臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,96,重上,37,20071113,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度重上字第37號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 黃木春 律師
被上訴人 嘉泰國際開發有限公司
法定代理人 甲○○
被 上 訴人 乙○○
共 同
訴訟代理人 奚淑芳 律師
張雯峰 律師
上列一人
複代理人 丙○○ 住雲林縣虎尾鎮○○路9號
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國96年5月23日臺灣嘉義地方法院第一審判決（96年度重訴字第23號）提起上訴，本院於96年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人嘉泰國際開發有限公司（以下簡稱嘉泰公司）應給付上訴人新台幣（下同）637萬6千元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢被上訴人乙○○應給付上訴人2萬元及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。

㈣上二項判決上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

㈤第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠上訴人於民國（下同）94年8月11日向被上訴人嘉泰公司購買坐落嘉義市○○段6之5號及同段6之6地號土地上取名「湖適」編號D6（下稱D6）預售房屋一戶，訂有「預定房屋買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約書），及同時向被上訴人乙○○購買該D6坐落基地，即嘉義市○○段6之5號及同段6之6地號土地二筆，訂有「預定土地買賣契約書」（下稱土地買賣契約書）。

土地價款計1008萬，房屋價款為718萬元。

上訴人已依約給付土地價款2萬元，房屋價款494萬元。

買賣時上訴人要求D6是獨棟，被上訴人亦保證是獨棟，而依照建造執照也是獨棟。

但建造完成時隔鄰編號C1增建，與D6棟相連接，變成C1和D6連棟，D6不是獨棟。

因為獨棟房屋和連棟房屋，品質和價值相差極大，因此上訴人催告被上訴人依買賣時所保證之品質給付，被上訴人無法依保證之品質給付獨棟房屋，上訴人解除買賣契約及請求損害賠償，實為合法。

原審為上訴人敗訴之判決，實有違誤。

㈡查被上訴人訴訟代理人在原審供述：「（賣房子給原告的時候，有無說D6是獨棟的？）我們承認，因為使用執照上都有寫明為獨棟。」

；

證人劉淑麗當時是被上訴人嘉泰公司之職員，代表公司出售房屋給上訴人，於96年4月11日在原審作證實稱：「（丁○○向嘉泰公司買房子是否你負責接洽？）是的」。

「（當時他是否要獨棟的房子？）是的」。

「（你們公司當時是否保證是獨棟的？）對」。

「（那有無跟他說賣給他D6之前，就已經答應C1的客戶說要把防火巷蓋出去？）沒有說。」

由上開被上訴人及證人之供述可證上訴人向被上訴人買受D6房屋時要求要獨棟，被上訴人嘉泰公司也保證是獨棟才買受。

又上訴人購買D6前被上訴人就先賣C1房屋，且約定要把和D6間所有防火間隔全部建違建，也就是D6和C1間無防火間隔，變成連棟，並約定被上訴人在管路和建築結構要預留配合，此由證人劉淑麗於原審證述：「（原告向你買房屋的時間為何？）我記得是農曆七月前，合約書他看了一個多月，後來才簽約的。」

、又證述：「C1的方先生是何時向你們買的？）94年3月或5月我忘了，簽約好像是5月，合約書他也是拿回去看一個多月。」

、「（C1跟你們簽約的時候，是否有說後面空地要增建？）C1有跟我說，至於他要怎麼蓋我不清楚」等語，足證在上訴人購買D6棟房屋前，被上訴人已經出售C1房屋且約定鄰接D6之空地要增建。

而C1棟購買人方柏崎先生在原審證稱：「（本件C1的房屋是你買的嗎？）是的。」

、「（你在買的時候，就有說要搭建出來？）有」；

承建這批房屋的建造商謝介木先生在原審證稱：「（C1買的時候有說要將違建蓋出來嗎？）那時候，他有提，因為有牽涉到結構還有管路變更的問題，他有叫我們要預留。」

、又供述：「（C1、D6建築執照出來之後，他們坐落的位置、內部設計有無變過？）D棟原先規劃是連棟的，後來公司變更為雙併，D6的客戶來買的時候，要求變成獨棟。」

由上開證言足證被上訴人在購買D6棟時特別要求要獨棟，被上訴人也特別保證是獨棟。

但在出售D6前先已出售C1棟，該棟房屋購買人已約定要增建且要求被上訴人留管路及建築結構配合，被上訴人也依約積極配合。

㈢設計本件房屋的建築師徐文志先生在原審證稱：「（C1與D6兩棟房子，如果依照你們的建築執照，相隔多少空地？）兩棟房子牆壁的距離是一米半，到柱子是一米零七。

因為是外凸的柱子，柱子在牆壁外面。

「（申請使用執照的時候，兩棟有無連接？）兩棟是獨立的，沒有連在一起。」

、「（一般所謂的獨棟，其定義為何？）所謂獨棟，我們是要求結構上面的區離或是地界上面的區離。

可以達到通風或採光目的。」

、「（C1的空地有無依法作防火巷？）C1靠D6的牆有開窗，所以要退縮，那空地不叫防火巷，叫防火間隔。」

、「後來C1在搭蓋出來，你是否瞭解？）那是使用執照出來的時候他自己蓋的，我是因為今天要出庭，所以我早上才看過，因為不是在設計的範圍內。」

、「（你看的情形如何？）應該是併接在一起，不是連接在一起。

連接是兩棟房屋直接連接，換句話說兩棟房子是共用一面牆壁和樑柱。

併接是兩棟房屋中間有獨立的牆壁。」

、「（你看中間有無縫隙?) 依照卷附的圖，C1與D6兩棟間看不出來有留縫隙的距離，現場看也是無法看出。」

等語。

依民法第354條買賣物之瑕疵擔保規定，尤其是第2項規定：「出賣人無法給付其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」。

是上訴人購屋時特別要求獨棟，且被上訴人也保證是獨棟，建築設計圖也是獨棟，但到現在交屋時，確非獨棟，是和C1房屋併接，其間無縫隙。

而獨棟的意義亦經證人建築師徐文志原審證述屬實，被上訴人自應負保證出賣物品質之責任。

被上訴人既負有出賣物保證品質之責任，出賣物有此瑕疵，因該品質是上訴人特別要求，被上訴人也保證，其重要性及價值均很高，上訴人自得依民法第359條規定解除契約，契約既經解除，依民法第259條第2項規定，請求返還所付價金及依同法第260條規定請求損害賠償，均屬合法正當。

