臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,112,重上,74,20240124,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決
112年度重上字第74號
上 訴 人 黃安柔 住○○市○○區○○街000巷00號
鄭英俊
共 同
訴訟代理人 蔡弘琳律師
視同上訴人 宋俊彬
宋伯成

被上訴人 王仲財
訴訟代理人 林容以律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國112年4月14日臺灣臺南地方法院第一審判決（111年度訴字第1446號）提起上訴，本院於113年1月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟人中一人之行為有利益共同訴訟人者，其效力及於全體；

不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。

本件被上訴人起訴請求確認視同上訴人宋俊彬與上訴人黃安柔間及視同上訴人宋伯成與上訴人鄭英俊間之租賃關係不存在，該訴訟標的法律關係對於共同訴訟人必須合一確定，是本件雖僅黃安柔、鄭英俊提起上訴，此上訴行為形式上有利於宋俊彬、宋伯成，依上開規定，其效力及於宋俊彬、宋伯成，故宋俊彬、宋伯成亦視同上訴，爰併列為視同上訴人，合先敘明。

二、本件視同上訴人宋俊彬、宋伯成業經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、被上訴人主張：伊於民國110年10月26日經原審法院109年度司執字第18725號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定取得如附表編號1、2所示房屋，前分別由原所有權人即宋伯成、宋俊彬，與鄭英俊、黃安柔以通謀虛偽意思表示簽訂租期於106年9月18日起至116年12月31日之租賃契約（下稱系爭租約），縱經原審法院公證處辦理租約公證，仍為無效。

爰依民法第767條第1項前段、中段規定及不當得利法律關係，請求確認上訴人間系爭租賃關係不存在，鄭英俊、黃安柔應返還如附表編號1、2所示之房屋予被上訴人，及自110年12月1日起至遷讓返還之日止，各按月給付新臺幣（下同）15,000元，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、視同上訴人宋伯成、宋俊彬未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、上訴人鄭英俊、黃安柔則以下列情詞置辯，並求為判決駁回被上訴人本件請求，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行：宋伯成於104年、105年陸續向鄭英俊借款1,000萬元，嗣因宋伯成與鄭英俊各自經營之鑌鍠工業股份有限公司（下稱鑌鍠公司）、巨鑫國際企業有限公司（下稱巨鑫公司）確有資金、租用廠房需求，遂協議由宋伯成、宋俊彬出租如附表編號1、2所示之房屋予鄭英俊及其配偶黃安柔，約定就上開1,000萬元借款分10年攤提，即每年以100萬元抵扣租金，並將共360萬元之租金（每月合計3萬元、租期10年）以現金一次性支付予宋伯成，再於106年9月18日至原審法院公證處辦理租約公證，而並非通謀虛偽意思表示，另就遠東精密工業股份有限公司（下稱遠東公司）、鑌鍠公司租約日期重疊者，均因雙方為親屬關係提前終止，不影響系爭租約之履行等語。

【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，求為判決：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則求為判決駁回上訴。

】

四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於系爭執行事件，買受如附表所示之房地（權利範圍全部），經執行法院於110年11月11日發給權利移轉證書。

㈡宋伯成於000年00月間向臺南市仁德區農會借款5,000萬元，並以自己及宋俊彬所有如附表編號1、2之房地，設定6,000萬元最高限額抵押權予臺南市仁德區農會。

㈢宋伯成為向臺南市仁德區農會借款，於000年00月00日出具切結書，載稱附表編號1所示之房地出租予遠東公司，租期自103年1月1日至107年12月31日止，租期屆滿收回自用，不再出租（原審卷第253頁）；

房屋租賃契約如原審卷第263至265頁所示。

㈣宋俊彬為向臺南市仁德區農會借款，於000年00月00日出具切結書，載稱附表編號2所示之房地出租予鑌鍠公司，租期自104年1月1日至114年12月31日止，租期屆滿收回自用，不再出租（原審卷第251頁）；

房屋租賃契約書如原審卷第255至261頁所示。

㈤兩造對於系爭執行事件於109年3月27日、同年5月27日查封筆錄所載內容均不爭執。

㈥宋伯成、宋俊彬係兄弟關係；

鄭英俊、黃安柔係夫妻關係。

宋伯成為鑌鍠公司(110年8月13日廢止登記）實際負責人，鄭英俊為巨鑫公司(108年11月12日解散登記）實際負責人。

㈦鄭英俊與宋伯成就附表編號1之房屋，於106年9月18日至原審法院公證處辦理租約公證，租期10年，租金每月15,000元經公證人黃淑芬製作106年度南院公字第0000000號公證書。

㈧黃安柔與宋俊彬就附表編號2之房屋，於106年9月18日至原審法院公證處辦理租約公證，租期10年，租金每月15,000元，經公證人吳秀琴製作106年度南院公字第000000000號公證書。

