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臺灣高等法院臺南分院民事判決
108年度上更一字第25號
上 訴 人 吳振山
訴訟代理人 黃俊仁律師
視同上訴人 吳振東
訴訟代理人 吳振山
視同上訴人 吳永福
訴訟代理人 王有民律師
複代 理 人 林心印律師
視同上訴人 吳永城
訴訟代理人 吳建良
兼上 一 人
訴訟代理人 吳永華
上 一 人
訴訟代理人 李易哲律師(法扶律師)
視同上訴人 吳添王
兼上 一 人
訴訟代理人 吳郡修
被上 訴 人 吳新榮
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國105年12月9日臺灣雲林地方法院第一審判決(105年度訴字第436號)，提起上訴，判決後經最高法院發回更審，本院於110年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○段○○○地號、地目田、面積三五五０平方公尺土地，分割如雲林縣北港地政事務所民國109年2月27日土地複丈成果圖即附圖修正庚案所示；
編號A部分所示面積二七一平方公尺土地，分歸視同上訴人吳郡修取得；
編號B部分所示面積二六九平方公尺土地，分歸視同上訴人吳振東取得；
編號C部分所示面積五七０平方公尺土地，分歸視同上訴人吳永華取得；
編號D部分所示面積一０八二平方公尺土地，分歸被上訴人吳新榮取得；
編號E部分所示面積二五六平方公尺土地，分歸視同上訴人吳永福取得；
編號F部分所示面積二五六平方公尺土地，分歸視同上訴人吳永城取得；
編號G部分所示面積二七一平方公尺土地，分歸視同上訴人吳添王取得；
編號H部分所示面積二七一平方公尺土地，分歸視同上訴人吳振山取得；
編號I部分所示面積三０四平方公尺土地，由兩造共同取得，並按附表一所示應有部分比例維持分別共有。
兩造應給付補償費者或應受補償費者及其金額，如附表二所示。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由兩造按附表三之分配後應有部分欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係，須共有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定（最高法院42年台上字第318號裁判參照）。
次按法院准為裁判分割共有物，性質上乃共有人間應有部分之交換，屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，而此處分權必須於事實審言詞辯論終結時存在，否則法院即無從准為裁判分割。
故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準（最高法院96年度台上字第2835號裁判參照）。
查本件共有物之分割，各共有人之應有部分如附表一所示，雖僅吳振山一人不服原判決，提起上訴，惟揆諸前揭說明，本件於共有人全體有法律上之利害關係，須共有人全體始得為之，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定；
是故吳添王、吳郡修、吳振東（3人與吳振山，以下合稱吳添王等4人）、吳永福、吳永華、吳永城（以下合稱吳永福等3人）等雖未上訴，仍應列視同上訴人，合先說明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○段000地號、地目田、面積 3,550平方公尺土地（下稱系爭土地），各應有部分如附表一所示。
系爭土地並無因法令或使用目的不能分割之情形，兩造間亦無不分割之約定，惟就共有之系爭土地不能協議分割等情；
爰依民法第824條之規定，求為裁判分割如原判決附圖（下稱甲案）所示之判決。
㈡就甲案分割方法： ㈠1.吳添王等4人分得系爭土地東北側土地、吳永福等3人分得系爭土地中間之土地，坐落於其等分得之土地上各三合院，可避免分割後遭拆除。
2.被上訴人分得系爭土地西北側土地1筆、西南側土地1筆；
共有人分得之土地分別在中間道路兩旁，價值相當。
3.系爭土地為都市計畫區內之農業用地，依據該土地之地目為田，即應供農業耕作使用，始符合相關法令規定。
其希望採甲案。
