臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,97,重上,92,20090303,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 97年度重上字第92號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 許安德利 律師
許世彣 律師
被 上訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年9月24日
台灣台南地方法院（97年度訴字第372號）第一審判決提起上訴，本院於98年2月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造就被上訴人管理之系爭坐落台南市安南區○○段619地號、面積8459.93平方公尺土地（下稱系爭土地）訂有國有養地租賃契約，租期自民國（下同）89年2月16日起至104年12月31日止。
惟上訴人竟於95年間在系爭土地上搭建門牌號碼為台南市安南區○○○○路148之l號、房屋本體部分佔系爭土地之面積一樓為108點71平方公尺、二樓98.79平方公尺、門廊部分為21點08平方公尺、鐵皮部分為13點76平方公尺、合計共佔系爭土地面積為143點55平方公尺（見如附圖之台南市安南地政事務所97年8月7日之土地複丈成果圖）之磚造二層樓房（下稱系爭樓房），並向台南市稅捐稽徵處以「住家用」申報稅籍，並非作為養殖使用，已違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項應自任耕作之規定致系爭租賃契約無效，爰求為判決確認兩造上開系爭租賃契約無效等語（原審為被上訴人勝訴之判決，確認兩造就系爭土地之租約關係不存在，上訴人不服，請求廢棄原判決，駁回被上訴人在第一審之訴）。
二、上訴人則以：因養殖之漁塭常遭竊且報警時須提供門牌，才搭建系爭樓房作為儲藏室及作晒網室使用並申請門牌，復因不知法令才申報稅籍為「住家用」，且曾向國有財產局申請建造，系爭樓房確係作農舍使用等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造就被上訴人管理之系爭土地訂有上開系爭租賃契約，租期自89年2月16日起至104年12月31日止，面積8549.93平方公尺，全部為漁塭。
㈡上訴人於95年4、5月間在系爭土地上搭建水泥磚造（二樓鐵皮）之系爭樓房，面積位置如附圖之97年8月7日安南地政事務所複丈成果圖所載（見本院卷第27頁）。
四、得心證之理由：
㈠被上訴人主張上訴人在系爭土地上搭建上開系爭樓房，且就系爭樓房申設門牌及以「住家用」申報稅籍等情，業據提出台南市稅捐稽徵處安南分處稅籍資料（見原審卷第24、25頁）、會勘紀錄（見原審卷第23頁）、現場相片18幀（見原審卷第27至29頁）為憑，上訴人就此部分並不爭執，惟辯稱：搭建系爭房舍係作為養殖使用等情；經查：
⒈按國有出租耕、林、養地為避免變相做建地使用，不予同意承租人興建農舍；
如欲建造相關農業、林業、養殖設施使用，應於搭建前填具申請書先行申請，並應檢附建築圖說：標明興建之項目、位置、面積、構造、高度、深度及簡略示意圖等文件向出租機關申辦，國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設施審查作業要點第2點、第3點及第6點分別定有明文。
依上訴人所搭建之系爭樓房稅籍資料顯示，上訴人申報系爭樓房之稅籍時，系爭樓房已有門牌，有該申請書附卷可稽（見原審卷第25頁）；
又系爭樓房取得稅籍之日期為96年1月26日，而上訴人向被上訴人提出申請「新建養殖用之管理室、儲藏室、晒網室」之日期卻在其後之96年1月31日（見原審卷第71頁），顯已在系爭樓房搭建完畢、申設門牌及取得稅籍之後，核與上開「國有出租耕、林、養地為避免變相做建地使用，不予同意承租人興建農舍」之規定有所違背，上訴人變相做建地使用，亦可見被上訴人主張上訴人建造系爭樓房並未事先申請乙節，應屬有據。
⒉又上開系爭土地上之系爭樓房，係屬水泥磚造（二樓鐵皮屋）實際佔用系爭土地面積達143點55平方公尺之二層樓房屋，內設有獨立之廚房及門廊、一樓置有餐桌椅、有電視、二樓置有雙人床、衣櫃及梳妝台等居住設備等情，業經原審現場勘驗，並製有勘驗筆錄在卷（見原審卷第94頁），復有台南市安南地政事務所97年8月7日之土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第96頁），是依系爭樓房之內外設施及所使用之建材，雖上訴人確在其內放置一些漁具及漁網，亦難認定系爭樓房僅係單純作為儲藏室及作晒網室之用。
上訴人雖又辯稱系爭樓房並未申裝用水、用電，無法居住使用云云，經本院向台灣自來水公司第六區管理處台南服務所函詢上情，固經該公司函覆稱：系爭樓房並未申裝用水，有該公司台水六台南服字第09700025140號函附卷可稽；
惟經本院向台灣電力股份有限公司台南區營業處函詢上情，經該公司函覆稱：「．．二、經以台南市○○○○路148之1號地址查無申設用電，惟改以台南市○○段619地號查得該地號共申請2個電表，目前用電戶名均係「丙○○」，用電用途同為水產養殖業。
三、至於申請用電日期，電號00-00-0000-000因原始申請用電憑證逾保存年限業已銷毀，惟據本公司現有電腦資料記載，新設日期為77年7月；
另一電號00-00-0000-000新設日期則為94年7月，謹請酌參。」
，有該D台南字第09712001861號函附卷可稽（見本院卷第33、34頁）。
可見其在94年7月新設電表，非不可能係供系爭樓房之使用，此從其室內裝有燈具設施可供照明即明，有其現場相片附卷可憑（見原審卷第27頁）；
再依系爭樓房現況照片所示，系爭樓房內置有流理台等設施，縱未再申裝用水，亦難認全無可供居住使用情形。
況按所謂「農舍」，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之「簡陋房屋」，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（最高法院64年台上字第571號判例及96年度台上字第2595號判決參照），系爭樓房係屬水泥磚造結構，不論外觀及內部設備均與一般住家無異，已非單純堆置漁網、漁具之倉庫甚明；
再者，縱認系爭樓房為「農舍」，依上開作業要點第3點規定，系爭土地亦不得任意興建農舍，上訴人違反兩造約定作非養殖使用，洵非無據。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反此項約定者，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。
耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段分別定有明文。
又上開減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，包括漁牧，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言，故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用，如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作，是承租人如未經出租人同意，逕將承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用，均在不自任耕作之列，致變更耕地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院91年度台上字第1447號判決參照）。
又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。
非謂租賃關係自始不存在。
故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明（最高法院80年台上字第15號判例參照）。
本件上訴人在系爭土地上搭建系爭樓房，並非供養殖使用，業如前述，則被上訴人依前揭耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段之規定主張系爭租賃契約無效一節，於法有據。
上訴人雖抗辯頂多只是農舍不合法，我們可以拆掉，拆掉之後就合法了，並不是整個契約無效云云，兩造系爭租賃契約既已因上訴人之違背規定，變相將系爭土地作建地使用而致契約向後（未來）全部無效，不因上訴人之事後拆除系爭樓房而可以回復，上訴人之抗辯，既於法不合，自不足採。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人在系爭土地興建系爭樓房，使系爭土地違法供作建地使用而非供養殖使用，上訴人已違反前開承租人應自任耕作之規定，並無不合，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造間之系爭土地租賃契約應已全部無效。
上訴人所為抗辯，並不足採。
從而，被上訴人請求確認兩造就系爭土地之租賃契約關係不存在，為有理由，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，請求將原判決廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰毋庸一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 陳 光 秀
法 官 李 文 賢
法 官 莊 俊 華
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 98 年 3 月 5 日
書記官 吳 銘 添
【附記】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。