臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,94,上易,197,20060630,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 94年度上易字第197號
上 訴 人 統一鋁業有限公司
法定代理人 乙 ○ ○
被 上 訴人 華美眼鏡股份有限公司
法定代理人 甲○○○
訴訟代理人 蔡 文 斌 律師
何 冠 慧 律師
王 建 強 律師
王 盛 鐸 律師
上列當事人間請求履行買賣契約等事件，上訴人對於中華民國九十四年九月二日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十四年度重訴字第三九號）提起上訴，本院於九十五年六月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由

一、本件上訴人經合法通知無正當理由不到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，准依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人主張：伊於九十三年五月間，以總價新台幣（下同）五千九百四十三萬元，向上訴人購買坐落台南縣安定鄉○○○段一一一六之一、一一一六之二、一一一六之三、一一五二之一地號等四筆土地（下稱系爭基地），及其上建物建號二○之一、二○之二，即門牌號碼台南縣安定鄉中沙村沙崙三十號廠房（下稱系爭建物），除尾款二百六十三萬四千九百零四元（原判決理由欄第一項誤載為二百八十三萬四千八百八十四元）約定於交屋當日付清外，其餘買賣價金經伊以支付價金或承擔原銀行貸款方式而付清，並約定買賣標的物限於登記完畢三個月內辦理移交，至遲不得逾原約定日三十天。

系爭基地及建物已於九十三年六月二十四日完成所有權移轉登記，依約至遲應於九十三年十月二十四日辦理移交，詎上訴人遲延交付系爭建物，經伊限期催告上訴人於同年十一月十日會同辦理移交，屆期上訴人仍未履行交付系爭建物義務，應負債務不履行損害賠償責任；

因上訴人拒不履行交付系爭建物義務，伊不得已自九十三年十一月一日起，以每月租金二萬五千元向訴外人黃枝緞承租廠房使用，其後因不敷使用，再於九十四年四月十一日以每月三萬二千元向黃枝緞承租另棟廠房使用；

因係上訴人遲延給付，致伊併受有①五個月每月租金二萬五千元，合計共十二萬五千元之租金損害；

②自九十四年四月十一日至上訴人交付系爭建物之日止，每月共五萬七千元之租金損害。

為此，本於債務不履行之法律關係，求為命①上訴人於伊給付二百六十三萬四千九百零四元之同時，應自系爭建物（含系爭基地）遷出，將系爭建物（含系爭基地）交付予伊。

②上訴人應給付十二萬五千元，並自九十四年四月十一日起至系爭建物（含系爭基地）遷讓之日止，按月給付五萬七千元損害金之判決（被上訴人於原審另主張①本於無權占有，訴請原審共同被告乙○○應共同自系爭基地及系爭建物遷出，將基地及建物交付予被上訴人。

②本於不當得利、侵權行為損害賠償法律關係，請求上訴人及乙○○二人應自九十三年十一月十一日起至上項房地遷讓之日止，按月共同給付相當於租金之損害金四十九萬五千二百五十元部分，經原審為被上訴人敗訴判決後，未據被上訴人聲明不服，均已確定）等語；

原審為上訴人敗訴判決，並無不合；

並聲明：㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、上訴人則以：兩造雖以總價五千九百四十三萬元訂立買賣契約，惟約定以公告現值向稅捐機關申報買賣價格，詎被上訴人執意渠須以實際金額開立發票，致渠稅負大幅增加，足認兩造間就買賣價金並未達成合致，系爭買賣契約並未成立。

退而言之，渠之意思表示亦係錯誤，渠於原審已以訴狀繕本送達為撤銷出賣之意思表示；

又本件房屋交易已由渠先行繳交十三萬五千四百八十元之營業稅，被上訴人其後依法聲請退稅，竟拒不交還予渠，復拒絕現況點交建物，渠因此才未交付系爭建物；

且系爭廠房實際為原審共同被告乙○○所有並由其占有中，上訴人亦無法交付；

至系爭房屋絕大部分已點交予被上訴人，被上訴人並無另行租用廠房必要，其請求損害賠償亦為無理由等語置辯（原審為上訴人敗訴判決部分，上訴人僅就原審命其遷出、交付系爭建物，暨給付損害賠償金部分聲明不服，至於就原審命其交付系爭基地部分則未聲明不服，此部分亦已確定，不在本院審理範圍）等語，原審為其敗訴判決尚有未合，並聲明：㈠原判決關於命上訴人遷讓，並交付門牌號碼台南縣安定鄉中沙村沙崙三○號房屋，及命上訴人給付十二萬五千元，暨按月給付五萬七千元部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

