臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,105,上易,278,20170509,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第278號
上 訴 人 李應松
訴訟代理人 林永山律師
被 上訴人 廖偉成
訴訟代理人 潘欣欣律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國105年8月9日臺灣雲林地方法院第一審判決（105年度訴字第281號）提起上訴，本院於106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國（下同）90年6月20日與訴外人即坐落雲林縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地）之原所有權人李應和訂立土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期20年，嗣系爭土地經原審法院以100年度司執字第11145號強制執行事件（下稱系爭執行事件）公開拍賣，而於100年8月17日由訴外人廖緯峰得標拍定，被上訴人為系爭土地之毗連耕地所有人，經通知後於100年8月29日聲明優先承買，原審法院於100年10月17日准予買受，被上訴人於100年10月31日取得系爭土地所有權。

然依農地重劃條例、土地法之規定，伊為系爭土地承租人，對系爭土地有優先購買權，且其順序優先於被上訴人，詎原審法院並未通知伊行使優先購買權，爰依農地重劃條例第5條、土地法第107條、第104條規定，訴請確認伊於系爭執行事件，就系爭土地之優先購買權存在，被上訴人應將系爭土地於100年10月31日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記塗銷。

原審為伊敗訴判決，尚有未合等情。

上訴聲明：1.原判決廢棄。

2.確認上訴人於系爭執行事件，就系爭土地（面積1676.34平房公尺）之優先購買權存在。

3.被上訴人應將系爭土地（面積1676.34平房公尺），於100年10月31日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記塗銷。

二、被上訴人則以：上訴人於系爭土地拍定前之100年6月以前已將系爭土地違法轉租給第三人廖水明，系爭租賃契約因之無效，上訴人自無優先承買權。

原審為上訴人敗訴判決，尚無違誤等語，資為抗辯。

答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執之事實

（一）上訴人於90年6月20日與系爭土地之原所有權人李應和訂立爭租賃契約，租期20年，並經公證。

（二）系爭土地地目為「田」、使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」。

（三）系爭土地經原審法院以系爭執行事件公開拍賣而於100年8月17日由訴外人廖緯峰得標拍定，被上訴人為系爭土地之毗連耕地所有人，經通知後於100年8月29日聲明優先承買，原審法院於100年10月17日准予買受，被上訴人於100年10月31日取得系爭土地所有權。

四、 被上訴人抗辯：上訴人於系爭土地拍定前之100年6月以前 已將系爭土地違法轉租給第三人之事實，應可採信。

（一）按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。

前項所稱耕地，包括漁牧，土地法第106條定有明文。

又農業發展條例（下稱農發條例）第20條第1項規定：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。

本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定」。

依兩造不爭執之事實（一）所示，上訴人與李應和於90年6月20日訂立系爭租賃契約，是在89年1月4日農發條例修正後，依照上開說明，本件自應適用農發條例之規定。

又農發條例第3條第11款規定：所謂「耕地」：係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

查依兩造不爭執之事實（二）所示，系爭土地之地目為「田」、使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」，系爭土地應屬土地法第106條所規定之「耕地」。

（二）次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原定租約無效（最高法院43年台上字第868號判例參照）。

經查：上訴人於原審法院104年度訴字第521號排除侵害事件準備程序中到庭證稱：「系爭土地是我向李應和租用之土地，我之前自己使用土地，時間差不多在4、5年前，大約是100年到101年之間，轉租給廖水明」等語（見原審卷第78頁），核與該案被告廖水明所陳：「大約5、6年前，約99年、100年間，上訴人將系爭土地轉租給他」等語（見原審卷第77頁）相符。

再參酌原審法院受理系爭執行事件，債權人台灣土地銀行於100年5月9日向執行法院陳報系爭土地上有平房一棟，提供第三人廖緯峰（廖水明之子）使用，原審法院因而於100年7月27日發文通知廖緯峰，並就系爭土地於100年8月17日為第3次拍賣等各情，有台灣土地銀行陳報狀及原審法院執行處通知影本各一件在卷可稽（見本院卷第95至99頁），並經本院調取該執行卷宗核閱明確，被上訴人抗辯：上訴人於系爭土地拍定前之100年6月以前已將系爭土地違法轉租給第三人廖水明等事實，堪予認定。

依前開說明，被上訴人進而抗辯系爭租約因違法轉租而歸於無效，即屬有據。

（三）末按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之，土地法第107條固定有明文。

惟土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權，係為「扶植自耕農」而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租賃關係存在，且該承租土地屬「耕地」，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕者，始符合上開法條賦予承租人優先承買之立法意旨。

本件上訴人與李應和間之系爭租賃契約，既因上訴人於100年6月以前將系爭土地轉租與廖水明而歸於無效，已如前述，上訴人於系爭土地拍定時已非系爭土地之承租人，其依農地重劃條例第5條、土地法第107條、第104條規定，主張就系爭土地有優先於被上訴人之承買權，即屬無據。

五、綜上所述，上訴人主張依農地重劃條例第5條、土地法第107條、第104條之規定，請求確認系爭執行事件，就系爭土地有優先購買權存在，及請求被上訴人應將系爭土地於100年10月31日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記辦理塗銷，均為無理由，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第六庭 審判長法 官 李文賢

法 官 蔡雅惠

法 官 蔡勝雄
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日

書記官 呂宬樂