臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,99,上易,14,20100330,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度上易字第14號
上 訴 人 乙○○
被 上 訴人 甲○○
訴訟代理人 藍慶道 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國98年11月19日臺灣臺南地方法院第一審判決（98年度訴字第810號），提起上訴，本院於99年3月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人自98年12月29日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣陸仟貳佰元，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔伍拾分之肆拾玖，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、按原判決命上訴人遷讓交還坐落台南市○區○○○段1407地號，門牌號碼：台南市○區○○○街72號9樓之1房屋（下稱系爭房屋）部分，未據上訴人上訴，業經確定，不在本院審判範圍。

二、本件被上訴人主張：被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人於94年1月3日向被上訴人承租並遷入居住，雙方於同年月5日訂立房屋租賃契約書，約定租賃期間自94年1月3日起至96年1月3日止，租金每月新台幣（下同）9,000元，給付方式為1個月給付1次，然上訴人連同其配偶陳阿琴、子李榮憲舉家遷入居住後，僅給付94年1月至9月共9期之租金，自94年10月以後按月應繳納之租金即諉稱經濟困難未再給付，屢經被上訴人催促，上訴人均虛與委蛇，且於租期屆滿後並未搬遷。

本件租約期滿時，被上訴人有和上訴人再續約之意思，系爭租約於96年1月3日屆滿後，兩造對於系爭房屋應視為按原有租賃契約內容繼續而成立不定期租賃關係。

按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項分別定有明文。

而租賃房屋未定期限者，不問承租人支付租金有無遲延，出租人皆得依民法第450條第2項規定隨時終止契約。

兩造就系爭房屋於租約到期後已成立不定期租賃關係，上訴人並持續積欠租金已達2個月以上，且被上訴人分別於97年12月29日及98年4月9日以郵局存證信函催告上訴人支付租金，已分別於97年12月30日及98年4月10日為上訴人收受，有郵件收件回執可憑，被上訴人以98年8月24日民事準備書狀之送達做為通知上訴人終止系爭租約之意思表示。

系爭租約應於上訴人收受該書狀之日即98年8月28日起屆滿1個月之日後終止。

上訴人應給付被上訴人自94年10月3日至96年1月3日應繳15期租金及自96年1月4日起至98年9月28日止每月9,000元之租金，兩者合計為430,500元【計算式：每期9,000元15期＋9,000元（32期＋25/30期）＝430,500元】，扣除原判決所認定上訴人代被上訴人繳納之停車位清潔費4,050元為426,450元。

又系爭租賃關係既於98年9月29日終止，則上訴人於該日起即屬無權占有系爭房屋，應支付被上訴人相當於租金之不當得利。

系爭房屋位於臺南市繁華地區，交通便利、鄰近有便利超商等商店林立，生活機能極佳，上訴人無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。

按系爭房屋之生活機能及使用經濟價值等情，應以年息百分之10計算每月相當於租金之不當得利每月為6,200元【計算式：（土地申報地價14,273元/平方公尺2964平方公尺37/10000＋房屋課稅現值587,500元）0.1÷12＝6,200元】。

而因上訴人已於99年1月13日遷讓交還系爭房屋，此項相當於租金之不當得利，被上訴人減縮為3個月，共計18,600元。

原審依被上訴人所主張之租賃及返還不當得利之法律關係，如被上訴人之聲明判決：上訴人應給付被上訴人426,450元，並自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即98年7月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

暨自98年9月29日起至返還被上訴人系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6,200元，並無不合。

上訴人提起上訴並無理由。

爰聲明求為判決：①上訴駁回。

②第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、上訴人則以：兩造簽訂之租約雖僅至96年1月3日，但租期屆滿後，繼續續約2年，被上訴人願意讓上訴人一直租到上訴人買房子，所以兩造就沒有再簽訂書面契約。

上訴人一直支付每個月9,000元之租金至97年底，自98年1月開始後雖沒有繳租金，但上訴人一直有繳管理費。

上訴人是以現金交付租金，不是用匯款，且支付租金時，也未另外簽收據，所以沒有其他有繳租金之證據可以提出。

若上訴人自94年10月份起即未繳租金，則雙方租約在96年1月3日屆滿後，被上訴人根本無理由再出租予上訴人使用，但被上訴人竟在1年3個月之久期間未收取任何租金下，又願意再繼續出租上訴人使用長達2年，且於97年12月29日才發函要求上訴人搬離，並催討租金，此實在令人難以採信。

