臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,99,上易,131,20100817,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度上易字第131號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 蔡清河 律師
複 代 理人 丙○○
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 蘇建榮 律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十九年四月二十日台灣台南地方法院（九十八年度訴字第二八九號）第一審判決提起上訴，本院於九十九年八月三日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國九十七年十二月十一日經由訴外人台灣房屋金華店即富鼎不動產有限公司（下稱富鼎公司）之仲介人員許瑋儒及經紀人田國華居間，向上訴人購買坐落台南市○區○○段三一○八之○○三一地號，地目建、面積三九五平方公尺、權利範圍十分之一土地，及其上一二四二七建號即門牌號碼台南市○○○路○段三○二巷一弄二號三樓之建物，附屬建物陽台、面積一○‧○五平方公尺，包含共同使用部分一二四三○建號、面積六三‧○三平方公尺、權利範圍十分之一建物（下稱系爭房地），並於同日由伊與富鼎公司先簽訂買賣契約確認書（下稱系爭確認書）及不動產買賣意願書，約定本件居間報酬費用新台幣（下同）一萬元、買賣價金一百十五萬元及斡旋金一萬元，前揭買賣價金及斡旋金均已支付。

嗣伊與上訴人（代理人楊宥蓁）於九十七年十二月十四日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），於同年月二十六日完成系爭房地所有權移轉登記，伊買受後欲搬入居住之際，經鄰居告知始知悉系爭房地於九十五年間有非自然身故情事發生（即凶宅）之瑕疵，伊心生驚恐不敢搬入居住，旋與台灣房屋連繫，請求告知賣方依約解除契約，上訴人與台灣房屋竟互推卸責任。

依民法第三百五十九條、系爭買賣契約契約書第十條第五項規定，解除買賣契約，並以起訴狀繕本送達上訴人作為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人應無條件返還價金予伊。

因依民法第二百五十九條規定，請求上訴人返還買賣價金及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。

原審為勝訴判決，並無不合等語。

併答辯聲明：(一)上訴駁回。

(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔（被上訴人超過上開請求部分，業經原審判決敗訴後，未據其聲明不服，此部分不在本院審理範圍）。

二、上訴人則抗辯：伊之代理人楊宥蓁於購置系爭房屋前，是否有非自然身故情事發生，已確實查證賣主產權期間、鄰居訪查、網路查詢、及向當地警分局查詢，管區派出所員警亦答稱無可奉告，足見楊宥蓁已盡善良管理人之注意義務；

伊購置系爭房屋，裝潢整修期間及居住兩個月時日，也從未聽鄰居說系爭房屋有發生事故，嗣因經濟不景氣，房價恐下跌，於是自售房屋；

嗣台灣房屋業務員蔡豐謙來電接洽代售事宜，也與台灣房屋簽訂不動產專任委託銷售契約書。

被上訴人住址臺南市○○○路○段二七○號五樓，離系爭房屋不到五百公尺，若上開情節屬社區所共知，被上訴人應知悉系爭房屋狀況，為何要購買系爭房地？所有買賣程序，都經法定程序過戶完畢點交鑰匙，隔天被上訴人就告知仲介系爭房屋曾有人「上吊自殺」，要求返還價金及精神賠償，其買屋的動機是否有人為操弄；

系爭不動產買賣意願書及確認書之內容，係被上訴人委託富鼎公司就系爭房地代為提出斡旋協調及要約書，屬被上訴人與富鼎公司間之約定，與伊無關，非屬系爭買賣契約之一部分，伊不受系爭確認書所拘束，兩造應遵循者乃九十七年十二月十四日簽定之系爭買賣契約書，且買賣雙方既於該買賣契約書定有限制，非自然身故之調查時間範圍僅限於伊產權持有期間，且現況說明書亦有相同之約定，是以伊對此期間以外之情形則不負告知義務；

