臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,112,上,63,20240313,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決
112年度上字第63號
上 訴 人 和典不動產企業社

法定代理人 方智賢
訴訟代理人 郁旭華律師
被 上訴 人 洪何美蓮
何美雀


何美柑
何宥溱
何玉玲
共 同
訴訟代理人 查名邦律師
李明翰律師
陳秋汝律師
上列當事人間請求仲介服務報酬事件，上訴人對於中華民國 111年 12 月 30 日臺灣臺南地方法院 111 年度訴字第 1238 號第一審判決提起上訴，本院於 113 年 2 月 21 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國 110年 10 月 22 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

第一、二審訴訟費用均由被上訴人連帶負擔。

本判決所命給付，於上訴人以新臺幣陸拾萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹佰捌拾萬元預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序方面：

一、本件於第二審上訴程序中，上訴人已由獨資商號變更其組織為合夥型態，有臺南市政府經濟發展局 112 年 8 月 9 日函、商業登記抄本、臺南市政府地政局 112 年 8 月 17 日函在卷可稽，上訴人之法定代理人方智賢並已向本院聲明承受訴訟（見本院卷第 281 至 287 頁），核無不合，應予准許。

乙、實體方面：

一、上訴人主張：緣被上訴人有意共同出賣其等繼承取得之臺南市○○區○○段 0000 地號土地（下稱系爭土地）權利範圍全部，並委任受告知訴訟人何純縈為其等代理人全權處理出賣事宜，何純縈乃於民國（下同） 110 年 5 月 28 日隱名代理被上訴人與伊簽訂土地專任委託銷售契約書，約定由伊居間仲介出賣系爭土地，委託售價為新臺幣（下同） 4,500萬元，銷售期間自同年 5 月 28 日起至同年 12 月 31日止。

嗣經伊營業員陳世昌尋得受告知訴訟人咏隆機電工程有限公司(下稱咏隆公司）願意購買系爭土地，伊並於 110 年10月21 日以 4,500 萬元價格促成雙方交易，且代收咏隆公司所簽發面額 450 萬元支票作為簽約金，復依買賣雙方與陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）簽立之好家在不動產交易安全信託契約書之約定，將上開支票交由陽信銀行保管，依系爭契約第 6 條第 1 項、第 2 項、第 4 項約定，被上訴人自應於 110 年 10 月21 日，按上開買賣成交總價 4%連帶給付服務報酬 180 萬元予伊，詎竟拒絕給付。

爰依系爭契約之約定，請求被上訴人連帶給付 180 萬元，及自110 年 10 月 22 日起至清償日止，按年息 5% 計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以下列情詞置辯，並求為判決駁回上訴人本件請求，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行：系爭契約係何純縈以其自己名義與上訴人所訂立，伊等並非系爭契約之當事人，自可不受系爭契約之拘束。

縱認伊等應受系爭契約之拘束，上訴人或其使用人就買受人咏隆公司之財力，未善盡調查及報告義務，咏隆公司僅支付第一期款 450 萬元後即無力支付其餘價款，致上訴人所居間之買賣契約無法履行；

況上訴人已將系爭土地所有權狀返還，並將所刻用伊等五枚印章一併返還，足見上訴人亦已同意解除其所居間之買賣契約，伊自無給付本件報酬之義務等語。

三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第 463 條準用同法第 270 條之 1 第 1 項第 3 款規定整理並協議簡化兩造爭點，分別列舉如下（見本院卷第 107 至 110 頁、第340 至 341 頁）：（一）兩造不爭執事項：1.何純縈曾於 110 年 5 月 28 日與上訴人簽立土地專任委託銷售契約書（見原審卷第 25 至 28 頁）。

2.何純縈曾於 110 年 5 月 28 日與上訴人簽立土地專任委託銷售契約內容變更同意書一份（見原審卷第 29 頁）。

3.被上訴人洪何美蓮、何美雀、何美柑、何宥溱、何玉玲曾於 110 年 10 月 10 日簽立系爭台南市○○區○○段 0000 地號土地之授權委託書予訴外人何純縈，該委託書之授權事項為：「有關右列指示房地之出賣所需一切事務之委任代理」。

