臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,106,抗,107,20170602,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 106年度抗字第107號
抗 告 人 郭永芳
相 對 人 華南商業銀行股份有限公司
法定代理人 張雲鵬
上列抗告人（承租人）因債務人吳春梅與債權人即相對人間因清

償債務強制執行聲明異議事件，對於中華民國106年4月24日臺灣
嘉義地方法院106年度事聲字第27號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。

理 由
一、本件抗告人於原審聲明異議及抗告意旨略以：伊與債務人吳春梅就坐落嘉義市○區○○段00000地號土地、及其上建號同段3590號暨嘉義市○○○路000號之1房屋（下稱系爭房屋），早於系爭抵押權民國（下同）99年10月l8日設定前即99年10月5日起即就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自99年10月5日起至109年10月4日止，租金每三個月新台幣（下同）15萬元；
雖於104年10月5日再簽訂租賃契約，租期自104年10月5日至109年10月4日止，租金每年50萬元，然此係接續前租賃契約書，新舊租賃契約之當事人、標的、訂定租賃期間、租賃內容均相同，僅係租金給付方式不同，第二份租賃契約實質為第一份租賃契約之契約變更，並非新成立之租賃契約，僅是第一份租賃契約之補充條款而已，原審不察，拘泥於契約文字而未詳查當事人訂約之真意，自有違誤，是伊對系爭房屋之租賃權於本件債務人設定抵押權前即已存在，自不得以裁定除去本件租賃關係，為此提起抗告，求予廢棄原裁定等語。
二、原審法院裁定以：抗告人就系爭房屋與吳春梅簽訂兩份租賃契約，第一份租賃期間自99年10月5日起至109年10月4日止，第二份租賃期間自104年10月5日至109年10月4日止。
且抗告人於106年1月17日訊問筆錄中，亦自承原先第一份租賃契約，約定租金給付方式是每三個月給付一次，後來因債務人急需用錢，所以改成104年續約，變成每年給付伍拾萬等語。
而抗告人與吳春梅系爭房屋之租賃關係存續中，另於104年10月5日與吳春梅換約，就租金之金額與給付方式重新訂定，並重新簽訂一份租賃契約，可見已有終止原先租賃契約效力之意思，而於104年10月5日另成立新租賃關係。
又該新成立之租賃關係期間乃於本件抵押權設定之後，又系爭房屋經原審以底價29,720,000元，定期第1次拍賣，仍無人應買，足見抗告人與債務人吳春梅間之系爭租約，業已影響相對人之抵押權。
是原審依相對人之聲請，將系爭租賃關係除去後拍賣，揆諸上開規定及說明，自無不合，抗告人之聲明異議為無理由。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。
但其抵押權不因此而受影響；
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。
又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋亦可資參照。
故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定（最高法院86年度台抗字第160號裁定意旨可資參照）。
而成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照）。
四、經查：
㈠本件相對人即債權人華南商業股份有限公司主張：相對人與債務人吳春梅間請求清償債務強制執行事件，相對人係執原審105年度司促字第8110號支付命令、105年度司促字第8110號裁定、支付命令確定證明書請求債務人吳春梅連帶應給付48,135,219元及其利息、違約金，而查封拍賣債務人吳春梅所有系爭房屋，而債務人吳春梅於99年10月18日提供系爭房屋為相對人設定36,000,000元之最高限額抵押權，又於抵押權設定後將系爭房屋出租與抗告人，而系爭房屋經原審以底價29,720,000元，定於106年3月9日下午4時第一次拍賣（係第1標），無人應買，此項租賃關係已影響其抵押權，相對人已於106年2月6日向原審聲請將此項系爭房屋租賃權除去後再行拍賣，原審於106年3月14日裁定准予除去抗告人之系爭房屋租賃權等情，此經本院審閱原審105年度司執助字第507號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）卷宗屬實，揆諸上開說明，自無不合。
㈡抗告人於原審系爭執行事件106年1月17日訊問時自承：「（為什麼有這兩份租約，時間又是重複？）因為之前訂十年租約的時候是每三個月給付一次租金，後來因債務人急需用錢，所以改成104年續約，變成每年給付伍拾萬等語在卷，並有抗告人提出之房屋租賃契約兩份在卷可憑（見原審事聲卷第15至41頁），惟抗告人既自認於104年10月5日與債務人吳春梅另成立新租賃關係，不論其是否持續占用系爭房屋，對抵押權人而言，其與出租人新成立之租賃關係，仍應認係成立於系爭抵押權設定之後，而應受民法第866條之拘束。
且查抗告人與債務人吳春梅於104年10月5日就系爭房屋同意租金調降為每年50萬元、租賃期間則自104年10月5日起至109年10月4日止，並簽立書面租賃契約，是雙方就租金、租期等租賃契約成立必要之點重新達成合致，而成立一新定期租賃契約，足堪認定。
縱抗告人與債務人果真於99年10月5日成立定期租賃契約，然該定期租賃契約亦因雙方合意另定一定期租賃契約而終止。
揆諸首揭說明，原租約期限既經終止，抗告人與與債務人吳春梅另行簽訂新租約，況且租金亦有調降，縱租約其他事項內容相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。
㈢承上，上開新成立之租賃關係期間既係在本件抵押權於99年10月18日設定之後，又系爭房屋經原審系爭執行事件以底價29,720,000元，定期第1次拍賣，仍無人應買，足見抗告人與債務人吳春梅間之系爭租約，業已影響相對人之抵押權。
是以，原審依相對人之聲請，將系爭租賃關係除去後拍賣，揆諸上開規定及說明，自無不合。
抗告人以原訂租約之存續期間，而謂租賃關係成立於抵押權之前云云，尚難憑採。
則原審依相對人之聲請以裁定除去抗告人之租賃關係，核無不合。
五、綜上所述，原審於106年3月14日裁定准予除去抗告人之系爭房屋租賃權後再行拍賣，核無不合，原裁定駁回抗告人之聲明異議，自無不合。
抗告意旨猶指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 李素靖
法 官 藍雅清
法 官 吳森豐
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。
如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 6 月 2 日
書記官 魏安里
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。