臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,95,上易,90,20060627,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 95年度上易字第90號
上 訴 人 丙○○
被 上 訴人 家億建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 上 訴人 甲○○
共 同
訴訟代理人 溫三郎 律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十五年二月十日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十四年度訴字第一０五九號）提起上訴，並為訴之追加，本院於九十五年六月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由

一、按在第二審所為訴之變更、追加，若係請求之基礎事實同一者，雖未經他造同意，亦得為之，此觀諸民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款規定自明；

上訴人於原審起訴時主張：伊於民國九十四年七月二十三日至被上訴人家億建設股份有限公司（下稱家億公司）接待中心看屋後，當場就房屋及土地部分，分別與被上訴人家億公司及甲○○簽訂之建物與土地買賣契約有無效情事，被上訴人二人應依民法第一百十三規定，負回復原狀義務；

縱認系爭房地買賣契約並非無效，亦經伊解除，且被上訴人向伊施以欺罔行為，並利用上訴人急迫、輕率而無經驗，使伊交付財物，伊當時之意思表示亦係錯誤，已另以原審起訴狀繕本之送達，撤銷系爭房地買賣契約，被上訴人家億公司、甲○○應負分別負返還伊交付之房屋、土地買賣價金二十四萬元、三十六萬元本息之回復原狀義務等語；

嗣原審為其敗訴判決後，經上訴人提起上訴到院，於本審言詞辯論終結前，另主張：被上訴人沒收伊交付之買賣價金過高，應依民法第二百二十七條之二第一項、第二百五十二條規定予以酌減等語，核係另追加本於另一訴訟標的請求權為請求，且於本審追加之上開訴訟標的，與上訴人於原審起訴時本於契約無效或解除、撤銷後之回復原狀請求權之訴訟標的基礎事實同一，揆諸上開說明，被上訴人雖不同意追加，仍無不合，應予准許，先予敘明。

二、上訴人主張：伊於九十四年七月二十三日至被上訴人家億公司接待中心看屋，被上訴人並未給予五日審閱期間，且施以「不快簽約則已有別人要買」之欺罔行為，並利用伊之急迫、輕率、無經驗，未經伊同意盜刻印章，於系爭房地不動產買賣契約上用印，逼伊簽立系爭房地不動產買賣契約書，及簽立六十萬元之本票，購買被上訴人家億公司及甲○○所有系爭房地。

被上訴人之上揭銷售行為，因違反消費者保護法第十一條之一及公平交易法第二十四條之強行規定，兩造訂立之系爭房地買賣契約為無效，被上訴人應依民法第一百十三條規定負回復原狀之責；

縱認系爭買賣契約並非無效，然伊當時之意思表示錯誤，且被上訴人向伊施以上開欺罔行為，並利用伊之急迫、輕率、無經驗，使伊各交付被上訴人家億公司、甲○○二十四萬元及三十六萬元之房地買賣價金，亦顯失公平，伊除已表示解除之意思外，並同時以原審起訴狀繕本之送達，撤銷系爭房地買賣契約，及訴請法院撤銷被上訴人之暴利行為；

又被上訴人等沒收伊交付之買賣價金過高，併應依民法第二百二十七條之二第一項，及第二百五十二條規定予以酌減；

原審為其敗訴判決，尚有未合；

並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人家億公司、甲○○各應返還伊十八萬元、二十七萬元。

㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔（上訴人原起訴請求各應返還二十四萬元、三十六萬元及法定遲延利息，就逾上開金額部分之請求，經原審為其判決敗訴後，並未聲明不服，均已確定）。

三、被上訴人則以：上訴人於簽訂系爭房地買賣契約前，已由上訴人偕同地理師及其子仔細看過系爭房地，且因系爭房地為成屋，系爭房地買賣契約條款各僅十四條，內容並非繁複、深奧難懂，以上訴人之學經歷及社會地位之程度，對系爭房地買賣契約之條文，難謂未充分瞭解；

況上訴人對系爭房地買賣契約內容並無不滿或疑義，雖無五日之「審閱期間」，難謂有何顯失公平情事，並無違反消費者保護法第十一條之一及公平交易法第二十四條規定，致契約無效情形。

又上訴人主張渠等以欺罔行為，並利用其急迫、輕率、無經驗而簽立系爭房地買賣契約者，並無實據，其意思表示復無錯誤情形；

且系爭房地總價款為七百五十萬元，以上訴人交付之六十萬元計算，占房地總價款之比例僅為百分之八，未逾內政部所編印「成屋買賣契約書範本」有關違約罰則明訂之百分之十五，亦無上訴人主張約定之違約金過高情事，原審判決自無不合等語，資為抗辯；