㈨若鄭英俊、黃安柔無權占用附表所示房屋，相當於租金之不當得利兩造均同意各以每月15,000元計算。

五、兩造爭執事項：㈠鄭英俊與宋伯成間就附表編號1之房屋，是否存在租賃關係？㈡黃安柔與宋俊彬間就附表編號2之房屋，是否存在租賃關係？㈢被上訴人依民法767條第1項前段、中段規定及不當得利法律關係，請求鄭英俊返還附表編號1所示之房屋，並自110年12月1日至返還之日止，請求按月給付15,000元相當於租金之不當得利，是否有理由？㈣被上訴人依民法767條第1項前段、中段規定及不當得利法律關係，請求黃安柔返還附表編號2所示之房屋，並自110年12月1日至返還之日止，請求按月給付15,000元相當於租金之不當得利，是否有理由？

六、得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第421條、第425條分別定有明文。

故所謂租賃必以出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之表示一致，始能成立（最高法院97年度台上字第529號民事判決意旨參照）。

次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。

民法第87條第1項前段定有明文。

又確認法律關係不成立之訴，被上訴人如僅否認被告於訴訟前所主張法律關係成立原因之事實，以求法律關係不成立之確認，應由被告就法律關係成立原因之事實，負舉證之責(最高法院97年度台上字第228號判決意旨參照)，是確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任(最高法院108年度台上字第1946號判決意旨參照)；

主張法律關係存在者，須就該法律關係發生所須具備之要件，負舉證責任(最高法院106年度台上字第92號判決意旨參照)。

本件被上訴人於110年10月26日經系爭執行事件之強制執行程序得標買受系爭房地，經執行法院於110年11月11日發給權利移轉證書在案，是被上訴人現為系爭房地之所有權人，其主張前手即宋俊彬、宋伯成於系爭房屋所有權移轉予被上訴人前，與黃安柔、鄭英俊間並無租賃之事實，渠等間係出於通謀虛偽意思表示而訂立租賃契約，系爭房屋之租賃關係不存在等情，依上開說明，應由上訴人就渠等間就租賃標的及租金之意思表示合致之事實，及系爭房屋之租賃關係存在乙節，先負舉證責任。

㈡黃安柔、鄭英俊主張在被上訴人於110年10月26日拍定取得其等系爭房屋之前，上訴人間早於106年間訂立租期10年之系爭租約，租期自106年9月18日至116年12月31日，現尚在租賃期間乙節，並提出簽立日期106年1月5日之房屋租賃契約書及106年9月18日系爭租約及公證書各2份為證（見原審卷第197至206、213至220頁）。

惟查：⒈宋伯成前(改名前為宋俊雄)為向臺南市仁德區農會借款，曾於000年00月00日出具切結書，聲明將如附表編號1所示房屋及坐落土地出租予遠東公司，租期自103年1月1日至107年12月31日止，租期屆滿收回自用，不再出租；

宋俊彬前為向臺南市仁德區農會借款，曾於000年00月00日出具切結書，聲明將如附表編號2所示房屋及坐落土地出租予鑌鍠公司，租期自104年1月1日至114年12月31日止，租期屆滿收回自用，不再出租等情，並有切結書、房屋租賃契約書各2份在卷可參（見原審卷第251至265頁），由此足認，被上訴人拍賣取得系爭房屋所有權之前，原所有權人即宋俊彬曾將如附表編號2所示房屋出租予鑌鍠公司，租期至114年12月31日止；

原所有權人即宋伯成曾將如附表編號1所示房屋出租予遠東公司，租期至107年12月31日止；

且宋俊彬、宋伯成均表明租期屆滿收回自用，不再出租等情，堪可認定。

⒉宋伯成與鄭英俊於106年9月18日至原審法院公證處辦理租約公證，經公證人黃淑芬製作106年度南院公字第000000000號公證書；

宋俊彬與黃安柔於106年9月18日至原審法院公證處辦理租約公證，經公證人吳秀琴製作106年度南院公字第000000000號公證書，業經本院調閱原審法院106年度南院公字第000000000號租賃公證卷宗、106年度南院公字第000000000號租賃公證卷宗核閱無誤。

依前開經法院公證之系爭租約記載租期係自106年9月18日起，然依上訴人於原審法院提出簽立日期106年1月5日之租賃契約書，租期則自106年1月5日起，二者租期起始日不符，則上訴人間是否確有訂立租賃契約之合意，已有可疑。

⒊再者，不論依經法院公證之系爭租約或簽立日期106年1月5日之租賃契約書，核與宋伯成、宋俊彬各自與遠東公司、鑌鍠公司訂立之租賃期間有部分重疊，此情已與常情相違，尚難僅憑經法院公證之系爭租約或簽立日期106年1月5日之租賃契約書，逕予認定上訴人間確有真實租賃之合意。

