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臺灣高等法院臺南分院民事判決
111年度上易字第278號
上 訴 人 呂世麒
呂世鵬
共 同
訴訟代理人 何紫瀅律師
上 訴 人 呂勝德
訴訟代理人 呂宗勵
被 上訴 人 呂勝斌
訴訟代理人 呂佩珍
陳淑芬
蘇文斌律師
許婉慧律師
郭子誠律師
方彥博律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國111年8月16日臺灣臺南地方法院110年度訴字第1222號第一審判決提起上訴，本院於113年7月23日言詞辯論終結，判決如下：主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人呂世麒、呂世鵬負擔。
事實及理由
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，如共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，此參民事訴訟法第56條第1項第1款即明。
查分割共有物之訴為固有必要共同訴訟，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，而提起上訴從形式上觀之，係有利於其他同造共同訴訟人之行為，是上訴人中之數人提起上訴，依前揭規定，其效力及於同造之其他當事人。
原審判決後，上訴人呂世麒、呂世鵬（下稱呂世麒等2人）提起上訴，其效力及於同造之共有人呂勝德，爰併列呂勝德為上訴人。
二、被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分如附表一所示。
系爭土地無因使用目的及契約訂有不分割期限之情形，兩造亦無法協議分割，參酌未辦保存登記之門牌臺南市○○區○○街0號之0建物（下稱系爭建物）坐落系爭土地上，由呂世麒等2人長期居住使用，如按應有部分比例分割系爭土地，將使系爭建物無法有效利用，如將系爭建物基地分割由呂世麒等2人取得，剩餘土地面積僅約70平方公尺，被上訴人及上訴人呂勝德亦難以利用，均非妥適，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求分割如原判決主文所示。
三、上訴人則以：㈠呂世麒等2人：原判決將系爭土地全數分配予呂世麒等2人，致呂世麒等2人應分別補償被上訴人及呂勝德如附表二所示之金額，徒增呂世麒等2人負擔，顯然不當。
系爭土地部分作為系爭建物基地，為呂世麒等2人之祖父及被上訴人父親安排，且依臺南市麻豆地政事務所（下稱麻豆地政事務所）民國112年12月25日複丈成果圖所示，系爭建物（A部分）及其北側巷子（B部分），面積合計為81.87平方公尺，分割由呂世麒等2人共有，剩餘土地面積尚有93.13平方公尺，興建透天厝顯然有餘，且系爭土地西側目前雖有呂世麒等2人之圍牆，惟呂世麒等2人願意拆除，如此即鄰路，可對外通行。
而呂世麒等2人應有部分面積合計僅58.34平方公尺，願意就超過應有部分面積23.53平方公尺部分，依德美不動產估價師事務所鑑定每平方公尺新臺幣（下同）58,550元計算，補償被上訴人及呂勝德各688,844元等語。
㈡呂勝德：希望土地不要分割，仍維持共有等語，資為抗辯。
四、原審判決系爭土地分割由呂世麒等2人取得，並按原應有部分比例維持共有，呂世麒應分別補償被上訴人及呂勝德各170萬7,708元，呂世鵬應分別補償被上訴人及呂勝德各170萬7,708元。
呂世麒等2人不服，提起上訴。
上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，兩造共有臺南市○○區○○段000地號土地分割如麻豆地政事務所113年4月8日複丈成果圖（本院卷第253頁，下稱附圖）所示（下稱附圖方案）：甲部分面積81.87平方公尺分割由呂世麒等2人取得，並按應有部分各2分之1保持共有，乙部分面積93.13平方公尺由被上訴人及呂勝德取得，並按應有部分各2分之1保持共有。
㈢呂世麒、呂世鵬應補償被上訴人688,844元、呂勝德688,844元。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示。
(調字卷第35-37頁)㈡系爭土地無因使用目的致不能分割之情事，兩造就系爭土地亦無不分割之約定，惟無法協議分割。
㈢系爭土地上有未保存登記之系爭建物，為呂世麒等2人所共有及居住使用。
(調字卷第25頁、原審卷第107、109-116頁)㈣原審曾囑託德美不動產估價師事務所（下稱德美事務所），就系爭土地如經裁判分割由呂世麒等2人依原應有部分比例取得並保持共有，鑑定其等應以金錢補償其餘共有人之數額為何，德美事務所鑑定結果如附表二所示。