並聲明：㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、兩造不爭執之事實：

（一）上訴人於九十四年七月二十三日與被上訴人家億公司、甲○○分別簽訂建物及土地不動產買賣契約，向被上訴人家億公司購買坐落臺南市○區○○里○○鄰○○○路二十三巷八號房屋一棟，約定包括訂金四萬元、簽約金二十萬元在內之房屋價格為三百萬元；

向被上訴人甲○○購買房屋坐落之基地，即臺南市○區○○段七五五之十八、七五五之二十四號等二筆地號土地，約定包括訂金六萬元、簽約金三十萬元在內之土地價格為四百五十萬元。

（二）上訴人於九十四年七月二十五日至銀行匯款六十萬元予被上訴人二人，其中二十四萬元由被上訴人家億公司收受、三十六萬元則由被上訴人甲○○收受。

（三）上開事實，有上訴人於原審提出而為被上訴人所不爭之建物及土地不動產買賣契約書各一份、代辦貸款契約書等件影本存卷（原審卷十頁至十二頁）可稽，且為兩造所不爭，均堪信實。

五、上訴人另主張：伊與被上訴人二人分別簽訂之系爭房地買賣契約，因被上訴人未予五日之審閱期間，顯失公平，應屬無效，且伊當時之意思表示錯誤，被上訴人並向伊施以欺罔行為及利用伊急迫、輕率、無經驗，與伊訂立系爭房地買賣契約，使伊交付系爭房地買賣價金六十萬元，伊除已表示解除之意思外，並於原審撤銷系爭房地買賣契約，況系爭房地買賣契約約定之違約金過高，顯失公平，應予酌減等語，則為被上訴人否認，並以上情置辯；

是系爭房地買賣契約訂立前，有否予上訴人合理審閱期間？是否顯失公平？系爭房地買賣契約是否當然無效？上訴人之意思表示有無錯誤，是否受詐欺？系爭房地買賣契約得否解除或撤銷？被上訴人是否為暴利行為？上訴人交付之六十萬元買賣價金得否訴請法院酌減？得否請求返還？厥為本件首應審究之爭點。

六、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第十一條之一第一項、第二項前段分別定有明文；

考其立法理由，係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。

是該條之目的，在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。

故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張條款不構成契約之內容。

因之，並非任何定型化契約，於訂定契約之前，企業經營者均應給予消費者中央主管機關所選擇特定行業之審閱期間，否則消費者即可主張該條款不構成契約之內容或契約全部無效，而仍應實質探究消費者於簽立定型化契約之前，是否有合理期間，能審閱全部條款內容，並充分瞭解該契約之權利義務關係，以考量締約與否。

苟非如此，未經探究個案審閱期間是否合理及定型化契約條款是否顯失公平，一概以審閱期間不足中央主管機關所公告之審閱期間，即逕認定型化契約全部無效，應已逾審閱期間規範之目的，且有礙社會一般交易秩序。

查：

（一）系爭建物、土地不動產買賣契約書係被上訴人預先擬妥定型化條款，供不特定之買受人簽訂之定型化契約乙情，為被上訴人等所不爭執，且有上開卷附之契約書可參；

然系爭卷附之二紙不動產買賣契約書，名稱雖有「土地」及「建物」之分，惟兩者之契約內容條款，除契約抬頭載明兩造之契約當事人，併於前三條標示不動產土地或房屋之明細（第一條），價格（第二條）及付款明細中，訂金、簽約金、用印金、完稅款、貸款之金額不同（第三條），另第十三條「其他約定欄」係針對土地及建物之特性為不同約定外，其餘各條款不論條序或文字均相同，且契約全部條款各僅有十四條，所載內容又係一般買賣之基本條款，其文字簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，屬於一般不動產買賣契約之基本約定事項等情，此觀諸兩造所不爭之上開卷附土地及建物不動產買賣契約書各一紙之記載至明；

是依上開各情以觀，尚難認系爭土地及建物不動產買賣契約書之條款，有何違反誠信原則及顯失公平情事。

（二）再證人即被上訴人家億公司之副理周淑華，及現場專案經理蔡國彬於原審審理時分別到場，證人周淑華供證：我把合約書拿給上訴人看，因為有合約審閱期，所以我把合約的十四個條款講清楚給上訴人聽，並說如果她不清楚可以帶回去審閱。