四、被上訴人主張：伊於九十三年五月間以總價五千九百四十三萬元，向上訴人購買坐落系爭四筆基地及其上之系爭建物，除尾款二百六十三萬四千九百零四元約定於交屋當日付清外，其餘買賣價金經伊以支付價金或承擔原銀行貸款方式而付清；

上訴人依約在系爭基地及建物於九十三年六月二十四日完成所有權移轉登記後，至遲應於九十三年十月二十四日辦理買賣標的物之移交，詎上訴人屆期並未移交，經伊限期催告上訴人於同年十一月十日會同辦理移交，屆期上訴人仍未交付系爭建物等情，業據被上訴人於原審提出而為上訴人所不爭之廠房買賣預約書、不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、存證信函等件（原審補字卷十六頁至三四頁）為證，且有台南縣新化地政事務所檢送之系爭基地及建物登記謄本附卷（原審重訴字卷九頁至一五頁）可稽；

上訴人對於上情於原審並不爭執，並同意列為兩造不爭執事項（原審重訴字卷一四四頁），堪信被上訴人上開主張為真實。

五、上訴人雖抗辯：兩造約定以公告現值申報買賣價金，詎被上訴人執意上訴人須以實際金額開立發票，致稅負大幅度增加，足認兩造間就買賣價金並未達成合致，契約並未成立云云；

惟按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第一百五十三條、第三百四十五條分別定有明文。

是以就買賣契約言，只須當事人對於買賣標的物及價金之契約必要之點，意思一致，買賣契約即足成立自明。

查：兩造於九十三年五月十九日簽立之「不動產買賣契約書」，業就系爭買賣契約當事人、買賣標的物、價金總額（基地及房屋各別標價）、繳款方式、及由買受人承擔出賣人之銀行貸款、併土地增值稅、房屋稅各自負擔，買賣標的物交付期限，暨辦理系爭買賣移轉登記所需費用之分擔等事項一一約明乙情，此觀諸兩造不爭之上開卷附契約書自明；

是兩造間就系爭買賣契約之當事人、買賣標的物、價金等契約要素，已達成意思表示一致，揆諸首開說明，兩造間之系爭買賣契約已成立者至明。

至就營業稅之申報及負擔，原應依相關法規之規定辦理，兩造間既未就此等非關買賣契約要素之事項為特別約定，按諸常情，買賣契約雙方即有依現有相關法規之規定，決定營業稅之申報及負擔者亦明。

上訴人抗辯兩造間營業稅之申報及負擔事項，並未達成意思表示合致者，縱然屬實，參諸上情，系爭營業稅之申報及負擔事項，既有相關法規可資遵循，無損於系爭買賣契約之成立生效；

上訴人逕認契約不成立云云，要無足採。

六、上訴人再抗辯：兩造約定以公告現值向稅捐機關申報買賣價格，惟被上訴人執意須以實際金額開立發票，則渠出賣之意思表示即係錯誤云云；

惟按表意人得將意思表示撤銷者，以意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示，或當事人之資格、物之性質有錯誤，在交易上認為重要者為限，此觀諸民法第八十八條第一項、第二項規定甚明；

查：

（一）兩造不爭之卷附不動產買賣契約書，除就買賣總價款議定為五千九百四十三萬元（第二條），並約明：本買賣不動產移轉登記時，關於取得不動產權利名義人，得由乙方（按即被上訴人）自由選擇或指定之。

又甲乙雙方同意依照公告現值申報移轉（第八條）。

是依上開契約書所示，僅足認定兩造係就買賣之不動產移轉登記時，應依「公告現值」申報移轉乙情達成協議，至於出賣人開立之統一發票金額為何？則未明文。

（二）又系爭不動產嗣後辦理所有權移轉登記時，土地部分係以公告現值合計共二千五百一十萬九千二百元為申報；

建物部分則以課稅現值二百七十萬九千六百元為申報，稅捐稽徵機關並據此分別課徵土地增值稅，及房屋契稅乙情，此亦有台南縣新化地政事務所檢送內含土地增值稅繳款書、契約繳款書之辦理系爭不動產買賣所有權移轉登記相關資料（原審重訴字卷四八頁至八六頁），及台南縣稅捐稽徵處佳里分處檢送之契稅申報書及查定表等件在卷（原審重訴字卷八七頁至九０頁）可佐。

