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臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第130號
上 訴 人 李協和
訴訟代理人 陳澤嘉 律師
簡大翔 律師
被上訴人 翁漩淨
陳芬芳
上二人共同
訴訟代理人 張巧妍 律師
複代理人 吳碧娟 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年3月4日臺灣嘉義地方法院第一審判決（104年度訴字第567號），提起上訴，本院於105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人翁漩淨、陳芬芳（下稱被上訴人等）於原審起訴主張：㈠坐落嘉義市○○段00000○00000○000000○0000地號等4筆土地（下合稱系爭4筆土地），均為被上訴人等共有，惟上訴人未徵得被上訴人等同意，亦無任何合法權源，竟於如嘉義市地政事務所104年10月19日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示系爭49-64地號土地上C部分面積1平方公尺及D部分面積2平方公尺、系爭49-120地號土地如附圖所示E部分面積4平方公尺及F部分面積6平方公尺、系爭49-3地號土地如附圖所示G部分面積8平方公尺及系爭49-30地號土地如附圖所示H部分面積7平方公尺等土地上搭建地上物居住使用，無權占用被上訴人等所有系爭4筆土地，侵害被上訴人等之所有權，被上訴人等自得本於所有權能請求上訴人將占用系爭4筆土地之地上物拆除，返還土地。
㈡按無法律上原因占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。
本件上訴人於系爭4筆土地上搭設地上物居住使用，而系爭4筆土地位於嘉義市○○路000巷內，鄰近○○路，北行至垂楊路，附近商店林立，商業交易熱絡，且鄰近遠東及新光三越等百貨公司，為熱鬧之百貨商圈，更有聲名遠播之福義軒蛋捲店等情，是依土地法第97條第1項規定及參照最高法院68年台上字第3071號判例意旨，本件上訴人所得每年相當於租金之不當得利，應以系爭4筆土地申報地價之年息百分之8計算較為適當。
故上訴人應給付被上訴人等之不當得利，分別如下：1.上訴人應給付被上訴人翁漩淨之不當得利為：⑴查系爭4筆土地99年度申報地價均為每平方公尺4,640元，102 年度申報地價均為每平方公尺4,800元，而上訴人占用系爭土地如附圖所示C部分面積1平方公尺、D部分面積2平方公尺、E部分面積4平方公尺、F部分面積6平方公尺、G部分面積8平方公尺及H部分面積7平方公尺等，合計28平方公尺。
則以被上訴人翁漩淨之系爭4筆土地各筆持份均為2分之1為計，請求上訴人返還自101年2月10日起至104年9月6日止之不當得利為19,049元【計算式：〔14×4,640×8%×（1/12×19/28＋10/12）〕＋〔14×4,800×8%×（2＋8/12＋1/12×6/30）〕＝19,049】，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵另自104年9月7日起至返還所占用系爭土地之日止，上訴人應按年給付不當得利5,376元【計算式：14×4,800×8%=5,376】。
2.上訴人應給付被上訴人陳芬芳之不當得利為：⑴查系爭4筆土地99年度申報地價均為每平方公尺4,640元，102年度申報地價均為每平方公尺4,800元，而上訴人占用系爭4筆土地如附圖所示C、D、E、F、G及H部分土地，面積共計28平方公尺。
則以被上訴人陳芬芳於102年2月5日取得系爭4筆土地持份均為2分之1計，請求上訴人返還自102年2月5日起至104年9月6日止之不當得利為13,913元【計算式：14×4,800×8%×（1/12×24/28＋10/12＋1＋8/12＋1/12×6/30）＝13,913】，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵另自104年9月7日起至返還所占用系爭土地之日止，上訴人應按年給付不當得利5,376元【計算式：14×4,800×8%＝5,376】。
㈢爰本於民法第767條物上請求權之作用及同法第179條不當得利請求權之法律關係，求為判決：⒈上訴人應將坐落嘉義市○○段00000地號土地如附圖所示C部分面積1平方公尺及D部分面積2平方公尺土地，及坐落同段49-120地號土地如附圖所示E部分面積4平方公尺及F部分面積6平方公尺土地，及坐落同段49-3地號土地如附圖所示G部分面積8平方公尺土地，及坐落同段49-30地號土地如附圖所示H部分面積7平方公尺土地之地上物拆除，將土地返還被上訴人；