㈣上訴人於購買D6房屋時確受詐欺，因此在原審於法定期間內，依民法第92條規定撤銷買賣之意思表示。

依同法第114條規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效，上訴人請求返還價金及損害賠償實為合法。

上訴人於94年8月11日購買D6棟房屋，要求獨棟，被上訴人也保證獨棟，上訴人才相信購買。

但被上訴人在94年5月間已明知並約定預留建築結構及管線配合協助C1棟買受人在C1棟和D6棟間的防火間隔空地要違建，D6棟不可能符合獨棟品質。

為使上訴人向其購買D6棟房屋，竟然隱瞞已和C1棟所有人約定的事實，D6不可能獨棟，而仍保證D6是獨棟。

其詐欺行為極為明顯。

上訴人發現於94年8月11日被詐欺而為意思表示，訂立買賣契約（房屋及土地各一份），是在96年1月間發現C1棟違建，即於96年1月22日撤銷意思表示，買賣契約即視為自始無效，自應依同法第113條回復原狀及損害賠償。

上訴人請求返還價金及損害賠償，為有理由。

又依兩造所訂D6棟買賣契約書第7條第2項約定：「本預售屋施工標準悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本書附件㈡之建材設備表施工」。

查經嘉義市政府工務局核准之工程圖樣，C1和D6均為獨棟，且96年1月2日使用執照核發時仍是獨棟，但C1於使用執照核發後，隨即與D6棟間之空地違建，被上訴人也預備建築結構和管路配合，此為積極協助行為。

依同契約第18條第1項規定，賣方違反第7條規定者，買方得於依契約約定之期限，如契約未約定者，依民法規定催告改善無效後解除本契約。

故上訴人以存證信函請其停建無效後去函解除契約，契約既經解除，自當回復原狀，返還價金及損害賠償。

是上訴人對被上訴人公司已繳納房屋價金494萬元、對被上訴人乙○○繳納土地價金2萬元及依系爭房屋買賣合約書第18條規定，於出賣人違約，出賣人同時應賠償房屋總價百分之20違約金即143萬6千元。

㈤原審認C1房屋買受人要求營建商預留管路，係C1房屋買受人依據與被上訴人之買賣契約所作之合理要求，無從認被上訴人協助C1房屋買受人搭建違建。

但查要增加違建必須在合法建築時配合違建物之設計，預留建築結構及管路，予以配合，此當然為協助建造違建之行為，原審認為僅預留管路，因此認非協助行為，實無可採。

況且是否有協助違建物之建造和本件並無關聯。

又原審就被上訴人無詐欺行為之理由為：「經查C1房屋所搭建之違建部分係在自己之空地，並未佔用D6房屋之土地，則C1房屋所有人，基於所有權之自由運用而搭建，並非被告所得掌握，被告依據與原告之買賣契約，其義務僅在交付D6房屋及土地，至於C1房屋所有人是否搭建違建，並不在被告買賣契約所能擔保之範疇，且縱使被告交付原告房屋時，C1房屋並未搭建違建，亦難保C1房屋日後不將此一違建搭建出來，故尚難以C1房屋買受人私自搭建之行為而認被告有詐欺之行為。」

等語。

惟C1在其自己的土地建違建，固是他自己的權利。

但被上訴人在出售D6前，購買人要求獨棟，被上訴人也保證獨棟，而被上訴人在前已與C1購買人約定和D6相鄰空間要建違建，並在建築結構及管路要配合，亦即已明知D6不可能獨棟，而卻保證獨棟，使上訴人誤信為獨棟而收受付款，此怎能說非詐欺行為。

且被上訴人所保證D6棟是獨棟品質，不論原因必須保證在危險負擔移轉時有獨棟品質，故原審認C1所有人在期自己土地上建違建，不在被上訴人與上訴人購買D6所訂立買賣契約所能擔保之範疇，不知何所依據。

再原審又稱「…被告在興建D6及C1房屋時，在2棟房屋間確實留有空地，已符合廣告DM之要求，且被告確實依據嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書施工，則原告在購買D6房屋應可認知與C1房屋間之空地，係在C1房屋之所有土地上，並不能強制C1房屋所有人留空地予原告作為間隔，故原告以C1房屋所有人之行為，認被告涉嫌詐欺一節，並無可採。」

等語。

但上訴人在買屋時，被上訴人已明知不能獨棟而保證獨棟，使上訴人誤信買受，確無出賣人所保證品質，且上訴人購買D6棟房屋時固知C1留有空地，不能強制其留作建造違建，何以不成立詐欺。

且原審認「…惟查被告就D6房屋完全依據當初向嘉義市政府所提出之工程圖樣，故方能請得使用執照，則C1房屋之違建部分既係使用執照出來後自行搭建，原告要求被告拆除，否則依據買賣契約第18條以違約為由，並解除契約請求違約金一節，並無可採。

…至原告主張被告所欲交付之房屋已非獨棟性質，係屬物之重大瑕疵，依民法第359條解除契約，並請求損害賠償，惟查被告所預定交付之房屋本身並無瑕疵，為被告所不否認，然認因C1房屋之違建部分造成非獨棟，此並非被告依據買賣契約所能擔保之範疇，原告據此解除契約，並無理由」等語。

被上訴人雖是依據嘉義市政府核定之工程圖樣所建造，但買賣物瑕疵擔保時間是依民法373條規定危險移轉時為準，此為民法第354條第1項所明定，並非以領得使用執照即認瑕疵擔保責任已免除，且被上訴人明顯有詐欺行為，上述甚詳。

且本件被上訴人於上訴人買受D6棟房屋時，明知D6棟不可能獨棟，竟然仍保證獨棟。

依民法第354條規定必須在民法第373條規定危險移轉時有其所保證的獨棟品質，只要不能履行獨棟品質交付房屋，就要負瑕疵擔保責任，至其違反保證品質之原因，則不必究問，原審不知據何法理一再以C1棟不在上訴人購買D6棟買賣契約保證之範圍，實誤解瑕疵擔保及保證品質之規定。