（三）證人即辦理系爭不動產移轉登記之代書楊國琳於原審亦到場證述：「我只處理買賣契約之簽訂及移轉登記，當時沒有提到營業稅的問題，只提到稅金的部分要如何處理，我就說全部依公告現值處理。

如果雙方當時有刻意提到營業稅，應該是去問他們的會計師，但是當時雙方都沒有提到這個問題」等語明確（原審重訴字卷九六頁至九九頁）。

（四）綜上，兩造就買賣總價款已明確議定，且同意以土地及建物之「公告現值」向稅捐機關申報移轉，惟並無營業稅應如何申報及負擔事項之約定，已如上述；

參以買賣不動產時，關係當事人之權益事項，除買賣價金之高低外，按諸常情，對於土地增值稅、房屋契約之負擔，因直接關係買賣雙方實際之金錢支出及收入，而常列入為買賣雙方考量事項，至於其他非關當事人之資格、物之性質等，則鮮少列入買賣不動產時應考量之事項。

益見證人楊國琳證述兩造於訂立系爭買賣契約時，並未談及營業稅等事項之證詞，除與系爭卷附之不動產買賣契約書條文相合外，並與情理相合，即上訴人於原審亦自陳雙方確實沒有刻意談到營業稅之事實（原審重訴字卷一０一頁），其上開證詞應堪信採。

是兩造於訂約時，對於買賣總價款及以公告現值向稅捐機關申報移轉之價格乙事，意思表示合致，並無錯誤情事；

至於統一發票開立之金額及營業稅應由何人負擔之事項，並非關於不動產買賣當事人之資格、物之性質等交易上重要之事項，不論上訴人是否疏漏提出，核與得撤銷意思表示之錯誤者無關，上訴人上開抗辯亦無理由。

七、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。

又按被告在裁判上援用同時履行抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即應向原告為給付之判決，並經最高法院著有二十九年上字第八九五號判例可資參照；

查：

（一）被上訴人向上訴人購買包括系爭四筆基地在內之系爭建物，除尾款二百六十三萬四千九百零四元約定於交屋當日付清外，其餘買賣價金經被上訴人以支付價金或承擔原銀行貸款方式而付清，上訴人依約在系爭基地及建物於九十三年六月二十四日完成所有權移轉登記後，至遲應於九十三年十月二十四日辦理買賣標的物之移交，惟上訴人屆期並未移交，經被上訴人限期催告於同年十一月十日會同辦理移交，屆期上訴人仍未交付系爭建物者，已如上述。

（二）上訴人雖抗辯系爭廠房已騰空，且大部分交付予被上訴人云云，非惟無解於其並未依債之本旨履行交付建物之義務，且依原審定期於九十四年五月十日履勘現場結果可知：系爭廠房分為東西二半部，二個廠房在北側有相通，均已騰空閒置，東側廠房仍由上訴人占有中，有上訴人停放之車輛三部及存放少許物品；

上開二廠房臨南面中工路部分，分別設有可供獨立出入之大門，係以電力控制可左右移動之鐵門；

西側廠房後半部堆置少許被上訴人之紙箱貨品，廠房原使用之工業用電已切斷，西側廠房大門與臨路之鐵捲門因無電力而無法使用，欲進入西側廠房時需由東側廠房供應電力，如要進入西側廠房時，須先知會上訴人，由上訴人以東側電力接通後，西側廠房大門始能開啟等情，有勘驗筆錄與現場照片附卷（原審重訴字卷一一０頁至一一三之一頁、一三四頁至一四０頁）可稽。

益見系爭建物雖已閒置未供營業使用，惟東側廠房仍由上訴人占有中，被上訴人雖使用西側廠房堆置少許貨品，然被上訴人出入西側廠房仍需藉助上訴人以東側廠房之電力供應，始能開啟西側廠房大門，無法自由出入使用，難認上訴人已依債之本旨交付系爭買賣標的建物者至明。

