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臺灣高等法院臺南分院民事判決 109年度上字第156號
上 訴 人 詹景富
被上訴人 蔡伊雯
訴訟代理人 蔡竺憲
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國109年3月31日臺灣雲林地方法院第一審判決（109年度訴字第61號）提起上訴，本院於109年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）係訴外人詹智強所有，經原審法院107年度司執字第9015號強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣，拍賣結果由伊拍定取得，並於民國（下同）108年8月間領得系爭房屋之不動產權利移轉證書，現已登記為伊所有。
系爭房屋於伊得標買受前，上訴人即居住在內，誆稱與詹智強間有租賃關係，伊取得系爭房屋所有權後，乃於108年11月14日以存證信函通知上訴人終止租賃關係，要求上訴人應於同年12月31日前搬出系爭房屋，但上訴人至今仍占用系爭房屋。
爰依民法第767條第1項之規定，請求上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予伊。
（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。
並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：附表編號2、3所示之車庫及增建部分皆由伊獨資興建，詹智強持權狀給被上訴人設定抵押權之標的，只有權狀上記載之建物所有權，並未包含增建部分，原審竟認定附表編號1（雲林縣○○鎮○○段0000○號）建物所有權包含附表編號2、3建物，命伊自附表編號2、3建物遷出，將系爭房屋騰空返還予被上訴人，顯係違誤云云，資為抗辯。
並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠系爭房屋經系爭執行事件查封拍賣，第一次拍賣由被上訴人承受取得（見系爭執行卷㈠第151、157頁），被上訴人領得系爭房屋之108年8月9日雲院忠107司執辛字第9015號不動產權利移轉證書（見原審卷第15-16頁）。
㈡附表編號1之建物，拍賣前為詹智強所有，現登記為被上訴人所有（登記原因：拍賣、登記日期：108年9月2日、原因發生日期：108年8月9日）（見系爭執行卷㈠第12-13頁；
原審卷第17頁）㈢被上訴人與詹智強間前因原審106年度司執字第6080號拍賣抵押物強制執行事件，被上訴人聲請除去詹智強與上訴人間之租賃契約，經原審法院以106年度司執字第6080號106年11月28日民事裁定駁回（見原審卷第57-59頁）。
㈣被上訴人於108年11月14日以嘉義站前郵局存證號碼86號存證信函通知上訴人，內容略以：「…本人爰以此存證信函為向台端終止租賃之意思表示，並以108年12月31日為上訴人應遷出上開建物（即24號房屋）之期限，否則，屆時本人將向法院對台端提出搬遷及費用求償等訴訟請求，希冀台端遵期自行搬遷，俾免訟累。」
等語，上訴人於108年11月15日收受該信函（見原審卷第19-23頁）。
四、兩造爭執事項：被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予被上訴人，有無理由？
五、得心證理由：㈠被上訴人主張系爭房屋原登記為詹智強所有，伊於系爭執行事件之拍賣程序以債權人身分承受系爭房屋，於108年8月間領得系爭房屋之不動產權利移轉證書，並於同年9月2日辦理如附表編號1建物之所有權移轉登記完畢，上訴人於系爭執行事件程序中即居住占有系爭房屋，經伊於同年11月14日以存證信函通知上訴人終止租賃契約關係，並要求上訴人應於同年12月31日前搬出系爭房屋，上訴人迄今仍占用系爭房屋等情，業據其提出原審108年8月9日雲院忠107司執辛字第9015號不動產權利移轉證書、附表編號1建物登記第一類謄本、嘉義站前郵局第86號存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等為憑，並經本院職權調取系爭執行事件卷宗審閱無訛，復為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡、㈣），堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。
依前揭規定，「未定期限、期限逾5年之未經公證不動產租賃契約」並無買賣不破租賃原則之適用，亦即上開情形租賃物之買受人並不繼受原出租人與承租人間之租賃契約關係。
上開法律限制，乃因在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。
又拍賣為買賣之一種，如拍賣之不動產由債權人承受者，即債務人為出賣人，承受人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年度台抗字第83號裁判意旨參照）。
另按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項亦有明文。
㈢上訴人固抗辯：附表編號2之車庫及編號3之增建部分為其所出資興建，並非詹智強所有，不在拍賣範圍，被上訴人無法取得所有權云云。
然查:⒈上訴人於系爭執行事件程序中，從未主張其對附表編號2之車庫及編號3之增建部分有所有權，亦未對系爭執行事件將附表編號2、3不動產列入拍賣聲明異議或提起第三人異議之訴，俟系爭房屋經被上訴人承受，提起本件民事訴訟後，始以前揭情詞置辯，則上訴人是否確為附表編號2及編號3建物之所有權人，即有可疑。
⒉上訴人抗辯:附表編號2、3建物係伊興建乙節，固提出詹智強出具之債務人聲明切結書為證，查該切結書內容略以:「本人繼承上述房產，並未包括附表所列:建號6023一層車庫合計:170.27平方公尺、建號6022之1、2、3層鋼構增建合計116.24平方公尺，皆為四叔詹景富單獨興建」（見原審卷第65頁），然上訴人與詹智強具叔姪關係，詹智強為系爭執行事件之債務人，上訴人現尚居住於系爭房屋內，二人就「不欲系爭不動產遭拍賣」之立場應屬相同，自不能僅以詹智強出具之債務人聲明切結書，遽認附表編號2、3之不動產屬上訴人所有，而為有利上訴人之認定。
