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臺灣高等法院臺南分院民事判決
110年度上字第139號
上 訴 人 黃煌文
訴訟代理人 徐建光律師
被上訴人 陳張燕貞
訴訟代理人 陳欣怡律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國110年3月31日臺灣臺南地方法院第一審判決(110年度訴字第162號)提起上訴，本院於111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將臺南市東南地政事務所109年6月20日東南地所測字第1090057152號函附之土地複丈成果圖所示編號A部分，面積12平方公尺，上層停車位(編號00)返還上訴人。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造均為坐落臺南市○區○○○段0000地號土地上之文化甲天下大廈（下稱系爭大廈）之住戶。
而系爭大廈係於81年12月31日完成建物第一次登記，為地上七層，地下一層，共29戶。
系爭大廈係由大隆建設股份有限公司（下稱大隆建設公司）於公寓大廈管理條例84年6月28日頒布施行前所興建，當時大隆建設公司與承購戶簽立房屋委建合約書，就有購買停車位之23位承購戶，則由其等共有已單獨編列建號00000號之地下層建物，並成立分管契約。
其中與上訴人簽立之房屋委建合約書第2條即載明「車位：○○號上層」，並有地下一層建物應有部分1/23，是上訴人依分管契約已取得編號00號上層停車位之專有使用權。
然該車位即為系爭停車位（該停車位係機械式停車位，因年久失修，機械設施已故障而無法操作，下層停車位已沒入地下，現有停車位即係機械停車位之上層），惟被上訴人自108年8月占用系爭停車位，迭經上訴人交涉未果，因此依民法第767條前段、第820條第1項之規定，請求被上訴人返還系爭停車位等情。
原審為其敗訴判決，尚有未合，並聲明： ㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將臺南市東南地政事務所109年6月20日東南地所測字第1090057152號函附之土地複丈成果圖(即附圖)所示編號A部分，面積12平方公尺上層停車位(編號00)返還上訴人。
二、被上訴人則抗辯：㈠兩造均為系爭大廈住戶，上訴人房屋門牌號碼為00號0樓，被上訴人所有房屋門牌號碼為00號0樓，均係向大隆建設公司所購買。
大隆建設公司於80年間與系爭大廈承購戶所簽立之房屋委建合約書，僅能拘束簽約之當事人雙方，且委建契約書第19條亦有約定交屋時同時收回作廢，因此房屋委建合約書已作廢，應不能作為分管契約認定之依據。
且系爭大廈地下室僅有22個停車位，上訴人所提出之停車位工程設計圖，亦無編碼00號停車格，上訴人所提出之合約書所記載之車位00號上層，並無從認定即為系爭停車位，亦無從依此主張其就系爭停車位有專用權。
㈡大隆建設公司於82年間，依合約書點交被上訴人所購買之房屋及停車位時，並未核發停車位使用證明文件，而被上訴人係依建商點交位置使用系爭停車位，地下室機械式停車位旁之柱子均有載明各車位之使用戶，而系爭停車位旁之柱子已標示「上00號0F、 00號0F下」，並經管理委員會蓋戳章認定，各住戶亦均係按照牆壁顯示住址使用停車位多年，應認有默示之分管協議，亦即上層停車位即系爭停車位係由00號0樓房屋所有人即被上訴人專用，下層是由上訴人專用。
上訴人全家在系爭大廈居住多年，對上開使用方式亦均無異議，亦可認全體住戶確有如此之分管使用協議存在，是系爭停車位專用權應屬被上訴人，上訴人是因機械式停車位故障，無法使用下層位置，向建設公司及系爭大廈管理委員會請求修繕未果，才將車輛停至上層停車位，並對被上訴人提起本件訴訟，應無理由。
並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠系爭大廈為大隆建設公司所興建，於81年12月間取得使用執照，大隆建設公司為系爭大廈之出賣人。
㈡系爭大廈為地上七層、地下一層之建築，地下一層停車空間與其他公共設施於82年1月28日登記為○區○○○段00000建號及00000建號，係屬系爭大廈之共有部分，此共用建物之應有部分登記狀態，並未另行加註停車位，惟僅有有購買停車位之住戶就00000建號有應有部分。
㈢系爭大廈地下一層目前有11個上下機械式停車位，總計有22個停車位，系爭停車位旁之水泥柱子有標記「上00號0F、00號0F下」之文字。
㈣兩造均係向大隆建設公司購買系爭大廈之房屋，上訴人所購買之建物門牌為00號0樓，被上訴人所有建物門牌為00號0樓。
