臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,108,消上,3,20200609,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度消上字第3號
上 訴 人
即原審原告 郭國泰
洪秀菁
前列二人共同
訴訟代理人 李合法律師
劉芝光律師
上 訴 人
即原審被告 宏昱建設開發股份有限公司
法定代理人 李英
訴訟代理人 王建強律師
王韻茹律師
上列當事人間請求減少價金等事件，兩造對於中華民國108年7月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（106年度消字第5號）第一審判決，各自提起上訴，本院於109年5月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人即原審被告給付上訴人即原審原告逾新臺幣貳拾參萬陸仟伍佰參拾貳元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，上訴人即原審原告在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

上訴人即原審被告之其餘上訴、上訴人即原審原告之上訴均駁回。

廢棄部分第一、二審訴訟費用，由上訴人即原審原告負擔，其餘第二審訴訟費用，由兩造各自負擔。

事實及理由

一、上訴人即原審原告（下稱原告）起訴主張：伊於民國（下同）102年8月16日與上訴人即原審被告宏昱建設開發股份有限公司（下稱被告）（建物部分）、原審被告李英（土地部分）簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買坐落臺南市○○區○○段00號土地上之「00-00000」預售屋建案（下稱系爭建案）編號7A房屋（下稱系爭房屋）及編號25、26號平面式停車位（包括坐落土地之持分面積，上開建物及土地下合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）1,395萬元（建物部分741萬元、土地部分494萬元、停車位部分160萬元），依約被告應於104年12月31日前取得使用執照（第11條第1項），如遲延，每遲延1日應給付按已付房地價金萬分之5計算之遲延利息（第11條第2項），且應於取得使用執照起6個月內通知交屋（第15條第1項），並於交屋前完成修繕（第15條第1項第2款），如未於取得使用執照後6個月內通知伊進行交屋，每遲延1日應給付按已付房地價金萬分之5計算之遲延利息（第15條第1項第4款）。

詎被告遲至105年6月4日始取得使用執照，共遲延156日，扣除因政府宣布停班及停電而不能施工之日數8日，依第11條第2項約定，被告應給付遲延利息31萬4,500元【計算式：425萬元（當時已繳價金）×0.0005×148＝31萬4,500元】。

另系爭房屋於105年12月2日驗屋時，尚有天花板未批平、室內地板下陷等瑕疵（下稱系爭瑕疵），經通知被告仍未完成修繕，不能視為被告已完成交屋或已通知交屋，依第15條第1項第4款約定，被告應賠償自105年12月5日起至108年1月31日期間之遲延利息合計547萬6,600元【計算式：1,390萬元（當時已繳價金）×0.0005×788（遲延日數）＝547萬6,600元】。

而系爭瑕疵經社團法人臺南市建築師公會（下稱臺南市建築師公會）鑑定結果，天花板修繕費用為2萬1,110元，地板修繕費用為9萬7,565元，雖應扣除浴室天花板面積，然本件室內主建築實際面積依建物謄本記載為143.67平方公尺，扣除12.17平方公尺之浴室天花板面積，依鑑定報告書所載每平方公尺150元計算之天花板修補費用，亦應為1萬9,725元，伊自得依民法第359條規定請求減少上開修繕費用金額之價金。

又被告迄今未修繕瑕疵並通知伊交屋，伊已繳納之水費2,211元、電費1萬1,955元，依系爭買賣契約第15條第4項約定之反面解釋，自應由被告負擔。

此外，房屋稅5萬9,792元（105年12月3日至107年6月30日，已扣除被告補貼105年12月2日通知交屋日前之房屋稅1萬2,584元）、地價稅4,029元（106年1月1日至107年12月31日）及管理費5萬5,374元（107年3月至108年1月），則屬被告不完全給付及遲延給付所生之損害，伊自得依系爭契約第21條約定、民法第227條第2項、第231條第1項規定，請求被告負擔賠償責任。

扣除因系爭房屋完成後實際登記面積逾系爭買賣契約約定面積3.9平方公尺伊所應找補被告之130,393元後，伊得依系爭買賣契約、不完全給付、遲延給付之法律關係及民法第359條第1項規定，請求被告給付591萬2,743元及自108年6月12日起算之法定遲延利息。

原審僅判命被告給付302,782元本息，駁回伊其餘請求，就駁回部分，顯有違誤，為此提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回原告後開第二項之訴及該假執行之聲請暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。

㈡被告應再給付原告5,609,961元，及自1 08年6月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

至原審判命被告給付部分，則無不當等語，並答辯聲明：被告之上訴駁回。

（原告於原審起訴請求被告給付5,946,924元本息，原審判命被告給付302 ,782元本息，駁回原告其餘請求，關於駁回部分，原告僅就其中5,609,961元本息部分提起上訴，其餘部分未據原告聲明不服，已告確定）

