臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,109,上易,265,20210106,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決
109年度上易字第265號
上 訴 人 ○○○

被上訴人 ○○○

訴訟代理人 楊丕銘律師
上列當事人間請求返還借名登記權利事件，上訴人對於中華民國109年6月5日臺灣臺南地方法院107年度訴字第153號第一審判決提起上訴，本院於109年12月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：伊與被上訴人一家人本為舊識，原本欲自行向臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）標購坐落臺南市○○區○○段000地號土地，及其上同段000建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路000巷00弄00號5樓之2建物（以下合稱系爭房地），被上訴人胞兄○○○得知後，積極遊說伊讓被上訴人參與，說服兩造合資購買系爭房地，並簽立合意書（下稱系爭合意書）。

兩造旋於民國99年10月7日以新臺幣 （下同）47萬元，向臺南地院拍得系爭房地，並以被上訴人名義登記。

系爭合意書約定兩造權利各2分之1，伊應於100年1月31日前將被上訴人墊付之尾款19萬元交付被上訴人，系爭合意書始得成立。

伊已將系爭房地之押標金4萬5,000元以現金支付被上訴人，並於99年12月8日交付尾款19萬元予被上訴人，系爭合意書已成立生效。

況嗣後系爭房地不論點交、裝修、管理、修繕、出租，皆是由伊以行使所有權之意思為上開行為。

詎被上訴人於105年9月12日突然要求系爭房地不要再出租，並表達希望出售系爭房地之意，且透過電話不斷與伊確認出售底價。

伊懷疑被上訴人行為有異後，多次請求被上訴人依系爭合意書第3條會算維護修繕系爭房地費用，並另要求終止兩造間之借名登記關係，返還伊產權，均未獲置理。

伊更發現被上訴人未得伊同意，欲逕自處分系爭房地，顯已違反兩造之約定，使伊喪失繼續維持借名登記關係之信賴。

爰以107年4月13日民事更正聲明暨準備㈠狀繕本之送達，再次為終止借名登記之意思表示，並基於不當得利之法律關係或類推適用民法第541條第2項返還借名財產請求權，提起本件訴訟。

原判決為伊敗訴之判決，尚有未合，為此提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人應將系爭房地所有權權利範圍2分之1移轉登記予上訴人。

二、被上訴人辯以：上訴人當初遊說伊標買系爭房地，於得標後上訴人擬透過以出資一半之方式取得系爭房地權利範圍2分之1，兩造乃於99年12月7日簽署系爭合意書，並於合意書中記載：「本合意書於100年1月31日前，乙方（即上訴人）將甲方（即被上訴人）代墊之尾款19萬元交付給甲方始得成立」等語，但上訴人並未於100年1月31日前交付該19萬元，系爭合意書已確定不成立，是系爭房地為伊所有。

且上訴 人於99、100年間因負債及欠稅而遭國稅局追討，應無餘力負擔系爭房地之價款。

另伊基於情誼暨上訴人對系爭房地有地緣關係之因素，有時讓上訴人幫忙或參與關於系爭房地之意見，上訴人僅為代理人而非權利人。

伊雖曾以LINE訊息表示欲將系爭房地105年7月租金之半數5,400元支付予上訴人，但此為伊預期於租期屆滿時，將委由上訴人南下代理處理退租事宜，基於酬謝所給與，並非基於上訴人為共有人之緣故所給與，況因伊後來未委由上訴人代為處理退租事宜，故實際上未支付上開酬謝予上訴人。

再由伊為系爭房地所支付之前手遷讓費用、過戶費用、裝修費用、各項稅費等情，益證系爭房地確為伊一人所有，原判決並無不合等語，資為抗辯。

並聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第222至223頁，為說明方便，字句略作修正）：

（一）系爭房地係由被上訴人在臺南地方法院（下稱臺南地院）99年度司執字第5353號執行程序中， 於99年9月29日以47萬元拍定。

被上訴人並於同年月30日向臺南地院繳納9萬元（惟上訴人爭執其中4萬5,000元為其所支出），於同年10月6日向臺南地院繳納38萬元。

嗣臺南地院於同年10月7日核發南院龍99司執如字第5353號不動產權利移轉證書與被上訴人，系爭房地亦於同年10月20日以拍賣為原因，移轉登記為被上訴人所有（見原審新簡調字卷第106至107頁、原審訴字卷一第149至151頁）。