四、兩造爭執事項：上訴人依民法第767條第1項前段、第820條第1項規定，請求被上訴人返還如附圖編號A所示，面積12平方公尺之上層停車位(編號00)，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項明定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。
但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者從其約定。
是地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定。
又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。
公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
次按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約(最高法院99年度台上字第1191號民事判決參照)。
㈡依兩造不爭執事項㈠、㈡所示，系爭大廈係於81年12月間取得使用執照，起造人為大隆建設公司，地下一層共用部分有規劃機械式停車位，地下一層有獨立編列00000建號，僅購買停車位之住戶有登記應有部分。
又地下一層除00000建號外，另有編同段00000建號為共用部分(該00000建號建物，為系爭大廈00000-00000建物，即全部樓層之共同使用部分)，此亦有上訴人提出之00000建號建物登記謄本及測量成果圖可憑(見原審簡字卷第189-191頁、第155頁)，而該共用部分有規劃停車位等情，亦經地政機關測量明確。
而規劃停車位，係建商大隆建設公司起造時所為。
大隆建設公司與各承購戶所簽立之契約，有購買停車位者，亦有載明停車位，是上訴人主張就上開地下層共用部分，共有人間已有合意成立分管契約，亦即由有購買停車位之住戶分管該特定部分，應屬有據。
㈢又被上訴人並不否認購買停車位而共有人系爭大廈地下層者，就停車位之使用，有成立分管契約，僅爭執分管位置而已，是本件首應審究者，為系爭停車位使用權人究係上訴人或被上訴人?經查：⒈上訴人主張其向大隆建設公司購買及受點交管領占用之停車位係系爭停車位（即上層停車位）乙節，已據提出其與大隆建設公司所簽立之房屋委建合約書乙份（下稱系爭合約書）為證，而系爭合約書亦經大隆建設公司負責人蔡基隆於原審結證稱：系爭合約書確實是大隆建設公司所訂立之買賣合約書等情屬實(見原審簡字卷第104頁)，是應認系爭合約書為真正。
而系爭合約書載明，上訴人所委託大隆建設公司興建之房屋是「文化甲天下○樓0棟」、車位：00號「上層」，而該00號上層究係何位置？雖無相關平面圖及配置圖供核對，合約書內亦無相關之配置圖，但蔡基隆於原審證稱：這個合約書是看號碼，這個合約書是00號上層，當時有把號碼寫在停車位鋼架上，不然不知道誰要停幾號，全部買戶的合約書都有寫編號，每個編號都有寫出來，編號是交屋的時候編出來，合約書上的編號00號我們有寫，編號是用一個小牌子貼在鋼架上，是依據契約書做編號，房子蓋好還沒有交屋之前，停車位確實都已經有編號，如果是機械式停車位就是寫在一個牌子釘在鋼架，編號沒有出來，就沒有辦法交屋等語（見原審簡字卷第105頁至106頁、第111頁至112頁）。
蔡基隆於本院證稱：契約書是簽約的時候就打契約了，交屋的時候門牌號碼出來了，都現場在處理的我也不是很清楚，因為交屋不是我去交屋的，是工地的現場主任陪同住戶去交屋的，寫都是有寫，但寫到什麼程度我不知道… 點交就是住戶和工地主任點交，按照合約書點交，不然如何點交，一定要有號碼，沒有號碼不能點交。
(見本院卷第140頁)。
而證人即大隆建設公司經理林昌諭於本院證稱：其有到現場看過他們的情況，董事長有的可能不太清楚… 我有去現場看柱子有上、下的字體，每一個停車位都有寫，寫的模式也都是如此，但寫的人是何人寫的完全無法確定，因為字跡蠻新的，若是30年前的不可能是這樣的字跡，到底是誰寫的完全沒辦法…知道，可能要問管理委員會，我們公司現在無法知道，…，目前是這樣，以前是怎麼寫的我不清楚，我看字跡不可能是30年前的字跡，新舊是我主觀判斷的。
…系爭停車位平面圖(原審南簡卷第69頁）應該位置好像設計圖是3號，這我想是他們爭議的問題合約書上寫00「上」，我的想法因為除了設計圖上車位外，增加車位他們編號可能從最裡面一直排出來，所以才會造成銷售時編號與設計圖上編號有區別…，合約書寫上層，一定就是上層，點交也一定點交上層」等語（見本院卷第143-145頁)，足證大隆建設公司交屋時都有依合約停車位編號交付停車位。