㈥按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容」，消費者保護法第22條訂有明文。

本件被上訴人所交付予上訴人之廣告。

就上訴人所買D6（即D7與D8合併）確實與Cl為獨棟房屋，兩屋中間並有綠帶，依上述消費者保護法之規定，被上訴人負有依廣告內容即獨棟房地交付予上訴人之最低義務。

被上訴人在上訴人購買D6房地前，即與Cl棟購買人約定要預留建築結構及管路配合Cl購買人在Cl與D6房屋間所留防火間隔建造違建。

於使用執照領到後即著手建造，使Cl與D6棟房屋併接，已無空地，D6已非獨棟，明顯與被上訴人給上訴人的廣告內容不符，被上訴人應依廣告內容負擔保責任甚明。

㈦據被上訴人答辯稱：被上訴人實依嘉義市政府工務局之「工程圖樣」施工，D6房屋於交屋當時確屬獨棟房屋，故上訴人依民法第354條主張被上訴人所交付之Cl房屋有重大瑕疵得以解除契約無理由等語。

但該理由實不足採，蓋依民法第354條規定，是否有物之瑕疵或所保證之品質，時間點是在買賣物交付時甚明，本件至今未交屋，被上訴人竟稱：D6在交屋時確實是獨棟，顯無可採。

至於Cl棟是否已交屋和本件無關。

又被上訴人稱房屋有獨立結構就是獨棟，但查一般獨棟是指房屋之左右側及後面都有空地為防火間隔。

建築師徐文志在原審也到庭證稱，在地界上面的區隔，可以達到通風或採光之作用。

如果被上訴人之主張可採，則所有併接連棟房屋都有獨立結構，都是獨棟，上訴人何需在購屋時鄭重要求，而被上訴人又擔保是獨棟？再查被上訴人否認在上訴人購屋前，有和Cl購買人約定Cl棟要違建，並要配合其違建等語。

實則為Cl購買在前即已約定使用執照領取後要違建，出賣人要配合預留結構及管線通路，此業經證人即建築承包商謝介木、Cl買受人方柏崎、售屋職員劉淑麗在原審供述屬實。

而被上訴人一再主張Cl屋主違建，他不能干涉。

但查本件是要求被上訴人給付所擔保之品質，因被上訴人不能給付所擔保品質之房屋，上訴人依瑕疵擔保及被詐欺及被上訴人違反契約等規定解除契約，請求返還價金及違約金。

至於被上訴人是否對其他屋主能阻止其違建，非買受人主張之目的。

被上訴人早已知Cl購買人要在預留法定空地上違建，也配合其違建，上訴人購買D6棟房屋時，如何要向上訴人擔保是買獨棟房屋？且被上訴人主張本於穩私權之保障，被上訴人對於Cl房屋買受人欲如何增建或改建無告知上訴人之義務。

但查該理論無可採，因違建是違反法令，有害公眾安全之違法行為，人人得檢舉，有何穩私權可保護？本件不是消極的不告知。

而是上訴人購屋時要求要獨棟，這是特別重要事項。

被上訴人明知Cl棟要把空地違章建築，也同意配合。

被上訴人已明知D6不可能獨棟，卻擔保D6是獨棟，致上訴人誤信而購買，這和穩私權的保障無關。

如果被上訴人要保障Cl棟買主穩私權，就不可擔保D6是獨棟房屋，其理甚明。

被上訴人又稱：被上訴人並未違反契約第7條第2項、第18條第l項之情事，故上訴人解除契約並無理由，且被上訴人所購D6房屋建築於邊界線上，其與鄰房緊鄰之風險，應自行負擔等語。

但查嘉義市政府核准之工程圖樣是獨棟，D6左右及後面均留有空地，被上訴人必須在交屋時依此圖樣交屋。

並非依此建造取得使用執照就完成出賣人保證義務。

而被上訴人又主張上訴人所購D6房屋，建到和Cl棟相鄰界線，不自留空地，危險應自負。

但工程是由上訴人設計並施工，被上訴人將每棟空地都留在右側及屋後，D6棟右側及屋後也都留有空地。

而左側是Cl棟屋後所留空地，此為被上訴人之工程設計非上訴人所自建。

況且上訴人要求交屋時要有購屋時所保證品質，出賣人負有依擔保品質交屋之義務，如何要上訴人自負責任？再被上訴人主張，處理違建之機關是嘉義市政府，Cl屋主違建，非被上訴人所能阻止干涉等語。

但查本件上訴人並非請求被上訴人對Cl之違建負管理監督或拆除責任。

而是依房屋買賣契約要求被上訴人履行交付購買時所保證品質的房屋，何況在上訴人購屋前，被上訴人已出售Cl房屋，明知並約定要預留建築結構及管線配合Cl購買人在法定預留空地違建，與D6棟間就無空地，D6棟不可能是獨棟房屋，而上訴人最重要條件是要求要買獨棟房屋，被上訴人明知不可能而仍保證獨棟之品質。

因被上訴人之詐欺，而使上訴人誤信購買。

上訴人無論依瑕疵擔保關係，或被詐欺，或依契約約定，都可行使買受人之權利。

此與被上訴人是否違建管理機關無涉。

三、證據：除援用原審提出之證據者外，補提：相片8張。乙、被上訴人方面：

一、聲明：㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

㈢如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。

二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠被上訴人實依嘉義市政府工務局之「工程圖樣」施工，D6房屋於交屋當時確屬獨棟房屋，故上訴人依民法第354條主張被上訴人所交付之Cl房屋有重大瑕疵得以解除契約，並無理由。

按獨棟房屋者，通常係指建築基地上只有一棟房子，與鄰屋之結構未連結，此有96年5月2日徐文志建築師證稱：「系爭的D6蓋的位置蓋在長竹段6–27位置。

本來申請建築執照的時候，D6是從與Cl的地界線開始蓋。」

、「（一般所謂的獨棟，其定義為何?）所謂的獨棟，我們是要求結構上面的區隔或是地界上面的區隔，可以達到通風或採光的效果。

」、「D6與Cl間隔的牆，有無設計窗戶? 沒有。

因為我們建築物建築到地界的時候，整面牆就不能開窗，如果要開窗就要退縮。」

、「應該是拼接在一起，不是連接在一起。

連接是兩棟，換句話說兩棟房子是共用一面牆壁與樑柱。

拼接兩棟房屋中間有獨立的牆壁。」

，可知上訴人之D6房屋當時依上訴人之指示，沿與Cl的地界興建，依建築相關規定係不能開窗，當然沒有採光與通風的問題，但本件有獨立的結構，即建築師前述結構上的區隔，應屬獨棟。