二、被告則以：系爭買賣契約第11條並未明文約定以政府宣布停止上班上課或其他特定情事為限，而伊因強風、降雨及颱風、停電等不可抗力之因素，致無法施工之日期合計162日，是依系爭買賣契約第11條第1款但書之約定，得順延工期，經扣除上開日數後，伊並無遲延之情事。

再依本院106年度上易字第271號民事事件（下稱另案）送請臺中市大臺中建築師公會（下稱大臺中建築師公會）鑑定結果，鑑定結論亦為39天，而非原審認定之8天，是伊至多僅須依約給付24萬8,635元予原告【計算式：425萬元×0.0005×（156－39）＝24萬8,635】；

另為免買方以主張細微瑕疵為手段，而課以賣方甚重之逾期通知交屋遲延責任，故雙方乃約定以通知交屋為遲延責任之標準，而非以完成交屋為準。

伊已於105年11月29日以簡訊通知原告辦理交屋手續，並於同年12月2日辦理交屋、交付房屋鑰匙及相關器具，自無遲延通知交屋之情事，原告主張伊遲延交屋請求遲延利息547萬6,600元，顯無理由。

況原告尚有房屋價金5萬元未給付，伊亦得依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權，無須負擔遲延責任。

另系爭房屋天花板採用「RC樓板批平」工法，必然導致屋內天頂形成格子狀之結果，另系爭房屋地板係採用「進口強化複合木地板」，並依其工法施作，並無原告主張之瑕疵存在。

況系爭房屋之浴室工法與客、餐廳及臥室不同，不應以全部主建築面積計算修補費用，於室內面積扣除根本無須修補之輕隔間及管道間後，應先扣除浴室面積12.17平方公尺，且主建築內天花板批平所約定者係「RC樓板批平」，並未約定以批土批平為之，亦不含油漆作業，是即使有未批平之瑕疵，以砂紙磨平交接縫即可，無須以批土批平之方式為之，故每平方公尺80元之平頂批土批平修補費用亦應扣除。

再伊已通知原告於106年12月2日至現場進行交屋，且因瑕疵輕微，原告並無拒絕受領之理由，原告現為系爭房屋之所有權人，應自行負擔水費、電費、地價稅、房屋稅及管理費，其請求伊負擔水費、電費、地價稅、房屋稅及管理費，為無理由。

另原告所請求之遲延利息均屬損害賠償總額預定性質之違約金，以「已繳房地價金萬分之5」計算違約金，已超出一般租金行情，應予酌減。

是原審判命伊給付302,782元本息，顯有違誤，為此提起上訴，並聲明：㈠原判決關於命被告給付原告302,782元，及自108年6月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息暨該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

㈡上開廢棄部分，原告在第一審之訴及假執行聲請均駁回。

至原審駁回原告其餘請求部分，則無不當等語。

並答辯聲明：㈠原告之上訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：（本院卷第163-164頁）㈠原告向被告（建物部分）、原審被告李英（土地部分）於102年8月16日簽訂系爭買賣契約，購買系爭房地，價金合計1,395萬元，約定房屋面積其中主建物面積合計140.73平方公尺、附屬建物面積合計12.39平方公尺、共有部分68.51平方公尺，另停車位規格為長6公尺、寬2.5公尺。

其中第15條第1項第4款約定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。

…賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。」

。

（原審補字卷第7-35頁）㈡原告依約已陸續給付1,390萬元與被告，渠等給付系爭房地之款項明細（時間、金額），詳如被告提出之被證14即原審消字卷㈡第441頁所示，原告於105年6月4日前已繳付之價款共計425萬元。

目前原告尚餘5萬元未給付被告。

㈢系爭房屋於105年6月4日取得使用執照，被告通知原告於105年12月2日交屋，原告洪秀菁於被證5之交屋驗收單、器具點交單、領取鑰匙簽收單上簽名。

但系爭房屋之鑰匙尚未交由原告持有。

（原審消字卷㈠第59-63頁、第75頁背面）㈣系爭房地於105年8月15日移轉所有權與本件原告2人，銀行貸款865萬元部分亦於105年8月間辦妥對保撥付與被告。

（原審消字卷㈡第43-52頁）㈤系爭房地建案工程施工期間，於102年至105年度經臺南市政府公告宣布停班之日期，詳如被告提出被證12臺南市政府107年3月26日府人考字第1070352424號函文所示。

（原審消字卷㈡第423頁）㈥102年至105年度安平氣象站之瞬間最大風速及逐日雨量資料，詳如被告提出被證13交通部中央氣象局臺灣南區氣象中心107年3月28日南區象字第1072600286號函文所示。

（原審消字卷㈡第425-440頁）㈦104年5月12日安平地區因臺灣電力股份有限公司無法提供電力而停電。

（原審消字卷㈡第295頁）㈧原告已繳納系爭房屋自106年2月至107年12月止之水費2,211元、自106年1月起至107年11月止之電費1萬1,955元、105年12月3日至107年6月30日房屋稅5萬9,792元（已扣除被告補貼之105年8月1日至105年12月2日之房屋稅1萬2,584元）、106年1月1日至107年12月31日地價稅4,029元（已扣除被告補貼之105年1月1日至105年12月2日止之地價稅3,453元）。

