臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,99,抗,187,20110131,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 99年度抗字第187號
抗 告 人 曾 孝 全
相 對 人 合迪股份有限公司
法定代理人 許 明 郭
相 對 人 曾 柏 豪
上列抗告人因與相對人等間請求票款執行強制執行事件（臺灣嘉義地方法院98年度司執字第034341號），就執行法院司法事務官

駁回不得點交聲明之裁定提出異議，對於中華民國99年10月28日
臺灣嘉義地方法院99年度事聲字第89號裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主 文
抗告駁回。
抗告訴訟費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。

理 由
一、抗告人於原法院異議意旨略以：抗告人與債務人即相對人曾柏豪為朋友關係，因相對人曾柏豪缺錢而於民國（下同）九十八年三月二十六日向抗告人借款新台幣（下同）五十萬元，雙方乃簽訂讓渡契約書，約定以該五十萬元應付之利息為讓渡金額，由相對人曾柏豪將其向財政部國有財產局承租坐落嘉義縣番路鄉○○段六五○地號內面積約三十三平方公尺、同段六五一地號面積一○一平方公尺等二筆土地上之農作物及建築物（下稱系爭房屋），於讓渡期限內全部由抗告人使用收益，核其性質即屬租賃契約，而抗告人亦實際占有系爭房屋經營咖啡屋；
嗣相對人曾柏豪避債跑路及債權人即相對人合迪股份有限公司（下稱合迪公司）將系爭房屋私自換鎖，導致抗告人不敢也無法自行進入繼續經營，雖曾請警方人員及當地村長會同到場欲開鎖進入，亦遭勸阻，不得已乃提起民事訴訟請求相對人曾柏豪交付房屋，而獲勝訴判決，是抗告人確實就系爭房屋有租賃權存在且實際占有。
惟臺灣嘉義地方法院（下稱原法院）民事執行處卻就系爭房屋准予點交，已影響抗告人之使用、收益權利，顯然違反民法第四百二十五條之規定，應予廢棄，為此爰依法對之聲明異議等語。
二、抗告人抗告意旨略以：
㈠抗告人與相對人曾柏豪間就系爭房屋具有租賃契約關係，有經公證之土地使用收益權利讓渡契約書可證，抗告人並曾向原法院提起訴訟並經該院以九十八年度嘉簡字第六七○號判決抗告人勝訴確定。
是以，就本件強制執行標的（建號64棟次建物），抗告人確有權利使用收益，且時間點係在原法院拍定之前。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，為民法第四百二十一條所明文。
又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問（最高法院46年台上字第0519號判例）。
本件抗告人與相對人曾柏豪間經公證之土地使用收益權利讓渡契約書，核其性質，係由相對人曾柏豪提供土地上之農作物及建築物於讓渡期限內全部由抗告人使用收益之，抗告人則以借款五十萬元之利息做為代價，則雙方間應已成立租賃契約無疑。
㈢又本件在相對人曾柏豪尚跑路避債前，系爭房屋係由抗告人與相對人曾柏豪共同占有經營，後相對人曾柏豪落跑不見，抗告人有鑰匙想要自行進入經營，卻遭人勸告：相對人曾柏豪積欠一屁股債務，你若自行進入經營，萬一遭其誣賴屋裡有現金或貴重物品不見，你就麻煩了，抗告人遂不敢自行進去繼續經營，但相關物品則仍置於現場屋內，屬實際占有中。
後有債權人就該系爭房屋私自換鎖，造成抗告人之鑰匙無法開啟，抗告人也有請警方人員及當地里長會同到場，想要藉由他們見證，開鎖進入，惟遭到場警方及里長說這樣怕遭人誣指有金錢或貴重物品遺失產生糾紛，遂予作罷。
後抗告人只好透過提起民事訴訟之方式，請求相對人曾柏豪交付系爭房屋，並獲勝訴判決。
㈣按所謂占有，係指對於物有事實管領之力者，民法第九百四十條定有明文。
本件抗告人確實占有系爭房屋，並有相關營業物品置放其內，雖因相對人曾柏豪避債跑路及他人換鎖而暫時不敢進入系爭房屋，然並不影響抗告人對系爭房屋有事實管領力之情，蓋相關物品置於現場即為事實管領力之表徵，焉能因他債權人之非法換鎖行為，即認為抗告人未占有系爭房屋？
㈤綜上，抗告人確實就系爭房屋有租賃權存在，並實際占有系爭房屋，而有事實管領力，依民法第四百二十五條規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」
則原法院就建號六四棟次未辦保存登記建物公告准予點交，已影響抗告人之使用收益權利；
原裁定認定抗告人未占有，顯然違反民法第九百四十條規定，應予廢棄。
三、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；
如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助，強制執行法第九十九條第一項定有明文。
次按拍賣不動產之點交，以符合強制執行法第九十九條第一、二及三項規定情形為限，凡不屬上開法條規定應點交之情形，即不得點交，並不因拍賣公告註記點交而異。
雖執行法院於拍賣公告記載「拍定後點交」，仍應查明（非僅形式審查）查封當時之占有狀況是否符合強制執行法第九十九條第一、二項規定情形，以決定是否點交。
若執行法院查明第三人係於查封前即因租賃關係占有執行標的物，自不得點交（臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事執行類提案第04號參照）。
又拍賣公告所為關於拍賣條件之記載，係屬執行法院應依職權調查之事項，如第三人主張本於租賃關係而於查封前即占有拍賣標的物時，執行法院雖不得就第三人所主張之租賃契約關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實，依職權斟酌相關卷證資料為形式上審查後認定之，以供拍賣標的物是否點交之記載。
