臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,110,重抗,37,20210929,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定
110年度重抗字第37號
抗 告 人 孝親護理之家

法定代理人 林柔甄
上列抗告人因相對人即債權人第一商業銀行股份有限公司與債務人林泊佑即林國龍、林莊寶玉、林祺祐、陳金洲間拍賣抵押物強制執行事件，相對人第一商業銀行股份有限公司行使抵押權，聲

請除去抗告人租賃關係，對於中華民國110年4月30日臺灣嘉義地
方法院所為裁定（110年度執事聲字第11號）提起抗告，本院裁定如下：

主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。

理 由
一、本件相對人即債權人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）之法定代理人變更為邱月琴，股份有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第115至118頁），邱月琴具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、相對人第一銀行前於民國（下同）109年8月間持臺灣嘉義地方法院（下稱原法院）107年度司拍字第94號裁定（下稱系爭拍賣抵押物裁定）暨確定證明書、原法院106年度司執字第121555號債權憑證為執行名義，向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請對執行法院拍賣公告附表所示之不動產（下稱系爭不動產）為強制執行，經執行法院109年度司執字第30216號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理。
系爭不動產於110年3月3日以拍定後不點交為拍賣條件進行第一次拍賣，結果無人應買，執行法院依第一銀行之聲請，於進行第二次拍賣前，於110年3月17日以嘉院傑109司執利字第30216號執行命令（下稱系爭執行命令）除去抗告人與相對人即債務人林泊佑即林國龍間於104年12月10日就系爭租賃不動產（即附表除坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000000地號土地外之不動產、下稱系爭租賃不動產）訂立之租賃契約，抗告人聲明異議，執行法院司法事務官處分駁回其異議。
抗告人對處分提出異議，原裁定予以駁回，抗告人不服，抗告前來，此經本院調取系爭執行事件核閱屬實。
三、抗告人聲明異議暨抗告意旨略以：伊於98年10月30日即已與出租人即相對人林泊佑即林國龍訂立租賃契約（下稱系爭98年租約），承租坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段0000地號、同地段1327地號、同地段1330地號，及其上同地段449建號、477建號、502建號建物（下稱系爭租賃不動產）達19年之久，承租期間並陸續增建原法院查封之650棟次、649棟次、648棟次，嗣為提高租金出租人始與伊於104年12月10日另訂立租約（下稱系爭104年租約）將租金提高至新臺幣（下同）5萬元，並將租約期間延長至124年12月10日，前後二租約之租期有重疊並延長，故伊確實係於98年10月30日已與出租人成立租賃關係，而該租賃關係在抵押權人設定抵押權前之訪價及鑑價時已明知，依司法院院字第1446號解釋可知民法第866條第1、2項之立法目的係在保護抵押權人於抵押權設定後，不因其後成立之租賃關係而減損抵押物價值，然倘抵押權人於設定抵押權時已明知其上有租賃關係，該租賃關係既已在抵押權人評估風險內，應無除去之理，抵押權人既已於設定前就明知異議人與出租人間之租賃關係，自應承受該價值減損之風險，殊不應驟然排除伊之承租經營護理之家之利益，原處分及原裁定除去伊之租賃權，自有違誤，爰提起抗告，求予廢棄原裁定及原處分等語。
四、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。
但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
民法第866條第1項、第2項定有明文。
而司法院訂頒之辦理強制執行事件應行注意事項第57項第4款亦規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」
然所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。
