臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,98,上,116,20100316,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度上字第116號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 廖道成 律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 吳碧娟 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國98年5月27日臺灣嘉義地方法院第一審判決（98年度訴字第119號）提起上訴，本院於99年3月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：其與上訴人之亡夫張大榮係兄弟，原判決測量附圖A所示面積90平方公尺之系爭房屋（未保存登記），原係被上訴人之父張孝明於生前在民國初年購買之法拍屋。

系爭房屋坐落之嘉義市○○段○○段220之2地號，面積113平方公尺土地，現為被上訴人所有，有土地登記簿謄本可稽。

而該地原應有部分2分之1及包括系爭房屋在內，由上訴人之夫張大榮繼承取得所有權，上訴人再因繼承自張大榮取得系爭房屋。

被上訴人雖曾與張大榮協議交換土地，後因故取消。

嗣被上訴人之另筆土地為政府徵收，領取徵收補償費新臺幣（下同）1,495萬餘元及土地債券207萬元，當時因張大榮及其子張富貴承包軍方工程，急需資金，在親友勸說下，要被上訴人出資買下張大榮上開應有部分及包括系爭房屋在內之不動產，被上訴人遂於79年7月5日以710萬元向張大榮買受，被上訴人另支付稅金及代書費約80萬元，雙方於79年7月15日補簽買賣契約書，當時協議內容有5位親朋好友見證，張大榮並於79年7月27日將其應有部分2分之1之所有權移轉登記予被上訴人並交付系爭房屋。

被上訴人當時因年輕識淺及信任兄長，未注意應將土地上之系爭房屋寫在契約書上，因而衍生此糾紛。

上訴人主張張大榮生前接受母親建議，以交換土地方式，於79年6月28日、79年7月20日分別將嘉義市○○段○○段220、220之1、220之2等地號土地各2分之1之應有部分，贈與被上訴人，而被上訴人依約定，應將其名下另筆土地，過戶予張大榮，然因該另筆土地，為政府徵收，被上訴人領得補償金，卻未如數交予張大榮（僅交付部分補償金）云云，與事實不符。

系爭土地另2分之1之原應有部分，則係被上訴人向二哥張大鑫價購。

因被上訴人之二哥中風，需支付龐大之醫療及安養費用，又因侄兒工作收入有限，侄兒向被上訴人表示欲出售該應有部分予被上訴人，俾讓被上訴人二哥獲得較好之照顧，被上訴人乃同意購買而取得。

張大榮將土地應有部分2分之1之所有權移轉被上訴人後，於其生前並將系爭房屋交付被上訴人，系爭房屋自被上訴人向張大榮買受土地後即已廢棄迄今19年餘未使用，直至被上訴人購買二哥張大鑫應有部分之土地，雇工整理土地時，上訴人始出面表示在被上訴人土地上有房屋，要求被上訴人不要整理。

上訴人主張其子在系爭房屋內存放水電工程之相關器材，與事實不符。

照片中之物係訴外人張大鑫所放置之廢棄物，並非水電器材。

系爭房屋早已破舊不堪，又無水、電，自被上訴人購買土地後即未有人使用，且並無獨立進出之門戶，其進出須經由坐落前面被上訴人居住使用之嘉義市○○○路269號房屋，無法獨立使用。

如先前上訴人之兒子有使用系爭房屋，豈可能家中事務均由上訴人處理而任令系爭房屋荒廢之情事，上訴人主張其委請營造工人觀察、評估欲進行修繕，惟系爭房屋已破舊不堪，且被上訴人為防宵小及流浪漢侵入發生危險，平日大門深鎖，營造工人根本無法進入估價。

按民法第425條之1之立法目的在調和土地與地上物之使用，故房屋已無人居住使用，並已達破舊不堪使用程度，即無該法條之適用。

被上訴人自79年7月向張大榮買受土地應有部分2分之1後，系爭房屋即未有人使用，目前已為廢墟，上訴人不拆除房屋，損人不利己，妨礙土地之利用，不利社會經濟之發展。

系爭房屋既已無法居住使用，自不得推定兩造間有租賃關係存在。

上訴人對被上訴人所有土地並無合法使用權源，顯屬無權占有，爰本於民法第767條所有物返還請求權規定，訴請上訴人拆除系爭房屋，將占有之土地交還被上訴人。

原審依被上訴人之聲明判決：上訴人應將坐落上開土地上之系爭房屋拆除，並將土地交還被上訴人。

並准被上訴人提供擔保宣告假執行，洵屬正確。

上訴人提起上訴並無理由。

爰聲明求為判決：①上訴駁回②第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、上訴人則以：嘉義市○○段○○段220之2地號，係分割自同地段220地號。