⒋又宋伯成係鑌鍠公司實際負責人、鄭英俊係巨鑫公司實際負責人，而魏文輝為鄭英俊經營巨鑫公司在系爭房屋之管理員，此經鄭英俊陳明在卷（見原審卷第185頁）；

債權人臺南市仁德區農會對於債務人即宋俊彬、宋伯成聲請強制執行，經原審法院以系爭執行事件受理後，執行人員於109年3月27日至現場實施查封時，在場人魏文輝陳稱：「建物由債務人自用」、「○○○路000號是宋伯成的，之前有在營業，現當倉庫使用，296號也無營業。

無出租他人，亦無人居住」等語；

又原審法院執行人員於109年5月27日至現場執行勘測時，宋俊彬在場陳稱：「建物係賓（鑌）鍠公司在使用，原訂租約已到期，未訂新租約，目前未收租金，公司偶爾使用，曾向其表示，建物如拍定，他們就會搬走」等語，此經法院調閱系爭執行事件卷宗查明無誤，並有查封筆錄、執行筆錄附於系爭執行事件卷宗可憑（見原審卷第33至41頁），核與執行債權人臺南市仁德區農會代理人黃松竹於原審審理中到庭結證：系爭執行事件於109年3月27日、109年5月27日執行時我有在場，當時魏文輝、宋俊彬有在場，我忘了他們說什麼，但記得魏文輝、宋俊彬陳述時，書記官有在記筆錄，魏文輝、宋俊彬在場並未提出與本件上訴人黃安柔、鄭英俊的租約，印象中廠區都是太空包，現場沒有人作業等語（見原審卷第358至360頁），大致相符，足見原審法院執行人員於109年3月27日、109年5月27日執行查封勘測時，系爭房屋確實處於無出租、無營業、無人居住之狀態，僅鑌鍠公司有使用如附表編號2所示房屋作為倉庫，惟原訂租約亦已到期，且未訂新租約，將於系爭房屋拍定後即搬離，宋俊彬並未收取租金等情，堪可認定。

⒌再上訴人間如於106年1月5日真有簽訂租賃並交付系爭房屋以供使用之意思，則何以執行法院於109年至現場查封及勘測時，鄭英俊所經營之巨鑫公司管理員魏文輝及宋俊彬本人在場，衡情殊不可能為前開陳述。

由此足認上訴人間就系爭房屋並無租賃之事實，始符真實。

上訴人辯稱魏文輝及宋俊彬在原審法院到場執行時所為前開陳述係口誤云云，顯不足採。

㈢至鄭英俊雖主張其已給付10年租金1,360萬元予宋伯成，其中租金1,000萬元以宋伯成向鄭英俊借款未清償欠款1,000萬元抵扣，另應公證人要求，於公證房屋租賃契約時當場交付現金360萬元予宋伯成云云，並提出面額合計900萬元之本票6紙、面額100萬元之支票1紙、360萬元收據1紙為證（見原審卷第189至195、207頁）。

然依民法第474條第1項規定，稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之，而本票、支票屬無因證券，當事人授受票據之實質原因甚多，非僅囿於金錢借貸而已，自不能單憑票據之授受作為雙方有消費借貸關係存在之證明，是鄭英俊所提出之前開本票、支票及收據，並不能證明其有交付宋伯成如本票、支票及收據所示各筆金額之事實。

又依鄭英俊提出之收據係載明宋伯成於106年1月5日收受租金360萬元等情，核與上訴人於原審審理中主張鄭英俊應公證人要求，於辦理公證時當場交付現金360萬元予宋伯成等情，明顯不符，況經原審法院向承辦318號房屋租賃契約公證之原審法院公證人吳秀琴查詢結果，公證人吳秀琴陳明：其所受理公證案件中，從未有在其面前交付180萬元租金之事，其僅就承租人及出租人表示有付清租金之事實予以公證，承租人實際有無交付租金，不在其公證範圍等語，此有原審公務電話紀錄附卷可參（見原審卷第353頁），核與鄭英俊前開主張，明顯不符，難認鄭英俊主張其有給付360萬元租金乙節為真實。

況本院審酌1,000萬元、360萬元均屬鉅款，鄭英俊如有陸續貸與宋伯成1,000萬元及交付租金360萬元予宋伯成，理應有合理金流以供查證，然鄭英俊未能提出客觀事證以證明其確有交付借款1,000萬元、租金360萬元予宋伯成，實難認定鄭英俊之主張為真實，亦無從據以推論上訴人間就系爭房屋有租金合意。