（三）綜上，系爭買賣標的建物未經出賣人即上訴人交付，被上訴人亦未履行給付尾款之義務，上訴人抗辯有拒絕交付系爭建物之權利，雖為無理由，不得解免其給付系爭建物義務，惟被上訴人既有同時給付買賣尾款之義務，揆諸上開說明，本件被上訴人本於買賣標的物給付請求權，請求上訴人於其給付二百六十三萬四千九百零四元尾款之同時，將系爭建物（含系爭基地）遷讓交付被上訴人者，即無不合。

八、第按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。

債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第二百二十九條、第二百三十一條第一項分別定有明文；

查：

（一）被上訴人主張因上訴人遲延交付系爭不動產，自九十三年十一月一日起以每月租金二萬五千元代價，向第三人黃枝緞承租台南縣安定鄉中沙村沙崙二十八號前棟廠房使用，其後因不敷使用，自同九十四年四月十一日起再以每月租金三萬二千元承租同址中棟廠房等情，業據被上訴人於原審提出租賃契約、支付租金票據明細、簽收單、照片等件為證（原審重訴字卷一六一頁至一六九頁、一八七頁、一八八頁），並經證人即出租人黃枝緞於原審證述：「被上訴人租的房子是作工廠倉庫使用，他先租一間，後來說不夠用，再租另外一間」、「被上訴人一次開半年的票給我」、「票據都有兌現」明確（原審重訴字卷一九六頁），核與證人即被上訴人倉管課長趙秋玲於原審證述：「原、物料與成品沒有地方放，原來以為可以使用買受廠房，所以才另外租廠房使用，以使物品可以安全存放」、「我與員工隨時會進出點貨」（原審重訴字卷一九八頁）之情節相符，均堪信實。

（二）上訴人雖抗辯被上訴人已得使用系爭廠房，無另租用廠房必要，且被上訴人已占有使用部分廠房，計算損害額亦應以被上訴人現實占有之範圍為準云云；

然上訴人確未依債之本旨交付系爭買賣標的建物，且被上訴人得使用之部分建物中，並無電力供應，無法自由出入者，已如上述，是被上訴人雖得使用部分廠房，惟因無法自由出入，影響其合理、正常使用廠房之功效，堪信被上訴人主張有另行租用廠房使用者，與實情相符，應堪信實。

上訴人抗辯被上訴人已得使用系爭建物，並無另行租用廠房使用必要云云，即屬無據。

（三）綜上各情，上訴人未依約至遲於九十三年十月二十四日辦理買賣標的物之移交，經被上訴人限期催告於同年十一月十日會同辦理移交，屆期上訴人仍未交付系爭建物者，應自翌日起負給付遲延責任至明；

參以被上訴人因上訴人未依約交付系爭建物，致不得已向第三人承租廠房使用，因而增加之租金支出，核係因上訴人債務不履行所生之損害，且兩者間並有相當因果關係亦明，揆諸首開說明，被上訴人主張應由上訴人賠償上開租金之損害者，即無不合；

則被上訴人主張增加租金支出之損害十二萬五千元（自九十三年十一月十一日【原審誤載為自十一月一日】起至九十四年四月十日止，共計五個月，每月租金為二萬五千元），自九十四年四月十一日起至遷讓交付系爭不動產為止，按月賠償五萬七千元，為有理由，應予准許。

九、綜上，被上訴人本於債務不履行之法律關係，求為命上訴人①於被上訴人給付二百六十三萬四千九百零四元之同時，自系爭建物（含系爭基地）遷出，將系爭建物（含系爭基地）移交予被上訴人。

②給付十二萬五千元，並自九十四年四月十一日起至系爭建物（含系爭基地）遷讓之日止，按月給付五萬七千元之判決（被上訴人就原審為其敗訴判決部分，未聲明不服，上訴人就原審為其敗訴判決部分，亦僅就上述部分聲明不服），為有理由，應予准許。

原審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請酌定相當擔保金額，為准、免假執行之宣告，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。

、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
民事第二庭
審判長法 官 丁 振 昌
法 官 李 素 靖
法 官 李 文 賢
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 7 月 3 日
書記官 劉 清 洪
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