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臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上字第88號
上 訴 人 甘麗祥
甘俊雄
甘寳輝
共 同
訴訟代理人 丁士哲 律師
被 上 訴人 甘金淵
訴訟代理人 王正宏 律師
吳昆達 律師
楊雨錚 律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國105年3月9日臺灣臺南地方法院第一審判決(104年度訴字第65號)，提起上訴，本院於106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○地號，地目建，面積五七０點八八平方公尺土地及同段六四七地號，地目建，面積一一五點六三平方公尺土地應予合併分割如附圖乙所示即臺南市歸仁地政事務所於一０五年八月三十日製作之土地複丈成果圖所示：編號Ａ部分所示面積一四四點二六平方公尺分歸上訴人甘俊雄取得所有；
編號Ｂ部分所示面積九八點六二平方公尺分歸上訴人甘寳輝取得所有；
編號Ｃ部分所示面積一三四點七八平方公尺分歸上訴人甘麗祥取得所有；
編號Ｇ部分所示面積一二九點二七平方公尺分歸被上訴人取得所有；
編號Ｄ部分所示面積六六點七三平方公尺、編號Ｅ部分所示面積六二點三０平方公尺、編號Ｆ部分所示面積五０點五五平方公尺土地為道路，分歸兩造按應有部分各四分之一比例保持共有。
上訴人與被上訴人間就坐落臺南市○○區○○段○○○地號及同段六四七地號合併分割之土地應互相補償金額如附表四所示。
第一、二審之訴訟費用由兩造按如附表五之比例分擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000地號，地目建、面積570.88平方公尺及同段647地號，地目建、面積115.63平方公尺土地(下稱系爭646、647地號土地，合稱系爭土地)為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示。
系爭土地地目均為建，使用分區均為鄉村區，使用地類別均為乙種建築用地。
系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，又共有人完全相同，惟未能就分割之方法達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條第5項，訴請合併分割。
㈡系爭土地上有3棟加強磚造樓房，門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00弄00號為上訴人甘俊雄所有；
臺南市○○區○○○街00巷00弄0號為上訴人甘寳輝所有；
臺南市○○區○○○街00巷00弄0號為上訴人甘麗祥所有。
被上訴人於系爭土地上並無建物，因此，被上訴人依照自身所有之持分面積分配，上訴人等因各有建物一棟，每人使用面積不同，為保建物之完整不受分割系爭土地影響，爰請求依如原判決附圖一（下稱附圖甲）所示之方案分割，其中編號E部分之規劃乃因受限於地形及使用現況，無論分配給何人皆不恰當，故被上訴人主張全體保持共有；
因上訴人之主張前後反覆不一，故被上訴人針對於上訴人不願就E部分保持共有之主張，亦再行提出一新分割方案即「丙方案」，即以原審判決所採之附圖甲分割方案為基礎，但就E之部分不再保持共有，而請求本院以變價分割之方式為分割方案，再由各共有人依應有部分之比例分配E部分之土地價金，蓋E部分土地之位置較為偏狹，就任一共有人分得該處均屬不利，故就E部分土地即應採變價分割之方式，較符合公平。
㈢爰求為判決聲明：依附圖甲所示之方案分割（原審判決採附圖甲方案分割，上訴人不服，提起本件上訴，上訴聲明：1.原判決廢棄；
2.請准依乙方案分割及補償；
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回【先位聲明：依甲方案分割，備位聲明：依丙方案分割）。
二、上訴人則抗辯以：㈠依據非都市土地使用管制規則第9條規定，非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定「乙種建築用地：建蔽率百分之60。
容積率百分之240」。
而所謂「建蔽率」係指建築基地上，建物的最大投影面積與建築基地面積的比值，舉例來說，如果有100坪的基地，基地周圍區域規定的建蔽率是百分之60，那麼一樓的樓地板面積就是60坪，剩下的40坪空地，可能就做為中庭、休閒設施等。
通常為了都市的整齊美觀及安全等理由，各地區均對土地建蔽率設有上限，此上限會因土地所在地區和利用目的有所不同，建築基地扣除最高建蔽率上限後所餘空地則稱為「法定空地」。
因上訴人皆有地上建築物，理應依當時核准施工的建照圖為優先分配之依據，含法定面積、空地比率。
已成為既定道路的土地，由兩造按地政機關實地測量結果分攤，每人各分攤4分之1。
建築物正面之巷道，因路權考量以及避免日後產生糾紛，由兩造保持共有。
㈡原審判決遽採附圖甲所示之方案分割，顯然並未考量上訴人在系爭土地上現有房屋建物之實際使用情況以及保留合於規定之法定空地；