再者，系爭大廈地下一層，目前有11個上下機械式停車位，總計有22個停車位，除兩造就機械式停車位之上下層有爭執外，並無其他住戶就所購買之停車位位置有爭執，而買賣停車位之選定攸關買方之購買意願及價格，建設公司豈有在合約簽定後任意更改停車位位置之理，兩造以外之其他承購戶，對渠等所購買之停車位位置之點交均無爭議，自係依約受領，而兩造購屋點交停車位，亦係在系爭停車位之位置，可見爭議，僅在上訴人與被上訴人究係何人購買系爭機械停車位「上層」或「下層」而已。
⒉而上訴人所提出之系爭合約書，其確實購買「上層」。
但被上訴人無法提出其與大隆建設公司間之合約書，其雖抗辯，委建契約書第19條有約定交屋時同時收回作廢，因此房屋委建合約書已作廢等情。
但其確與大隆建設公司簽有委建合約書，且有購買系爭機械停車位，因已無合約書，無法證明其購買者係「上層」或「下層」而已。
但證人蔡基隆於本院證稱：「照合約書，合約書都有寫，合約書寫上層就是上層，下層就是下層，…賣房的人不可能簽約後原本上層的人，後來點交下層給他，照合約書寫的，隨便點交會有糾紛。」
、證人林昌諭亦證稱：「合約書寫上層，一定就是上層，點交也一定點交上層，…賣的時候不會兩個都寫上層」等情明確(見本院卷第144-145頁)。
可見，上訴人主張其購買系爭機械停車位「上層」應屬可採。
⒊又爭停車位旁之柱子雖標記「上00號0F(即被上訴人房屋之門牌)、 00號0F下(即上訴人房屋之門牌)」。
而沈頌哲於原審證稱：「(法官問：你們搬入的時候，停車位鋼架上有貼停車位編號嗎？)是有貼一個小小的鐵牌，但我沒有去看過，我們後來都是依照柱子上面寫的內容去停。」
、「(法官問：文字是誰寫的？)不知道。
我不知道是交屋前寫的，還是交屋確認後才寫上去」（見原審簡字卷第110-111頁)。
。
而本院向文化甲天下大廈管理委員會函詢請其將系爭大廈有關停車位之所有人及使用位置之附表檢送本院，並查報地下停車位之現場標示(如附件螢光筆所示)係於何時標示。
雖獲復稱：「一、本大樓(文化甲天下)機械停車位使用，係依現場牆面標示停放，未另有附表或在個別合約註記情形。
二、據多位所有權人表示：係購買預售屋，停車位分配均以建設公司於83年交屋時牆面標示為憑，各所有權人沿用迄今」(見本院卷第159頁)。
但證人沈頌哲於原審證稱：「(法官問：合約書裡面有無寫停車位編號？)合約書我沒有看過，所以我不知道，但是我前幾天有去詢問其他住戶，確實他的合約書有寫停車位編號，他也是原始住戶，其他住戶都沒有該合約書了。
該住戶合約書的停車位編號為0上」（見原審簡字卷第111頁)。
則該函所稱未在個別合約註記情形，與沈頌哲結證之事實不符。
再者被上訴人係於82年點交系爭房屋及停車位（見原審簡字卷第243頁、第25頁)，早於證人沈頌哲所述83年間以後或前揭函所述83年間牆面標示之時間，無法證明被上訴人係購買系爭機械停車位「上層」，且依牆面標示即系爭機械停車位「上層」點交，自無法為被上訴人有利之證據。
⒋被上訴人又抗辯，上訴人20幾年來對系爭機械停車位被上訴人在上層，上訴人在下層均無異議，已有默示合意云云，並提出錄影光碟為證。
而本院當庭勘驗光碟(全長1分55秒）（片中人為上訴人之弟弟黃裕峯為A，攝影人即被上訴人為B）B：你是剛搬來的是不是？A：不是啦，我住20年了啦。
B：住20年，那你應該知道。
A：我爸爸、媽媽住在這裡，我們其實早期沒停，沒在停，所以這個事情就不計較。
（見本院卷第170頁筆錄）等語。
而沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。
默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力。
由上訴人之弟及被上訴人之爭執內容，無法推認上訴人已默示同意系爭機械停車位「上層」由被上訴人占有使用，被上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
⒌基上各情，上訴人主張系爭機械停車位「上層」為其所購買，其依分管契約，得使用系爭機械停車位上層，自屬可採。
六、綜上所述，上訴人依分管契約取得係系爭停車位專用權，其依民法第820條第1項分管契約法律關係，請求被上訴人將系爭停車位返還予上訴人，為有理由，應予准許。
從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 黃義成
法 官 李素靖
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
書記官 高曉涵
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