（二）兩造於99年12月7日簽訂系爭合意書，約定雙方合資購買系爭房地，雙方均各出資價金(1)押標金4萬5,000元(2)尾款19萬元，並以被上訴人名義投標，拍定繳完尾款後，雙方就系爭房地之權利範圍各為百分之50；

系爭合意書末段並記載：「本合意書於100年1月31日前，乙方（即上訴人）將甲方（即被上訴人）代墊之尾款19萬元交付給甲方始得成立」（見原審新簡調字卷第21頁）。

（三）上訴人於106年4月11日傳送簡訊至被上訴人手機，邀請被上訴人參加106年4月13日之協調會，並告知協調會目的為請求被上訴人將系爭房地返還登記與上訴人等事宜（見原審新簡調字卷第27頁）。

（四）被上訴人於106年8月3日委託安心家企業有限公司（營業員為馬榮玉）銷售系爭房地，委售價格為298萬元，嗣被上訴人於106年10月28日就系爭房地，與第三人吳素好簽立不動產買賣契約書，約定成交價為240萬元（見原審新簡調字卷第65至90頁）。

（五）上訴人以被上訴人及訴外人○○○違反系爭合意書，擅自將系爭房地以低於市價之價格出賣予第三人為由，向臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）提起背信之告訴，經該署以107年度偵續字第155號、109年度偵字第6613號為不起訴；

上訴人不服聲請再議，經臺灣高等檢察署臺南檢察分署以109年度上聲議字第789號處分書駁回再議確定（見原審訴字卷二第343至348、437至448頁）。

四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第223至224頁）：

（一）上訴人是否有依系爭合意書，於100年1月31日前將尾款19萬元交付予被上訴人?

（二）上訴人依民法第179條或類推適用民法第541條第2項規定，擇一請求被上訴人將系爭房地所有權權利範圍2分之1移轉登記予上訴人，有無理由？

五、本院之判斷

（一）上訴人是否有依系爭合意書，於100年1月31日前將尾款19萬元交付予被上訴人? ⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。

本條所謂停止條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力是否發生之一種附款。

兩造於99年12月7日簽訂系爭合意書，約定雙方合資購買系爭房地，雙方均各出資價金⑴押標金4萬5,000元⑵尾款19萬元，並以被上訴人名義投標，拍定繳完尾款後，雙方就系爭房地之權利範圍各為2分之1；

系爭合意書末段並記載：「本合意書於100年1月31日前，乙方（即上訴人）將甲方（即被上訴人）代墊之尾款19萬元交付給甲方始得成立」等情，有系爭合意書在卷可稽（見原審調卷第21頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），堪信為真實。

又兩造約定「上訴人於100年1月31日前，將被上訴人代墊之19萬元交付被上訴人」之條件，繫於上訴人是否能於100年1月31日前將被上訴人代墊之19萬元返還此一不確定條件，是該約定為兩造間是否成立借名登記契約之停止條件，應可認定。

