臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,105,上,109,20160823,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上字第109號
上 訴 人 邱涵玉即邱惠眉
訴訟代理人 鍾竹簧 律師
被 上 訴人 沈寶猜
訴訟代理人 何永福 律師
複 代 理人 劉育辰 律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國105年4月15日臺灣雲林地方法院第一審判決（105年度訴字第54號）提起上訴，並減縮聲明，本院於105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人於原審請求被上訴人給付新臺幣（下同）200萬元，及自民國（下同）96年6月20日起至清償日止之法定遲延利息，嗣於本院105年7月13日準備程序時，減縮其利息起算日自起訴狀繕本送達翌日起算（本院卷第73頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

二、上訴人主張：兩造於95年9月14日，簽訂土地買賣契約，上訴人將坐落雲林縣○○鎮○○○段00000地號土地，其中之300坪（土地分割後之地號為同段276-12地號，下稱系爭土地），以600萬元出售予被上訴人，約定立約日給付200萬元，完稅送件前給付100萬元，尾款300萬元。

被上訴人於95年9月15日、18日分別匯款160萬元、40萬元，同年11月7日完成移轉登記，並給付100萬元，96年6月20日再匯入100萬元，僅付款400萬元，至今仍積欠200萬元，被上訴人並於104年將系爭土地另行出售第三人。

爰依買賣關係，請求被上訴人給付尾款200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息等語。

原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、被上訴人則以：系爭土地使用類別為特定目的事業用地，上訴人將系爭土地出售時，承諾於96年9月30日前，將系爭土地之使用類別辦理解編，並將系爭土地所擔保之抵押債務結清塗銷；

詎至98年12月3日，仍未履行上開承諾，致債權人華南商業銀行向臺灣雲林地方法院（下稱雲林地院）聲請裁定准予拍賣抵押物（雲林地院98年度司拍字第296號民事裁定）。

因上訴人未能履行約定事項，98年10月20日上訴人簽立切結書，承諾於99年1月19日前，支付被上訴人450萬元後取回系爭土地，若屆期未履行，則原合約即視為實行，亦即上訴人至99年1月19日止，未給付450萬元買回系爭土地，即視為被上訴人已付清該土地之買賣價金。

上訴人迄未履行上開付款義務，依切結書之約定，系爭土地買賣尾款200萬元，視為被上訴人已履行完畢，上訴人起訴請求給付200萬元，實屬無據等語，資為抗辯。

對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠兩造於95年9月14日，簽立土地買賣契約書，由上訴人出賣虎尾鎮北溪厝段276-9地號，面積4232平方公尺土地內，權利範圍4232分之3576中之4232分之992，合300坪（後分割為北溪厝段276-12地號）予被上訴人，約定價金600萬元。

（調字卷第15至21頁）。

㈡被上訴人及其配偶楊壬辛，分別於下列日期，匯款下列金額至上訴人之合作金庫斗六分行帳戶，共計400萬元，尾款200萬元尚未給付（調字卷第25至29頁）：⒈95年9月15日，由楊壬辛匯款160萬元。

⒉95年9月18日，由被上訴人匯款40萬元。

⒊96年6月20日，由被上訴人匯款100萬元。

⒋96年11月7日，由被上訴人匯款100萬元。

㈢95年10月19日，自系爭276-9地號土地分割出279-12地號土地；

95年11月17日，以分割共有物為原因，由被上訴人取得279-12地號土地之單獨所有權；

104年4月10日，被上訴人以買賣為原因，將276-12地號土地之所有權，移轉登記予第三人。

276-12地號土地之使用地類別為「特定目的事業用地」。

（調字卷第23、31至35、39頁）㈣上訴人於98年10月20日，由訴外人張倍誠代筆，簽立切結書，交付予被上訴人配偶楊壬辛，載明：「一、至99年1月19日止，原出賣人邱惠眉願以新台幣肆佰伍拾萬元正支付給沈寶猜女士如數收到，沈員返還產權所有之移轉給邱員。

二、屆期如未成履行切結時，則原95年9月14日所簽定之契約即為實行，不再另行周知。

三、若上項㈠、㈡之約定，原出賣人邱惠眉又違約，則應負（付之誤）原先之價金及違約金共計新台幣伍佰貳拾元（應為伍百貳拾萬元）正。」

（原審卷第69頁所示）㈤上訴人及訴外人鐘順賓於95年8月25日，將分割前之276-9地號等土地，設定800萬元之最高限額抵押權予華南銀行，276-9地號土地於95年10月19日分割，該最高限額抵押權仍存續，因上訴人及鐘順賓未依約繳納本息，經華南銀行聲請拍賣抵押物，雲林地院於98年12月3日，以98年度司拍字第296號裁定，准予拍賣含276-12地號土地在內之抵押土地（未進行拍賣）（原審卷第55至65頁）。