如依上訴人、視同上訴人等主張之修正庚案，其分得在最南端之土地，請求依客觀不動產估價師聯合事務所（下稱客觀事務所）之鑑定價格為補償。
㈢原判決所採之分割方法，尚無不合；
爰答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則抗辯以：㈠吳添王等4人以：1.系爭土地為兩造之祖父所遺留之祖產，之前由其等、吳永福等3人及被上訴人由北向南而分管，其等與吳永福等3人並分別在分管之土地上建屋；
被上訴人則出外謀生，至臺灣北部發展，並無建物。
政府曾辦理系爭土地週邊土地公地放領，兩造認領系爭土地附近之土地，如地籍圖上同段000地號土地由被上訴人取得；
同段000地號土地則由吳永福等3人取得；
同段000-0等地號土地則由吳添王等4人取得、同段000、000等地號土地登記為吳振山之子吳哲維名下。
2.為使系爭土地分割後符合最佳使用方式，且不傷及系爭土地上之建物，避免道路彎曲造成浪費，其等同意就同段000-0土地出具「對於兩造其他一切後手永久通行同意書」，使該道路能維持南北貫穿直通公路。
3.主張分割如雲林縣北港地政事務所（下稱北港地政）109年2月27日土地複丈成果圖（下稱修正庚案）之方法分割，其等4人不保持共有，詳如主文所示各自取得所有，至修正庚案雖有新、舊案之分，其等均可接受，並不受影響，不同意被上訴人所提之甲案等語。
4.原判決之分割方法不當，爰上訴聲明：⑴原判決廢棄；
⑵如本判決主文第二、三項所示。
㈡吳永福等3人以：其等3人不保持共有，系爭土地應在中間南北向取一寬5公尺之道路，不同意被上訴人所提之甲案。
1.吳永華、吳永城部分：採上開修正庚案（即本院卷一第257頁，下稱舊案）所示分割方法；
又吳永華分得編號C部分土地，其上房屋仍同意與吳永城、吳永福等家人分享，不會變賣該部分土地；
不同意吳永福嗣後所提修正庚案之新案（即北港地政109年6月5日複丈之附圖方案，見本院卷一第315頁），此方案僅將吳永華、吳永福之分得位置對調而變更分配人；
因吳永福久居臺灣北部，將變賣本件其所分得之土地，並拆除土地上之三合院，使其與其母等家人無屋可住等語。
爰上訴聲明：⑴原判決廢棄；
⑵如本判決主文第二、三項所示。
2.吳永福部分：採修正庚案之新案分割方法，希望退休後可以搬回雲林；
同意讓吳永華及後母一直同住在其所分得之三合院等語；
由其取得編號C部分土地，吳永華分得編號E部分土地；
吳永華尚有雲林縣○○鄉○市街000號新居，可以供吳永華與渠母居住等語。
爰上訴聲明：⑴原判決廢棄；
⑵採修正庚案之新案分割方法。
三、兩造不爭執之事實（本院卷二第209-210頁）：㈠系爭土地，為兩造所共有，應有部分詳如附表一所示。
兩造就系爭土地並無不能分割之約定，亦無因法令或使用目的不能分割之情形。
㈡系爭000地號土地北側中央有吳振山所有之二層樓房鐵皮建物一間，供做汽車修配廠使用(○○汽車保養廠）；
系爭土地東北側有吳添王等4人所有之三合院一間（門牌號碼即同鄉○○村○○路00號）;系爭土地東側中間有吳永福等3人所有之三合院一間（門牌號碼即同鄉○○村○○路00號），並鋪設水泥道路作為通道使用，可通往同鄉○○街；
系爭土地西側有鐵皮建物作車庫使用、廢棄豬舍；
系爭土地西側與000地號土地間另有一間鐵皮建物，作為工寮使用；
其餘土地為空地，空地上除雜草叢生外，尚有木瓜樹等；
系爭土地南側與000地號土地間建有磚造矮牆。
㈢本件修正庚案（新案）分割方案，經本院囑託客觀事務所估價，該所先後於109年10月29日以客觀聯字第10910026號函覆鑑定報告書（下稱第一次客觀事務所鑑價報告）、同年12月23日客觀聯字第10912036號函覆補充鑑定報告書（下稱第二次客觀事務所鑑價報告），分別找補金額如當次配賦表。
㈣本件修正庚案（新案）分割方案，經本院囑託長信不動產估價師聯合事務所（下稱長信事務所）估價，該所於109年10月19日以長信00000000-0號函覆本院鑑定報告書（下稱109年長信鑑定報告，見本院卷一第361頁），找補金額如其相互找補金額配賦表所示。
四、兩造爭執之事項：本件系爭土地應如何分割，較能兼顧當事人利益及盡土地最大經濟利用？ ㈠
五、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，不在此限。
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為原物分配於各共有人；