故上訴人認為系爭D6房屋並非獨棟房屋，顯為誤解獨棟之性質與定義。

退步言，Cl房屋增建之部分雖屬違建，惟Cl房屋與D6房屋之間尚留有約5公分之空隙，此5公分之空隙足以區隔Cl與D6房屋，使其牆壁不至於緊鄰，不影響D6房屋之獨棟性。

既然如此，何來上訴人所主張其所買受之獨棟房屋變成連棟房屋之情事發生。

查上訴人所購買者是否為獨棟房屋，應以交屋當時為準，蓋依民法第373條規定: 「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔」。

本件依照片所示，被上訴人交屋當時，D6房屋確屬獨棟房屋，至於交屋後該房屋是否因買受人本人或鄰屋之故而有所變更，要非被上訴人所能控管，依風險控管之法理，當然其風險不應由出賣人之被上訴人負擔。

㈡被上訴人並不否認，知悉Cl屋主打算要違建，但被上訴人有告知其最好不要，且告知其不能為其增建，故根本不知其違建的狀況，亦不知其會將違建建築到與D6地界相隔5公分。

故證人劉淑麗於原審證述：「（Cl跟你們簽約的時候，是否有說後面空地要增建？）Cl有跟我說，至於他要怎麼蓋我不清楚。」

、「（你們公司知不知道他要增建的內容？）這我不如道。」

；

另證人謝介木證述：「（Cl違建部分是否你們幫忙蓋的，有無幫忙介紹？）都沒有，我當時就拒絕掉。」

，故縱使被上訴人知悉Cl屋主要違建，但根本本不知其違建的內容，亦不知Cl房屋之違建要興建到與D6的地界上，遑論與Cl屋主約定要將防火間隔全部違建。

且依民法第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」

第查，如被上訴人依法不能排除Cl所有權益對於房屋所為之增建，被上訴人將土地與房屋所有權移轉登記並交付於Cl之買受人後，亦非被上訴人建商所能干涉與管制。

再按預售屋具有以下兩種特點：⒈通常是建商先售後建的建物；

⒉在預售屋仍為結構體時，購屋人可以依照自己的喜好，在合理的範圍內做工程上的變更。

實務上許多買受人係因為特點⒉之利益而願意購買預售屋，倘若喪失變更工程之利益者，預售屋之買賣即失其意義。

本件被上訴人所販售者既然為預售屋，則被上訴人配合C1房屋買受人之要求而預留增建結構，乃預售屋交易上之常規，更況且被上訴人雖依Cl房屋買受人之要求預留增建結構，然並未對後續之增建或改建部分有積極之作為。

Cl房屋之增建或改建部分，該部分除前述證人劉淑麗、謝介木證述外，另有Cl屋主方柏崎證述：「（關於Cl的增建部分是否你自己蓋的？是的。」

、「（有無請被告公司幫忙蓋？）沒有。」

、「請何人蓋的？是我自己請工人蓋，有鐵工：羅盛鴻、土水：邱文錦、工務：馬雲忠這些人。」

，足證Cl房屋之買受人委託他人所為，則被上訴人既未承造Cl房屋之增建或改建部分，即無上訴人所主張，被上訴人有違反嘉義市政府工務局所核准之「工程圖樣」施工之情事。

再本於隱私權之保障，被上訴人對於Cl房屋買受人欲如何增建或改建無告知上訴人之義務。

隱私權 (The Right of Privacy)是二十世紀才出現的法律概念，起源於美國。

在美國的法律系統中，隱私權被視為是一種「不受干擾的權利」 (the right to belet alone)，也是個人控制與自己有關資訊的權利。

主要之目的在保護個人的心境、精神與感覺，不受非法侵犯。

隱私權在美國法院判決中引用最多的一個定義是: 「隱私權者，個人人格上之利益，不受不法的僭用或侵害，其與公眾無合法關連之私事，不得妄予發布公開，而其私人之活動，不得以造成之一般人精神痛苦或感覺羞辱之方式非法入侵的權利。」

簡單的來說就是「確保生活不被干擾的權利」。

由以上的定義說明，一般的民眾對於自我人格上相關的利益，有權利主張法律上的保護，不受到不法方式的侵害以及未經同意的使用。

我國現行憲法雖然對於「隱私權」並無明文規定，但對於居住自由及通訊自由等隱私之相關利益，仍然在憲法本文中予以保障。

基於個人尊嚴維護上之必要，基本人權的範圍應該更寬，不以憲法上所列者為限。

是故，隱私權應為憲法所保障的範圍之一，參諸司法院大法官會議釋字第293號解釋就明白的表達了隱私權的存在。

本件Cl房屋所有人既然未授權於被上訴人就房屋如何增建或改建可向他人透漏，且依經驗法則其不欲為公眾窺知亦可想像，故此被上訴人從隱私權保障之角度而言，對於此項資訊自不應向他人透漏。

且試想，若建商可隨意向他人透漏買受人之建築格局、屋內擺飾甚至透露何處裝設有防窺視、防盜等監視設備，則買受人之隱私權何以確保。

此亦有證人劉淑麗證述：「（以前對於購買房子的承買人有無曾經告知過隔壁違建？）沒有必要告知。」

、「（你曾經告訴過嗎？）除非客戶自己願意。」

、「（你所謂客戶自己願意是指買的或是增建的？）增建的，及證人謝介木證述：「後來你們有無跟D6的人說嗎？我們營造廠沒有立場去講。

因為每戶有每戶的需求，我們只有配合，也不可能去跟客戶講。」

，足見告知他人鄰戶之增建，並非一般應告知之事項，且亦涉及到第三人隱私權之保護。

由上可知，上訴人主張被上訴人在上訴人購買D6房屋前，即與Cl屋主約定要把D6所留防火間隔全部興建違建，也就是Cl和D6間無防火間隔，變成連棟等主張並非事實，故上訴人主張被上訴人有詐欺情事，得依民法第92條撤銷買賣之意思表示，並無理由。

㈢查兩造就D6之房地訂約時，確於系爭房屋合約第7條第2項約定：「本預售屋施工標準悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本書附件㈢之建材設備表施工…」。