而保留合於規定之法定空地，其目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生，原審判決採用附圖甲所示之方案分割，已經對現有建物原應保留之法定空地造成縮減變動，勢必使上訴人在系爭土地已有之建物無法保留原合於規定之法定空地比率，致使對於建築物之日照、通風、採光及防火等有所妨礙並危害上訴人使用建築物之舒適、安全及衛生，顯然已嚴重損害上訴人之利益；
亦致上訴人現有之建築物必然無法符合上開建蔽率百分之60之規定，日後自亦無法請領變更使用執照，因此若依附圖甲方案分割土地，造成上訴人原已領有使用執照的合法現有建築物，將從合法建物變成違法建物，嚴重損害上訴人原有之權益，有失公平亦有害社會經濟。
上訴人之建築物雖尚未聲請保存登記，但日後依法自可聲請保存登記，若採用附圖乙所示之方案分割，較符合全體共有人利益而為適當之分配等語。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第248至249頁）：㈠系爭646地號土地、面積570.88平方公尺，系爭647地號土地面積為115.63平方公尺，地目均為建，使用區分均為鄉村區，使用地類別均為乙種建築用地。
㈡系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表一所示。
㈢兩造間就系爭土地並未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，但共有人間未能達成分割協議。
㈣兩造同意就系爭土地為合併分割。
㈤系爭土地上有如附圖三編號A、B、D所示之房屋3棟，門牌號碼為台南市○○區○○○街00巷00弄0號、8號、10號，分別為上訴人甘麗祥、甘寳輝、甘俊雄所有。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第4項、第5項分別定有明文。
查本件被上訴人於原審起訴主張：系爭土地之共有人及應有部分均相同，如附表一所示，為兩造所未爭，兩造就系爭土地2筆未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的上不能分割之情形，業據被上訴人提出系爭土地之土地登記謄本及地籍圖謄本、國土測繪空照圖等為證（見原審司南調字卷第7至10頁），兩造就分割方法無法達成協議，依上說明，被上訴人訴請合併分割系爭土地，即無不合。
㈡又按「共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束」；
又「按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准許該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有」、「按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係，使用情形，共有物之性質及價值、經濟效用、符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。
又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則」（最高法院49年台上字第2569號判例、69年台上字第1831號判例、91年度台上字第805號判決參照）。
查系爭646地號土地之東側、北側臨約4公尺寬之柏油路，系爭土地上有如附圖三編號A所示之2層樓鋼筋混凝土造房屋，門牌號碼為台南市○○區○○0街00巷00弄0號（即上訴人甘麗祥所有）；
編號B所示之3層樓鋼筋混凝土造房屋，門牌號碼為同巷弄0號（即上訴人甘寳輝所有）；
編號D所示之3層樓鋼筋混凝土造房屋，門牌號碼為同巷弄00號（即上訴人甘俊雄所有）；
編號A、B、D房屋南臨有約4米寬水泥路，往東可達柏油路；
至附圖三編號E所示為空地（為兩造所不爭，附圖三有關此部分誤認係疑似磚造建物，與上揭空照圖亦有不符，並非可採，見本院卷第93頁）；
編號H所示為現有道路，及編號F所示部分，有疑似磚造房屋，兩造均同意拆除等情，業經原審及本院分別會同臺南市歸仁地政事務所派員至系爭土地現場履勘測量屬實，有原審及本院勘驗測量筆錄及臺南市歸仁地政事務所製作之土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷1第20至21、31頁、本院卷第65至71頁）。
則本件上訴人主張：其等現有建物於系爭土地，分割方法原則上應盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）外，應將土地分配於各共有人單獨所有，，且不同意變價分割，並非無由。
被上訴人仍主張如附圖甲之分割方法分割，即就該附圖甲案之「編號E部分」（非供道路使用）之土地，仍請求兩造全體保持共有或就丙方案將編號E部分變價拍賣，依上揭法條及實務意旨，即有未合，已非可採。
㈢復按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質、價格、利用價值、經濟效益、實際使用情形決之，要以維持全體共有人之公平為標準，為適當之分配，以免有害社會經濟。
本件被上訴人於主張採用如附圖甲、丙之分割方法，上訴人則抗辯應依如附圖乙之分割方法，茲就上開分割方案優劣，比較說明如下：1.按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。
前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。