（原審消字卷㈢第85-153頁）㈨原告應找補被告之房屋面積價差為13萬393元。

㈩原告已繳納系爭房屋自107年2月至108年11月之管理費11萬748元。

四、兩造之爭點：（本院卷第205-206頁）㈠系爭房屋有無原告主張天花板未批平、地板下陷或其他有瑕疵之情形？原告主張依臺南市建築師公會鑑定報告書鑑定結果，系爭房屋之天花板平面模板接縫明顯，及地板高度落差應予修補，請求被告給付修補費1萬9,725元、9萬7,565元，有無理由？㈡原告主張被告遲至105年6月4日始取得使用執照，依兩造簽立之預售屋買賣契約書第11條第2項約定，請求被告給付按日息萬分之5計算之遲延利息31萬4,500元，是否有據？被告抗辯於施工期間，因強風、降雨及颱風、停電等非可歸責於己之因素而無法施工之日期合計162日，故其取得使用執照日期扣除上開日數後，並無遲延之情事，有無理由？㈢原告主張被告未依預售屋買賣契約書第15條第1項約定，於取得使用執照後6個月內通知交屋，且未於交屋前完成修繕，依同條第1項第4款約定，請求被告給付自105年12月5日起至108年1月31日期間按日息萬分之5計算之遲延利息合計547萬6,600元，有無理由？㈣原告主張被告未修繕系爭房屋瑕疵，其已繳納之水費2,211元、電費1萬1,955元，依預售屋買賣契約書第15條第4項約定反面解釋，應由被告負擔而請求給付，有無理由？㈤原告主張被告迄未通知交屋，其已繳納105年12月3日至107年6月30日房屋稅5萬9,792元（已扣除被告已補貼105年8月1日至105年12月2日之房屋稅1萬2,584元）、106年1月1日至107年12月31日地價稅4,029元，依預售屋買賣契約書第21條、民法第227條第2項、第231條第1項規定，請求被告給付，有無理由？㈥原告主張被告尚未交屋，依民法第227條第2項、第231條第1項規定，請求被告負擔系爭房屋自107年3月至108年1月之管理費5萬5,374元，有無理由？㈦被告抗辯原告上開主張遲延利息，係屬違約金之性質，核屬過高而應予酌減，是否有據？

五、得心證之理由：茲就前開爭點，分別論述如下：㈠系爭房屋有無原告主張天花板未批平、地板下陷或其他有瑕疵之情形？原告主張依臺南市建築師公會鑑定報告書鑑定結果，系爭房屋之天花板平面模板接縫明顯，及地板高度落差應予修補，請求被告給付修補費1萬9,725元、9萬7,565元，有無理由？⒈原告主張系爭房屋有天花板未批平、地板下陷等瑕疵之事實，雖為被告所否認，然查：①經兩造合意由原審囑託臺南市建築師公會進行鑑定，原審並於107年5月8日會同兩造及上開公會委派之建築師至現場進行勘查，有勘驗筆錄在卷可稽（原審消字卷㈠第108至109頁），而臺南市建築師公會另於107年7月12日、同年9月20日委派2位建築師至現場進行會勘，並於107年12月20日以107南市建師永鑑字第305號函文檢附鑑定報告書到院，鑑定結論表示：天花板部分：「…依107年7月12日天花板現況查勘紀錄，其各空間平面模板接縫明顯，尚未批平。

該天花板狀況與一般市售新屋交屋屋況顯然有別。

…初估修補費用…其室內主建築面積為140.73㎡，初估修復費用為140.73㎡×150元/㎡（每平方公尺修補費用）≒約2萬1,110元…」、地板部分：「…㈠經107年9月20日到場確認，兩造爭議處為客、餐廳及臥室木地板處，其餘範圍無涉。

故此部進口耐磨地板其施工法，為直接鋪設木質企口耐磨板（無襯夾板型式）。

㈡⒈依室內地坪高程現況測量成果紀錄，其各測點狀況詳高程差異表（其中客廳、臥A、臥B數據範圍差異達1cm以上）…⒉經上表比較各空間施工狀況，及參考臺南市建築管理自治條例對誤差施工認定之精神，每測點間距約1公尺（100公分）左右，倘客廳、臥A、臥B施工誤差逾1cm以上者（1％），即有瑕疵狀況。

初估修補費用…以上3空間面積為72.27㎡，初估修補費用為72.27㎡×1,350元/㎡（即每平方公尺包括拆除、墊底夾板或其他工法飾平、重鋪耐磨地板（勘用留用）、新鋪耐磨地板、清除現場之費用）≒9萬7,565元」乙節，有鑑定報告書附卷可佐（參外放之鑑定報告書）。