220地號土地、面積205平方公尺，36年11月13日總登記，所有權人為上訴人之夫張大榮與被上訴人之父張孝明。

220地號土地於64年12月19日分割繼承，由張大鑫、張大榮兄弟二人，各取得應有部分2分之1。

張大榮生前接受母親建議，以交換土地方式，於79年6月28日、79年7月20日分別將上述220、220之1、220之2等地號土地2分之1應有部分，贈與被上訴人，而被上訴人依約定，應將其名下另筆土地，過戶予張大榮。

然因該另筆土地，被政府徵收，被上訴人領得補償金，卻未如數交付予張大榮（僅交付部分補償金）。

上述220地號上之木造房屋，即門牌嘉義市○○○路269號房屋（包括已登記部分及未登記之系爭房屋），係早在41年間由張孝明所建築完成，64年12月19日辦理土地分割繼承時，該地上房屋，亦由張大鑫、張大榮各取得2分之1（其中前段2分之1，係因張大鑫要向農會貸款，經徵得上訴人之夫同意，而於72年2月18日辦理登記在張大鑫名下，即建號864門牌：吳鳳北路269號）。

上述房屋另2分之1，即後段之木造系爭房屋，並未辦理登記，而房屋稅籍資料之納稅義務人原係上訴人之夫張大榮，張大榮90年10月12日因病驟逝後，由上訴人繼承取得所有權，並續為納稅義務人。

本件房屋與土地，原屬同一人，而後因上述原因，致房、地分屬二人。

按民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權人讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺上字第1457號判例參照）。

近年來，上訴人雖因年邁體衰未能整理系爭房屋，但系爭房屋早年由從事水電之子，存放相關器材，雖無獨立門戶，其進出須經由被上訴人所有吳鳳北路269號大門，且屋頂有破洞，已近10年未使用，因未維修，目前無法使用，但如再稍事修繕，仍可回復可使用之狀態，得由上訴人子女繼續使用。

上訴人且已計畫委由營造工人進行修繕。

被上訴人雖取得基地所有權之全部，但基於上述法律規定、判例意旨，依法有容忍房屋所有人使用基地之義務。

並聲明：①原判決廢棄②被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回③第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。

三、下列事項為兩造所不爭執：（見原審卷第76、77頁，本院卷第54、107、120頁）。

（一）上開220-2地號土地現為被上訴人所有。

（二）原判決附圖A所示系爭房屋係上訴人於90年10月12日自張大榮繼承取得。

（三）52年6月1日張大鑫因分割繼承取得220-2地號土地應有部分2分之1所有權，另2分之1所有權人為上訴人之夫張大榮。

（四）張大榮於79年6月28日將其應有部分2分之1之土地所有權移轉被上訴人，於同年7月30日登記完畢。

（五）張大鑫將土地應有部分2分之1之所有權賣予被上訴人，並於98年1月5日移轉登記由被上訴人取得所有權。

四、經查：

（一）查被上訴人與上訴人之亡夫張大榮係兄弟，上開土地及系爭房屋原皆係被上訴人之父張孝明所有，土地部分嗣由張大鑫及張大榮於65年1月20日因分割繼承登記各取得應有部分2分之1，張大榮於79年7月30日將其應有部分移轉登記予被上訴人張大鑫之應有部分亦於98年1月5日移轉登記為被上訴人所有，系爭房屋坐落在上開土地之上，由上訴人於90年10月12日自張大榮因繼承取得，為兩造所不爭執，已如前述（並參見不爭執事項及土地登記簿謄本、異動索引暨被上訴人辯論意旨狀）。