被上訴人另稱上訴人經濟困難，無法支付租金。

但被上訴人和上訴人熟稔，知曉與上訴人共同居住生活之配偶、兒子均有收入。

上訴人之配偶於94年退休領有709,500元之老年給付，上訴人之兒子也有固定工作，每月薪資約27,000元。

且上訴人自93年以來一直有穩定之工作，每月薪資也有2萬多元，至97年8月始退休，且曾於97年7月29日領取老年給付399,000元，根本沒有被上訴人所稱經濟困難之情事。

被上訴人明知上訴人一家均有收入，豈可能任由上訴人一家人在未付租金情形下，平白居住3年3個月之久？如上訴人未繳租金，為何被上訴人自95年迄訴訟時都沒有來向上訴人催繳租金，顯見被上訴人主張上訴人積欠數年之租金有違日常經驗，上訴人雖無法提出支付租金之明細或收據，但證人丙○○為上訴人之子之友人，於94年至97年經常在系爭房屋出入，曾多次目睹被上訴人至上訴人家中作客、談天，雙方關係良好，且多次目睹上訴人交租金與被上訴人。

被上訴人準備書狀後所附的系爭租約（附有房屋付收款明細欄），該份契約書係被上訴人留存的契約，不是上訴人留存的那一份。

上訴人留存的那份契約書已於96年1月2日被被上訴人拿回去，被上訴人起訴狀所附的租約房屋付收款明細欄之記載，係被上訴人自己寫的。

上訴人於原審即一再說明，每月固定交予被上訴人9,000元租金，並負擔管理費用（包含停車位清潔費）。

但被上訴人卻辯稱：繳交管理費與給付租金無關，係因上訴人無資力，而默許上訴人拖欠租金。

若為如此，怎會單要求上訴人只繳付管理費，且又於繳付管理費後，再讓上訴人向其請求退還車位清潔費，此顯然不合常理，也有違一般經驗法則。

再上訴人每個月幫被上訴人繳納機械式停車位之清潔維護費，上訴人於支付租金給被上訴人時，被上訴人都會當場將停車位清潔費退還給上訴人。

上訴人承租系爭房屋時，被上訴人就說車位有租給別人，不能再租給上訴人。

上訴人會先付給每月全額的租金，再由被上訴人退停車位清潔費的原因係因為管理費之繳納有彈性，上訴人不是每個月固定會繳，有時候2個月繳1次，有時候1個月繳1次，故上訴人才會拿管理費單據給被上訴人看，再請被上訴人退費用給上訴人。

並聲明：①原判決關於上訴人應給付被上訴人426,450元，及自民國98年7月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國98年9月29日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付被上訴人6,200元之部分，暨各該部分假執行宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。

②上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

四、下列事項為兩造所不爭執：（見原審卷第73、74頁，本院卷第49、50頁）

（一）、不爭執之事項： ①被上訴人係系爭房屋之所有權人。

上訴人向被上訴人承 租系爭房屋並於94年1月5日簽訂租約，租期自94年1月3日 起至96年1月3日止，租金每月9,000元，每月給付1次。

上 訴人有給付自94年1月3日起至94年9月3日止，共計9個月之 租金。

②兩造於96年1月3日租期屆滿後，上訴人仍繼續在系爭房 屋居住使用，而被上訴人亦未表示反對之意思，兩造於96 年1月4日起按原有租賃契約內容繼續而成立不定期租賃關 係。

③上訴人之配偶及其子分別基於婚姻及子女之共同生活關 係，與上訴人居住於系爭房屋內。

上訴人業於99年1月13日 遷讓交還系爭房屋。

④上訴人於居住期間每月有代被上訴人繳納停車位清潔費1 00元，此部分應自上訴人按月所應繳納之租金部分中扣除 。

（二）、爭執事項： ①上訴人是否自94年10月份起迄98年9月28日終止契約，未 繳交租金？如確屬實，上訴人應給付被上訴人之未繳租金金 額為何？ ②被上訴人請求自98年9月29日起算至上訴人遷讓系爭房屋 之日止，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即按月 應給付被上訴人6,200元，有無理由？

五、經查：

（一）被上訴人主張其於94年1月3日出租系爭房屋給上訴人，租期自94年1月3日起至96年1月3日止，每月給付1次租金9,000元，上訴人繳交自94年1月3日起至94年9月3日止共計9個月之租金。