而前開鑑定報告書係臺南市建築師公會委派具有專業知識、技術執照之建築師至現場會勘，並經鑑定人員參照現場狀況、兩造簽立之買賣契約內容、利用測量儀測量房屋室內地坪高程之結果及參照臺南市建築管理自治條例相關規定後，始綜合判斷如前揭之鑑定結果，應具有客觀性及專業性，應為可採，是系爭房屋之天花板確實有未批平之瑕疵，需進行進行磨平交接縫、平頂批土批平、清除現場等工項，地板亦有部分高低落差之瑕疵，需進行拆除、墊底夾板或其他工法飾平、重鋪耐磨地板（勘用留用）、新鋪耐磨地板及清除現場等工項後，方可符合一般買賣新屋之狀況。

②被告固抗辯系爭買賣契約所約定者係「RC樓板批平」，並未約定以批土批平為之，即使有未批平之瑕疵，以砂紙磨平交接縫即可，且批土批平係油漆前置作業，本件天花板並不含油漆作業，故應扣除每平方公尺80元之平頂批土批平費用云云，然查，系爭房屋天花板經原審會同兩造及建築師至現場勘查，明顯有模板拆除後未予批平而呈現不平整現象乙節，有前開鑑定報告書所附之天花板照片在卷可稽（參鑑定報告書第43-47頁），而上開未批平之情形位處天花板，係屬居住之內部空間，已明顯影響房屋品質，且系爭房屋為預售「新成屋」，此一瑕疵與一般市售新屋交屋狀況有別，自屬出賣人即被告應負之瑕疵擔保責任範圍。

又「『平頂批土批平』為合約底塗補土、批土部分。

其契約第27頁（本報告P34）所述為RC樓板批平，未如上行2.牆面所述：室內採…牆面刷水泥漆等加註。

故此部分依契約不含於油漆工程。」

、「⒈『各空間平面模板接縫明顯』，係指附件四（報告P42）圖例欄『各』空間名稱。

⒉鑑定報告針對天花板照片計有客廳、廚房、臥室A、B、C及D，共26張（非9處）。

⒊依上述查勘佐證照片，因部分接縫修繕需跨各式管線上方。

其作工需先經砂紙磨平及補土飾平，而後有接縫週邊修補作業等，及再有粉塵汙損地坪併清潔之。

故估算此部分修補費用，非僅以飾平天花板模板接縫長度計算，另以含括、換算入單位面積之單價，再複算該空間整體修補成本，以維雙方公允。

」，亦有臺南市建築師公會108年4月8日108南市建師永鑑字第092號、108年6月14日108南市建師永鑑字第157號函各1件附卷可參（原審消字卷㈡第83頁、卷㈢第57-58頁），已就就其鑑定之依據、面積計算之基準、原因等為說明。

則被告抗辯應扣除每平方公尺80元之平頂批土批平費用，為不可採。

惟系爭房屋室內主建築面積依建物謄本記載為143.67平方公尺，而非系爭買賣契約記載之140.73平方公尺，有系爭房屋建物登記第一類謄本在卷可稽（原審消字卷㈡第47頁），而浴室天花板面積為12.17平方公尺，為兩造所不爭執，則以實際室內主建築面積143.67平方公尺，扣除12.17平方公尺之浴室天花板面積，按系爭鑑定報告所載每平方公尺150元計算天花板修補費用，應為19,725元【150×（143.67－12.17）＝19,725】。

③至被告雖抗辯前開鑑定報告書認定地板有瑕疵之依據不明云云，然據臺南市建築師公會於108年6月14日以108南市建師永鑑字第157號函覆稱：「有關條文及內容：為依臺南市建築管理自治條例第26條：『建築物之竣工尺寸，高度誤差在百分之1以下，且未逾30公分，…視為符合核定計畫』因目前建築法中並未對各空間高程差，再細訂有明確瑕差標準；

又該買賣消費糾紛，系爭位置為各空間地板高程之水平（高程差）認定，於併考量一般工程亦有施工誤差之容許範圍，且現場高程差尚可施作改善下，為取捨有據，依上述條款之竣工誤差逾百分之1認定之『精神』評定之。」

（原審消字卷㈢第57頁），已就其認定地板有高程低差瑕疵之鑑定依據予以解釋，並無任何錯誤或不當之情形，是被告前開抗辯，為不可採。

⒉綜上，系爭房屋確實有天花板未批平及地板高低落差之瑕疵，而天花板未批平之修補費用為1萬9,725元，地板高程落差之修補費用為9萬7,565元，共計11萬7,290元。