而被上訴人嘉泰公司就D6房屋之新建，確悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本書附件㈢之建材設備表施工，並無違反上開約定之情事，且被上訴人嘉泰公司就D6房屋之新建工程亦無不同，至若Cl房屋確有違章建築新建，然該違章建築新建為Cl房屋所有人自己所為，並未與被上訴人等訂約，且非被上訴人所為，被上訴人等實無法控制風險，依風險控管之法理，自無要求被上訴人應對違章建築之新建負責之理。

又按D6新建房屋坐落於基地之位置，係依上訴人之意緊鄰D6基地與Cl基地之交界處，上訴人買受該屋時，應可預見其房屋之外壁將緊臨Cl基地，且上訴人亦知悉D6房屋與Cl房屋間之空地為Cl房屋所有人所有，基於所有權自由支配之原理，上訴人理應預見Cl房屋所有人於利用空地拓建或為其他利用時，將使其D6房屋無法與鄰地保持相當之間距。

然上訴人竟仍將D6房屋興建於緊鄰D6基地與Cl基地之交界處，則其房屋與鄰房相緊鄰之風險，當由上訴人自行承受，而非將責任轉嫁於被上訴人，甚至要求被上訴人負有禁止Cl房屋所有人增建之義務。

故此，被上訴人等於94年8月11日，就嘉義市○○段6之5及同段6之6地號土地，及其上D6之房屋，與被上訴人訂立買賣契約時，即無關於契約之重要事項故為隱匿之情事。

且如上所述，即或被上訴人知道Cl屋主要增建，但根本不知其增建內容，亦不知其要增建到離地界5公分之處，既不知內容，如何在與上訴人訂約時告知其Cl此事，故上訴人主張被上訴人等於契約之重要事項故為隱匿，顯有誤會，上訴人撤銷意思表示，於法即有未合。

且增建、改建之監督權屬嘉義市政府，非建築廠商所能控管。

按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條訂有明文。

建築廠商對於建築施工若有違反相關法令者，固然應交主管機關之監督與處罰；

反言之，建築廠商對於建築施工若無違反相關法令者，即不應因事後房屋買受人擅自增建或改建，而受主管機關之監督與處罰，此理至明。

本件被上訴人建築完工時既依建築執照於Cl與D6房屋間預留空地，而該空地為C1房屋買受人所有，並非Cl與D6房屋間之公共區域，既然如此，則該系爭土地欲如何利用，實乃C1房屋所有權人之權利，非上訴人所能干涉，亦非被上訴人所能左右。

被上訴人雖為建築廠商，惟亦僅能就該增建是否合法向C1房屋所有人提供意見，並無強制所有權人應增建或禁止其增建之權。

本件被上訴人既然曾明白表示拒絕違法之增建工程，並告知該增建部分可能不合法，則被上訴人責任已盡，C1房屋所有人若仍然執意增建，則應由主管機關監督與處罰，非上訴人所能越俎代庖。

㈣又上訴人主張解除系爭房地買賣契約，無非以其於96年1月2日以嘉義市○○路郵局存證信函第3號，催告被上訴人應將「湖適」編號Cl房屋之違章建築拆除，被上訴人等均置之不理，使上訴人購買之D6之房屋雖名為獨棟，然形同連棟房屋，違反系爭房屋合約第7條第2項，依房屋買賣契約第18條及第21條規定解除房地買賣契約。

然如前所述D6房屋仍屬獨棟，並非連棟房屋，此應敘明。

又Cl房屋之違章建築之新建既非被上訴人所為，且其拆除與否之權責機關，應為嘉義市政府，並非被上訴人所能為，且被上訴人復無契約上之權義，可拆除Cl房屋之違章建築，且兩造之訂立系爭房屋合約第7條第2項，解釋其意思表示，實無可能認定被上訴人有拆除Cl房屋之違章建築之義務，被上訴人等既無債務不履行，則上訴人主張依房屋買賣契約第18條及第21條規定解除房地買賣契約，即有未合。

三、證據：援用原審提出之證據。

理 由

一、上訴人主張：上訴人於94年8月11日與被上訴人嘉泰公司訂立房屋買賣契約書，購買坐落嘉義市○○段6之5號、同段6之6地號等2筆土地上D6之預售房屋乙戶，面積共計108坪，總價金為718萬元（依系爭房屋買賣契約書第2、3、5條房屋面積為331平方公尺，總價672萬元，嗣後房屋面積增加為108坪，總價金為718萬元），上訴人在上開同一時日，另與被上訴人乙○○訂立土地買賣契約書，購買該D6房屋坐落基地，即長竹段6之5地號、6之6地號土地，面積共計234平方公尺，總價金1008萬元。

上訴人在購買上述D6房地時，即表示D6必須係獨棟房地始願購買，而被上訴人亦表示D6房地確屬獨棟，並未與他屋相連接，且提供上訴人廣告DM1本，在廣告中指稱D6係由D7與D8兩房屋合併興建成獨棟，與隔鄰C1房屋留有空地作間隔。

上訴人在興建過程中，均依約給付房地價款，其中房屋已付價款為494萬元，土地價款為2萬元。

然上訴人於96年1月2日卻發現被上訴人嘉泰公司利用房屋使用照核發後，在C1房屋與上訴人所買D6房屋中間空地施工，擴充C1房屋面積。

上訴人見狀後即發函制止，並請被上訴人恢復原狀。

然被上訴人均置之不理，且繼續興建，最後造成上訴人所買之D6房屋與C1房屋變成連棟，影響D6房屋之美觀與價值。

依系爭房屋合約書第18條第1項規定，上訴人通知被上訴人嘉泰公司改善，然被上訴人竟不改善，故上訴人依系爭房屋買賣契約書第18條第1項及第21條規定，解除系爭房屋與土地之買賣合約書。

契約既已解除，則被上訴人嘉泰公司除應返還已付房屋價金494萬元外，更應依系爭房屋買賣契約書第18條規定，賠償上訴人房屋總價（718萬元）百分之20之違約金，即143萬6千元。