96年1月4日租期屆滿後，雙方未另訂租約，上訴人仍繼續居住使用系爭房屋，被上訴人亦未表示反對之意思，視為以不定期限繼續租約，又上訴人已於99年1月13日遷讓交還系爭房屋，為兩造所不爭執，並據被上訴人提出租賃契約書、土地及建物登記第二類謄本、郵局存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單及臺南市稅務局98年全期房屋稅一般轉帳繳納證明各1份為證（見原審卷第26頁至第40頁），被上訴人上開主張堪信為真實。

（二）又民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。

該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院93年度臺上字第2158號判決參照）。

兩造間之租約關係於96年1月3日原租賃契約屆期後，上訴人仍為租賃物之使用收益，而被上訴人不即為表示反對之意思，兩造就系爭房屋之租賃，固已轉為不定期租賃關係，但僅發生期限變更之效果，其餘內容如租金及其他條件，並未隨同變更，故其每月之租金仍與原租約所定相同。

被上訴人主張上訴人自94年10月起即未繳租金一情，固為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則依民事訴訟法第277條前段所定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責」之舉證責任分配之原則，上訴人自應就其所抗辯有繳交94年10月以後之租金給被上訴人之有利於己事實，負舉證責任。

上訴人所舉之證人丙○○雖於本院證稱：94、95及96年間，每年都有在上訴人所承租之系爭房屋看過上訴人曾拿一疊錢給被上訴人5、6次，被上訴人都會找錢給上訴人，伊曾看過租約，也曾經看過上訴人拿錢給被上訴人時，被上訴人在租約上簽名，其中94年間看過4、5次，95年間也有看過，96年間就比較沒有看過。

兩造間每月租金是多少及上訴人每次交多少錢給被上訴人伊不知道，交錢時其二人並未說話，因被上訴人常到上訴人家裡吃飯，伊有聽到他們說房租的事情，所以才知道上訴人所交的錢是租金云云。

按證人於94年至97年間係上訴人之子之前女友，幾乎每日下班後都會至上訴人租屋處，與上訴人全家吃飯、聊天，並據其陳述在卷，足證其與上訴人關係匪淺，所陳已難盡信。

其既曾於94年及95年間看過上訴人拿錢給被上訴人時，被上訴人在租約上簽名，上訴人又何以未提出被上訴人簽名之租約為證？上訴人雖稱：租約被被上訴人拿回去，惟為被上訴人所否認，上訴人又未舉證證明，難以採信。

況其既不知上訴人交多少錢，且稱不知兩造之租金若干，交付時兩造又未說話，其又如何能知係交付租金？且兩造之租金每月為整數之9千元，被上訴人又何需另找錢給上訴人？其找錢若干？證人並無法為明確之證述。

再依證人所證，上訴人於94年間交付租金時，被上訴人既會在租約上簽名，以保障上訴人之權利，則又何以於95 年間及96年間交付租金時，被上訴人即比較未曾在租約上簽名？致證人「也有看過」或「比較沒有看過」？在在均與事理有違。

是證人所證尚難為有利於上訴人之認定。

自難認上訴人抗辯屬實。

被上訴人主張上訴人自94年10月後即未繳交租金，尚為可採。

（三）被上訴人得向上訴人請求之租金如下： ①上訴人於系爭租賃契約訂約後僅繳交9個月之租金，自94 年10月3日起至96年1月3日止即未支付每月租金，是以，此 段期間上訴人應繳之租金為135,000元【計算式：每期9,00 0元15期＝135,000元】。

②按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利 於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣 先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定 其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月 之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個 月前通知之，民法第450條第2項、第3項分別定有明文。

而 租賃房屋未定期限者，不問承租人支付租金有無遲延，出 租人皆得依民法第450條第2項規定隨時終止契約。

查本件 兩造就系爭房屋於租約到期後已成立不定期租賃關係，並 持續積欠租金已達2個月以上，且被上訴人分別於97年12月 29日及98年4月9日以郵局存證信函催告上訴人支付租金， 並已分別於97年12月30日及98年4月10日為上訴人收受，有 郵件收件回執附卷可佐（原審卷第37、38頁）。

被上訴人 又以98年8月24日民事準備書狀之送達作為終止租賃契約之 意思表示通知，該準備書狀已於98年8月28日合法送達上訴 人，此有送達證書在卷可稽。

揆之上開說明，被上訴人主 張租賃關係業於98年9月29日終止，核屬有據。

故上訴人亦 應給付被上訴人自96年1月4日起至98年9月28日止每月9,00 0元之租金計為295,500元【計算式：每期9,000元（32期 ＋25/30期）＝295,500元】。