嗣借款人向華南銀行清償貸款，塗銷上開抵押權登記。

㈥被上訴人於99年1月22日，寄發斗南郵局第14號存證信函予上訴人，表示上訴人勾結土地代書及前林內鄉長陳河山，欺瞞向華南銀行借貸之事，致使被上訴人誤購276-12地號土地，且未依土地買賣契約書內容，辦理抵押債務結清塗銷，使該地即將遭雲林地院拍賣，請上訴人於收函後一星期內出面解決（原審卷第67頁）。

上訴人於99年1月23日收受該存證信函。

五、兩造之爭執事項：㈠兩造就98年10月20日切結書之意思表示是否合致？若是，系爭切結書之真意為何？㈡系爭切結書第二條之約定是否以尾款200萬元充為違約罰款？如係違約罰款，是否過高，應否酌減？㈢上訴人請求被上訴人給付買賣契約尾款200萬元，是否有理由？

六、得心證之理由：㈠按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力。」

，民法第153條第1項、第156條分別定有明文。

經查：兩造於95年9月14日，簽立土地買賣契約書，被上訴人交付價金共400萬元，系爭土地已移轉登記予被上訴人，上訴人於98年10月20日，由訴外人張倍誠代筆，再簽立切結書交付予被上訴人配偶楊壬辛等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠至㈣），被上訴人抗辯系爭土地買賣後，因上訴人無法履行將系爭土地之使用類別辦理解編，亦未將系爭土地所擔保之抵押債務結清塗銷，兩造再行協議，上訴人始出具切結書等情，應屬可信，上訴人出具切結書後，為被上訴人配偶楊壬辛收受，足認係楊壬辛代理被上訴人，同意上訴人切結書所記載之條件，亦即就系爭土地買賣，除原定買賣契約外，就切結書記載事項，亦已達成合意。

上訴人主張系爭切結書僅由上訴人單方面出具，兩造並無合意云云，顯非可採。

㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

另按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。

經查：1.系爭土地買賣契約第1條約定：「土地買賣範圍：虎尾鎮北溪厝段276-9地號…土地內，權利範圍…合300坪。

﹝雙方約定辦理分割買賣，買受人取得同段276-9地號與右毗279-6地號間南北向與地界平行區塊(如附圖A部分)含抵押債務結清塗銷﹞。」

第6條約定：「乙方（即上訴人）責任：乙方應負責於96年9月30日前將特定事業目的預定用地的編定解編，乙方保證於土地產權清楚，…，如有設定他項權利時，乙方應完全解決，倘逾期乙方仍不解決，甲方（即被上訴人）得經催告解除本契約，乙方除應退還既收價款外，並依本約第五條所訂標準為賠償。」

第5條約定：「違約處罰：(1)乙方久不分割土地及履行契約時，甲方經催告，得解除本契約，解約時乙方除應將既收款全部退回甲方外，並應賠償所付價金2成之損害金與甲方。

(2)甲方全部或一部分不履行本約，經乙方催告限期履行，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約並扣除2成價金後將已領價金餘額無息退還甲方。」

依契約第6條之約定，乙方即上訴人應負責抵押債務結清塗銷，及於96年9月30日前將特定事業目的預定用地之編定解編，若上訴人未履行義務，被上訴人得依第5條約定解除契約，請求返還已收價款及加計2成之損害金。

2.因上訴人未能履行上開二項義務，上訴人另書立切結書，內容如不爭執事項㈣所載，切結書簽訂過程，經證人陳秉立即陳河山於原審到庭證述：「當時買賣契約書，好像是94年土地買賣契約，當初楊先生（即被上訴人之夫）只拿給她400萬，還有200萬，那200萬有約定說要把特定目的事業用地解編，要恢復原來的建地目，那是國防部的土地標售以後，要用非制式土地使用管制規則第37條第2項第3款去把特目解編恢復原來的建地，因為3、4年來一直沒有辦法解編，沒有辦法恢復建地，楊先生當初很急，他就說不然土地他不要，就簽這一張，他說叫原告還他450萬就好，4、5年之間補貼50萬的利息，如果再不能夠，土地也沒有辦法要回去，也沒有辦法變更為建地，才有這第3條，…。