從簽約到上訴人離席時，大約花了一、二個小時的時間，上訴人二次詢問她兒子有否問題，她兒子沒說什麼，上訴人才簽約。

上訴人同意我們代刻印章，因契約書是一式二份，我拿一份跟上訴人講解，另一份則由公司同事幫忙蓋章，蓋完章後再交換蓋另一份，之後上訴人才簽名。

上訴人當日早上約十點多一個人先來看房子，之後才打電話聯絡別人，她從早上看到下午，當時還有一位銷售人員陪同她看，總共看了四戶，即E3、E5、E6、E7等四戶，最後買E3，因為地理師說E3比較適合上訴人，簽約前地理師已先離開了。

簽約前上訴人看了二、三個小時的房子，簽約後又去看房子及周遭的環境等語（原審卷八十頁至八十三頁）。

證人蔡國彬則證述：上訴人當日與其兒子來現場，看我們E3、E5、E6、E7的房子，下午有約一位王教授地理師來看，覺得不錯當場就決定買E3。

因為上訴人沒有帶印章，上訴人同意我們代刻印章，上訴人從早上十點到下午簽約完已經五、六點了，除了簽約一個半小時至二個小時以外時間，上訴人都有在看房子等語（原審卷八十三頁至八十五頁）。

（三）至於證人即上訴人之子陳冠誠於原審審理時則到場供證：伊目前就讀崑山科技大學夜間部，與上訴人大約下午四、五點到現場，地理師是伊媽媽打電話請他從台南開車來的，約看了十幾分鐘，簽約時伊在旁邊，惟地理師並不在場等語（原審卷七七頁、七八頁）。

上訴人於本院審理時亦自陳：「當時價位談妥後，在簽約時地理師先回家，我與我兒子、蔡國彬、周淑華四人坐在小圓桌談，他們要求我要簽六十萬元的本票，簽本票後周淑華叫人去刻印章，自行在契約蓋章之後，才拿簽約書給我看。

價金、土地明細和之前談的都一樣，我看都一樣後才簽名」等語明確（本審卷七三頁）。

（五）綜上，證人即被上訴人家億公司之受僱人周淑華、蔡國彬於原審經隔離訊問結果，供證情節大致相符，參以上訴人及其子陳冠誠均供陳上訴人邀同地理師到場看屋後方才簽約之事實，此部分之陳述除與證人周淑華、蔡國彬二人之上開供證情節基本相同外，亦足見上訴人對於購買系爭房地乙事甚為謹慎者至明；

雖上訴人及證人陳冠誠均否認被上訴人家億公司之員工，於事前就系爭二份房地買賣契約條款已詳細說明清楚之事實，然系爭二份房地不動產買賣契約書之契約條款各為十四條，所載內容係一般買賣之基本條款，文字簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，屬於一般不動產買賣契約之基本約定事項者，已如上述，上訴人於原審自陳係退休之國中教師，之前看過其他業主出售的房子，預計要換屋已有二年多時間等語（原審卷三九頁），其子陳冠誠目前則就讀崑山科技大學夜間部，核均係具有相當學經歷之人，對於上開契約條款之意義，無需太多審閱，應可輕易理解，堪信上訴人對於系爭房地買賣契約條款之審閱期間，僅需經現場銷售人員充分說明，即為已足，上訴人主張應有五日之審閱期間云云，尚嫌無據。

是系爭房地不動產買賣契約書，已因兩造就標的物及其價金互相同意而成立，且經被上訴人家億公司之受僱人於簽約前當場充分說明，堪認上訴人已可充分了解契約條款之全部意義，被上訴人所予契約審閱期間並無不合理情事，亦無顯失公平情形，難認被上訴人有何違反消費者保護法第十一條之一及公平交易法第二十四條之強行規定，致系爭房地買賣契約無效情事；

上訴人主張系爭房地不動產買賣契約當然無效云云，為無理由。

七、再按表意人得將其意思表示撤銷者，以意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者為限，此觀諸民法第八十八條第一項前段規定自明；

至按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，並經最高法院著有四十四年台上字第七十五號判例可資參照；

本件上訴人主張撤銷系爭建物及土地不動產買賣契約者，無非係以；

被上訴人家億公司之受僱人於簽約時向伊詐稱：若不趕快簽約交訂金及簽約金，則已有別人支付訂金三千元等著購買等情為其論據；

惟查：上訴人主張之上開事實，不惟為證人即現場銷售人員周淑華、蔡國彬於原審時所否認，且縱然屬實，衡情無非係銷售人員之一般行銷手法，以上訴人係一退休國中老師，具有相當學經歷之人言，上開銷售手法是否已達制約上訴人購買系爭房地之內心意思，致其陷於錯誤程度，已非無疑；

參以系爭房地總售價高達七百五十萬元，苟第三人欲交付訂金預購同一筆房地，衡情所需訂金顯不止三千元之數額，此係一般常識，上訴人係一退休國中老師，亦無不知之理，乃竟主張受其欺罔，陷於錯誤云云，核與常情不符，尚難憑採。