及自104年9月7日起至交還土地日止，按年給付被上訴人等各5,376元計算之損害金。
⒉上訴人應各給付被上訴人翁漩淨19,049元、被上訴人陳芬芳13,913元，及均自本訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
原審為被上訴人等勝訴之判決，依上，就上訴人之上訴答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以下列等語資為抗辯：㈠觀諸系爭4筆土地之土地登記簿謄本，被上訴人翁漩淨係於101年2月10日與訴外人吳坤峰共同向訴外人張端霖購得系爭土地，應有部分各2分之1，並以買賣為原因登記為所有權人。
被上訴人陳芬芳係於102年2月5日自其前配偶吳坤峰受贈而取得系爭4筆土地所有權各2分之1；
查門牌號碼嘉義市○區○○里○○路000號及000號木石磚造房屋原係訴外人即上訴人之被繼承人黃見所有，而觀之此2棟房屋之稅籍證明書，該2棟房屋折舊年數為67年，即67年前即有此2棟房屋之存在，且黃見於當時即向原土地所有權人張瑞霖承租分割前之嘉義市○○段0000地號土地建屋，並按年給付租金。
另黃見與其夫至少於51年即在該處建屋設籍住居，而房屋門牌號碼原為嘉義市○○街00號，於57年5月1日門牌整編改為嘉義市○○路000號，再於78年3月1日整編為嘉義市○○路000號。
因訴外人黃見無男嗣，是嘉義市○○路000號房屋由訴外人即其次女李富美繼承，上訴人係李富美之子，並繼承該房屋；
另門牌號碼嘉義市○○路000巷0號房屋即由訴外人即黃見三女李玉子繼承，目前由訴外人即李玉子配偶陳慶耀繼承。
次查，嘉義市○○段0000地號土地被編定為都市平均地權都市計劃公共預定地，於53年7月8日經嘉義市地政事務所以嘉地12261號逕為分割為系爭及49-63、49-65等地號土地。
惟無論嘉義市○○段0000地號土地分割成幾筆，黃見自51年起均按年給付租金予原所有權人張瑞霖；
且依附圖所示，嘉義市○○路000號房屋坐落系爭土地上，如附圖所示代號D、F、G、H部分，面積合計為23平方公尺；
另嘉義市○○路000號房屋坐落系爭49-64、49-120地號土地，如附圖所示代號C、E部分，面積合計5平方公尺，可見此2棟房屋所占用之基地並無增減，租金亦無增減，而上訴人與黃見均依原房屋占有面積繳納租金，且出租人即原所有權人張瑞霖對系爭土地由黃見與其繼承人承租及付租金之事實始終並無異議，此有歷年給付租金之收據可稽。
又觀諸上訴人提出之租金收據，其上雖僅載明陳慶耀，然上訴人係黃見之繼承人，與另一繼承人陳慶耀與黃見始終均設籍於嘉義市○○路000號，每年均按時繳納租金，故租金實際上係由上訴人與陳慶耀每人繳納各1/2，此由戶籍謄本及租金收據可證，訴外人陳慶耀亦可證上訴人確實有共同繳納租金之事實。
足證上訴人對系爭土地有不定期租賃之事實，並非無權占有。
㈡又被上訴人翁漩淨及訴外人吳坤峰係於101年2月10日始向訴外人張瑞霖購得系爭4筆土地，依經驗法則，任何人在購買土地或房屋前，必定會前往土地坐落處觀察土地之位置是否面臨道路？周圍環境如何？出入道路寬窄？以及土地上是否有被第三人侵占？是否有建物，如有則屬何人所有等，此為購買土地必須經歷之過程，故被上訴人翁漩淨等必定有前往了解，且亦明知土地上有第三人房屋存在。
而渠等所購買者僅係土地，並不包括房屋，故可確定被上訴人等係明知土地上早有建物存在而仍為購買。
再者，翁漩淨於101年2月10日取得土地所有權之後，上訴人於103年1月13日繳納102年租金，由被上訴人之代表人沈依儀代收。
另觀諸被上訴人所寄104年8月6日嘉義中山路郵局第0354號存證信函第二點內容，亦足以證明渠等承受系爭土地不定期租賃及收受租金之事實。
㈢再上訴人歷年來均按時繳納租金，而欲繳納103年份之租金時，被上訴人等竟拒收，上訴人不得已始於104年7月29日以嘉義林森郵局第065號存證信函將租金以郵局匯票分別寄給被上訴人等，被上訴人等分別收受後又將匯票退回，上訴人不得已始將103年及104年之租金於104年8月14日以原審104年度存字第350號及第351號提存書提存於原審法院提存所，則上訴人自無積欠租金情事。
㈣綜上，上訴人向系爭4筆土地之前所有權人張瑞霖承租土地建築房屋，並無土地法第103條得收回基地情形，且張瑞霖與被上訴人等訂立買賣契約，迄今並未以書面正式通知優先承買人即上訴人，則依民法第426條之2第3項及土地法第104條第2項之規定，其等所為之所有權移轉登記並不得對抗優先承買人之上訴人。