⒉次按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責。

又私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，民事訴訟法第358條固定有明文；

惟文書為通常大小格式為常態，完全不符合通常大小格式者為變態，主張變態事實之當事人，應就此負舉證責任。

上訴人主張其已於99年12月8日給付19萬元予被上訴人乙節，固據提出收據1紙為證（見原審訴卷一第369頁）；

惟為被上訴人所否認，原審法院將前開收據送請法務部調查局為筆跡鑑定，鑑定結果略以：收據上「○○○」之筆跡與合意書上「○○○」筆跡筆畫特徵均相同，應出於同一人手筆；

惟收據大小尺寸與目前國際間最常使用之ISO標準規格（如A4、A3、B3等）不同，且收據紙張四周邊緣不平整，均有纖維起毛現象，左頁緣有黑色墨跡殘留；

況「○○○」中「均」字右半部『勻』，其首撇「丿」之起筆，以及連筆之筆畫特徵，不僅與其他相同筆劃不同，且字跡緊貼紙張頁緣書寫之情形，亦顯與一般人常態之書寫習慣不符，研判該張收據應經裁切製成；

另「○○○」筆跡與「於99.12.8收到乙方○○○19萬元」等字跡，兩者字形大小、墨色反應均不同，為不同支筆所書等語，有該局107年11月12日調科貳字第10703394710號函暨鑑定書可稽（見原審訴卷一第451至459頁）。

衡酌法務部調查局為國內最權威之筆跡鑑定機構，其所為之鑑定向為國內所推崇，且與本件兩造均無利害關係，其所為之鑑定，應可採信。

參酌上開鑑定結果，足認該紙收據上的「○○○」三字，雖確係被上訴人之筆跡，然該紙收據有經裁切之情形，且與一般人常態之書寫習慣明顯有異，是該收據不論在書寫的格式及大小，均與一般常態相違，而上訴人復未能舉證證明該「小紙片收據」之真實性，要難認該收據為真正。

此外，上訴人對於其究竟係以何種方式給付被上訴人該19萬元，並未提出其他相關證據證明，準此，上開收據上之「○○○」三字即使係○○○之筆跡，因該收據有顯經裁切之情形，自不能以該裁切後之文書文義據為上訴人已經給付19萬元之證據。

⒊上訴人既未能舉證證明其已於100年1月31日前，給付被上訴人代墊之19萬元，則系爭合約書所約定「上訴人於100年1月31日前，將被上訴人代墊之19萬元交付被上訴人」此一停止條件並未成就，系爭合意書依法不生效力，堪予認定。

⒋上訴人固又主張兩造於99年10月7日共同向臺南地院拍得系爭房地時，即已約定以被上訴人名義登記云云；

惟查，上訴人就此部分，並未提出任何證據證明其主張為真實，縱上訴人有提出投標時押標金4萬5,000元，因上訴人提出此金額之原因多端，亦未必係基於兩造間之借名登記契約，要難以上訴人有提出此部分金錢，或兩造於得標後迄本件言詞辯論終結前，被上訴人迄未返還該4萬5,000元，遽認兩造在99年10月7日即成立借名登記契約。

況系爭房地係於99年9月29日由臺南地院拍賣經被上訴人得標買受，且於拍定後登記於被上訴人名下，有被上訴人提出之○○○○○○○○匯款單據及臺南地院強制執行案款收據在卷可參（見原審訴卷一第149至151頁），堪信系爭房地投標案之押標金及尾款均係由被上訴人繳納，且系爭房地於99年10月20日即經辦理所有權移轉登記為被上訴人所有，此有系爭房地登記謄本在卷可稽（見原審新簡調卷第106至107頁）。

而系爭合意書之簽立日期為99年12月17日，晚於系爭房地拍定日期2個多月，足認被上訴人抗辯上訴人係於系爭房地拍定後始要求加入投資乙節為真實。

上訴人主張兩造於99年10月7日共同向臺南地院拍得系爭房地時，即已約定以被上訴人名義登記云云，尚非可採。

⒌上訴人另主張系爭房地不論點交、裝修、管理、修繕、出租，皆由上訴人處理，其是以行使所有權意思為上開行為等情，固據提出上訴人就系爭房屋裝修材料訂購單、相關裝修物資支出憑證、兩造簡訊截圖為證（見原審訴卷一第499至507、87至95、401至409頁），並聲請訊問證人○○○、○○○，經查：⑴證人○○○於原審固結證上訴人曾告知有購買系爭房地（見原審訴卷二第13頁反面）；