則原告依民法第359條規定請求減少上開金額之價金，並請求被告返還，於法自屬有據。

㈡原告主張被告遲至105年6月4日始取得使用執照，依兩造簽立之預售屋買賣契約書第11條第2項約定，請求被告給付按日息萬分之5計算之遲延利息314,500元，是否有據？被告抗辯於施工期間，因強風、降雨及颱風、停電等非可歸責於己之因素而無法施工之日期合計162日，故其取得使用執照日期扣除上開日數後，並無遲延之情事，有無理由？⒈依系爭買賣契約第11條「開工及取得使用執照期限」約定：「本預售屋之建築工程應在102年4月1日之前開工，104年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。

但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。

㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。

若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

（原審補字卷第9頁）。

經查，系爭房屋所在之建築物係於105年6月4日取得使用執照，為兩造所不爭執，則依上開系爭買賣契約之約定，被告距約定之「104年12月31日」，已遲延156日始取得使用執照，應堪認定。

⒉被告雖抗辯施工期間因遇強風、降雨及颱風、停電等不可歸責之因素，致無法施工之日期合計162日，依系爭買賣契約第11條第1項第1款約定，得順延工期，則扣除上開日數後，其並無遲延取得使用執照之情事云云，並提出停工紀錄表、施工安全評估報告書、施工日報表、臺南市政府函文、交通部中央氣象局臺灣南區氣象中心函文所附之風速、雨量資料表等為證（原審消字卷㈡第117至123頁、第133至440頁），然為原告所否認，陳稱：被告僅得扣除因政府宣布停止上班、停電而無法施工之8日等語。

經查：①依系爭買賣契約第11條第1項但書有關得順延取得使用執照期間之內容，係指於施工期間遇有天災地變等不可抗力之事由，或因政府法令變更致其無法按原定工程施工，或因其他非可歸責於賣方即被告之情形，即得扣除上開期間予以順延，並未明文約定僅以政府宣布停止上班上課或其他特定情事為限。

細譯上開契約文字真意，兩造所約定之順延期間本在於「不可抗力」、「非可歸責賣方」之事由，即不可歸責於被告而無法施工之事由，應均屬之。

又依職業安全衛生法第18條規定：「工作場所有立即發生危險之虞時，雇主或工作場所負責人應即令停止作業，並使勞工退避至安全場所」，職業安全衛生設施規則第226條規定：「雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業。」

，再依被告提出之系爭房屋建築物「施工安全評估報告書」，其中規定於「特定作業項目」（例如外牆搭設施工架、在施工架上從事泥作工程、在施工架上從事油漆工程等情形）施作時，如有遇強風（風速達10m/s）、大雨等惡劣氣候或瞬間風速達4級以上時（指固定式起重機安裝、拆除等作業時），應停止作業（原審消字卷㈡第137、139、141、147頁），是工作場所如因天候因素致有發生危險之虞而無法施工時，亦應屬不可歸責之被告之事由，得扣除前開期間予以順延。

②而第三人陳舜地曾以其向被告及原審被告李英購買坐落臺南市○○區○○段00地號土地上之系爭建案編號C第4樓房屋及坐落基地持分，被告遲延取得使用執照，依據系爭買賣契約書第11條約定，向原法院起訴請求被告給付按日息萬分之5計算之遲延利息458,780元，現經本院以106年度上易字第271號民事事件繫屬中，經該案受命法官就「臺南市○○區○○段00地號「00-00000」建案工程（下稱系爭工程）之『1.鋼筋、模板項目』、『2.塔吊作業項目』於102年3月4日開始施作擋土牆至105年6月4日領得使用執照之日間，是否有因天候因素而需停止作業之情形？無論有無必要停止作業，均請說明理由及法令依據；

如認有停止作業必要之日別、工項，亦請一併指出。

㈡如認系爭工程於前項所示期限間內，有停止作業之必要，則其因此得延展工期之日數為何？併請說明理由及依據。」

，委請大臺中建築師公會鑑定，依該公會於108年9月16日中市大臺中建師（107-125）鑑字第418號檢送之鑑定報告書，認為：「㈠基本上只要是在戶外場所的工作，勢必會受到氣候的很大影響。

如果僅是在室內工作者影響較小或不受影響，這是判斷基本概念，在工地現場，如果有遇強風、大雨等惡劣氣候，如塔式吊車遇上4級以上側風，吊索及吊掛物就會產生旋轉，吊掛物亂甩甚至吊索斷裂現象，如有雷擊產生，更要立即停止作業；

連續壁工程施作吊掛鋼筋籠或基地開挖時，也是怕遇上5級以上風速或下大雨，常造成吊掛之鋼筋籠因風搖擺或工地因雨積水使得工地泥濘致不能進行時，工人無法施工情況就會自動停工，退到安全場所，等半個小時後如天候情況有所改善就繼續復工，若氣候條件無法改善或是更嚴重，會就停工回家。

此時工地主任須請監造人員或建築師簽名及拍照存證現場情況，如有法令所規定事項須立即停工者，如工作場所風強雨大，有立即發生危險之虞，或工程因雨積水或工地泥濘致不能進行者，這些相關事證都未檢附，僅能事後依據氣象局統計資料計算是否達到停工標準。」