㈤原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事實及爭執事項：㈠不爭執事實：⒈系爭4筆土地原為訴外人張瑞霖所有，被上訴人翁漩淨、訴外人吳坤峰於101年2月10日分別以買賣為原因各取得系爭4筆土地應有部分2分之1之所有權，嗣被上訴人陳芬芳於102年2月5日以夫妻贈與為原因，取得吳坤峰就系爭4筆土地應有部分2分之1之所有權，故系爭4筆土地目前為被上訴人等分別共有。
⒉上訴人因繼承關係於系爭49-64地號土地如附圖所示C部分面積1平方公尺及D部分面積2平方公尺、系爭49-120地號土地如附圖所示E部分面積4平方公尺及F部分面積6平方公尺、系爭49-3地號土地如附圖所示G部分面積8平方公尺、系爭49-30地號土地如附圖所示H部分面積7平方公尺等土地上，所搭建之門牌號碼為嘉義市○區○○路000號及000號未保存登記磚木造房屋（下稱系爭建物）居住使用。
㈡爭執事項：⒈被上訴人等依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將占用系爭土地之地上物拆除並將土地返還，是否有理由？即上訴人是否有占用之合法權源？⒉若上訴人無合法占用之權源，則被上訴人請求上訴人給付相當於租金損害之不當得利金額，應以若干為適當？
四、本院之判斷：㈠被上訴人等起訴主張系爭4筆土地原為訴外人張瑞霖所有，被上訴人翁漩淨及訴外人吳坤峰於101年2月10日因買賣自張瑞霖各取得應有部分2分之1之所有權；
吳坤峰嗣於102年2月5日以夫妻贈與為因，將其所有系爭4筆土地應有部分之2分之1之所有權移轉由被上訴人陳芬芳取得。
此有系爭土地之土地登記第二類謄本影本各1份（見原審卷第25、27、29、31頁）及系爭4筆土地之異動索引資料各1份（見原審卷第197-199、201-203、205-207、209-211頁）附卷可稽。
又系爭4筆土地上有上訴人所有之系爭建物，業經原審履勘現場並囑託嘉義市地政事務所實施測量，此有嘉義市○區○○里○○路000號及000號等房屋之嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書影本1份（見原審卷第85頁）及附圖在卷可憑（見原審卷第223 -225頁），上訴人對此亦不爭執，可堪信為真實。
㈡被上訴人等主張上訴人無任何正當權源，無權占用系爭4筆土地，應將地上房屋拆除後交還土地。
上訴人則以伊之外祖母即訴外人黃見先前曾向原地主即訴外人張瑞霖承租未分割前之嘉義市○○段0000號土地，雖該地號土地嗣經多次分割而增加數筆地號土地，然系爭建物所坐落之土地，均係自49-3號土地分割出來，且均由黃見向張瑞霖所承租，嗣由上訴人及訴外人陳慶耀繼承取得承租權各2分之1，並依約繳納租金，被上訴人請求拆屋還地顯無理由等語置辯。
㈢經查：門牌號碼嘉義市○○路000巷0號之建物，其占用之位置如附圖所示代號A部分面積20平方公尺、代號B部分面積12平方公尺，合計32平方公尺。
此部分業經原地主即訴外人張瑞霖於85年間，對訴外人陳慶耀提起調整租金之訴，經原審法院判決自85年1月1日起將租金調整為每年7,978元，有原審法院85年度嘉簡字第355號言詞辯論筆錄（宣示判決）影本附卷可參（見原審卷第287-295頁）；
系爭建物所占用之位置即附圖所示代號C部分面積1平方公尺、D部分面積2平方公尺、E部分面積4平方公尺、F部分面積6平方公尺、G部分面積8平方公尺及H部分面積7平方公尺等土地，共計28平方公尺，則未在該調整租金事件中請求調整。
且在該調整租金事件中張瑞霖同時對承租土地在相鄰位置之其餘三名承租人蕭世和、蔡再來、吳長鴻一併請求調整租金。
倘若系爭建物所坐落之附圖所示代號C、D、E、F、G、H部分之土地確有租賃關係存在，依常情張瑞霖應會在該調整租金事件中一併起訴請求調整。
然張瑞霖就該部分並未一併請求調整，足見附圖所示代號C、D、E、F、G、H部分之土地應無租賃關係存在。
此亦足以解釋上訴人所質疑何以當時未列入調整租金一併起訴，而無權占有並無契約關係，自無調整租金之可言，且亦不得對系爭土地之出售主張優先購買權。
㈣上訴人雖抗辯伊與訴外人陳慶耀每年共同給付租金7,968元予訴外人張瑞霖，而認伊所有之○○路000號、000號建物所占用之土地有租賃關係存在云云。
然按：上訴人所提出記載陳慶耀台照之免用統一發票收據（見原審卷第117-123頁），每年繳納租金額為7,968元，此與85年間調整租金事件判決命陳慶耀應繳納之租金額7,978元相當，可見該租金之繳納，純係陳慶耀所承租占用附圖所示代號A、B部分土地之代價，與上訴人占用之土地無關。
再者，訴外人陳慶耀所有門牌號碼嘉義市○○路000巷0號建物所承租占用之土地，面積合計為32平方公尺，其租金為每年7,968元。