惟其證述上訴人於共同前往查看○○○是否已搬遷時並未前往系爭房地時，上訴人不方便出面，而由其上去看看屋子情況，上去之後有看到一個太太及小孩在裡面，房屋裡面已經清空，該太太將鑰匙拿給證人○○○，證人○○○再轉交上訴人，當時上訴人是在車上等候等情（見同上卷第10頁），核與下述證人○○○證述之情節相違，更與上訴人聲請訊問證人○○○之待證事項是要證明上訴人去現場與系爭房地屋主協商搬遷事宜，並且由上訴人交付6000元給○○○等情大相違背（見原審訴卷一第394頁），其證言已難採信。

證人○○○於原審作證時，起初證稱全然不記得當初與被上訴人在99年11月13日簽立搬遷合意書之任何情事，嗣稱簽立合意書並收受6,000元搬遷費之前未曾在系爭房屋與屋主（乙方之人）協商搬遷相關事宜，又突然清楚記得簽立合意書並收受搬遷費之地點係「在○○○○○○○○○○○○○○○」，嗣又改稱其簽立合意書並收受搬遷費之當時○○○不在現場云云（見原審訴卷二第264至269頁），證言不但顛三倒四，更與○○○與被上訴人於99年11月13日簽立之合意書背面有「○○○」之記載相違。

被上訴人聲請訊問之證人○○○則於原審證稱：99年11月13日是兩造及○○○、訴外人○○○4人一起至系爭房屋現場（六樓），因原屋主○○○是男性，而新屋主○○○是女性，所以不方便由○○○交涉，因此當天在系爭房屋現場乃是由○○○與○○○交涉協調及交付搬遷費，過程中○○○都沒有說話，○○○簽妥合意書後，我們下來至五樓，遇到○○○（○○○之弟），○○○問其姓名並亦要求○○○在合意書背面簽名，而後我們即離開現場等語（見原審訴卷二第14至17頁）；

衡酌被上訴人與○○○簽立之合意書背面確有「○○○」之簽名，且上開合意書載明被上訴人給付○○○6,000元搬遷費之情節相符，足認證人○○○之證言較為可採。

準此，上訴人主張○○○之搬遷費係其支付云云，並不足採。

⑵被上訴人對於上訴人曾支付部分裝修、管理、修繕費等情，除爭執上訴人提出之部分收據係在其取得系爭房地前所買受，顯不可採外，對於其餘收據之真正固不爭執，然參之被上訴人提出其於購入系爭房地後有支出輕鋼架工程、油漆、換鎖、處理壁癌及清潔家事與傢俱搬遷、代書費、契稅、100年至105年地價稅繳款書、100年至106年房屋稅繳款書及登記費用與前屋主○○○搬遷費等相關支出憑證（見原審訴卷一第163至201頁），若上訴人確與被上訴人合資購入系爭房地藉以出租獲利，衡情兩造均應就相關修繕及各項費用平均分擔，並清楚記帳，扣除成本支出並就每月收租獲利定期結算，惟上訴人就此既未能提出相關證據以實其說，且自99年間被上訴人購入系爭房地至106年間出售，期間非短，倘上訴人確於99年間即有投資而取得系爭房地2分之1所有權，依上訴人對投資房地產之相關經驗，自無可能對之輕忽而未留下雙方結算之相關資料。

足認被上訴人辯稱因上訴人經常南下且其自有之0樓之0又在被上訴人所有之0樓之0隔壁，致被上訴人就其所有之系爭房地出租等瑣事（如收取租金、修繕等）會委請上訴人代為處理等語，應可採信。

準此，上開收據固可能成立其他法律關係，尚不足據以認定兩造已成立合資關係或借名登記。

又兩造之簡訊中雖有「我們訂405底價，開價部分你覺得多少對買家比較有吸引力？」、「405萬的期望值在未來三年過後是可行的成交值，但建議我方也要自行上網刊登出售訊息比較不會被房仲作狀況刁難強迫降價，因為屋主也有自售客要帶看，建議不給房仲鑰匙，帶看需會同我方。」