末按出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交，辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第十款亦定有明文。
四、經查：
㈠經本院核閱原法院九十八年度司執字第三四三四一號及同年度司執字第三五一三○號民事執行卷所載，系爭房屋係經原法院民事執行處依第三人即合作金庫商業銀行股份有限公司所提假扣押執行之聲請於九十八年九月十五日為查封登記（98年度執全字第0637號），並於同年十月二十八日上午十時五分進行現場查封；
而依前揭卷內該次查封筆錄之記載，執行標的物即系爭房屋係由債務人自用，並無出租之情形，且於同年十一月二日由原法院民事執行處發函確認在案，有該查封筆錄及確認函附於上揭卷宗可稽，並經原法院調閱無訛；
可見系爭房屋於查封時乃係由債務人即相對人曾柏豪占有，並無第三人占有使用之情形。
又依原法院於九十九年一月二十九日至現場履勘所製作筆錄已記載：「債權人代理人導引至現場，債務人不在，當場會同管區警員由鎖匠開門進入屋內，屋內無人居住跡象」等情（見原法院98年度司執字第035130號卷第11頁），而經原法院民事執行處函由嘉義縣警察局中埔分局查報系爭房屋現況，亦據該分局回覆稱：債務人即相對人曾柏豪現今無居住在系爭房屋等語（見原法院98年度司執字第34341號卷第7頁），堪認系爭房屋確為債務人所自用並無出租，且現無人居住，亦即原法院為查封時確無第三人實際占有使用之跡象，應堪認定；
據此，已符合強制執行法第九十九條有關得點交之規定。
從而，原法院民事執行處於拍賣公告上就系爭房屋為拍定後點交之記載，經核於法尚無未合。
㈡抗告人雖主張其於查封前即有權占有系爭房屋云云，並提出經公證之土地使用收益權利讓渡契約書、原法院請求交付房屋之民事判決暨確定證明書為證（見同上第034341號卷第25、32頁）。
惟揆諸前揭說明，執行法院不得就第三人所主張之租賃契約關係是否實在為實體上之審認，僅得就第三人是否於查封前即占有之事實，依職權斟酌相關卷證資料為審查後認定之；
又縱認抗告人之前揭主張屬實，依前揭辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第十款之規定，其仍不得僅以查封前其就系爭房屋有租賃權存在之事實即阻止點交，仍須視其於查封前就系爭房屋是否有實際占有為認定。
而依據強制執行法第七十七條之一第一項規定，執行法官或書記官，為調查不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係，得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。
本件原法院民事執行處於九十九年一月二十九日至現場履勘時，已當場會同管區警員囑由鎖匠開門進入屋內，並查明當時屋內無人居住跡象；
且依原法院九十八年十月二十八日之查封筆錄記載，執行標的物即系爭房屋確由債務人即相對人曾柏豪自用，並未出租，並於同年十一月二日由原法院民事執行處發函確認在案，已如前述。
據此，原裁定以抗告人於法院為查封前並未實際占有系爭房屋為由，而駁回抗告人不得點交之異議，依法並無違誤。
㈢抗告人雖辯稱：其確實占有系爭房屋，並有相關營業物品放置系爭房屋內，雖因相對人曾柏豪避債跑路及他人換鎖而暫時不敢進入，然並不影響抗告人對系爭房屋有事實管領力之情，因相關物品置於現場即為事實管領力之表徵，焉能因他債權人之非法換鎖行為，即認抗告人未占有云云。
惟按縱認抗告人之主張屬實，其於查封前曾實際占有系爭房屋，惟揆諸前揭說明，有關拍賣不動產是否點交之判斷，仍須以「查封時」該不動產之占有狀況為依據。
而有關查封時之占有狀況，除非抗告人得提出其於查封時仍繼續占有系爭房屋之相關事證以實其說，否則依一般法定證據原則，仍應以執行法院之查封筆錄及現場履勘筆錄之記載為主要判斷依據。
本件抗告人雖為上揭抗辯，惟其是否於查封時即已有物品置放於系爭房屋內，究諸上揭查封筆錄並無記載，致是否真實，實有可疑；
況縱認其主張屬實，至多亦僅能認其曾於查封前占有系爭房屋，且若系爭房屋於查封時已遭其他債權人予以換鎖，致抗告人無法進入，依法則應認其就系爭房屋已喪失事實管領力，即於法院查封時已非處於占有之狀態。
此外，抗告人就此迄仍無法提出其他相關事證以實其說。
因之，抗告人之前揭所辯，尚不能採為有利於其之認定。
原裁定依上揭筆錄之記載，認定系爭房屋於查封時之占有狀態歸屬於債務人，並無第三人實際占有居住之情況，已符合強制執行法第九十九條有關點交規定之情形，而駁回抗告人之異議，於法尚無不合。
五、綜上所述，抗告人聲明異議指原法院九十八年度司執字第三四三四一號強制執行事件，就六四棟次未辦保存登記建物（即系爭房屋）之拍賣公告上應註明不予點交之記載，並非可採。
原法院司法事務官於該系爭拍賣公告上所為應予點交之記載，於法自屬有據；
而原法院以裁定駁回抗告人異議之聲明，經核於法並無未合。
抗告人抗告意旨猶執前詞指摘原裁定為不當，而聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條及第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 王浦傑
法 官 張世展
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。
如提出再抗告，應於收受送達後十日向本院提出再抗告狀（均須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證明書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
書記官 吳秋賢
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。