民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。
系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表一所示。
系爭土地無不能分割之約定，為兩造所不爭執，並有系爭土地之土地登記第一類謄本、地籍圖謄本在卷可稽（見原審調字卷第19至25頁），自堪信為真實，被上訴人訴請裁判分割系爭土地，洵屬有據。
㈡次按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。
又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。
又分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院98年度台上字第2058號、96年度台上字第108號判決參照）。
經查：1.系爭土地之北側面臨雲林縣四湖鄉中正路、西側則可通至鄰近之中湖街，系爭土地之北側已建有吳振山所有之二層樓房鐵皮建物一間，做為汽車保養廠使用；
坐落系爭土地之東北側位置有吳添王等4人共有之三合院（門牌號碼即同鄉○○村○○路00號）；
系爭土地東側中央位置建有吳永福等3人共有之三合院（門牌號碼即同鄉○○村○○路00號），並鋪設水泥道路通往系爭土地西側附近之○○街；
系爭土地之西側有鐵皮建物作車庫使用、廢棄豬舍存在；
西側與同段000地號土地間另有一間鐵皮建物，作工寮使用；
其餘土地為空地，有原審及本院現場勘驗筆錄及照片在卷可憑（見原審調字卷第183至193頁、本院卷一第207-209頁），亦有原審囑託北港地政鑑測之105年7月11日土地複丈成果圖（下稱現況圖）在卷可憑（見原審調字卷第197頁）。
2.現兩造間就系爭土地之分割方法，僅有修正庚案，及原審甲案之爭執；
本院認為多數人願意採取之修正庚案，較為符合多數人之意願，並以附表二之所示計算表為共有人間找補土地差價，較公允合理。
理由分述如下：⑴按農業發展條例於89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，該共有耕地辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數；
此觀同條例第16條第1項第4款、第2項規定自明。
查兩造共有之系爭土地，地目為田，屬於農業發展條例於89年1月修正前所共有之農地，為兩造所不爭執之事實，除其中道路因於分割後作為兩造使用仍由兩造按原應有部分維持共有，不予列入宗數計算而應予扣除外，其餘分割後土地之宗數不得超過原共有人之人數；
而共有人吳添王等4人、吳永福等3人，皆不願意再保持共有，加上被上訴人合計8人，依法自不得超過原共有人之人數而為分割；
如採甲案之分割方法，雖僅宗數7筆，但有違應有部分比例較大之多數當事人之意願。
⑵系爭修正庚案係依兩造祖先，及共有人目前占有系爭土地使用現況，使各共有人均可利用系爭土地中間之通路往北出入，亦可經由吳永福等3人提供之系爭土地西側通路至中湖街，有上開本院現場勘驗結果，為兩造所不爭（見本院卷一第209頁）；
依修正庚案，吳郡修、吳振東、吳添王、吳振山等依序分得編號A、B、G、H等所示土地，吳永城分得編號F所示土地，而吳永華、吳永福亦有意願依序分得編號C或E所示之土地，合計應有部分已達3分之2，超過為少數之被上訴人一人所享有之應有部分3分之1。
⑶修正庚案分割方法，尚有配合向政府辦理公地放領系爭土地週邊附近之土地，即坐落系爭土地西南側旁相鄰之同段000地號之土地，由被上訴人取得；
坐落系爭土地西側旁相鄰之同段000、000-0地號土地2筆，則由吳永福等3人取得（其中000-0地號土地可通往系爭土地西側外之○○街）；
坐落系爭北側旁相鄰之同段000、000-0、000地號土地則由吳添王等4人或吳振山之子吳哲維取得，有上訴人吳振山之陳報狀暨略圖、土地登記簿謄本、空照圖等（見本院卷一第155-167頁）附卷可稽。
如採甲案分割方法，使吳添王等4人無法整體使用系爭土地西北側土地及週邊土地（即因甲案被上訴人分得系爭土地西北側編號己所示位置，就吳振山而言，無從與鄰地及其子吳哲維所有同段000地號等土地合併使用，不能發揮土地最大經濟效益），縱被上訴人亦因甲案分割方法分配2筆土地，而不易整體利用。