而上訴人所占用之土地面積合計為28平方公尺，如再加計訴外人陳耀慶租用之土地面積，兩者合計為60平方公尺，則每年租金斷無可能僅為7,968元。
故上訴人抗辯稱伊與陳耀慶每年共同繳納租金7,968元，係包括陳耀慶及伊所占用土地之租金，顯然與事實不合，自難採信。
㈤上訴人另辯稱：當初訴外人張瑞霖係將49-3號土地整筆出租，嗣49-3號土地雖經分割為多筆土地，但上訴人所占用之土地均由49-3號土地分割而來，故其所占用之土地仍有租賃關係存在云云。
惟查：系爭49-3地號土地，於53年7月8日分割出49-63及49-120號土地，附圖代號E、F部分即占用49-120號土地；
代號G部分即占用49-3號土地。
除此之外，上訴人所有建物附圖代號C、D部分，均占用49-64號土地，代號H部分，係占用49-30號土地，而49-64號、49-30號土地均係由49-30號土地分割出來，此有嘉義市○○段0000地號土地之總登記影本1份及同段49-30地號土地之重造前舊登記簿謄本1份在卷可證（見原審卷第231-239頁），足見與49-3號土地無關。
故縱認訴外人黃見當初向張瑞霖承租之土地為49-3號土地，亦與代號C、D、H部分之占有無關，亦即代號C、D、H部分亦為無權占有。
況且，如張瑞霖係將49-3號土地整筆出租，則其於上開調整租金事件中，主張依49-3號土地之面積計算租金即可，何須對訴外人陳慶耀所有建物實施測量，再以其占用之土地面積，請求調整租金？由此益證上訴人抗辯其最初承租之土地範圍涵蓋所有自49-3分割出來之數筆土地，其占有之土地即自49-3分割而來，均為有權占有，尚屬無據。
另上訴人於本院審理中請求向行政院農業委員會林務局農林航空測量所調閱「嘉義市○○段49-12、49-3、49-64、及49-30地號土地」之空照圖，業據該所以105年8月9日農測供字第1059100839號函覆空照圖上並未保有地籍資料致無法標明土地地號之範圍等情（見本院卷第167-168頁），且經核與本件勝負不生影響，爰不命繳費申請之，附此敘明。
㈥按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
次按，土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」；
同法第105條規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」
又所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。
再按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，最高法院固著有68年台上字第3071號判例意旨可參。
經查：上訴人無權占用被上訴人等所有系爭4筆土地，供作經營雜貨店及住家等用途。
而系爭4筆土地乃位於嘉義市○○路000巷內，系爭建物面臨○○路、白天車輛出入頻繁，商店林立，以飲食店居多，人口密集。
有原審104年10月19日之勘驗筆錄可按（見原審卷第177-181頁）；
又系爭4筆土地鄰近嘉義市○○路，北行至垂楊路，附近為嘉義市熱鬧之百貨商圈，商店林立、商業交易熱絡，且鄰近遠東及新光三越百貨公司等情，亦有照片15幀為證（見原審卷第251-265頁）。
茲審酌認被上訴人請求以系爭土地申報地價總價額年息百分之8計算不當得利，尚屬適當。
是以，被上訴人翁漩淨得請求上訴人自101年2月10日起至104年9月6日止；
被上訴人陳芬芳得請求上訴人自102年2月5日起至104年9月6日止，如附表所示之損害金，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即104年9月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息。
及自104年9月7日起至交還土地之日止，按年給付如附表所示之損害金，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第767條之物上請求權及第179條之不當得利請求權等法律關係，請求⒈上訴人應將坐落嘉義市○○段00000地號土地如附圖所示代號C部分面積1平方公尺、代號D部分面積2平方公尺土地及坐落同段49-120地號土地如附圖所示代號E部分面積4平方公尺、代號F部分面積6平方公尺土地，及坐落同段49-3地號土地如附圖所示代號G部分面積8平方公尺土地，及坐落同段49-30地號土地如附圖所示代號H部分面積7平方公尺土地之地上物拆除，將土地返還被上訴人等；
及自104年9月7日起至交還土地日止，按年給付被上訴人等各5,376元計算之損害金；