「㈡⒈依據施工日報表，102年工程主要是地下連續壁工程，工期102/4/1～102/9/30，地下連續壁工程是露天開挖，下大雨容易造成工程因雨積水或工地泥濘致不能進行者，102 /10/1～103/1/20間工程主要地下連續壁養護，地下連續壁是在土裡尚未開挖，與強風、大雨無關，其合理停工期應為共計13天。

⒉依據台南市政府工務局申報勘驗紀錄表103/1/21～105/6/5為主結構體施工完成請領使照期間，一般來說應該測風速離地面愈高所測風速愈大，超高樓上的風速應該比地面上測站量測數據為高，缺乏正確之施工日報表紀錄期工項及內容，高樓作業風速與平地測站風速換算標準依照Hellman七分之一定理（One Seventh Power Law）。

換算平地與超高樓風速差判斷，風速是否達停工標準，其合理停工期為共計25天。

⒊南區勞動檢查所停工檢查改善缺失期間，依照『臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項』規定，屬於違反相關法規經主管機關勒令停工者，不予補償工期。

⒋因地震是否停工檢測資料未檢附，不列入本次計算，停電資料依據上次判決書記載可停工日期為1天。

⒌依據（89）台勞安二字第0042784號函，對強風、大雨之定義一次性降雨達50mm為大雨，平均風速10m /s為強風，另依據臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項，二十四小時累積雨量達一百三十毫米以上，當日及隔天工期展延兩天規定做為計算展期標準。

（a）102年工期展延13日、（b）103年工期展延11日、（c）104年工期展延11日、（d）105年工期展延3日，其中1/23，1/24日風速依照Hellman七分之一定理換算後超過10m /s、（d）停電1日，總計39天。」

，前開大臺中建築師公會出具之鑑定報告書參酌職業安全衛生法、職業安全衛生設施規則、臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注意事項、工程採購契約範本第7條履約期限第三款工程延期、丁類危險性工作場所（營造工程）審定計畫書等相關規定，依據工地經驗檢視其施工日報表及申報勘驗紀錄表，看其施工內容及大概工項是否合理，再與當地氣象局氣象資料交叉核對，是否符合因天候因素無法施工標準而停工，據以計算系爭工程得延展工期之日數，應具客觀性、專業性而屬合理可信。

原告雖抗辯兩造並未合意以另案之前開鑑定報告書認定應扣除之天數云云，然前開鑑定報告書既係本院另案就同一預售屋建案「有無因天候因素停工」之爭執事項，委請大臺中建築師公會鑑定所得之結果，該鑑定單位及鑑定內容既屬客觀、專業、合理，被告亦據以引用作為本件之證據，自足供本件認定被告是否有因天候因素無法施工之依據。

是本院認被告因天候、停電等不可抗力或不可歸責之因素而無法施工之日數應為39日。

③綜上，被告符合系爭買賣契約第11條第1項但書約定得以順延取得使用執照之期間為39日，除此之外，被告抗辯因強風、降雨等非可歸責之因素而無法施工之日數，尚屬無憑。

又原告於被告取得使用執照（105年6月4日）前已繳付之價款合計為425萬元，有被告提出之房屋/土地付款明細1紙附卷可佐（原審消字卷㈡第441頁），且為原告所不爭執，則原告依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求被告給付以每逾1日按已繳付之價款依萬分之5計算之遲延利息共計24萬8,625元【計算式：425萬元×0.0005×（156－39）＝24萬8,625元】，應屬有據，逾此範圍之請求，則屬無憑，不應准許。

㈢原告主張被告未依預售屋買賣契約書第15條第1項約定，於取得使用執照後6個月內通知交屋，且未於交屋前完成修繕，依同條第1項第4款約定，請求被告給付自105年12月5日起至108年1月31日期間按日息萬分之5計算之遲延利息合計547萬6,600元，有無理由？上訴人雖主張被上訴人未於取得使用執照後6個月內通知交屋，且未於交屋前完成修繕，其得依系爭買賣契約書第15條第1項第4款約定，請求被告給付自105年12月5日起至108年1月31日期間按日息萬分之5計算之遲延利息合計547萬6,600元等情，然為被告所否認，辯稱：其已於105年11月29日通知原告交屋，並無遲延通知交屋之情事等語。

經查：⒈系爭買賣契約第15條「通知交屋期限」約定：「一、賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。

於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈠賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。

㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。

㈣賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。」

（原審補字卷第10頁），是依上開約定，被告應於取得使用執照（105年6月4日）後6個月內（始日不計入，即為105年12月4日前）通知原告進行交屋，如逾期通知，即需負每逾1日按已繳房地價款萬分之5之遲延利息。