至於上訴人於簽訂系爭房地買賣契約前，已詳細看過系爭房地之內外，更且電話連絡地理師到場實地勘察後，方才決定購買系爭房地，益見上訴人之謹慎其事，且系爭房地買賣契約所載之房屋、土地，價金等明細，均與先前洽談者相同，上訴人方才簽名乙情，已如上述，益見上訴人對於系爭房地買賣契約之買受意思表示並無錯誤者亦明；

上訴人以系爭房地不動產買賣契約係受被上訴人詐欺，及意思表示錯誤為由，主張依民法第九十二條、第八十八條規定予以撤銷云云，亦為無理由。

至於上訴人並未提出有何法定解除權，或約定解除權之事由，其空言解除系爭房地買賣契約，既為被上訴人否認，亦不生契約解除效力。

八、又按法院依民法第七十四條第一項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院八十二年度台上字第四九六號判決意旨參照）；

上訴人另主張被上訴人利用其急迫、輕率、無經驗，與其訂定系爭房地買賣契約，使其交付房地買賣價金合計共六十萬元，依當時情形顯失公平云云；

惟查：上訴人係一國中退休老師，簽立系爭房地不動產買賣契約之前，曾看過其他業主出售之房屋約二、三件，預計換屋已有二年多乙情，已如上述；

是上訴人係一具有相當學識及社會經驗之人，對購買房地亦非全然陌生、毫無準備，對屋況應有相當之了解，其由已成年目前就讀崑山科技大學之子陳冠誠陪同，並參酌地理師之意見後，最終決定購買系爭房地並簽約，雖上訴人主張契約上印章並非其自行提出，惟不論被上訴人有否經上訴人同意刻用，系爭房地買賣契約書確經上訴人於簽名前，仔細核對其上所載房屋、土地，價金等明細與先前洽談者無誤後，方才在契約書上簽名乙情，已如上述；

凡此種種，難認上訴人簽訂系爭房地買賣契約、交付買賣價金合計共六十萬元者，有何急迫、輕率、無經驗情事；

此外，上訴人復未提出其他具體事證以實其說，其空言主張，訴請撤銷被上訴人之暴利行為云云，亦為無理由。

九、第按當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，限於契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，此觀諸民法第二百二十七條之二第一項規定至明；

至按民法第二百五十二條之法院酌減職權，係指當事人約定之違約金額過高，法院得減至相當之數額者而言；

本件上訴人與被上訴人家億公司及甲○○分別簽訂之建物、土地不動產買賣契約已成立生效，上訴人交付包括訂金及簽約金在內之六十萬元，其中二十四萬元由被上訴人家億公司受領，三十六萬元則由被上訴人甲○○受領，於契約成立時，依民法第二百四十九條第一款規定，其中訂金部分應作為買賣價金之一部分，均非違約金性質，不論上開訂金或簽約金之約定成數是否過高，於契約履行時既係作為給付之一部分，亦無比照違約金而訴請法院酌減問題，上訴人主張依民法第二百五十二條規定，訴請法院予以酌減云云，要難謂合。

至於上訴人依系爭建物及土地不動產買賣契約，分別交付買賣價金二十四萬元、三十六萬元予被上訴人家億公司及甲○○二人受領者，原係房地買賣契約之約定事項之一，已如上述，並無因契約簽訂後情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平情形，上訴人主張依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院酌減給付金額云云，亦屬無據。

十、綜上，本件兩造就系爭房地分別訂立之建物及土地不動產買賣契約既已成立生效，被上訴人二人基於買賣契約而受領房地買賣價金，即無不合。

上訴人主張「系爭房地買賣契約為無效，被上訴人應依民法第一百十三條規定負回復原狀之責；

縱非無效，亦經上訴人解除及撤銷，被上訴人所為係屬暴利行為，併依民法第七十四條訴請撤銷，且被上訴人沒收伊之買賣價金過高，另依民法第二百二十七條之二、第二百五十二條規定，訴請酌減，並請求被上訴人二人返還所受領之房地買賣價金」者，均無理由。

上訴人求為命被上訴人家億公司返還十八萬元，被上訴人甲○○返還二十七萬元之判決（逾此部分之請求，未經上訴人聲明不服），即屬無據，不應准許；

原審為其敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；

至於上訴人於本院所為訴之追加，亦為無理由，應併予駁回。

、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。

、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 27 日
民事第二庭
審判長法 官 丁 振 昌
法 官 李 素 靖
法 官 李 文 賢
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
書記官 劉 清 洪
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