應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；
其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
建築法第11條第1項定有明文；
又「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：一、建築物簷高不得超過14公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之60…」都市計畫法臺灣省施行細則第30條亦定有明文；
而非都市土地使用管制規則第9條亦規定：「下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定…二、乙種建築用地：建蔽率百分之60。
容積率百分之240」。
查系爭土地坐落於台南市○○區，位於○○區最南側地帶，由高速公路台南交流道附近特定區計畫、台南都會公園特定區計畫、仁德（文賢地區）都市計畫包覆其中之非都市土地，有長信不動產估價師之報告書（下稱長信鑑定）附卷可稽（見該長信鑑定第51頁）；
而兩造所提出之系爭土地之分割方案，皆受上開非都市土地使用管制規定限制使用（為鄉村區乙種建築用地之建蔽率為百分之60）等情，有上開長信鑑定可按（見該長信鑑定第53、91至112頁）。
是以系爭土地為了建物整齊美觀及安全等理由，其建蔽率已經被設上限，至多百分之60始得為建築基地。
2.兩造不爭執系爭土地上有如附圖三編號A、B、D所示之房屋3棟，門牌號碼為台南市○○區○○○街00巷00弄0號、0號、00號，分別依序為上訴人甘麗祥、甘寳輝、甘俊雄所有；
而依如附圖乙之分割方案編號G所示部分土地，面積達129.27平方公尺，地形方正完整，略呈現L形，地勢平坦，總價值達2,271,015元（面積129.27×每坪17,568＝2,271,015元，見長信鑑定第115頁），將分歸被上訴人，使兩造均可自由出入如附圖乙編號D、E、F所示之共有道路，方便順暢，經濟條件顯然較佳；
此相較被上訴人所主張之如附圖甲、丙方案，則其編號為G所示（為死巷，約3、4公尺寬）以觀，顯然優越；
如附圖乙之道路設計較有利兩造出入，不致擁擠，並使被上訴人分得道路南側部分土地，不致出入之道路，過於窄小，況目前一般人使用汽車情形，甚為普遍，汽車無須倒車即得出入之情形。
蓋如附圖甲、丙所示編號之A、B、C、D土地，均有面臨南、北側道路，但獨留編號G所示道路，使日後取得該方案編號E所示部分土地之人，仍有不方便出入，而被局限於該附圖甲、丙方案編號G所示部分之死巷。
3.況附圖甲、丙方案，對上訴人現有建築物保留之法定空地造成縮減變動，影響彼等法定空地留設比率（即上訴人皆須有百分之40以上之空地，方符合規定），依上訴人使用系爭土地現況，將使上訴人不符合上開有關建蔽率之規定。
則除將來上訴人現有建物必不易請領變更使用執照外，並使分歸兩造之系爭土地，無法方便於日照、通風、採光及防火等情形，增進使用人之舒適、安全及衛生等之情形，對上訴人等現有建物之價值及使用情況造成影響。
則附圖甲、丙方案，雖均主張道路使用系爭土地面積較小，難認為適當之分配。
4.綜據上述，附圖甲之分割方案之缺點，不僅在上訴人不願就其編號E部分土地仍與被上訴人保持共有之際，竟將該編號E所示部分之土地，分歸兩造保持共有或採丙方案將原物變價分割，違背分割共有物之消滅共有或以原物分割為原則之目的；
又如依被上訴人所述甲、丙方案分割，上訴人皆因其住宅均南向，僅能自該死巷（即各該附圖編號G所示）出入，亦使該方案編號E部分土地之取得人，日後僅能自該方案編號G部分道路出入，如有汽車使用道路，將甚為不便，亦使買方卻步，未利於系爭土地之發展及使用，無法方便於日照、通風、採光及防火等情形，對上訴人等現有建物之價值及使用情況造成影響，亦屬甲、丙方案分割之缺點；
本院審酌依附圖乙所示之分割方案，上訴人所有之上開房屋均可保留，兩造分得之附圖乙編號A、B、C、G土地均可直接面臨道路；
被上訴人亦取得適當大塊而完整之土地，兩造皆有利將來發展共榮、共享便利，依上揭法條及實務說明，斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質、價格、利用價值、經濟效益、實際使用情形，認依如附圖乙所示之方案分割，較符合全體共有人利益。
㈣復按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；
民法第824條第3項定有明文。
又按「法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之」；
「關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分之比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按其應有部分之比例分配原物，如有害經濟上之利用價值，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形」（最高法院57年台上字第2117號、63年台上字第2680號判例參照）。