被上訴人五人並將上開授權書五紙，交付何純縈，再由何純縈將上開授權書五紙交付上訴人，目前上訴人仍持有上開授權書之原本五紙。

4.被上訴人等與訴外人咏隆機電有限公司於 110 年 10月 21 日簽立系爭土地之買賣契約（下稱系爭買賣契約），上訴人並代委賣人收受咏隆公司當日給付之定金450 萬元，復於 110 年 11 月 10 日存入履保專戶（見原審卷第 45 至 62 頁)。

5.被上訴人等已於 111 年 5 月 12 日與訴外人咏隆公司簽立土地買賣解除契約（見原審卷第 75 至 77 頁）。

（二）兩造爭點：1.上訴人依系爭委託銷售契約書之約定，請求被上訴人等連帶給付委託銷售價格 4% 即 180 萬元之服務報酬，有無理由？2.上訴人是否有依債務之本旨，履行其專任委託銷售契約之義務？

四、茲就兩造爭點及本院之判斷，分述如下：（一）何純縈係隱名代理被上訴人與上訴人簽立系爭土地專任委託銷售契約書，被上訴人應受該契約約定內容之拘束：1.按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院 82 年度台上字第 672 號、91年度台上字第 2461 號、92 年度台上字第 1064 號、78 年度台上字第 543 號民事判決意旨參照）。

2.查上訴人與被上訴人胞妹何純縈簽立兩造不爭執事項 1、2 所示系爭土地委託銷售契約，固僅記載何純縈為立委託書人，然依兩造不爭執事項 3、4，且參酌何純縈就系爭土地委託銷售事宜到庭證稱：「（問：提示系爭委託銷售契約書、內容變更同意書，原審卷第 25-29頁，兩份契約是否都是你簽的？）是我簽的」、「（問：你認為賣這筆土地，是你的五個姊妹委託你，再委託仲介賣的？還是五個姊妹單純委託你，由你個人再委託仲介賣的？）我覺得兩個問題是一樣的。

當初是姊姊他們說叫我去談，如果談成功，她們會給我一筆傭金。」

、「（問：談什麼？）談賣系爭 1293 號土地」、「（問：你姊姊叫你跟何人談？）有仲介來，我就負責跟仲介談賣系爭 1293 號土地的事情」、「（問：你姊姊們要你去談的意思是什麼？）就是把土地賣掉」、「（問：被上訴人們委託你把土地賣掉當時，最早上訴人有沒有出現？）我跟其他買方沒有談成，上訴人是後來才出現的仲介」等語甚詳（見本院卷第 151 至 154 頁），復參酌受雇於上訴人負責辦理系爭土地仲介出售事宜之證人陳世昌亦證稱：「（問：提示原審卷第 25-29 頁，這份銷售契約書及變更同意書，是否你代理上訴人所簽訂？）是」、「（問：在何處簽訂的？）在何純縈、洪何美蓮他們姊妹的臺南市安南區長溪路的住家」、「（問：當時你是否知道你要仲介的土地是登記何人所有？）洪何美蓮跟何純縈說是因為他父親過世，他們現在委託代書辦理繼承中，這是他們姊妹共有」、「（問：當場的何純縈、洪何美蓮兩人，有無向你表示是以何純縈名義委託你賣土地？還是以共有人的名義委託你賣土地？）對方是說土地共有人要賣土地來委託我」、「（問：為何上開兩份文書上面的委託人都只有寫何純縈？）因為何純縈說他們姊妹有授權給何純縈來出售這塊土地」、「（問：你如何認為他們姊妹有授權何純縈來跟你簽約？）因為何純縈、洪何美蓮也在場，他們也知道我是來賣土地的，何純縈也當場打電話給臺北的何玉玲，說每坪我要幫他們賣到三十萬元，他們同意才簽委託書的」等語（見本院卷第 172 至 174 頁），再觀諸兩造不爭執真正由被上訴人於 110 年 10 月 10 日所簽署之授權書（見兩造不爭執事項 3、原審卷第 31 至39頁），其內容明載系爭土地之出賣所需一切事務之委任代理，授權何純縈為之，並由被上訴人分別簽署後交付何純縈，再由何純縈將上開授權書五紙交付予上訴人，衡情被上訴人苟未授權何純縈代為處理系爭土地出賣事宜，何以竟會簽署上開授權書？且苟未有被上訴人之授權，買方咏隆公司又怎會輕信何純縈有權代理被上訴人與其簽立系爭土地買賣契約，事後，又怎會再由何純縈代理被上訴人與咏隆公司簽立系爭土地之買賣解除契約？（見兩造不爭執事項 4、5 ）？堪認何純縈於簽署系爭土地專任委託銷售契約書時，確實早已獲得被上訴人之授權代為處理出售系爭土地事宜，上開事實並為契約相對人即上訴人所知悉，且何純縈實際上亦有代理被上訴人與上訴人簽立系爭土地委託銷售契約之意思，並非以其自己為契約當事人之意思與上訴人簽立系爭土地委託銷售契約。