另被上訴人乙○○則應返還土地價款2萬元。

且退一步言，假設被上訴人嘉泰公司並無違反系爭房屋買賣契約書第7條第2項規定，然被上訴人嘉泰公司在94年8月1日與上訴人訂約時，早已承諾C1購買戶將預留之空地擴建搭蓋，使C1與D6成為連棟房屋，然該公司卻隱瞞此事，欺瞞上訴人，且向上訴人表示所出售之D6房屋確屬獨棟，使上訴人陷於錯誤，而與之訂約，被上訴人嘉泰公司顯然有詐欺行為。

今上訴人依民法第92條規定，亦已依法撤銷買賣之意思表示，系爭房屋與土地之買賣契約既已撤銷，則被上訴人自應返還所收之價金，且賠償上訴人所受之損害。

再退一步言，假設上訴人上述詐欺行為之主張，亦無理由時，本件系爭房屋，既與C1成為連棟，其價值顯然減少，且不符合上訴人當初購買時，被上訴人所保證「獨棟」之品質，依民法第354條規定，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，再依民法第359條規定，上訴人自得解除契約，並請求返還價金與損害賠償等情，爰求為命：㈠被上訴人嘉泰公司應給付上訴人637萬6千元；

㈡被上訴人乙○○應給付上訴人2萬元，及均自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決等語。

二、被上訴人則以：被上訴人固不否認C1房地之訂約，在系爭房地訂約以前，然被上訴人等於C1房地訂約時，並未約定該屋之違章建築新建由被上訴人負責興建。

查C1房屋之違章建築新建既非與被上訴人訂約，亦非由被上訴人負責興建，則C1房屋之違章建築自無可歸責於被上訴人。

被上訴人與上訴人就D6之房地訂約時，確有系爭房屋合約第7條第2項約定，而被上訴人嘉泰公司就D6房屋之新建，確悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本書附件㈢之建材設備表施工，並無違反上開約定之情事。

且被上訴人嘉泰公司就D6房屋之新建工程亦無不同，至C1房屋確有違章建築，然該違章建築為C1房屋所有人自己所為，並未與被上訴人訂約，被上訴人亦無法控制之風險，依風險控管之法理，自無要求被上訴人應對違章建築負責之理。

又C1房屋之違章建築拆除與否之權責機關，應為嘉義市政府，並非被上訴人所能為，被上訴人復無契約上之權限可以拆除C1房屋之違章建築。

又依系爭房屋買賣契約書第7條第2項約定，解釋其意思表示，實無可能認定被上訴人有拆除C1房屋違建之義務，依此被上訴人既無債務不履行，則上訴人主張依房屋買賣契約第18條及第21條約定解除房地買賣契約，即有未合等語。

再被上訴人僅「消極預留增建結構」，並非「積極協助違法增建」，被上訴人所販售者既然為預售屋，則被上訴人配合C1房屋買受人之要求而預留增建結構，乃預售屋交易上之常規。

被上訴人既未承造C1房屋之增建或改建部分，即無上訴人所主張，被上訴人有違反嘉義市政府工務局所核准之「工程圖樣」施工之情事，再本於隱私權之保障，被上訴人對於C1房屋買受人欲如何增建或改建無告知上訴人之義務。

縱使C1房屋確屬違建，亦不影響D6房屋之獨棟性。

何來上訴人所主張其所買受之獨棟房屋變成連棟房屋之情事發生等語，資為抗辯。

三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於94年8月11日就嘉義市○○段6之5及同段6之6地號土地，與被上訴人乙○○訂立預定土地買賣契約書；

就其上編號D6之預售房屋與被上訴人嘉泰公司訂立預定房屋買賣契約書，土地價款為1008萬元，房屋價款為718元。

㈡上訴人已付土地價款2萬元，房屋價款494萬元。

D6房屋使用執照核發的時候是獨棟，兩造至今尚未完成交屋。

㈢C1房屋後面靠近D6房屋空地部分確有違章建築，造成C1與D6牆壁連接在一起，沒有空隙。

該違章建築係由訴外人即購買戶方柏崎興建，方柏崎買屋時確有告知被上訴人房屋後面要增建違章部分，被上訴人同意並配合違建。

其後上訴人購買D6時要求獨棟，被上訴人也保證是獨棟，並沒有告知C1房屋後面靠近D6房屋空地要違建。

㈣系爭房屋買賣契約書第7條第2項規定：「本預售屋施工標準悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本書附件㈢之建材設備表施工…」。

㈤上訴人已於96年2月19日以嘉義市○○路郵局第00221號存證信函通知被上訴人，依系爭房屋買賣契約書第18條及第21條約定解除房地買賣契約，並同時撤銷被詐欺所為訂立房地買賣契約之意思表示。

四、兩造爭執事項：㈠獨棟房屋之定義為何？㈡C1房屋違章建築新建是否被上訴人有協助興建？㈢被上訴人與上訴人就D6之房地訂約時有無詐欺？㈣被上訴人不能依買賣時所擔保的獨棟品質交付房屋，是否應負瑕疵擔保責任？㈤上訴人解除契約或撤銷意思表示是否合法？

五、本院判斷：㈠上訴人主張其購買系爭D6房屋時，即表示D6房屋必須獨棟始願購買，而被上訴人亦表示D6房屋確屬獨棟等語，並經證人鄭淑麗到庭結證屬實（見原審卷第57頁），被上訴人對此亦不爭執（見原審卷第56頁），自堪信為真實。

是兩造所訂立本件買賣契約並約定系爭D6房屋須為獨棟，則系爭房屋是否為獨棟建築物，即為兩造締約之重要要素。

惟於本件售屋之廣告或契約文字均未明白表示「獨棟」之定義，上訴人又主張隔鄰C1房屋買受人增建後即與其所購買之D6棟相併接，其間已無縫隙，D6棟房屋已非符合被上訴人保證獨棟之品質云云。

惟此為被上訴人所否認，故本件首應審究者厥為獨棟房屋之定義為何？按依台北市土地使用分區管制規則第2條規定：「本規則用語，定義如左：一、住宅單位：含一個以上相連之居室及非居室建築物，有廚房、廁所等供家庭居住使用，並有單獨出入之道路，可供進出者。