伊向前手即訴外人林淑娟購買系爭房地簽訂之買賣契約書，均係由地政士填寫資料及代為用印，並非楊宥蓁親自過目買賣契約內容再予用印，故對於該買賣契約書特別約定事項記載之買方知悉本件曾發生非自然因素死亡，賣方不負物之瑕疵擔保責任乙事並不知悉；

而九十七年五月二十一日，林淑娟將系爭房地出售予訴外人蔡閔竹，簽訂契約時，楊宥蓁偕同蔡閔竹到場，並由楊宥蓁支付款項，代辦地政士林宜慶誤認楊宥蓁為買方，於買賣契約書及相關書面資料之填載及用印時，將楊宥蓁列為買受人，嗣於九十七年六月五日辦理過戶登記時，始以蔡閔竹為所有權人辦理所有權移轉登記；

復參之台南市警察局第六分局九十八年五月十一日南市警六刑字第○九八四六一六五四二○號函覆，一般民眾不可能自警察查得該類資料，自無可歸責於伊未盡告知義務，則依系爭買賣契約書第十條第五項規定，自無違約情事，被上訴人主張解除契約，顯無理由。

原審為敗訴判決，尚有未洽等語。

併上訴聲明：(一)原判決廢棄。

(二)上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、本件經原審依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議兩造不爭執事項如下（見原審卷第四八頁反面至四九頁）：

(一)被上訴人於九十七年十二月十一日經由富鼎公司之仲介人員許瑋儒及經紀人田國華居間，向上訴人購買系爭房地，並於同日由被上訴人與富鼎公司先簽訂系爭確認書及不動產買賣意願書。

嗣被上訴人與上訴人（代理人楊宥蓁）於九十七年十二月十四日（原判決誤載為二十四日）簽訂系爭買賣契約書，並於同年月二十六日完成系爭房地所有權移轉登記。

(二)系爭確認書第三條第四項內容：「……如檢測結果超定標準者或經調查為凶宅者（非自然身故），賣方同意行解除買賣契約，並無條件返還價金予買方，偵測費用狀之費用，由買賣雙方平均負擔。」

系爭買賣契約書第十條第五約定：「買賣標的在賣方產權持有期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。

嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」

(三)上訴人於九十七年七月二十五日買受系爭房地，並完成所有權登記，嗣於九十七年十二月二十六日移轉所有權登記與被上訴人。

(四)蘇俊隆於九十五年十一月二十九日在系爭房屋陽台上吊自殺死。

四、本院之判斷：被上訴人主張其於九十七年十二月十一日經由富鼎公司仲介人員許瑋儒及經紀人田國華居間，向上訴人購買系爭房地，並於同日由其與富鼎公司先簽訂系爭確認書及不動產買賣意願書，其與上訴人之代理人楊宥蓁於九十七年十二月十四日簽訂系爭買賣契約書，同年月二十六日完成系爭房地所有權移轉登記，業據提出系爭房地土地及建物登記謄本、系爭買賣契約書、系爭確認書及不動產買賣意願書等件為證（見原審補字卷第五至一九頁），且為上訴人所不爭執，堪信真實。

被上訴人復主張系爭房地經鄰居告知始知悉有非自然身故情事發生（即凶宅），爰解除契約，請求返還買賣價金等語，為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。

是本件所應審究者乃系爭房屋內是否曾發生非自然身故情事（是否為一般買賣時所稱之「凶宅」）？上訴人或其代理人楊宥蓁是否知悉系爭房屋內曾發生非自然身故情事？被上訴人依民法第三百五十九條及系爭買賣契約第十條第五項約定解除契約，是否生效，而得請求上訴人返還買賣價金？茲論述如下：

(一)系爭房屋內是否曾發生非自然身故情事（是否為一般買賣時所稱之「凶宅」）？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段分別定有明文。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院著有七十三年台上字第一一七三號判例足資參照。

物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。

次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；

與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。

再按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人非自然身故之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。

