司執字第10157號卷一）。
嗣相對人邱清彬以債務人嘉營公司未清償債務為由，聲請對債務人嘉營公司所有如附表一所示土地及其上同段81、107、609建號建物權利範圍10分之9為強制執行，經原法院以101年度司執字第15057號執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，嗣經相對人即債權人邱清彬追加執行標的持分剩餘之10分之1，並經原法院將包含華南銀行在內之其他債權人聲請執行之原法院101年度司執字第34955號、101年度司執字第33739號、101年度司執第117568號、102年度司執字第3322號、102年度司執字第3261號、102年度司執字第4207號執行事件併入系爭執行事件辦理。
嗣於本件強制執行時，債務人以103年4月17日民事聲明異議狀表示系爭執行標的廠區，尚有未保存登記建物漏未測量及鑑價，經原法院於103年6月11日函囑臺南市麻豆地政事務所於103年7月7日派員赴現場會同測量，並將系爭未保存建物權利範圍全部辦理查封登記，臺南市麻豆地政事務所以103年7月24日所登記字第0000000000號函函覆將未保存登記建物辦畢登記為臨時建號645號即本件拍賣公告不動產附表編號4建物，原法院即依職權將系爭645建號建物送鑑價，並定期詢價，復於103年9月22日會同地政人員就系爭645建號建物之範圍重新測量，並由臺南市麻豆地政事務所於103年10月15日檢送重新測量後製作之建物謄本及測量成果圖在卷。
另雖有第三人馮美雲具狀主張本件執行標的廠區內有其本人興建所有之未保存登記建物，並表示已向原法院提起第三人異議之訴，另有聲請停止執行，且經原法院以103年度營簡聲字第3號裁定准予供擔保後停止系爭執行事件之強制執行程序，惟迄至104年2月2日均查無第三人馮美雲有依原法院103年度營簡聲字第3號裁定向原法院提存所供擔保停止本件執行。
而抗告人莊朝勝、鋼輝科技股份有限公司則分別於103年11月24日、同年月26日具狀聲明異議認其有優先承購權，主張抗告人向債務人承租系爭執行標的部分廠區時，有自行出資興建建物等語，且經原法院於103年12月1日發函通知抗告人說明就本件執行標的之使用權源依據並提出租賃契約等相關證明文件，抗告人鋼輝科技股份有限公司於103年11月28日提出未保存登記建物之包商興建發票，抗告人莊朝勝則係於103年12月3日提出與債務人簽定之廠房土地租約。
嗣經執行法院司法事務官於104年1月19日認定附表編號4建物為編號1、2、3廠房之附屬建物，所有權應歸屬廠房所有權人即債務人嘉營公司取得，同為廠房所設定之抵押權效力所及，裁定駁回抗告人之聲明異議及優先承買權之聲請等情，業經本院依審閱原法院101年度司執字第15057號執行卷宗查明屬實。
㈡次查，本件系爭645建號建物範圍包括臺南市麻豆地政事務所建物測量成果圖之編號A、B、C、D、E、E'、F、G部分（詳如附圖），其中C、D、E、E'為沿附表二編號3即609建號房屋之增建部分，F部分為停車空間，G部分為遮雨棚，E及E'部分與609建號房屋有內不相通；
B部分為附表二編號1即81建號房屋的沿伸，A部分為沿附表二編號2即107建號房屋擴建之建物，107建號、81建號內部無隔間相通；
四周圍牆內81、107、609、645建號建物均為同一廠房區域範圍等情，業經原法院民事執行處於103年7月7日、同年9月22日、同年12月27日會同地政人員現場履勘查明並製有執行筆錄在卷可稽，復有臺南市麻豆地政事務所103年7月24日所登記字第0000000000號、103年10月15日所登記字第0000000000號函附之建物登記謄本及測量成果圖、不動產估價報告書所附現場照片、併案債權人華南商業銀行股份有限公司103年12月30日民事陳報狀暨該狀檢附之現場照片等件附卷可參，綜上可知：⒈附圖所示A部分係沿107建號建物即附表編號2建物之牆面及屋頂擴建之建物，顯係利用附表編號2主建物之結構體而為增建，縱因有隔間可為不同空間利用，亦僅屬整棟建物之隔間規劃，究其使用之性質，要不影響該107建號建物與該增建物（A部分）之全然一體性，且其內部有互通，並同屬於門牌號碼臺南市官田區二鎮里○○路00號廠房區域範圍，以相同圍牆區隔內外，對外出入均以同一大門為之，應屬附表編號2（107建號）建物之附屬建物。
⒉附圖所示B部分係沿81建號建物即附圖編號1建物之牆面增建，雖其外觀為鐵皮與原有建物之建材不同，然其為原有建物屋簷之延伸，且外觀上其增建（擴建）部分與原有建物亦緊密相連合為一體，又依估價時之現場照片顯示其用途亦係堆置設備用品而供廠房使用，其使用上及結構上均無獨立性，應屬附表編號1（81建號）建物之附屬建物；