（原審卷第103頁、不動產估價報告書）
六、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
兩造共有之系爭土地，無因物之使用目的不能分割之情事，兩造亦未訂有不分割之特約，且無法達成協議分割等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡），則依前揭規定，被上訴人訴請裁判分割系爭土地，於法自屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
民法第823條第1項、第824條第2、3項分別定有明文。
又法院裁判分割共有物，應斟酌各共有人之利害關係、使用情形，及各共有人分割後所得之利用價值、利用前景及分割後各部分之經濟價值是否相當而為適當之分配（最高法院109年度台上字第2143號判決參照）。
查：⒈系爭土地僅東側臨路（○○街），西側與鄰地間則有呂世麒等2人所有之圍牆阻隔等情，為呂世麒等2人所不爭執（本院卷第97-98頁），並有德美事務所之「現況勘估標的臨路情形」附於不動產估價報告書（下稱估價報告書）可稽。
且系爭土地西側鄰地即同段000地號土地，係屬第三人共有一節，亦有本院土地建物查詢資料（本院卷第293-294頁）可考。
核諸系爭土地上有呂世麒等2人共有及居住使用之系爭建物，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢），且系爭建物坐落之位置、面積，亦有麻豆地政事務所112年12月25日之複丈成果圖（本院卷第213頁）及照片（本院卷第161頁）可佐，呂世麒等2人並陳稱：系爭建物占滿系爭土地之東側，系爭土地北側與鄰戶間僅容1人可以通行至系爭土地西側空地等語（本院卷第97、101頁），堪認系爭建物坐落系爭土地東側臨路之土地上，建物面寬幾乎佔滿系爭土地臨路之面寬，僅餘北側之狹小巷子（即本院卷第213頁B部分，下稱B部分巷子），可供人通行至系爭建物後方空地。
且系爭土地扣除系爭建物及B部分巷子面積共計81.87平方公尺後，面積僅餘93.13平方公尺（計算式：175－81.87），不足呂勝德與被上訴人各應分得面積（約58.33平方公尺）之總和約116.66平方公尺。
⒉呂世麒等2人於原審原與其餘兩造均主張將系爭土地分配予呂世麒等2人，由呂世麒等2人依鑑價補償其餘兩造（原審卷第61頁），嗣上訴後，雖提出附圖方案，將甲部分（即系爭建物坐落基地及B部分巷子）分由呂世麒等2人取得並保持共有，將乙部分土地分由被上訴人及呂勝德取得並保持共有。
惟按分割共有物以消滅共有關係為目的，其分割方法，除部分共有人曾明示就其分得部分，仍願維持共有關係，或有民法第824條第4項規定情形外，不得將共有物之一部分歸部分共有人共有，使創設另一新共有關係（最高法院109年度台上字第2143號判決參照），被上訴人既已陳明不同意與呂勝德就分得部分仍維持共有關係（本院卷第316頁），且亦無民法第824條第4項規定之情形，則呂世麒等2人所提附圖方案，於法不合，並無可採。
⒊呂世麒等2人雖又抗辯：可修正分割方案，將系爭建物做一部分修理（拆除），在系爭土地北側留2至3公尺路寬之東西向通道，剩餘土地分為三塊由呂世麒等2人、呂勝德、被上訴人各自取得，並以前開私設通道對外通行云云（本院卷第318頁），惟呂世麒等2人既不否認系爭土地東側臨路面寬僅約5.28公尺（本院卷第317頁），則扣除前開擬私設之通道路寬2至3公尺後，臨路面寬僅餘約2至3公尺多，除將拆除部分系爭建物，而影響系爭建物之整體結構外，系爭土地總面積僅175平方公尺，扣除前開擬私設之通路面積後，呂勝德及被上訴人可分得之土地面積將更形減少，難以充分利用各自分割取得之土地，有礙系爭土地分割後之整體經濟效用，亦難憑採。
⒋再呂世麒等2人以其等無法負擔附表二之補償金為由，主張變價分割，價金由兩造按比例分配（本院卷第321、322頁）云云，除為被上訴人所不同意外，按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。
又依民法第824條第2項、第3項規定為裁判分割共有物之方法有三：㈠以原物分配於各共有人。
㈡變賣共有物以價金分配於各共有人。
㈢以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金補償之。
是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。
若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院107年度台上字第547號判決參照）。