⒉而被告於105年11月29日利用手機傳送訊息通知原告於「105年12月2日下午1時」前來辦理交屋手續，原告有於105年12月2日至現場辦理交屋驗收等情，業據被告提出通知交屋紀錄表、交屋簽到表、交屋驗收單、器具點交單及領取鑰匙簽收單附卷可參（原審消字卷㈠第59至63頁），且為原告所不爭執，自應認被告已於105年11月29日通知原告於105年12月2日交屋。

⒊原告雖以被告應先行通知買方進行驗收手續並限期完成瑕疵修繕後，始得通知進行交屋程序云云，惟查，系爭買賣契約並未約定不得通知驗收、交屋同時為之，而第15條第1項第1至3款雖有規範買賣雙方於交屋時應履行之義務，然第15條第1項第4款關於遲延利息之約定，則僅針對「賣方未於取得使用執照後6個月內『通知買方進行交屋』」之情形，與系爭房屋有無瑕疵，或瑕疵是否修補完畢無關，自不得以系爭房屋有瑕疵未修繕完畢為由，即援引第15條第1項第4款之約定而據以請求。

況出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律效果均有不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出給付者，縱出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責（最高法院93年度台上字第1048號判決意旨參照），而本件原告主張之瑕疵，僅屬天花板未批平、地板高低落差之情形，並不會影響其居住安全，經鑑定後之修補價額合計亦僅11萬7,290元，如以原告主張之瑕疵尚未修補為由，即認被告不得通知交屋，並令被告應依系爭買賣契約第15條第4款約定，給付至瑕疵完成修繕而完成交屋為止之遲延利息，顯非合理。

被告既已於取得使用執照後6個月內通知原告交屋，則原告依上開條款約定請求被告給付「未於領得使用執照六個月內通知交屋」之遲延利息547萬6,600元，難認有據，不應准許。

㈣原告主張被告未修繕系爭房屋瑕疵，其已繳納之水費2,211元、電費11,955元，依預售屋買賣契約書第15條第4項約定反面解釋，應由被告負擔而請求給付，有無理由？⒈依系爭買賣契約第15條第4項約定：「買方同意於通知之交屋日起30日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」

（原審補字卷第10頁及其反面），可知系爭房屋於通知之交屋日起30日後之水電費、瓦斯費，即應均由原告負擔繳納，被告無須負任何繳納之責任。

⒉被告業於105年11月29日利用手機傳送訊息通知原告於「105年12月2日下午1時」前來辦理交屋手續，原告亦於「105年12月2日」有至現場辦理交屋驗收之事實，業如前述，則依上開約定，自106年1月2日以後之系爭房屋水電費、瓦斯費自應由原告負責繳納。

原告固主張因系爭房屋有瑕疵，被告未完成交屋手續，依上開約定之反面解釋，不應由原告負擔水費、瓦斯費云云。

然系爭買賣契約第15條第4項係約定原告於「通知交屋日」起30日後，即應負擔上開費用，並未約定例外排除之條件，且原告已為系爭房屋之所有權人，自應負擔自106年1月2日以後之系爭房屋水電、瓦斯費。

經查，原告已繳付計費期間為105年11月22日至106年1月17日之水費205元（原審消字卷㈢第85頁），被告依前開約定應負擔之水費為147元（計算式：205×41/57＝147，元以下四捨五入）。

原告已繳付計費期間為105年11月7日起至106年1月5日之電費925元（原審消字卷㈢第111頁），被告依前開約定應負擔之電費為863元（計算式：925×56/60＝863，元以下四捨五入）。

是原告依系爭買賣契約第15條第4項約定之反面解釋，得請求被告給付水費147元、電費863元，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。

㈤原告主張被告迄未通知交屋，其已繳納105年12月3日至107年6月30日房屋稅5萬9,792元（已扣除被告已補貼105年8月1日至105年12月2日之房屋稅1萬2,584元）、106年1月1日至107年12月31日地價稅4,029元，依預售屋買賣契約書第21條、民法第227條第2項、第231條第1項規定，請求被告給付，有無理由？⒈依系爭買賣契約第21條約定：「一、地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前1年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。

二、房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。」

（原審補字卷第11頁及其反面），可知有關系爭房地之地價稅及房屋稅，均以交屋日為買賣雙方各自負擔之依據，亦即於通知交屋日前由被告、原審被告李英負擔房屋稅、地價稅，通知交屋日後則由原告負擔，堪以認定。

⒉原告雖主張系爭房屋尚有瑕疵未修復，未完成交屋，其得依系爭買賣契約第21條約定及民法第277條第2項、第231條第1項規定，請求被告負擔地價稅、房屋稅云云。

然系爭買賣契約第21條僅約定以被告通知書所載之交屋日作為地價稅、房屋稅分別負擔之依據，並無系爭房屋如有瑕疵，即得免除負擔之明文。

且系爭房地於105年8月15日即以買賣為原因登記為原告2人所有，而地價稅、房屋稅係政府機關針對土地、建物所有權人依法所課徵之稅賦，並非系爭房屋瑕疵所致之損害，是以，依約原告應自通知交屋日起負擔繳納房屋稅、地價稅之責，被告僅負擔通知交屋日（105年12月2日）前依比例負擔之房屋稅，而105年12月2日前之房屋稅，被告已補貼1萬2,584元，業據原告自承在卷。