……三、獨立住宅：僅含一個住宅單位之獨立建築物。」

，又證人徐文志即系爭房屋之建築師亦證稱：「所謂獨棟，我們是要求結構上面的區隔或是地界上面的區離。

可以達到通風或採光的目的。

」（見原審卷第96頁）。

可知稱「獨棟」房屋者，應以建築基地上僅有一棟房子，不能與相鄰建築物結構連結而言。

查本件系爭D6房屋占用之基地，原為被上訴人提供之廣告DM中，D7、D8兩戶房屋用地，於雙方94年8月11日訂立預售屋買賣契約時，同時簽訂工程變更設計處理辦法，變更為獨棟房屋，並於同年9月25日變更建築設計圖，此有系爭房地工程變更設計處理辦法及變更建築設計圖在卷可稽（見原審卷第22背面–23頁、本院卷第92–94頁），故應可認系爭D6房屋變更設計為上訴人與被上訴人嘉泰公司共同約定，上訴人於訂約時已知悉其買受之D6房屋乃沿與C1地界興建。

而依系爭房屋契約書第8條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在民國94年8月30日之前開工，自開工日起算三百個工作天以前完成主建物附屬建物，並以使用執照日取得日為完工日…。

」（見原審卷第10頁）。

查D6房屋使用執照係於95年12月5日發照並由被上訴人取得（見原審卷第107–109頁），是依買賣契約書約定該戶房屋應認為是在95年12月5日完工。

又依該使用執照記載，D6房屋為地上4層1棟1戶之建築物，係僅含一個住宅單位之獨立建築物，與隔鄰之建築物有結構上之區隔，此有該戶房屋使用執照影本在卷可按（見原審卷第109頁），可知上訴人買受之D6房屋於完工時為獨棟建築，縱其後C1屋主於取得使用執照後增建違章建築，依上訴人所提C1與D6兩棟房屋現狀相片所示（見本院卷第68頁），上開二棟房屋併接而無空隙，且證人徐文志證稱：「（兩棟）應該是併接在一起，不是連接在一起。

連接是兩棟房屋直接連接，換句話說兩棟房子是共用一面牆壁和梁柱。

併接兩棟房屋中間有獨立的牆壁。」

等語（見原審卷第97頁）。

可知D6房屋與增建違章建築後之C1房屋非如上訴人所主張之連棟房屋，兩棟房屋間仍有各自所有建築物結構上之區離，符合一般建築規則之獨棟房屋之定義。

上訴人主張建造完成時隔鄰C1房屋增建，與D6房屋相連接，變成C1和D6連棟，D6已非獨棟云云，尚非可採。

㈡按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。

是民法上所謂詐欺，係指使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言。

故被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。

本件上訴人主張被上訴人於出售之廣告圖中D6與C1兩棟房屋間係設計綠帶做防火間隔，被上訴人於出售D6房屋時，已向上訴人保證係屬獨棟等情，固據上訴人提出被上訴人售屋時廣告圖及廣告DM一本為證（見本院卷第66頁背面及外放證物）。

惟被上訴人則否認有詐欺情事。

查D6房屋之牆壁係蓋在與C1房屋之地界上，兩棟房屋牆壁相隔1米半，嘉義市政府核發使用執照時C1房屋之違章建築尚未搭建，其後搭建出來後，兩棟房屋在結構上仍可區離，已據證人徐文志到庭證述屬實（見原審卷第97頁）。

則被上訴人在興建D6及C1房屋時，在2棟房屋間確實留有空地，已符合廣告DM之要求。

另依建築技術規則第二章一般設計規則第45條規定：「建築物外牆開設門窗、開口、廢棄排出口或陽台等，依左列規定：…二、緊接鄰地之外牆不得向鄰地方向開設門窗，開口及設置陽台，但外牆或陽台外緣距離境界限之水平距離達一公尺以上時，或以不能透視之固定玻璃磚砌築者不在此限。

…」，建築物外牆與隔壁地界線須超過一公尺以上才得以開設窗戶，為94年即興建系爭建築當時建築技術規則所明定。

是被上訴人為使原設計為連棟建築物之D6房屋與隔鄰房屋相區隔為獨棟，並符合上開規定而達到該棟房屋通風及採光之目的，而將D6變更設計為沿C1地界建築；

D6與D5房屋間留有超過1.1公尺之距離，使D6與D5間得以開設窗戶並做區隔，乃無不法之情事。

且上訴人於訂立系爭房屋買賣契約書時，並同時簽訂工程變更設計處理辦法（見原審卷第22頁背面–23頁），將原設計為連棟房屋變更為獨棟房屋。

又被上訴人亦確實依據嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書施工，則上訴人於購買D6房屋應可認知與C1房屋間之空地係在C1房屋之所有土地上，且其買受之D6房地乃沿與C1地界興建，業如前所述。

故上訴人並不能強制C1房屋所有人留空地予上訴人作為間隔。

再上訴人主張被上訴人於與伊訂立系爭房屋買賣契約書時，明知C1房屋買受人將要於與D6房屋間之防火間隔空地違建，並協助預留建築結構及管線配合，為使上訴人向其購買D6棟房屋，竟隱瞞已和C1房屋買受人約定之事實，其詐欺行為極為明顯等語。

惟證人即系爭房屋承攬營建商謝介木到庭結證稱：「（問：C1買的時候，有說要將違建蓋出來嗎？）答：那時候，他有提，因為有牽涉到結構還有管路變更的問題，他有叫我們先預留。

（問：後來你們有無跟D6的人說嗎？）答：我們營造廠沒有立場去講。

因為每戶有每戶的需求，我們只有配合，也不可能去跟客戶講。

（問：C1違建部分是否你們幫忙蓋的，有無幫忙介紹？）答：都沒有，我當時就拒絕掉。」

等語（見原審卷第72–73頁）；

而C1房屋買受人方柏崎於原審亦證稱：「（問：關於C1的增建部分是否你自己蓋的？）是的。

（問：有無請被告公司幫忙蓋？）沒有。

（問：請何人蓋的？）是我自己請工人蓋的…。」

等語（見原審卷第75頁）。

從上述證人之證言，則上訴人指稱被上訴人協助C1房屋買受人新建違章建築云云，已無可採。

另C1房屋買受人要求營建商預留管路，係C1房屋買受人依據與被上訴人之買賣契約所做之合理要求，亦無從認被上訴人協助C1房屋買受人搭建違章建築。

又C1房屋所搭建之違章建築部分係在自己之空地，並未占用D6房屋之土地，則C1房屋所有人，基於所有權之自由運用而搭建，並非被上訴人所得掌握，被上訴人依其與上訴人之買賣契約，其義務僅在交付D6房屋及土地，至於C1房屋所有人是否搭建違建，並不在被上訴人買賣契約所能擔保之範疇，且縱使被上訴人交付上訴人房屋時，C1房屋並未搭建違建，亦難保C1房屋日後不將此一違建搭建出來。