又編號1、2建物（即81、107建號建物）內部乃係相通無隔間，使用上及結構上亦具有整體性。
⒊附圖所示C部分為依附609建號建物即附表編號3建物之牆面所建之一層機械室鐵皮屋，附圖D部分為609建號建物增建之汙水池，E、E'、F、G部分則是毗鄰609建號建物之牆面連續增建之廠房，其中E、E'部分與609建號建物內部均相連互通，E'與F部分雖有獨立出入口，然該門均係面對廠區庭院，並以相同圍牆區隔內外，外觀上無從辨識該增建建物與其餘廠房有何不同之用途，堪認係整體廠房建物利用上之一部；
再依現場照片顯示，E、E'、F、G等處均係用來放置工廠機械、設備及材料，或停放車輛及堆置物品，均係供工廠運作為使用，與廠房在使用上具有相依存之密切關係，足認該等增建建物與主建物並無使用上之各自獨立性，自屬609建號建物之附屬建物，而同歸屬債務人嘉營公司所有。
⒋綜上，本件81、107、609建物與其接連增建（擴建）之645建號建物之間，不論構造上及使用上均無獨立性，應與主建物同屬一體，被附屬之原有建物所有權範圍因而擴張，並同為所有權人即債務人嘉營公司所有，故為廠房所設定之抵押權效力所及，至為灼然。
⒌至抗告人莊朝勝主張其為門牌號碼為臺南市官田區二鎮里○○路0000號之納稅義務人，有房屋稅籍資料查復表為證，惟稅籍登記僅屬行政管理事項，系爭增建建物之所有權歸屬仍應依實際建物建築及使用狀況認定之；
另抗告人鋼輝科技股份有限公司主張系爭645建號建物為其所興建，固據提出包商興建發票為憑，惟縱該擴建部分確為其雇工興建，亦因附屬於原有建物而同屬本件執行債務人嘉營公司所有，是抗告人此等主張，尚不能採為有利於其之認定。
㈢又民法第426條之2及土地法第104條第1項關於優先承買權規定之立法目的，旨在使建物與其坐落基地之所有權同歸一人，以簡化法律關係，減少紛爭，充分發揮土地之利用價值，亦即基地承租人於承租基地上有建築房屋且有該房屋之所有權者，建物與基地分屬不同人所有時，始有該條規定之適用。
本件抗告人係向債務人嘉營公司承租附表所示編號1、2、3土地及編號1、2、3建物使用，該土地及建物均為債務人嘉營公司所有，且抗告人在承租該主建物後所增建之上開未保存登記建物所有權，亦應屬附屬建物而歸屬債務人嘉營公司所有，業經本院認定如上，抗告人並無系爭增建建物之所有權，與民法第426條之2及土地法第104條第1項規定之租用基地建築房屋之情形有異，抗告人執此主張對本件拍賣標的有優先承買權云云，自屬無據，礙難准許。
四、綜上所述，執行法院就系爭廠房所為查封，效力自涵蓋廠房所有權及其擴及之增建附屬建物部分，抗告人主張系爭增建建物為其自行出資興建，具有結構上及使用上獨立性，有獨立所有權，故抗告人對執行標的有優先承買權存在云云，與現有事證不符，難以採信。
原法院司法事務官所為駁回抗告人之聲明異議，原屬有據；
原法院以裁定駁回抗告人異議之聲明，經核於法並無不合。
抗告意旨猶執前詞指摘原裁定為不當，尚無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條及第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 王金龍
法 官 李杭倫
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。
如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 9 月 1 日
書記官 王全龍
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一
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│101年度司執字第15057號 財產所有人：嘉營伸線工業有限公司 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │
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│1 │臺南市│官田區 │二鎮 │二鎮 │672 │雜│1409 │全部 │11,280,000元 │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤
│ │備考 │甲種工業區 │
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│2 │臺南市│官田區 │二鎮 │二鎮 │673 │雜│1593 │全部 │12,744,000元 │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤
│ │備考 │甲種工業區 │
├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬──────┬────────┤
│3 │臺南市│官田區 │二鎮 │二鎮 │674-1 │建│2050 │全部 │16,400,000元 │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤
│ │備考 │工業用地 │
└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘
附表二
┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │
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│1 │81 │臺南市官田區二│辦公室│一層 ：758.97 │ │ 全部 │1,904,000元 │
│ │ │鎮段二鎮小段67│廠房、│二樓層 ： 53.28 │ │ │ │
│ │ │3地號 │防空避│地下一層： 54.61 │ │ │ │
│ │ │--------------│難室、│合 計：866.86 │ │ │ │
│ │ │臺南市官田區二│RC造、│ │ │ │ │
│ │ │鎮里○○路00號│鋼鐵有│ │ │ │ │
│ │ │ │壁、2 │ │ │ │ │
│ │ │ │層樓 │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤
│ │備考│包含未保存登記建物全部、一層廠房707.04平方公尺、一層辦公室51.93平方公尺 │
├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤
│2 │107 │臺南市官田區二│廠房、│一層：720.36 │ │ 全部 │1,624,000元 │
│ │ │鎮段二鎮小段67│廁所、│合計：720.36 │ │ │ │
│ │ │2、673地號 │鋼鐵有│ │ │ │ │
│ │ │--------------│壁、1 │ │ │ │ │
│ │ │臺南市官田區二│層樓 │ │ │ │ │
│ │ │鎮里○○路00號│ │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤
│ │備考│包含未保存登記建物全部 │
├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤
│3 │609 │臺南市官田區二│1層樓 │一層：455.79 │ │ 全部 │2,800,000元 │
│ │ │鎮段二鎮小段67│、鋼骨│夾層： 26.27 │ │ │ │
│ │ │4-1地號 │造有牆│合計：482.06 │ │ │ │
│ │ │--------------│、工業│ │ │ │ │
│ │ │臺南市官田區二│用 │ │ │ │ │
│ │ │鎮里建業路17之│ │ │ │ │ │
│ │ │2號 │ │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤
│ │備考│包含未保存登記建物全部 │
├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤
│4 │645 │臺南市官田區二│廠房、│廠房、污水池、機械室：│ │ 全部 │3,288,000元 │
│ │ │鎮段二鎮小段67│污水池│1559.39 │ │ │ │
│ │ │2、673、674-1 │、機械│合計： │ │ │ │
│ │ │地號 │室 │1559.39 │ │ │ │
│ │ │--------------│ │ │ │ │ │
│ │ │（空白） │ │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤
│ │備考│未辦建物所有權第一次登記，共包括A部分面積為380.83平方公尺，B部分面積為474.15平方公尺，C │
│ │ │部分面積為30.09平方公尺，D部分面積為32.85平方公尺，E部分面積為399.54平方公尺，E`部分面積│
│ │ │為131.20平方公尺、F部分面積58.74平方公尺，G部分面積為51.99平方公尺 │
└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘
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