是以，原告主張被告應賠償其已繳納105年12月3日至107年6月30日之房屋稅5萬9,792元、106年1月1日至107年12月31日之地價稅4,029元，合計6萬3,821元云云，即難認為可採。

㈥原告主張被告尚未交屋，依民法第227條第2項、第231條第1項規定，請求被告負擔系爭房屋自107年3月至108年1月之管理費55,374元，有無理由？⒈經查，系爭房屋於105年8月15日以買賣為原因登記為原告所有，原告於斯時起即為該社區之區分所有權人，即應依該大廈區分所有權人會議決議或規約之約定繳納管理費。

⒉原告雖主張因系爭房屋瑕疵尚未修繕完成，亦未交付所有權狀及鑰匙，交屋未完成，故應由被告賠償其所繳交之管理費5萬5,374元云云。

惟查，管理費乃原告依住戶規約所應繳納之費用，管理費之繳納，並不以占有使用房屋為前提，且管理費與系爭房屋有無瑕疵間，亦無因果關係存在，非屬系爭房屋有瑕疵所致之損害。

又被告有無交付所有權狀，並不影響原告已為系爭房屋所有權人之事實。

再被告有於通知交屋日即交付鑰匙，係因原告主張有瑕疵，僅點收而未帶走乙節，此為原告所自承（原審消字卷㈠第74頁反面），足見係原告以瑕疵為由，不願取走鑰匙，而非被告自始未交付鑰匙而致原告無法居住使用。

兩造業於105年12月2日進行交屋，而系爭房屋雖有瑕疵，然不影響原告之居住安全，業如前述，則原告以被告尚未完成交屋，依據民法第227條第2項、第231條規定請求被告賠償107年3月至108年1月之管理費5萬5,374元，為無理由，不應准許。

㈦被告抗辯原告上開主張遲延利息，係屬違約金之性質，核屬過高而應予酌減，是否有據？⒈觀諸系爭買賣契約第11條第2項約定之目的，係為要求被告應按時開工及完成建築並取得使用執照，以避免原告因被告遲延完工而有所損害，並約定如被告逾期取得使用執照應負擔之責任金額，可見該約定所稱被告應給付之遲延利息，其性質應屬違約金，堪以認定。

⒉被告雖抗辯其約定之違約金過高，應予酌減云云。

然查，前開條文第1項但書已就被告可得順延期間之情形予以明文約定，就不可抗力、不可歸責於被告致遲延取得使用執照之期間，得予扣除，並無刻意加重被告責任而有失公平之情形，且系爭買賣契約係被告擬定提出與原告簽署，其中遲延利息之利率乃被告自行衡酌後經原告同意而成立，依此約定准許原告依該條文請求之金額合計為24萬8,625元，與系爭房地買賣總價金1,395萬元相較，不及百分之2，並無過高而應予酌減之情事。

是被告前開抗辯，為不可採。

㈧綜上，原告主張系爭房屋有天花板未批平及地板高低落差之瑕疵，依民法第359條規定買賣契約瑕疵擔保規定請求減少價金11萬7,290元，並返還前開金額，依系爭買賣契約第11條第2項約定請求逾期取得使用執照之遲延利息24萬8,625元，依系爭買賣契約第15條第4項反面解釋，請求被告負擔106年1月1日以前之水費147元、電費863元；

再依系爭買賣契約第5條約定扣除找補金額13萬393元後，得請求被告給付之金額合計為23萬6,532元【計算式：11萬7,290元（瑕疵請求減少之價金）＋24萬8,625元（逾期取得使用執照之遲延利息）＋147元（水費）＋863元（電費）－13萬393元（應找補被告之金額）＝23萬6,532元】。

六、綜上所述，原告主張系爭房屋有天花板未批平、地板高低落差等瑕疵，且被告逾期取得使用執照，應為可採。

從而，原告依民法第359條規定及系爭買賣契約約定，請求被告給付23萬6,532元，及自108年6月5日民事更正擴張聲明狀繕本送達翌日即108年6月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此金額之請求，則屬無據，應予駁回。

原審就上開應准許部分，判命被告如數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不合，被告上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。

至於上開不應准許部分，其中原判決命被告應給付66,250元本息部分（302,782－236,532＝66,250），尚有未合，被告指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。

另其他不應准許部分（即原告請求被告再給付5,609,961元本息），原判決為原告敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合，原告上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，原告之上訴為無理由，被告之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 6 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞

法 官 黃義成

法 官 藍雅清
上為正本係照原本作成。
上訴人即原審原告如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人即原審被告不得上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 9 日

書記官 陳筱婷
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。