又「非自然身故之情事」，係指曾發生兇殺或自殺致死之情事而言，而若房屋內曾經發生過此類情事，在台灣地區而言，對住戶之心理層面產生嫌惡感，將影響購買意願及房地產之價格，況且系爭買賣標的物現況說明書既將該說明事項列入，亦足以顯見該事項之說明，攸關房地產價格之重要說明事項，從而，被上訴人主張「非自然身故之情事」陳明與否，為決定是否買賣房屋重要參考因素，且影響系爭房屋之價格，亦堪信實。

2.查訴外人蘇俊隆係於九十五年十一月二十九日用麻繩上吊在台南市○○○路○段三○二巷一弄二號三樓陽台上，自殺死亡等語，業經原審依職權向臺南市警察局第六分局函查明白，有該局九十八年四月十三日以南市警六刑字第○九八四六一四九一九○號函在卷可稽（見原審訴卷第四三頁），且經另刑事案件台灣台南地方法院檢察署檢察官會同法醫師前往相驗，製作相驗報告書稱：「死者姓名：蘇俊隆；

死亡處所：台南市○○○路○段三○二巷一弄二號三樓之陽台；

死亡原因：上吊窒息；

本件死者蘇俊隆於九十五年十一月二十九日晚上七時三十分許，在台南市○○○路○段三○二巷一弄二號三樓其住家外被發現人蔡長孝發現以電線繞於住家陽台上吊，經報警後發現死者身體僵硬、冰冷、無生命跡象。」

；

及相驗屍體證明書稱：「蘇俊隆死亡原因，直接引起死亡之疾病或傷害：窒息；

先行原因：頸部閉鎖、勒頸上吊。」

等語，有九十五年度相字第一六二五號相驗報告書及相驗屍體證明書可憑（見相驗卷第三三、一六頁），且經本院依職權調閱上開相驗卷宗查明屬實，據此可知，系爭房屋內曾發生非自然身故情事，應堪認定。

(二)上訴人或其代理人楊宥蓁是否知悉系爭房屋內曾發生非自然身故情事？⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項定有明文。

次按代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫或明知其情事、或可得而知其情事，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之，民法第一百零五條亦有明文。

⒉上訴人雖屢爭執買賣雙方既於買賣契約就非自然身故之調查時間僅限於前手賣主之產權持有期間，且現況說明有相同之明文，是以賣方對此期間以外之情形則不負告知義務云云。

惟本件所應斟酌者，係發生「蘇俊隆於九十五年十一月二十九日因上吊自殺死亡」之事實，是否為影響交易價格之因素，如是，當然認為系爭房屋之交易價格因該事件而致減損，揆諸前開說明，當應認為有瑕疵存在。

況兩造間買賣契約第十條第五項約明：買賣標的在賣方產權持有期間，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事；

嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀等語（見原審補字卷第一六頁），顯見當事人間就該「非自然身故」項目的有無，認為係買賣標的物效用是否存在或價格高低之重要因素，且亦非僅就「賣方產權持有期間，主建物及附屬建物內有無非自然身故之情事發生」，亦包括「賣方未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事」而言。

從而，本院認為該「非自然身故」項目係影響交易價格之重要因素，及賣方是否知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。

上訴人雖稱：其與代理人楊宥蓁不知悉曾有非自然身故之情事發生，且依台南市警察局第六分局九十八年五月十一日南市警六刑字第○九八四六一六五四二○號函復原審之意旨，一般民眾不可能自警察查得該類資料，而經上網查詢亦無系爭房地此方面之資訊，自無從歸責上訴人未盡告知之義務云云。

然依證人即系爭房屋前屋主林淑娟於原審證稱：伊賣房屋的時候是跟楊宥蓁訂立買賣契約；

在契約書上有註明有發生非自然事故死亡，也有委託仲介告訴楊宥蓁有這樣的事情發生；

當時楊宥蓁在，她應該有聽到等語（見原審訴卷第七二頁反面至七三頁），且有林淑娟與楊宥蓁不動產買賣契約書附卷可按（見原審訴卷第七七至八六頁），而該不動產買賣契約書第十九條特別約定事項確載明：買方知悉本件曾發生非自然因素死亡，賣方不負物之瑕疵擔保責任等語，楊宥蓁並於其上蓋章，復經原審勘驗楊宥蓁與林淑娟買賣系爭房屋過程之錄影光碟，在三十一分三十七秒林代書有向楊宥蓁說明有非自然事故死亡等語，有上開勘驗筆錄在卷可憑（見原審訴卷第一八六頁）。