是成立在後之租賃關係於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃關係之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃關係而為拍賣（司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照）。
五、經查，出租人即相對人林泊佑即林國龍曾於98年間將系爭租賃不動產出租予抗告人，並訂立有租賃契約，租期自98年11月1日起至118年12月31日止，固據抗告人於執行法院提出系爭98年租約、及相對人於本院提出其98年至109年度綜合所得稅各類所得資料清單（見本院卷第65至89頁）為證。
惟查於102年間曾提供系爭租賃不動產供債權人第一銀行設定抵押權，當時出租人林泊佑即林國龍及第三人林祺祐曾分別立具聲明書表明系爭租賃不動產無第三人使用借貸及租賃之情事，此有第一銀行提出相對人林泊佑即林國龍、林祺祐出具之聲明書在卷可證（見本院卷第99至101頁），是林泊佑即林國龍即已表明102年間設定抵押權時並無租賃契約存在乙節，然抗告人卻於系爭執行事件提出系爭98年租約，則二者間之系爭98年租約有無消滅，自有疑義。
又第一銀行之系爭抵押權係於102年12月10日設定登記，而抗告人、林泊佑即林國龍提出之系爭98年租約及系爭104年租約，雖記載抗告人與債務人林泊佑即林國龍就系爭租賃不動產先於98年10月30日簽訂系爭98年租約，租期為自98年11月1日起至118年12月31日止、後於104年12月10日與債務人林泊佑即林國龍簽訂系爭104年租約，租期自同日起至124年12月10日止，惟上開2租約均定有確定期限，系爭98年租約復未約定租約更新條款，系爭98年租約與系爭104年租約所訂租金分別為1萬8千元或5萬元不同，租金分別約定按月支付或一次付清條款，亦有不同，系爭104年租約自係本於雙方新成立租賃之意思合致而訂定，是系爭104年租約之租期雖與系爭98年租約有部分重疊，仍非屬同一租約，足認抗告人與債務人即出租人林泊佑即林國龍間前98年租約應更新為104年租約即當然消滅，亦認系爭104年租約即屬民法第866條第1項所定，在系爭抵押權設定後，於同一系爭租賃不動產上所成立之租賃契約，亦不得影響第一銀行系爭抵押權之實行。
抗告人雖稱第一銀行於系爭抵押權設定時即知系爭租賃不動產係由抗告人本於租賃關係占有使用云云，然此縱屬實情，第一銀行於系爭抵押權設定時所知悉之租賃關係，乃前述98年租約已因更新有104年租約而當然消滅之98年租約，仍無從以此對抗第一銀行實行系爭抵押權。
另債權人第一銀行請求執行之金額為7,200萬元，並據提出上述執行名義及原法院105年度司促字第1610號支付暨確定證明書為證，而系爭不動產經鑑價後核定第一次拍賣最低價額為7,414萬8,000元，然未拍定。
本件系爭104年租約既認定係在系爭抵押權設定之後，而本件再行拍賣得將拍賣最低價額酌減至80%即5,932萬2,000元（強制執行法第91條第2項參照），扣除執行費用、稅捐等優先受償之債權後，顯已不足清償第一銀行之前開擔保債權，揆諸前開說明，應認系爭104年租約之租賃權存在，已致第一銀行實行系爭抵押權受有影響。
抗告人與林泊佑即林國龍間就系爭租賃不動產之系爭104年租約，既成立於系爭抵押權設定後，且影響第一銀行實行系爭抵押權，業如前述，則執行法院以系爭除租命令終止抗告人與林泊佑即林國龍間之系爭104年租約之租賃權，自屬於法有據。
六、綜上所述，本件第一銀行主張因系爭租賃不動產由抗告人承租，因拍定條件定為不點交，第一次拍賣程序未拍定，故該租賃關係已影響其抵押權，而聲請將系爭104年租約之租賃權除去後拍賣，揆諸上開法條規定及解釋意旨，原法院司法事務官以系爭執行命令除去抗告人與林泊佑即林國龍間104年12月10日訂立之租賃契約，自無不合。
抗告人對於上開執行命令聲明異議，原法院司法事務官以原處分駁回抗告人之異議，及原法院進而裁定駁回抗告人之聲明異議，於法均無不合，抗告意旨執以指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日

民事第三庭 審判長法 官 吳森豐

法 官 孫玉文

法 官 郭貞秀

上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。
如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日

書記官 岑 玢
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。