（問：前面你有講解編跟變更為建地有困難，我問你你在辦的時候是解編有困難還是變更為建地有困難？）變更為建地，到現在縣政府還沒有明確的答覆，我有告縣政府在台中行政法院訴訟，能不能解編應該是可以，但要恢復原來的建地，困難是在這裡。

（問：請問證人切結書第二條的意思為何？）當初大家都是好朋友，當時這一條是說要特目解編恢復原來的建地目就是甲種建築用地。

（問：如果沒有恢復的話，效果為何？剩下的200萬元的價金如何處理？）如果恢復的話，200萬才能夠拿，如果沒有恢復的話，200萬就不能夠拿。

（問：請求再詢問證人。

請庭上提示契約書第六條，請證人看一下第六條，乙方是邱涵玉即邱惠眉，是否跟你剛剛的證詞不一樣？）我剛剛的證詞雖然跟契約不一樣，但是我所證述的內容都是在簽訂本件買賣契約的時候大家都講好的。

因為如果沒有恢復建地，價值一坪剩下6、7000元。

（問：你的意思是說，本案的土地如果沒有解編或變更地目的時候，土地的價值每一坪才值六、七千元，但是雙方預期以後可以解編或變更為建地的時候，才以每坪兩萬元成交？）是。

（問：照你這樣說，現在土地有解編或完成變更地目？）沒有。」

等語（原審卷第104頁以下筆錄）。

查證人陳河山與上訴人有親戚關係（上訴人之婆婆為其阿姨），與被上訴人之配偶楊壬辛為好友，經其陳述在卷（原審卷第104頁），陳河山與兩造均有情誼，且擔任系爭切結書之見證人，對買賣過程知悉甚詳，經具結後所為證述，自無虛偽陳述或偏袒一造致己遭偽證處罰之必要，其所為證詞，自足採信。

上訴人主張證人所述為其個人意見云云，並不足取。

3.參照契約書、切結書之約定內容，及證人陳河山之證詞，足認上訴人簽立切結書主要目的，在於向被上訴人承諾其願於99年1月19日前以450萬元購回系爭土地，屆期若其無法購回，切結書所載之「屆期如未成履行切結時，則原…簽定之契約，即為實行」，應係指系爭土地之地目如已解編，並恢復為建地，被上訴人才應給付200萬元，如未解編，未變更為建地，被上訴人即無給付尾款義務。

上訴人固主張依原買賣契約，上訴人僅有解編特定目的用地之義務，無將系爭土地變更為建地之義務云云，然據證人陳河山證述有關土地買賣過程，已談妥上訴人應將土地解編並變更為建地，縱契約文字未載明「變更為建地」等字樣，仍無礙於兩造合意為系爭買賣，上訴人所應履行之義務。

而上訴人未能將系爭土地解編，並變更為建地，經證人證述在卷，參以系爭土地於95年簽約，並移轉所有權登記完畢，至98年10月上訴人簽立切結書，迄上訴人本件105年1月起訴時，已逾6年期間，若被上訴人未給付尾款，何以上訴人均未追討？亦未催告被上訴人履行？反係被上訴人發存證信函請上訴人出面解決抵押債務情事（不爭執事項㈥），直至被上訴人104年4月將系爭土地出售後，上訴人始於105年1月提起本件訴訟，顯與一般買賣常情不符，上訴人上開主張，洵不足採。

被上訴人抗辯此款約定，係將原契約視為已履行，被上訴人無庸再行給付尾款200萬元，應屬可採。

4.上訴人另主張切結書第2條為違約金性質，請求酌減違約金云云，然查切結書第2條係約定「契約即為實行」，第3條約定「若上項㈠、㈡約定，上訴人又違約，則…價金及違約金共計520萬元」，故切結書第3條方為違約金之約定，第2條則係上訴人未解編、變更建地前，被上訴人無庸給付200萬元，核係免除被上訴人依原買賣契約給付價金義務，並非違約金之約定，上訴人主張有違約金酌減之適用云云，顯與切結書約定內容不符，洵無足取。

七、綜上所述，上訴人依買賣契約，請求被上訴人給付200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。

原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
民事第三庭 審判長 法 官 吳上康
法 官 王浦傑
法 官 蔡孟珊
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 24 日
書記官 凌昇裕
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。