上訴人雖又稱：楊宥蓁與林淑娟簽約時，林代書就系爭房屋是否有非自然事故死亡之情事，僅做空泛地條文式朗讀，並未具體說明其實際情況，又楊宥蓁前代蔡閩竹與林淑娟就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書時，該不動產買賣契約書特別約定事項欄所載「買方知悉本件曾發生非自然因素死亡，賣方不負物之瑕疵擔保責任」上之「楊宥蓁」印文並非楊宥蓁之印章所蓋云云。

經審酌楊宥蓁係與林淑娟訂立不動產買賣契約書，是否代理蔡閩竹簽約？非無疑問；

又楊宥蓁既在場聞悉有非自然因素死亡情事，如有不解之處，應向代書詢明，豈有未加追問之理；

縱非楊宥蓁親自用印，亦不能推諉其不知之情。

至嗣後系爭房地雖辦理過戶登記與蔡閔竹，楊宥蓁並自承其係代蔡閔竹簽約，縱認屬實，其效力亦及於蔡閔竹本人，上訴人復委任楊宥蓁與被上訴人訂立系爭不動產買賣契約書，而上訴人之代理人楊宥蓁確屬知悉系爭房屋曾發生非自然身故情事，揆諸上開說明，上訴人是否知悉系爭房屋內曾發生非自然身故情事，應以其代理人楊宥蓁是否明知其情事，或可得而知其情事而定，是被上訴人主張上訴人或其代理人楊宥蓁知悉系爭房屋內曾發生非自然身故情事，洵堪憑採。

至上訴人所稱已確實向鄰居訪查、網路查詢及向當地警分局查詢云云，無非推托飾卸之詞，不足採信。

又上訴人所辯：被上訴人住臺南市○○○路○段二七○號五樓，離系爭房屋不到五百公尺，若上開情節屬社區所共知，被上訴人應知悉系爭房屋狀況，為何要購買系爭房地云云，惟被上訴人已否認知悉系爭房屋內曾發生非自然身故情事，上訴人復未能舉證證明被上訴人明知此項情事，遽以推測之詞，空言為辯，自無可取。

是上訴人就此部分，自應負瑕疵擔保責任，要為明灼。

(三)被上訴人依民法第三百五十九條及系爭買賣契約第十條第五項約定解除契約，是否生效？查系爭房屋於九十五年十一月二十九日發生蘇俊隆因上吊自殺致死之非自然身故情事，上訴人知悉系爭房屋曾發生非自然身故，而未告知被上訴人，被上訴人嗣發現賣方所言不實，旋於九十八年二月十八日具狀起訴，以系爭房屋內曾於九十五年十一月二十九日發生第三人自殺致死之情事為由，依系爭買賣契約第十條第五項約定及民法三百五十九條規定，並以起訴狀繕本送達上訴人作為解除系爭買賣契約之意思表示，請求回復原狀，自屬有據。

五、綜上所述，被上訴人主張系爭房屋內曾發生非自然身故情事，且為上訴人之代理人楊宥蓁所知悉，依系爭買賣契約第十條第五項約定及民法三百五十九條規定解除系爭買賣契約，並請求上訴人返還買賣價金一百十五萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十八年三月十三日（查上訴人係於九十八年三月十二日收受本件民事起訴狀繕本，有原審送達證書一件在卷足憑，參見原審訴卷第六頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬正當，應予准許（本審審理範圍），原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，經核無不合。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 8 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 林永茂
法 官 高明發
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 19 日
書記官 王全龍