㈣又宋伯成在本院審理中證稱：第一次的360萬元跟租金有關，公證那次的360萬元則是借的等語（見本院卷第135頁）。

宋伯成上開所述，核與上訴人之前陳稱公證當時交付360萬元租金說詞，前後不一，已難採信。

且上訴人雖辯以有以1,000萬元債權債務抵償10年租金云云，然兩造既已簽訂租約，如真有以1,000萬元債權債務抵償租金，何以不在租約上載明，以防日後爭執，此亦有違常情。

㈤上訴人於提起上訴後，復改稱渠僅租用系爭房屋之部分，並非全部，故現場仍有鑌鍠公司物品及人員云云。

然就上訴人所提之租賃契約及公證書觀之，就租用範圍均明確記載為全部，且如僅租用部分範圍，豈有未記載於契約以明權責之理，上訴人上開所辯，顯為卸責之詞，自屬無據。

㈥依上各節，難認宋伯成、宋俊彬有交付如附表所示之房屋予鄭英俊、黃安柔使用，亦無證據證明鄭英俊、黃安柔有交付租金，則上訴人間訂立經法院公證之系爭租約，應係基於通謀虛偽意思表示而為，至為明確，故而，被上訴人主張上訴人間就系爭房屋並無租賃關係存在，應屬有據。

㈦黃安柔、鄭英俊應遷讓返還系爭房屋及給付不當得利：⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。

強制執行法第98條第1項前段定有明文。

查，被上訴人於系爭執行事件拍定系爭房屋，於110年11月11日經執行法院發給不動產權利移轉證書，並已於110年11月26日據以申報變更納稅義務人為自己，有臺南市政府財政稅務局新化分局111年10月3日南市財新字第1113023937號函在卷可稽(見原審卷第91至93頁)，是被上訴人自110年11月11日起取得系爭房屋之所有權，堪可認定。

⒉按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告應就其占有權源之存在負舉證責任(最高法院110年度台上字第265號判決意旨參照)。

次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段與中段定有明文。

系爭房屋現由黃安柔、鄭英俊占有使用，而上訴人間就系爭房屋並無租賃關係存在，已如前述，黃安柔、鄭英俊復未提出其他事證以證明其等有何正當合法權源使用系爭房屋，則其等於被上訴人取得系爭房屋所有權之時即110年11月11日起，並無足資對抗被上訴人之正當合法占用權源，自屬無權占有，因此，被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定之所有物返還及妨害除去請求權，請求上訴人黃安柔、鄭英俊遷讓返還系爭房屋，應予准許。

⒊次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文，是依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準(最高法院109年度台上字第1324號判決意旨參照)。

而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。

被上訴人自110年11月11日獲發不動產權利移轉證書後即取得系爭房屋之所有權，黃安柔、鄭英俊自該時起即無權占用系爭房屋迄今，已如前述，依前開說明，黃安柔、鄭英俊自110年11月11日起獲得占有使用系爭房屋之利益，並致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人依不當得利之法律關係，自得請求黃安柔、鄭英俊給付自110年11月11日起至遷讓交還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，被上訴人僅請求自110年12月1日起算之不當得利，當屬有據。

⒋再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；

所謂年息10％為限，乃指租金之最高限額，非均須按此計算，而應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。

黃安柔、鄭英俊無權占用系爭房屋，致使系爭房屋所有權人即被上訴人無從使用收益，黃安柔、鄭英俊當屬無法律上之原因而受有利益，因而致使被上訴人受有損害，被上訴人自得向黃安柔、鄭英俊請求相當於租金之不當得利。

而黃安柔、鄭英俊無權占用系爭房屋，每月相當於租金之不當得利為15,000元，此為被上訴人與黃安柔、鄭英俊所不爭執，是被上訴人請求黃安柔、鄭英俊按月給付相當於租金之不當得利15,000元，即屬有據。

七、綜上，被上訴人依民法767條第1項前段、中段規定及不當得利法律關係，分別請求確認上訴人間系爭租賃關係不存在，黃安柔、鄭英俊應返還如附表所示之房屋，並均自110年12月1日至返還之日止，請求按月給付各15,000元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人、黃安柔、鄭英俊之聲請，分別酌定擔保金額宣告假執行及免假執行，經核並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第449條第1項、第463條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 張季芬
法 官 顏淑惠
法 官 洪挺梧
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日

書記官 蔡曉卿

【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。


附表
編號 基地坐落 原建物所有人及原始納稅義務人 110年11月26申報因拍賣變更納稅義務人 現占有人 建物門牌 1 臺南市○○區○○段00地號土地 宋伯成 被上訴人 鄭英俊 臺南市○○區○○○路000號(未辦建物所有權第一次登記） 2 臺南市○○區○○段00地號土地 宋俊彬 被上訴人 黃安柔 臺南市○○區○○○路000號(未辦建物所有權第一次登記）