查系爭土地如附圖乙分割方案，各共有人分配位置不同、面積亦有增減，價值有異，經送請上開長信不動產估價師鑑定，其等互相找補金額，因系爭土地之宗地條件（地形、規模及臨路情形）、道路條件種類（私設巷道約3公尺）、行政條件（均鄉村區乙種建築用地）、生活圈公共設施接近程度、周邊環境地勢、鄰地情況、現況效益情形條件、市場接手性條件，再依系爭土地比較法調查估價表（附近房地交易實價比較）、土地開發分析調查估價表（房地營造評估），有上開長信鑑定各宗土地差異分析總表可稽（見長信鑑定第114頁）；
系爭土地之分割如附圖乙情形，應以北側建設有建物之編號A、B、C所示部分土地，前後臨路，位置較佳，價格稍高，然因皆在鄉村區每平方公尺仍落在18,666元至17,568元之間，相差不大，較為合理，依上說明，兩造間互相找補金額，詳如附表四所示（見上開長信鑑定第9至11、120至123頁），另有關共有人間位置不同、面積增減，價值有異如何應受補償、應為補償之說明，亦詳如備註欄所載。
五、綜上所述，兩造共有之系爭土地，原判決據以合併分割，固無不合，惟未遑詳查遽採如附圖甲方案所示分割方法，且未就共有人間未能按應有部分公平受分配之情形，予以相互補償計算，均有未洽；
上訴人據此指摘原判決分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項、第三項所示。
六、末按，因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件因兩造主張之分割方案各有不同，致兩造無法達成協議，依上說明，本院認本件訴訟費用應由兩造按如附圖乙之分割方法土地價值並參考系爭土地原應有部分比例，酌定訴訟費用如附表五之比例負擔，爰判決如主文第四項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與本判決結果不生影響，毋庸一一論述。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 高明發
法 官 李杭倫
法 官 莊俊華
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 歐貞妙
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一：
┌──┬────┬─────────┐
│ │ │應有部分 │
│編號│姓 名├────┬────┤
│ │ │646地號 │647地號 │
├──┼────┼────┼────┤
│1 │甘金淵 │4分之1 │12分之1 │
├──┼────┼────┼────┤
│2 │甘麗祥 │4分之1 │12分之5 │
├──┼────┼────┼────┤
│3 │甘俊雄 │4分之1 │12分之5 │
├──┼────┼────┼────┤
│4 │甘寳輝 │4分之1 │12分之1 │
└──┴────┴────┴────┘
附表四：
┌─────┬────┬────┬───────┐
│ │甘寳輝應│甘麗祥應│合計新台幣，元│
│ │受補償金│受補償金│ │
│ │額 │額 │ │
├─────┼────┼────┼───────┤
│甘俊雄 │26,293 │22,252 │48,545 │
│應補償金額│ │ │ │
├─────┼────┼────┼───────┤
│甘金淵 │154,577 │130,822 │285,399 │
│應補償金額│ │ │ │
├─────┼────┼────┼───────┤
│合計新台幣│180,870 │153,074 │333,944 │
│，元 │ │ │ │
├─────┴────┴────┴───────┤
│備註：兩造互相找補金額之說明 │
├──┬─────────┬──────────┤
│編號│姓名 │金額（新台幣） │
├──┼─────────┼──────────┤
│1 │甘金淵（持分面積 │應提出285,399元補償 │
│ │152.36平方公尺） │應受補償之人（因增加│
│ │ │21.81平方公尺） │
│ │ │ │
├──┼─────────┼──────────┤
│2 │甘俊雄（持分面積 │應提出48,545元補償（│
│ │190.90平方公尺） │雖受分配不足1.74平方│
│ │ │公尺，但因受分配位置│
│ │ │價值較佳，故須為補償│
│ │ │） │
├──┼─────────┼──────────┤
│3 │甘麗祥（持分面積 │應受補償153,074元（ │
│ │190.90平方公尺） │因受分配不足11.2 2平│
│ │ │方公尺） │
│ │ │ │
├──┼─────────┼──────────┤
│4 │甘寳輝（持分面積 │應受補償180,870元（ │
│ │152.36平方公尺） │因受分配不足8.84平方│
│ │ │公尺） │
└──┴─────────┴──────────┘
附表五：
┌──┬────┬─────────┐
│編號│姓名 │依價值分配計算訴訟│
│ │ │費用分擔比例 │
├──┼────┼─────────┤
│1 │甘金淵 │100分之25 │
├──┼────┼─────────┤
│2 │甘麗祥 │100分之27 │
├──┼────┼─────────┤
│3 │甘俊雄 │100分之28 │
├──┼────┼─────────┤
│4 │甘寳輝 │100分之20 │
└──┴────┴─────────┘
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