、「我們人不住在台南，委託仲介是自然的事，我們到南部出租已經是不容易的事情，不可能每件事都包在身上，買賣之間房仲做狀況是多多少少的事，但我們的心要如明鏡、堅定底線」、「鑰匙一定不能給房仲委託帶看一定要會同我方！這是我的堅持」、「我都還沒跟仲介開價，就是想先跟你定下共識，我才會聯繫」、「我列出全部的工程明細了這房子我投入這麼多用心這麼多，我一定知道成本項有哪些，甚至當時我們還付了一筆搬遷費給原屋主，搬遷費也要算」等文字，僅能認定兩造就系爭房地出售或出租有討論，並不能據此認定上訴人對系爭房地有2分之1所有權。

⑶系爭房地自104年7月1日起至105年8月31日間出租予○○○、○○○、○○○三人，有房屋租賃契約書可稽（見原審訴卷二第255至256頁），該3人於臺南地檢署107年度偵續字第155號案件中證稱：105年間我們一起承租系爭房地1年，當初是一個男的，叫陳什麼雄帶我們去看屋，陳先生說房子是○○○的，○○○是他妹妹，他說○○○沒有空，請他代理，陳先生沒有提到系爭房地是他與○○○出錢一起買的，退租的時候才有一個人出現說她是○○○，承租期間如果要修繕，都是打電話跟陳先生聯絡，陳先生是有來處理，但拖了非常久等語（見原審訴卷二第325至326頁），是上訴人於帶領欲承租之學生前往系爭房地時，曾表示系爭房地為被上訴人所有，其為代理人。

又上開房屋租賃書出租人係記載○○○，委任人則記載○○○，倘若上訴人有系爭房地2分之1之所有權，出租人欄非不可同時記載兩造之姓名，而非僅於委任人欄記載上訴人姓名。

另參酌被上訴人於105年6月2日傳送之訊息略以：「陳同學你好，○○○先生法律上為我臺南產權處理的代理人，我們都住在臺北，時需南北長途往返，平時有所不便之處，願互相體諒理解！」（見原審訴卷二第38頁）。

被上訴人於該訊息中亦已明確表示上訴人為其代理人，若上訴人亦為系爭房地之實質共有人，上訴人知悉上情後斷無不予辯駁之理。

況上訴人於致房客之電郵內容明確自承其非係權利人而被上訴人始為權利人，至其僅係被上訴人之代理人代理與房客聯繫、修繕、催租等瑣事；

惟房客就請求變更原租期（變更租期至105.7.31止)、繳交租金及返還押金之方式等重要事項認為上訴人僅係代理人而非權利人，致就該事項乃不願與上訴人接洽而逕與權利人被上訴人接洽，並由被上訴人親自決定，更可證明被上訴人始為系爭房屋之權利人，而上訴人不過係被上訴人之代理人罷了，此參被上訴人（房東）與學生房客間105年6月間之聯絡訊息截圖聯繫接洽之內容即明（見原審卷二第26至31頁）。

被上訴人既長期居住臺北，則於上訴人同為0樓之0房屋所有人，上訴人復為被上訴人之兄○○○之同居人，長期住於被上訴人家，則被上訴人委請上訴人代為處理系爭房地之裝修、管理、修繕、出租等事宜，自為常情，至多亦僅能認兩造間就系爭房地有其他法律關係，尚難以此認定兩造間有借名登記契約關係之存在。

⒍上訴人又主張被上訴人於簡訊提到「我要拿一個月的房租給你（上訴人）」、「還有另一個月的一半」、「八月的租金，和七月份的對分」、「七月對分是我們的部分」等語（見原審訴卷二第41、42頁），若兩造非共有人，被上訴人斷無將租金對分等語；

