臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,98,上易,11,20090226,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度上易字第11號
上 訴 人 乙○○
被 上訴 人 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年11月21日臺灣雲林地方法院第一審判決（97年度訴字第414號）提起上訴，本院於98年2月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件被上訴人起訴主張：兩造於民國97年4月9日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），上訴人將其所有坐落雲林縣莿桐鄉○○段378─150地號土地及其上建物門牌號碼雲林縣莿桐鄉○○路義昌巷13號（下稱系爭房地），售與被上訴人。

依系爭契約第19條約定，被上訴人自取得產權後同意將系爭房地出租與上訴人，租金每月新臺幣（下同）2萬元，如逾2個月未給付租金，即視同租約到期，上訴人應即遷出，被上訴人已於97年4月29日取得系爭房地所有權，而上訴人迄未給付租金，已逾2個月，租約應視同到期，上訴人應立即遷出，詎屢經催請遷出，上訴人均置之不理。

又系爭租約已於97年6月29日到期，上訴人無正當權源占用系爭房地，顯無法律上原因受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害等情。

爰依所有物及租賃物返還請求權，求為命上訴人返還系爭房地；

並依租賃契約及民法不當得利之規定，請求命上訴人給付所欠租金4萬元及自97年7月1日起，至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金2萬元之判決。

二、上訴人則以：依系爭契約第19條約定：「被上訴人取得產權後同意將系爭房地出租與上訴人，．．租期自取得產權后2年並辦理房屋租賃公證」等文觀之，兩造之租賃關係是從被上訴人取得所有權之97年4月29日後2年即99年4月29日開始，租賃契約既尚未開始，上訴人自得拒絕遷出系爭房地等語，資為抗辯。

三、本件原判決准被上訴人之請求，命上訴人應將系爭房地遷讓交還被上訴人；

並給付被上訴人積欠之2個月租金4萬元，及自97年7月1日起，至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金2萬元。

上訴人聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人之請求。

被上訴人則聲明求為駁回上訴人之上訴。

四、被上訴人主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書、系爭房地之建物及土地謄本在卷可稽，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。

兩造所爭執者為：依系爭契約第19條之約定，租期究竟自被上訴人取得系爭房地所有權之97年4月29日開始起算？或其後2年即99年4月29日開始起算？經查：㈠依系爭契約第19條：特別約定事項：「甲方取得產權后同意出租與乙方雙方約定租金每月20,000元押金40,000元租期自取得產權后2年並辦理房屋租賃公證」，「期滿經甲方同意乙方有優先承租權」，「乙方未依約給付租金逾二個月視同租約到期乙方應即時遷出」之規定觀之，文字間之標點符號雖有省略，但意思則甚為清楚，即：「甲方（即被上訴人）取得產權后（後）同意（將系爭房地）出租與乙方（即上訴人），雙方約定租金每月20,000元，押金40,000元，租期自取得產權后（後）2年，並辦理房屋租賃公證」，「（2年）期滿經甲方同意乙方有優先承租權」，足見租賃期間為被上訴人取得產權後之97年4月29日起算2年，期滿經被上訴人同意，上訴人才有優先承租權，而且超過2個月未繳租金，租約即視同到期，上訴人應即遷出系爭房地，語意前後一貫。

況且本院審理中，法官問上訴人是否認為系爭房地應由其免費使用2年才起算租期？上訴人答稱「不是」，且稱「沒有」（跟被上訴人講房子讓他多住一陣子）。

再參以證人即土地代書廖錦葉、負責仲介之永慶不動產公司營業員周利敏均證稱，訂約時兩造、第三順位抵押權人孫慶裕之配偶羅素美等人均在場，租期為被上訴人取得產權後2年，不是被上訴人取得產權2年後才開始等語。

足證並非如上訴人所辯，租期是從被上訴人取得所有權後經2年才開始起算，這中間讓上訴人白住2年。

堪認被上訴人主張租期應自其取得系爭房地所有權登記之日起算為可採。

㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第455條前段定有明文。

又承租人於租賃契約終止後即無權占有該租賃物，其繼續占有該租賃物即受有相當於租金之利益，致出租人受有相當租金之損害，承租人自應返還不當得利予出租人。

查系爭租約應自被上訴人取得系爭房地所有權登記之日起算，而上訴人自認從租約起算日起，迄今仍未給付租金與被上訴人，則依系爭契約第19條約定，兩造租賃關係已於97年6月29日終止。

又上訴人於租賃契約終止後無權繼續占有系爭房地，即受有相當於租金之不當利益。

從而，被上訴人依所有物及租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓交還系爭房地；

依系爭契約請求上訴人給付積欠2個月之租金共4萬元；

依不當得利規定請求上訴人自97年7月1日起，至交還系爭房地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害金2萬元，均屬有據，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、綜上所述，原審為上訴人全部敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。

上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 2 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 楊鼎章
法 官 林金村
法 官 王惠一
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 2 月 26 日
書記官 徐瑞清