⒉上訴人應各給付被上訴人翁漩淨19,049元、陳芬芳13,913元，及均自起訴狀送達翌日即104年9月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
並諭知供擔保後得准或免為假執行宣告，為有理由，應予准許。
從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 莊俊華
法 官 夏金郎
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
書記官 蔡蘭櫻
附表
┌───┬──────┬───┬───┬────┬─────────┬────────┬────┐
│被上訴│占用土地 │占用 │上訴人│損害金起│申報地價之8% │不當得利損害金 │每年相當│
│人 │ │位置 │占用之│迄期間 │ │ │不得利損│
│ │ │ │持分面│ │ │ │害金 │
│ │ │ │積（㎡│ │ │ │ │
│ │ │ │） │ │ │ │ │
├───┼──────┼───┼───┼────┼────┬────┼────────┼────┤
│翁漩淨│嘉義市○○段│附圖代│3/2 │101年2月│99年度 │102年度 │⑴101年2月10日至│5,376元 │
│ │49-64地號 │號C及D│ │10日至10├────┼────┤ 101年12月31日 │（計算式│
│ ├──────┼───┼───┤4年9月6 │5,197元 │5,376元 │：4,624元 │：4,800 │
│ │嘉義市○○段│附圖代│10/2 │日 │【計算式│【計算式│【計算式： │×8%×14│
│ │49-120地號 │號E及F│ │ │：4,640 │：4,800 │5,197×（1/12×1│＝5,376 │
│ ├──────┼───┼───┤ │×8%×14│×8%×14│9/28＋10/12）＝ │） │
│ │嘉義市○○段│附圖代│8/2 │ │＝5,197 │＝5,376 │4,624，元以下不 │ │
│ │49-3地號 │號G │ │ │，元以下│】 │計入】 │ │
│ ├──────┼───┼───┤ │4捨5入】│ │⑵102年1月1日至 │ │
│ │嘉義市○○段│附圖代│7/2 │ │ │ │ 104年9月6日： │ │
│ │49-30地號 │號H │ │ │ │ │14,425元 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │【計算式： │ │
│ │ │ │ │ │ │ │5,376×（2＋8/12│ │
│ │ │ │ │ │ │ │＋1/12×6/30）＝│ │
│ │ │ │ │ │ │ │ 14,425，元以下 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │不計入】 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │⑶總計：19,049元│ │
│ │ │ │ │ │ │ │【計算式： │ │
│ │ │ │ │ │ │ │4,624＋14,425＝ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ 19,049】 │ │
├───┼──────┼───┼───┼────┼────┴────┼────────┼────┤
│陳芬芳│嘉義市○○段│附圖代│3/2 │102年2月│5,376元 │13,913元 │5,376元 │
│ │49-64地號 │號C及D│ │5日至104│【計算式： │【計算式： │（計算式│
│ ├──────┼───┼───┤年9月6日│4,800×8%×14＝5,3│5,376×（1/12×2│：4,800 │
│ │嘉義市○○段│附圖代│10/2 │ │76】 │4/28＋10/12＋1＋│×8%×14│
│ │49-120地號 │號E及F│ │ │ │8/12＋1/12×6/30│＝5,376 │
│ ├──────┼───┼───┤ │ │）＝13,913，元以│） │
│ │嘉義市○○段│附圖代│8/2 │ │ │下不計入】 │ │
│ │49-3地號 │號G │ │ │ │ │ │
│ ├──────┼───┼───┤ │ │ │ │
│ │嘉義市○○段│附圖代│7/2 │ │ │ │ │
│ │49-30地號 │號H │ │ │ │ │ │
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