況上訴人既自承附表編號3之增建部分並無獨立之出入口（見原審卷第74頁），則附表編號3增建物已因附合而為如附表編號1所示部分不動產之一部分，縱該增建部分為上訴人所出資興建，亦應由主建物之所有權人詹智強取得增建部分之所有權。
又附表編號2、3之不動產已列入系爭執行事件之拍賣標的，此有拍賣公告可稽（見系爭執行卷㈠第139頁反面），經被上訴人以債權人身分承受後，由原審法院核發系爭房屋之不動產權利移轉證書在案，已如上述，則依強制執行法第98條第1項規定，被上訴人自領得原審所發給不動產權利移轉證書之日起，已取得該不動產之所有權。
是上訴人抗辯:被上訴人無法取得附表編號2、3不動產之所有權，亦屬無據。
⒊系爭房屋拍賣公告記載「本件拍賣不動產為第三人詹景富不定期租賃中，期間自民國80年間起算，拍定後不點交」等文字，上訴人陳稱:「叔姪間（上訴人與詹智強間）沒有在打租賃契約」等語（見原審卷第140頁），是以上訴人主張伊與詹智強間就系爭不動產，有不定期租賃關係等情，並無訂立書面契約。
惟縱令上訴人與詹智強間就系爭房屋確存有不定期租賃契約關係（下稱系爭租賃契約），因系爭租賃契約係不定期租賃契約，被上訴人復經系爭執行事件之拍賣程序，於108年8月間取得原審法院發給系爭房屋之不動產權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權，上訴人又未提出證據以資證明：上訴人與詹智強間就系爭房屋存在之不定期租賃契約曾經公證，則依上開民法第425條第2項規定，上訴人仍不得對受讓之被上訴人主張該不定期限之租賃契約繼續存在。
是本件於被上訴人取得系爭房屋之所有權後，難認上訴人占有系爭房屋具有正當之權源。
⒋又系爭執行事件之拍賣公告雖記載「拍定後不點交」，然強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有者而言。
執行法院於拍賣公告所為「拍定後不點交」之記載，僅在限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能推論占有之債務人或第三人確實有實體上合法占有之權源或權利。
是上訴人不得以系爭執行事件之拍賣公告雖記載「拍定後不點交」等文字，據以抗辯伊非無權占用系爭房屋。
六、綜上所述，被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人並未能舉證證明其占有系爭房屋具有正當權源，顯屬無權占用，則被上訴人依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予被上訴人，自屬正當，應予准許。
從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 郭貞秀
法 官 孫玉文
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
書記官 黃雁勤
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
┌─┬───┬────────┬───┬──────────┬──┐
│編│ │ │建築式│建物面積（平方公尺）│權利│
│ │ │基 地 坐 落 │樣主要├──────┬───┤ │
│ │建 號│----------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建│ │
│ │ │建 物 門 牌 │料及房│ │物 │ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │ │範圍│
├─┼───┼────────┼───┼──────┼───┼──┤
│1 │雲林縣│雲林縣○○鎮○○│住商用│一層：39.16 │ │全部│
│ │○○鎮│段000-00地號 │、二層│二層：53.51 │ │ │
│ │○○段│------ │樓加強│騎樓：12.3 │ │ │
│ │0000建│雲林縣○○鎮○○│磚造 │合計：104.97│ │ │
│ │號 │路00巷00號 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ ├───┼────────┴───┴──────┴───┴──┤
│ │備考 │已辦保存登記建物 │
├─┼───┼────────┬───┬──────┬───┬──┤
│2 │同段00│雲林縣○○鎮○○│一層鐵│一層：170.27│ │全部│
│ │00建號│段000-00、000-00│皮鋼架│合計：170.27│ │ │
│ │（系爭│地號 │造、車│ │ │ │
│ │執行事│-------------- │庫 │ │ │ │
│ │件暫編│雲林縣○○鎮○○│ │ │ │ │
│ │建號）│路00巷00之0號 │ │ │ │ │
│ ├───┼────────┴───┴──────┴───┴──┤
│ │備考 │未辦保存登記建物 │
├─┼───┼────────┬───┬──────┬───┬──┤
│3 │同段00│雲林縣○○鎮○○│住商用│一層：24.6 │陽台：│全部│
│ │00建號│段000-000、000- │、三層│二層：19.48 │13.94 │ │
│ │（系爭│00、000-000 │加強磚│三層：72.16 │ │ │
│ │執行事│------ │造 │合計：116.24│ │ │
│ │件暫編│雲林縣○○鎮○○│ │ │ │ │
│ │建號）│路00巷00號 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ ├───┼────────┴───┴──────┴───┴──┤
│ │備考 │未辦保存登記建物、增建部分 │
└─┴───┴──────────────────────────┘
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