查系爭房屋屋頂有破洞，，沒有水電，目前無法使用，因為沒有獨立門戶，無法進出，如要進出，則要經由被上訴人之大門（即吳鳳北路269號），沒有使用期間將近有10年左右，業據上訴人陳述無訛（本院準備程序及言詞辯論筆錄）。

被上訴人與張大榮之兄弟即被上訴人所指買賣契約見證人之一之證人張大昌於原審亦證稱：系爭房屋自民國70幾年賣予被上訴人時起即已無人居住，現亦無人居住，因房子壞掉，漏水、漏雨無法居住等語，核與被上訴人所提供照片所示，系爭房屋木造天花板、牆壁破損、剝落，缺少部分屋瓦，門戶破損洞開，屋內散落廢棄物，無人整理、塑膠浪板風化破損之現狀相符，並經原審勘驗結果系爭房屋為木造平房，荒廢無人使用（見原審卷第45頁勘驗筆錄）。

而系爭房屋屋內堆滿雜物，外觀上都屬未使用，部分通道雜草叢生，附近藤蔓橫生，要經過被上訴人所使用之吳鳳北路269號才能進出，復有本院勘驗筆錄、附圖可稽。

而依本院勘驗時所拍之現場照片，更足以顯示系爭房屋甚為老舊破亂，並無門窗，屋頂、天花板及門戶洞開，木板建材破損掉落，為藤蔓雜草所覆蓋，甚為破亂，不待鑑定，一望即知已被廢棄多年，早已不堪供日常起居使用，上訴人抗辯：系爭房屋稍事修繕，即可回復可使用之狀態，尚無可取。

則被上訴人主張：系爭房屋，長期無人居住，年久失修、破損嚴重，已無法供日常生活起居之用，為廢棄空屋，堪信為真實。

（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權人讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

民法第425條之1第1項定有明文。

又按民法第425條之1第1項規定「土地及土地上房屋同屬一人所有」，其規範意旨重在土地、房屋之所有權人相同，所有權人人數並非重要之點，故土地、房屋原為數人共有時，亦應有本條規定之類推適用。

又「系爭土地及其地上房屋原同屬一人所人，而僅將土地讓與被上訴人之被繼承人，嗣由被上訴人共同繼承取得系爭土地所有權，系爭房屋所有權則由上訴人繼承取得，應認被上訴人默許上訴人繼續使用系爭土地，有租賃關係，其租賃期限係至房屋不堪使用時為止。

系爭房屋經鑑定結果，已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，被上訴人得請求返還系爭土地，上訴人嗣後雖將系爭房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復」（最高法院92年台上字第1052號判決參照）。

（三）系爭房屋坐落在上開220之2地號上，有原判決所附測量附圖可證。

該220之2地號土地及系爭房屋原係被上訴人與上訴人之夫張大榮之被繼承人張孝明所有，該土地由張大鑫及上訴人之夫張大榮因繼承而各取得應有部分2分之1之所有權，再移轉登記為被上訴人所有，系爭房屋則由上訴人繼承取得。

則系爭土地、房屋原所有權人相同，自應有民法第425條之1第1項規定之類推適用。

查系爭房屋既早已不堪使用，則依上開民法第425條之1第1項之規定及上開實務見解所示，其租賃關係即歸於消滅。

按所謂「土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，係以房屋仍堪使用為前提，若謂上訴人仍得對已破損不堪使用之系爭房屋進行重大修繕或改建使房屋得繼續使用，將使房屋所有權人得永久使用土地，使土地之所有權與用益權永久分離，不利於土地之利用開發，有害於社會經濟發展，有違民法第425條之1之立法本旨，自非法之所許。

上訴人抗辯其對被上訴人所有之土地有法定租賃關係存在，尚不可採。

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。

上訴人既不得依民法第425條之1第1項規定主張系爭房屋對被上訴人所有土地有法定租賃關係存在，則其占有被上訴人所有之土地即無正當合法權源，為無權占有。

故被上訴人依民法第767條所有物返還請求權之規定，訴請上訴人將原判決測量附圖A所示系爭房屋拆除並返還土地，為有理由，應予准許。

五、原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造陳明供擔保准免假執行，經核並無不合，上訴人上訴指摘原判決不當為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，於本件之判斷均不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 王浦傑
法 官 蘇重信
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
書記官 李淑華
【附記】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。