則依上說明，上訴人主張：何純縈係隱名代理被上訴人與上訴人簽立系爭土地專任委託銷售契約書等情，應堪採信。

3.何純縈既係隱名代理被上訴人與上訴人簽立系爭土地專任委託銷售契約，已如上述，則該隱名代理被上訴人與上訴人簽立之系爭土地專任委託銷售契約，自應對被上訴人發生代理之效力，被上訴人即應受該契約約定內容之拘束。

被上訴人辯稱：系爭土地專任委託銷售契約係何純縈以其自己名義與上訴人所訂立，伊等並非上開契約之當事人，可不受該契約之拘束云云，尚非可採。

（二）上訴人依系爭土地專任委託銷售契約書之約定，請求被上訴人連帶給付 180 萬元，及自 110 年 10 月 22 日起至清償日止，按年息 5% 計算之利息，為有理由：1.查系爭土地專任委託銷售契約第六條第二項、第四項、第五項第一、二款，分別約定：「……二、甲方（即被上訴人方）同意買賣契約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之肆（含稅）支付乙方（即上訴人）服務報酬之義務（最高不得超過中央主管機關之規定），並應於簽訂書面買賣契約時以現金一次給付約定服務報酬之全部，或自履保帳戶中撥款支付，而乙方應開立統一發票以為憑據。

……四、如有二人以上共同委託，其對乙方之給付報酬義務應負連帶責任。

五、簽訂書面買賣契約後，如有下列情事，依各該款規定收取服務報酬：（一）未經乙方書面同意，甲方逕與買方合意解除契約，或因可歸責於甲方之事由而解除買賣契約、無法繼續履行契約者，仍應支付約定服務報酬。

（二）因不可歸責乙方之事由，而有書面買賣契約無效、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務」，有該委託銷售契約書在卷可稽（見一審卷第 26 頁）。

依上開約定可知，系爭土地倘經上訴人於委託銷售期間內，依被上訴人所指定之委託售價，尋得願意購買系爭土地之買方，並經被上訴人與該買方簽訂系爭土地買賣契約時，被上訴人即應於簽訂書面買賣契約時，以現金一次給付按買賣成交總價 4% 計算之服務報酬全部，或自履保帳戶中撥款支付上開報酬予上訴人；

被上訴人 5 人並應就上開報酬給付義務負連帶給付之責；

且未經上訴人書面同意，被上訴人逕與買方合意解除契約，或因不可歸責於上訴人之事由，而經解除買賣契約者，被上訴人仍應支付上開服務報酬予上訴人。

2.次查上訴人確已於委託銷售期間內，依被上訴人所指定之委託售價即 4,500 萬元，尋得願意購買系爭土地之買方咏隆公司，並經被上訴人與咏隆公司於 110 年 10月 21 日簽訂系爭土地買賣契約書面，上訴人並代委賣人收受咏隆公司當日給付之定金 450 萬元，且於 110年 11 月 10 日存入履保專戶，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項 4 ），並有該買賣契約書、信託契約書可參（見原審卷第 45 至 62 頁）。

則依上說明，上訴人主張：被上訴人應於 110 年 10 月 21 日簽訂系爭土地買賣契約書面時，以現金一次給付按買賣成交總價4%計算之服務報酬即 180 萬元予上訴人，自屬可採。