又甲案分割方法雖使各共有人分得之土地集中，不會造成土地細分之情事，惟日後欲再行分割時，受限於農業發展條例第16條第1項有關分割最小面積0.25公頃之規定，無法再為細分，實難發揮土地最大經濟效益；
且未將共有人獨立分割出來，致多數共有人不同意甲案分割方法。
⑷雖吳永華與吳永福間，有爭執修正庚案編號C所示位置（及三合院祖厝），惟吳永華現仍與其母全家（含祖先牌位）等實際居住於修正庚案編號C所示之三合院。
證人吳淑凰即吳永華與吳永福之妹妹於本院證稱：雲林縣○○鄉○市街000號（吳永福誤植為000號）是伊剛買之房屋，僅暫時供吳永華與伊母吳黃羿居住而已，吳永福住新北市○○區○○街，吳永華住在三合院祖厝，祖厝有6間房間，母親比較習慣住祖厝等語，並有證人名義之建物登記謄本及土地、建物所有權狀、吳永華戶籍謄本在卷可憑可證（見本院卷二第45-47、77-81頁），可見吳永華並非享有○○街000號新居之所有權；
證人吳春花即吳永福之姐證稱：吳永福現在60幾歲，於30幾歲去三重住到現在，其與吳永華同父異母，其有給父母錢，父親拿去蓋房子，其沒有過問父親如何使用錢等語。
可見吳永福確已久住新北市○○區，常年來不僅工作、居住及其家人等生活重心均在新北市；
如仍爭取三合院暨系爭土地編號C所示土地，不免影響吳永華及家人唯一之居住所；
況吳永福分得祖厝位置後，將土地出售，則吳永華及其母恐流離失所（吳永華表示因接獲姓名不詳之仲介表示吳永福將出售其分得之編號C所示部分土地，而拒絕採新案，見本院卷一第462頁、卷二第133、158、217頁）；
吳永福雖否認行將出售三合院云云，惟吳永華亦提出吳永福配偶與其妹吳淑蓮間之錄音對話（內容譯本指訴吳永福之配偶一再表示等你哥哥土地分割後變賣再還給妳錢等語，見本院卷二第184-193頁），雖為吳永福否認，惟吳永福既久居臺灣北部，如本件又多增一處住所，倘因經濟問題，出售三合院變現，即可能影響吳永福等3人及家人之居住處所，自仍應以吳永華分得編號C所示部分土地為妥。
吳永福雖又主張：吳永華前曾與其於109年5月7日私下協議，同意改由其分得編號C所示部分土地及其上房屋云云，惟此乃因吳永華基於一時信賴而同意該新案，倘分割後各自取得所有，情況變遷，吳永華及家人將來可能面臨不得不搬離三合院，帶來生活極大不便；
況該雙方協議書第一條約定，尚載明：「但實際面積及位置，依最終之法院確定判決結果為準」，此有該協議書在卷可稽（見本院卷一第471頁），並經吳永華當庭表示終止合約；
衡情採修正庚案之舊案，以編號C所示部分土地分歸吳永華取得所有，供原居住在三合院之吳永華與其家人等，較為合理。
⑸按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；
民法第824條第3項定有明文。
又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。
再者，共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權；
故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人，即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號裁判參照）。
查本件依修正庚案（舊案）所示分割方法，因各共有人分得位置不同，致價值有所差異，揆諸上開說明，獲得價值較高之共有人自應找補其他共有人差價損失。
本件經送請鑑價結果，依卷附109年長信鑑價報告所載，業已斟酌分割後各土地之宗地、道路條件等個別影響因素進行分割方案評估，並依分割方案各個分配位置之價值比例進行增減價額試算。
因此本件計算各共有人之權利範圍價值時，依權利範圍改變、分配位置優劣及面積增減等情形，亦會產生不同價值及不同找補金額，再考慮系爭土地係屬農業區土地，而採取比較法進行估價，得出如附表二所示共有人間互相找補金額計算表所載等語（見外放長信109年鑑價報告第61-65頁）。
其估價方法公允適法，自堪採為附表二共有人間找補金額之依據。
⑹又按109年長信鑑定報告較為完整、周延、全面性就所有共有人分割結果，加以評價，計算找補，依比較公平方式而 予分配（參修正庚案及109年長信鑑定報告第63頁配賦計算表分割，但吳永華與吳永福之找補情形對調，如附表二所示）。
至客觀事務所前後之兩份報告書，就吳新榮部分估價已先後不一、齟齬，且第一次鑑定結果僅就共有人其中5人為鑑定，已有未合；