③綜上所述，系爭租賃契約既已於98年9月29日終止，被上 訴人請求上訴人給付自94年10月起至98年9月28日止之租金 合計為430,500元，自屬於法有據。

④然上訴人抗辯其代被上訴人繳納之停車位清潔費應自租 金中扣抵之部分，因被上訴人自承上訴人並未承租其所有 之停車位使用及該停車位自系爭租賃契約訂約後半年內即 出租給他人使用之事實，且系爭租賃契約書第3條僅載明：「管理費由乙方（即上訴人）支付」，並未有「停車位清潔 費」由上訴人支付之記載。

且依上訴人於原審所提出之管 理費收據（原審卷第78頁以下）所示，一般管理費與停車 位清潔費乃係分別列明收取之項目，足認兩造並未約定上 訴人需繳交停車位之清潔費，而上訴人既無承租使用被上 訴人所有之停車位，自無繳交該停車位清潔費之義務。

上 訴人抗辯兩造並未約定由其繳交停車位清潔費，其係代被 上訴人繳納，所繳之停車位清潔費應自租金中扣除等語， 自可採信。

從而，自上訴人應給付被上訴人之租金扣除上 訴人已代繳之停車位清潔費後金額為426,450元【計算式： 430,500元－4,050元（94年10月起至97年11月止，每月繳 納停車位清潔費100元，共計3,800元；

97年12月繳納250元 ）＝426,450元】。

（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

且按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。

又按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。

所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。

所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價（最高法院80年度臺上字第1996號判決參照）。

查本件兩造間之系爭租賃契約已於98年9月28日合法終止而消滅，上訴人自98年9月29日起繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，揆諸前揭說明，其獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，應堪認定。

又系爭房屋坐落之臺南市○區○○○段1407地號土地，面積為2,964平方公尺，被上訴人權利範圍為10000分之37，96年之申報地價為每平方公尺14,273元，系爭房屋98年度之課稅現值則為587,500元，有土地登記第2類謄本及臺南市稅務局98年全期房屋稅一般轉帳繳納證明各1份在卷（見原審卷第26頁、第40頁）足憑。

審酌系爭房屋坐落之位置屬臺南市繁華區域，周邊商店林立，交通往來便利，上訴人使用系爭房屋之經濟價值甚高，被上訴人主張上訴人所受相當於租金之利益應以系爭房屋之土地及其建築物申報總價額年息百分之10計算，應屬適當。

被上訴人就系爭土地之應有部分為10000分之37，土地總面積為2,964平方公尺，96年之申報地價為每平方公尺14,273元，且系爭房屋98年度之課稅現值則為587,500元，依此計算，系爭房地之總價為744,075元【計算式：296437/1000014273＝156,575元（面積換算為10.97平方公尺，小數點第2位以下四捨五入）；

156,575元＋587,500 元＝744,075元】，依年息百分之10計算，每月相當於租金之利益為6,201元【計算式：（744,075元10%）/12=6,201元，元以下四捨五入】，此與被上訴人請求上訴人給付每月所受相當於租金之不當得利6,200元相近，是本院認被上訴人請求返還不當得利之金額應屬合理。

又被上訴人係於98年9月29日始終止兩造不定期租賃關係，於98年9月28日以前上訴人占有系爭房屋及所坐落之土地自非無法律上之原因。

被上訴人請求上訴人自98年9月29日起至遷讓系爭房屋之日止，每月給付相當於租金之不當得利6,200元，應屬有據。

惟上訴人業經於99年1月13日遷讓交還房屋，為兩造所不爭。

故計算相當於租金之不當得利，原應算至遷讓時為準，關於此部分之不當得利被上訴人既經減縮為3個月，共18,600元，較少於計算至遷讓時為止之總金額，自應准許。

六、綜上所述，原判決命上訴人給付被上訴人租金426,500元及自起訴狀繕本送達翌日即98年7月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，暨自98年9月29日起計至98年12月28日止按月給付相當於租金之不當得利6,200元合計18,600元部分，並依兩造之聲請命供擔保為假執行及免為假執行之宣告，並無不合，此部分上訴人指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。

按相當於租金之不當得利部分，被上訴人既僅請求3個月共計18,600元，則原判決命上訴人自98年12月29日起至遷讓交還房屋為止，按月給付6,200元部分，即屬不應准許，此部分上訴人之上訴為有理由，應予廢棄，並應駁回被上訴人此部分在第一審之訴及其假執行之聲請。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並證據資料，經斟酌後認均不影響本院所為前開論，自無逐一審論之必要，附此敘明。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 王浦傑
法 官 蘇重信
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
書記官 李淑華