3.又被上訴人迄未給付上開報酬予上訴人，為兩造所不爭，並有律師函可參（見原審卷第 69 至 73 頁），則本件上訴人請求被上訴人連帶給付 180 萬元，並加給自110 年 10 月 22 日即被上訴人依約應給付本件報酬之翌日起至清償日止，按年息 5% 計算之法定遲延利息，自屬有據。

（三）被上訴人抗辯：上訴人未依債之本旨履行其專任委託銷售契約義務、上訴人已同意解除其所居間之買賣契約，伊自無給付本件報酬之義務等情，並不足採：1.被上訴人雖抗辯：上訴人或其使用人就買受人咏隆公司之財力，未善盡調查及報告義務，咏隆公司僅支付第一期款 450 萬元後即無力支付其餘價款，致上訴人所居間之買賣契約無法履行；

況上訴人已將系爭土地所有權狀返還，並將所刻用伊等五枚印章一併返還，足見上訴人亦已同意解除其所居間之買賣契約，伊自無給付本件報酬之義務云云，惟此已為上訴人所否認。

2經查： (1)按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。

對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」

，民法第 567 條第1項定有明文。

依上規定可知，居間契約當事人間若無其他特別約定，則居間人應僅就「顯無履行能力之人」或「無訂立該約能力之人」，始負有不得為其媒介之義務。

查兩造所簽立之委託銷售契約（見原審卷第 25 至 29 頁），並未有上訴人應擔保買受人履約能力之特別約定，且依兩造不爭執事項 4，被上訴人等與咏隆公司簽立系爭土地買賣契約時，咏隆公司既於簽約當日給付定金 450 萬元，並經存入履約保證專戶，該定金數額顯高於本件上訴人請求被上訴人給付之服務報酬 180 萬元甚多，堪認買受人咏隆公司並非民法第 567 條第 1 項所規定之「顯無履行能力之人」或「無訂立該約能力之人」，自難認上訴人有何違反居間人據實報告及妥為媒介義務之情事。

此外，被上訴人又未提出其他具體事證據以證明上訴人究有如何違反系爭委託銷售契約或違反居間人據實報告及妥為媒介義務之具體情事，則其空言抗辯：上訴人或其使用人就買受人咏隆公司之財力，未善盡調查及報告義務，致上訴人所居間之買賣契約無法履行，伊並無給付本件報酬之義務云云，自非可採。

(2)依據兩造不爭執真正之被上訴人與咏隆公司於 111年 5 月 12 日所簽立系爭土地買賣解除契約（見兩造不爭執事項 5 ），係明白記載：「……三、爾後如和典不動產企業社（即上訴人）營業員陳世昌對賣方（即被上訴人）提起訴訟追討仲介服務費時，經台南地方法院判決仲介服務費金額，則由買方（即咏隆公司）全部負責，但未經取得買方同意，賣方不得擅自同意其判決金額」等語（見原審卷第 75 頁），足認該解除契約之協議，僅係被上訴人與咏隆公司間之解除買賣契約協議，上訴人並未參與，該解約協議自與上訴人無涉。

且依上開協議內容，更可證明被上訴人與咏隆公司達成解約協議時，被上訴人已預慮上訴人日後將有可能對其請求給付仲介報酬，始與咏隆公司約定由咏隆公司負擔該仲介報酬給付義務，益徵上訴人並未同意被上訴人得以免除本件報酬給付義務。

此外，被上訴人又未提出其他具體事證據以證明上訴人確有同意解除其所居間之買賣契約，或同意免除被上訴人本件報酬給付義務，則被上訴人空言辯稱伊無本件報酬給付之義務云云，亦非可採。

五、綜上，上訴人依據系爭土地專任委託銷售契約書之約定，請求被上訴人連帶給付 180 萬元，及自 110 年 10 月 22 日起至清償日止，按年息 5% 計算之利息，為有理由，應予准許。

原審未詳審究，遽為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示，並依兩造之聲請，分別酌定相當之擔保金額後，併予宣告假執行或免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第 450 條、第 463 條、第 390 條第 2 項、第 392 條、第 78 條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 王金龍

法 官 孫玉文

法 官 劉秀君
上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 13 日

書記官 汪姿秀

【附註 】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。