即就該吳新榮受補償之金額，竟有不同之價格產生依序為446,148元、497,960元（見第一次客觀事務所鑑定報告第4頁、第二次客觀事務所鑑定報告第6、35頁），並將吳新榮分割取得之土地每平方公尺認定僅1,500元（分割後價格1,623,000÷分得面積1082平方公尺＝1,500，元以下4捨5入，見客觀事務所第二次鑑定報告第35頁），竟與相毗連之鄰地同為裏地之編號所示C、E、F等之土地價格每平方公尺2,000元、2,100元等相差過大，並非合理；
再參酌系爭土地尚屬農業區，修正庚案如附表二之應給付補償費者，尚僅補償分得面積完整之吳新榮237,579元（單價每平方公尺1,724元）、及土地面積分得較應有部分少之吳永福、吳永城（單價每平方公尺1,915元）各受補償損失土地面積之金額，均為210,743元，較為中立、精準，公允適當（見109長信鑑定報告第61頁）。
另況觀證人即客觀事務所鑑定人蔡孟澤之證言，直承尚為被上訴人具狀陳述意見，由被上訴人於110年1月26日提出該訴狀（見本院卷二第3-5頁）云云（見本院卷二第60頁），顯見證人立場殆有偏頗之虞，就本案出具之鑑定報告書難期公正，不足採為有利被上訴人之認定。
本院爰參酌上情，依修正庚案舊案併參酌109年長信鑑定報告共有人間互相找補價格計算表，判決如主文第3項所示。
六、綜上所述，本院審酌上情，認採修正庚案（舊案）之分割方案及按附表二所示共有人及金額互相找補，符合土地分割之經濟效用及共有人全體之利益，堪認公允妥適。
原審採甲案之方案方法，固非無見，然未及審酌上揭修正庚案之分割方案較符合全體共有人之利益及系爭土地之經濟效用，上訴人據此提起本件上訴，指摘原判決分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二、三項所示。
七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，則上訴人上訴請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按附表三所示分割後應有部分欄之比例負擔，方屬公平。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第80條之1、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 莊俊華
法 官 黃佩韻
法 官 藍雅清
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 17 日
書記官 劉素玲
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一：共有人就系爭土地之應有部分
編號 共有人 應有部分比例 1 吳新榮 1/3 2 吳永福 2/18 3 吳永華 2/18 4 吳永城 2/18 5 吳添王 1/12 6 吳郡修 1/12 7 吳振東 1/12 8 吳振山 1/12
附表二：共有人找補金額配賦表（金額數字為負者即為應受補償費者，金額為正者，為應給付補償費者）
所有權人 （單位：新臺幣） 應受補償費者 合計 吳新榮 -237,579 吳永福 -210,743 吳永城 -210,743 應給付 補償費者 吳郡修 50,951 18,367 16,292 16,292 50,951 吳振東 103,992 37,486 33,253 33,253 103,992 吳永華 390,567 140,791 124,888 124,888 390,567 吳添王 4,881 1,759 1,561 1,561 4,881 吳振山 108,674 39,176 34,749 34,749 108,674 合計 237,579 210,743 210,743 659,065
附表三：分配後應有部分
編號 共有人 分配後應有部分比例 1 吳新榮 1184/3550 2 吳永福 290/3550 3 吳永華 604/3550 4 吳永城 290/3550 5 吳添王 296/3550 6 吳郡修 296/3550 7 吳振東 294/3550 8 吳振山 296/3550
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