惟查，依兩造於105年5月31日至7月18日之訊息截圖內容連續觀察（見原審訴卷二第35至41頁）可知，被上訴人因系爭房地之承租人欲提前解約，經與被上訴人多次聯絡後，被上訴人同意承租人○○○等3人將租金繳至105年8月底，再於退租時返還1個月之押租金；

另上訴人於6月12日反應范同學告知有一台冷氣電線走火，6月14日反應有一隻冷氣遙控器也壞了；

被上訴人始於7月18日以上訴人在南部，希望上訴人給予帳號，以利將8月的租金退還學生，7月的租金兩造對分。

衡酌被上訴人與陳同學聯絡時自稱房東，稱上訴人為代理人（見同上卷第38頁正、反面），且向上訴人索取帳號俾利匯款等情，堪信被上訴人係第一次欲匯款予上訴人。

再衡諸被上訴人果按月或曾經給付上訴人系爭房地一半之租金，上訴人應可提出被上訴人將租金之一半匯予上訴人或交付上訴人之相關證據，乃上訴人既未能舉證證明被上訴人自99年取得系爭房地並出租予第三人起至本件言詞辯論止，被上訴人曾給付上訴人租金半數之任何證據，或曾經催討，或逕自收取之租金予以扣抵之相關證據，且數年來從未向被上訴人請求，已違常情；

況被上訴人陳稱嗣後偕同其兄○○○親自前往臺南處理系爭房地退租事宜而未給付上訴人應退予學生○○○、○○○、○○○三人之押租金後，並未給付上訴人5,400元等語，上訴人亦未能提出被上訴人曾將105年7月之租金半數給付被上訴人之證據，準此，被上訴人抗辯上開訊息截圖之真義係委託上訴人於105年7月底代為處理與承租人○○○等3人之退租事宜，包含退還預收之105年8月份租金，且為酬謝上訴人代為處理退租及房屋修繕事宜，始打算支付105年7月份租金之半數即5,400元予上訴人作為報酬，而非每月均給付租金之半數予上訴人，自非無據。

上開簡訊自不足資為兩造間成立借名登記契約之有利證據。

（二）上訴人依民法第179條或類推適用民法第541條第2項規定，擇一請求被上訴人將系爭房地所有權權利範圍2分之1移轉登記予上訴人，有無理由？ ⒈系爭合約書所約定「上訴人於100年1月31日前，將被上訴人代墊之19萬元交付被上訴人」此一停止條件並未成就，系爭合意書未生效，而上訴人所舉其他事證亦不足以證明兩造間有借名登記關係存在。

準此，上訴人主張其得依借名登記契約，以及類推適用民法第541條第2項之返還借名財產請求權，請求被上訴人應將系爭房地所有權權利範圍2分之1移轉登記予上訴人，於法無據，不應准許。

⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

本件上訴人主張其與被上訴人間有借名登記關係存在，其對系爭房地有權利範圍2分之1之所有權云云。

然查，上訴人未能舉證證明其與被上訴人間有借名登記關係存在，已如上述，而被上訴人取得系爭房地所有權乃係經臺南地院於99年10月7日核發南院龍99司執如字第5353號不動產權利移轉證書與被上訴人，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），是上訴人另依不當得利之法律關係為本件請求，亦屬無據。

六、綜上所述，上訴人無法證明其於100年1月31日前已將19萬元交付被上訴人，系爭合意書之條件並未成就。

系爭合意書既未生效，應認兩造間並無借名登記關係存在。

準此，上訴人依不當得利之法律關係或類推適用民法第541條第2項規定，請求被上訴人將系爭房地權利範圍2分之1移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回。

從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，上訴人再請求與被上訴人對質自無必要，又上訴人請求調查被上訴人與訴外人廖華陽的誠信相關事證等，其未能舉出與本件爭點有何必要關連性，應認無調查之必要，另兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 1 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 高榮宏

法 官 黃瑪玲

法 官 陳春長
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 1 月 6 日

書記官 邱斈如