又C1現雖搭建違章建築，唯與D6棟房屋仍有結構上之區隔，亦難謂被上訴人未告知上訴人C1棟買受人將蓋建違章建築等情事，即有何違背系爭房屋買賣契約書之告知義務、隱匿事實之詐欺行為。

是上訴人主張被詐欺而訂立系爭房地買賣契約書，依民法第92條第1項規定撤銷系爭房地買賣之意思表示，並請求損害賠償，應屬無據。

㈢第按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」

，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。

惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決參照）。

上訴人主張被上訴人所交付予上訴人之廣告，就上訴人所買D6房屋（即D7與D8合併）確實與C1為獨棟房屋，兩屋中間確有綠帶等語。

惟查兩造間於簽訂房地買賣契約時，雙方已約定將被上訴人宣傳之廣告DM中D7、D8兩棟房屋，變更合併為D6一棟房屋，並於94年8月11日雙方訂立預定房地買賣契約書時，同時簽訂工程變更設計處理辦法，故可知D6房地係為兩造當事人共同約定變更設計，且上訴人亦明知其買受之D6房屋坐落土地面積，預定建築之房屋所佔地坪面積，及與隔鄰房屋分隔距離、D6棟房屋係沿與C1地界興建之情事，再綜觀系爭房地買賣契約之內容，並無任何有D6與C1間留有綠帶、綠帶所有權歸屬之約定，此外被上訴人復未能證明兩造確已就該廣告所示之D6與C1間留有綠帶進行磋商、洽談後，始簽訂系爭買賣契約。

再者，如上揭所述，被上訴人在興建D6及C1房屋時，縱該空地為C1房屋買受人所有，但在2棟房屋間確實留有空地，已符合廣告DM之要求，其後C1買受人自行搭蓋行為本應為上訴人將房屋搭建於地界處所應承受之風險，則被上訴人主張上訴人負有依該廣告內容於D6與C1間留有綠帶之義務云云，即非可取。

㈣再按民法第354條規定物之瑕疵擔保，依民法第373條乃採交付主義，故物之瑕疵擔保責任，其開始時期，與危險負擔情形同，即自買賣標的物之交付時起，負其責任（最高法院77年台上字第1260號判決參照）。

所謂物之瑕疵擔保，係指出賣人就買賣標的物之價值或其效用之瑕疵，應負之擔保責任。

出賣人向買受人保證買賣標的物之品質者，亦應負瑕疵擔保責任。

又出賣人物之瑕疵擔保責任之成立，依民法第354條之規定，以買賣標的物於依民法第373條規定，危險移轉於買受人時，有滅失或減少其價值之瑕疵，或有滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且瑕疵非無關之重要者為其要件。

此外，於危險負擔移轉時，買賣之標的物欠缺出賣人所保證品質者，亦為標的物具有瑕疵，而應由出賣人負擔保證責任。

是除有買賣標的物具有民法第354條所稱之瑕疵，而該瑕疵在性質上無法除去，或買賣標的物已確定無法具備出賣人所保證品質者；

或買賣標的物之瑕疵雖可除去惟出賣人明確表示拒絕除去，或斟酌時間上或費用上等情形，顯可預期出賣人無法於清償期前予以除去之，顯可預見出賣人將以具有瑕疵之物交付予買受人之兩項例外情形外，依民法第354條規定則以危險負擔之移轉，為物之瑕疵擔保責任成立之時點。

查被上訴人確實依據嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書施工，被上訴人在興建D6及C1房屋時，於2棟房屋間確實留有空地，其後C1買受人自行搭蓋之違章建築仍與D6棟房屋有結構上之區隔，未有買受人即上訴人所主張之瑕疵，亦如前揭所述，因此未符合上開說明之例外情形，故買受人應於已受買賣標的物之交付後始得主張瑕疵擔保責任。

又民法第356規定，所謂受領係指出賣人基於擬履行依第348條所應負之義務的意思將該物現實交付於買受人，同時買受人亦以出賣人之交付係履行其依第348條所應盡之義務的意思，接受該物之交付，亦即買受人須「受領」標的物後，就物為檢查並通知出賣人始得主張物之瑕疵擔保責任。

本件被上訴人建築施工D6房屋乃係依據當初向嘉義市政府所提出之工程圖樣施工建築，始得取得使用執照，故符合兩造訂立系爭房屋合約書第7條第2項「本預售屋施工標準悉依嘉義市政府工務局核准之工程圖樣與說明書…」之規定，被上訴人於95年10月20日工程完工後，並已取得該房屋之使用執照，然上訴人至今仍藉故未受領房屋之交付，依上開說明，其自無向被上訴人主張瑕疵擔保之餘地，且如前所述，D6與C1間兩棟房屋間雖因C1房屋之違建，但仍各自保有建築物結構上之區離，D6仍為「獨棟」房屋，故上訴人主張被上訴人所預交付之房屋已非獨棟性質，係屬物之重大瑕疵，依民法第359條規定解除契約並請求損害賠償，並無理由。

六、綜上所述，上訴人主張兩造於系爭D6房屋買賣契約書訂立時，被上訴人未告知上訴人C1預售屋買受人欲在房屋後面搭建違章建築一事，已構成詐欺行為；

且被上訴人既保證上訴人買受之D6房屋為獨棟，惟被上訴人所預備交付之房屋已非獨棟性質，並未履行所保證之品質等情事，為不足採。

被上訴人抗辯，尚屬可信。

從而，上訴人主張本於民法第92條被詐欺之規定，撤銷其買受D6房屋之意思表示；

及主張本於民法第359條物之瑕疵擔保規定解除系爭房地買賣契約，請求被上訴人嘉泰公司應返還上訴人已付房屋價金494萬元，及依系爭房屋買賣契約書第18條規定，賠償上訴人違約金143萬6千元，共637萬6千元；

及請求被上訴人乙○○應返還土地價款2萬元，並均自本件起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 林永茂
法 官 王浦傑
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 96 年 11 月 13 日
書記官 謝淑玉
【附記】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。