臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,109,抗,135,20200818,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 109年度抗字第135號
抗 告 人 吳奕樺

上列抗告人因債權人第一商業銀行股份有限公司與債務人吳秉峰等間因請求清償債務強制執行事件（臺灣雲林地方法院102年度司執字第15610號），執行法院司法事務官駁回抗告人聲明優先

承買之異議，抗告人對於中華民國109年5月28日臺灣雲林地方法
院所為駁回聲明異議裁定（109年度執事聲字第18號），提起抗告，本院裁定如下：

主 文
抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。

理 由
一、聲明異議及抗告意旨略以：
㈠按土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
該規定並無承租人須以租地建屋為前提，方有優先購買權；
且土地法第107條規定，出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權；
同法第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。
該規定亦無承租人須以租地建屋為前提，始有優先購買權。
㈡又經強制執行拍定之土地為耕地，並有億山畜牧場於該地經營養豬事業，渠為億山畜牧場負責人，並向債務人承租土地經營養豬事業，合於上開土地法第107條承租人優先購買之規定；
縱渠不符合土地法第104條或民法第426條之2優先購買權規定，亦符合土地法第107條規定，原裁定未就渠是否符合土地法第107條優先承買權之規定加以說明，尚有疏漏。
本件拍賣公告已載明拍賣之土地存有租賃契約，拍定人理應知悉，且未經排除，足認土地租賃契約並未有礙執行效果。
租賃契約期間雖載自97年3月24日至107年3月23日止，但租期屆滿後，渠仍繼續承租經營養豬事業，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續租約；
足認系爭土地租約仍屬有效。
㈢爰請求廢棄原裁定，准抗告人優先購買等語。
二、按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：1.出租耕地之承租人；
2.共有土地現耕之他共有人；
3.毗連耕地之現耕所有權人。
農地重劃條例第5條定有明文。
又對拍定不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存在之訴，要非聲明異議所得解決，亦即執行法院毋庸就主張優先購買之人是否確具備優先購買資格進行實體審認（最高法院49年度台抗字第83號裁判、78年度台抗字第40號及95年度台抗字第180號裁定參照）。
可見執行法院就抗告人主張之優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權，應由抗告人循民事訴訟程序另提起確認優先承買權存在之訴以資解決，非執行法院所能審究。
再按，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。
而所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是；
又此所謂債權人，應係指強制執行事件中聲請強制執行之債權人、已參與分配之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號判決參照）。
又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。
故於原租約期限屆滿時，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論租金、租期等約定內容是否均相同，均屬另一租賃關係。
三、經查：
㈠原審法院102年度司執字第15610號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）債務人吳振忠、吳秉峰（即吳昆郎）等所有坐落雲林縣○○鄉○○段0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000地號（下分稱各地號）土地及其上豬舍、相關設施（下合稱系爭標別1）、雲林縣○○鄉○○段000○000○000○000地號（下分稱各地號）土地及其上豬舍、相關設施（下合稱系爭標別2）之不動產，經執行法院於109年3月12日在實施第2次拍賣時，由拍定人林鴻鈞得標（見系爭執行事件卷四第145至152頁）。
雖抗告人主張其為系爭標別1、2土地之農地重劃條例第5條規定之承租人，且為系爭標別1、2上建物之所有權人，依土地法第104條、第107條之規定，主張有優先承買權等語。
然拍定人則具狀表示抗告人縱係適法之承租人，惟僅係租用債務人所有土地上建物供作養豬使用之「畜牧設施」而已，不符合租地建屋之優先承買情狀等語，有抗告人於109年3月24日提出之聲明優先購買狀、及拍定人109年4月6日提出之民事異議狀附卷可稽（見系爭執行事件卷四第177、249頁）等情，經本院依職權調閱系爭執行事件卷查核屬實無誤。
㈡關於系爭標別1、標別2其上之豬舍、相關設施：抗告人曾提出第三人異議之訴，業經即原審法院104年度重訴字第39號及本院105年度重上字第11號事件、最高法院105年度台上字第1971號裁定駁回確定在案（見系爭執行事件卷三第32、35至41頁），上開判決僅認定抗告人主張其對系爭標別1、標別2其上之豬舍、相關設施等建物有事實上之處分權，縱然屬實，惟因事實上處分權並非所有權、典權、留置權、質權等權利，渠提起第三人異議之訴，於法無據，有各該判決可參，前揭豬舍、相關設施等建物尚不足以排除本件強制執行。
㈢又有關抗告人之系爭標別1、2之土地租約是否可以有效對抗債權人：
1.抗告人提出之租約契約書，租賃之土地包括系爭標別1、2之土地，租賃期限固自97年3月24日起至107年3月23日止。
然債務人所有系爭1161、1162地號土地，於89年1月14日業經原審法院89年度民執戊決字第317號於89年1月14日囑託雲林縣台西地政事務所（下稱台西地政）辦理查封登記完畢，其餘系爭標別1、2之土地，亦經系爭執行事件係於102年6月3日囑託台西地政辦理查封登記完畢，有系爭標別1、2土地登記第二類謄本附卷可參（見系爭執行事件卷四第189至203、228至234頁）。
2.依前揭說明及強制執行法第51條第2項規定，抗告人就其中0000、0000地號土地，出租應屬有礙執行效果之行為，該租賃契約對於執行債權人及拍定人自不生效力；
另抗告人就系爭標別1、2土地訂立之租賃契約，租賃期間係自97年3月24日起至107年3月23日止，屬於定期租賃，按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，故抗告人與債務人間前揭租賃契約，迄107年3月23日屆滿後，即已歸於消滅。
雖抗告人主張與債務人之土地租約於期限屆滿後，抗告人仍為租賃物之使用收益，且債務人（出租人)未表示反對，故視為不定期限繼續契約，縱使屬實，惟該繼續之租約係在系爭標別1、2土地遭查封後所為，該續租之租約，依法律上性質應屬另一租賃關係，無從視為係舊有租賃契約之延長。
因而抗告人與債務人間就上開土地原租賃契約屆滿後所訂之租賃契約既在土地查封（102年6月3日）後所為，依前揭說明，應屬有礙強制執行效果之行為，抗告人之租賃契約對於執行債
權人及拍定人自不生效力。
則抗告人主張依農地重劃條例第5條規定主張其有租賃關係，並據以對系爭標別1、2土地有優先承買權云云，即有可議；
況依上說明，抗告人之租賃關係是否存在，有無優先承買權，因執行法院無法為實體審查，自應由抗告人另循法律途徑起訴解決，抗告人逕向執行法院聲明優先承買暨提出前揭異議，於法均非有據。
四、綜上所述，執行法院司法事務官駁回抗告人聲明優先承買，經核並無違誤；
原裁定維持執行法院司法事務官之前揭處分，而駁回抗告人之聲明優先承買等異議，亦無不合。
抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 張世展

法 官 黃佩韻

法 官 莊俊華
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。
如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日

書記官 劉素玲