系爭土地上有呂世麒等2人所有及居住使用之系爭建物，已如前述，若將系爭建物原物分配予呂世麒等2人，並由呂世麒等2人補償呂勝德及被上訴人，除可提升系爭建物與系爭土地整體利用之經濟利益及效用外，亦經呂勝德及被上訴人於原審表示同意（原審卷第61頁），堪認對呂勝德及被上訴人並無不利，則系爭土地顯非無法以原物分配。
且依系爭建物坐落系爭土地之前述位置、面積，倘以變價分割之方式分割系爭土地，亦足以影響第三人購買或應買系爭土地之意願及價格，而有損共有人之利益，亦無可採。
⒌綜上，依系爭土地之地形、臨路狀況、各共有人應有部分比例、使用現況，整體利用之經濟利益及效用價值，暨兩造之意願、全體共有人之利害關係等情狀，認系爭土地由兩造均受原物分配顯有困難，而以原物分配予呂世麒等2人按原應有部分維持共有，並以金錢補償呂勝德及被上訴人為適當。
⒍另經原審囑託德美事務所就前開原物分割方案，呂世麒等2人應為如何之補償鑑定，該事務所採比較法及土地開發分析法，就系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭土地最有效使用情況，分析評估而計算出呂世麒等2人應補償金額如附表二所示，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）。
核該鑑定之參酌數據尚屬明確，且係本於中立客觀立場及專業知識而為，應屬可採。
呂世麒等2人雖抗辯：前開鑑定之比較標的無一坐落○○街上，其中僅一例在巷內，其餘均是興中路及民生路，而○○路及○○路為臺南市麻豆區主要對外縣市連絡幹道，系爭土地位於○○街，並非路，聲請向德美事務所查詢是否應參照其所提內政部不動產交易實價查詢資料，修正系爭土地之價值云云，惟查：⑴按估價規則第21條第1項第2款規定，比較標的選擇，須與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
本案估價僅評估素地價值，按前揭選用比較標的之原則，本應優先選用純素地之成交案例，除非素地案例成交稀少，案例蒐集困難，再酌予參考選用房地一體成交案例，以符合不動產估計規則之規定。
經檢核上訴人所提供之實價登錄資料「台南市○○區○○街0○0號，每坪交易價格為115,316元之成交案例」，該交易實例乃為房地共同出售之建坪價格，並非素地交易價格，與勘估標的估算素地價格條件不符；
又該標的按現況顯示有增建部分，增建部分面積未載明，若要拆分土地與房子交易價格，會涉及所（很）多假設條件，此將導致不動產價值偏離，因此該案例並無參考性，不予採用。
有關街道條件影響價格因素，取決於道路區位、等級、寬度、景觀，與兩旁使用發展等，非僅依臨「街」或臨「路」即決定價格。
再查本案比較標的選用原則，係選擇與勘估標的個別條件相同或近似之比較案例，再依其宗地、使用、道路、接近、周邊等條件予以調整修正（估價報告書第31頁），同時排除選用成交單價過高、過低之比較案例，以達中庸客觀。
本案選擇之比較案例，綜量前述個別條件修正因素，終予2%~10%不等調整修正，以客觀計算比較案例價格，並用以估算勘估標的之價格，有德美事務所112年6月6日112德字第1120000號函（本院卷第165-166頁）在卷可參，且無其他事證足資認定估價報告書有何錯誤之處。
⑵參以呂世麒等2人所提附圖方案，就其等因分割取得面積超過應有部分，而應補償被上訴人及呂勝德之補償金額，亦係以估價報告書鑑定之每平方公尺58,550元計算（本院卷第227頁），則呂世麒等2人嗣後因被上訴人不同意與呂勝德維持共有附圖方案乙部分，而再抗辯：估價報告書鑑定之補償金額不合理云云，並無可採。
七、綜上所述，系爭土地應以原物分割，全部由呂世麒等2人取得及保持共有，並由呂世麒等2人補償呂勝德及被上訴人附表二所示補償金為適當。
原審所為前開分割方法，並無不當。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、末按共同訴訟人中有專為自己之利益而為訴訟行為者，因此所生之費用，應由該當事人負擔，民事訴訟法第85條第3項定有明文。
查原判決所採分割方案並無不當，其餘當事人均不爭執，僅呂世麒等2人有所爭執，自屬專為自己之利益而為訴訟行為，所生之第二審訴訟費用，應由呂世麒等2人負擔，爰就訴訟費用之負擔判決如主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康 法 官 李素靖 法 官 林育幟上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 13 日
書記官 羅珮寧
附表一：
附表二：
共有人
應有部分
呂勝斌
3分之1
呂勝德
3分之1
呂世麒
6分之1
呂世鵬
6分之1
受補償人→
應補償人↓
呂勝斌
呂勝德
合計受補償金額
呂世麒
1,707,708元
1,707,708元
3,415,417元
呂世鵬
1,707,708元
1,707,708元
3,415,417元
合計應補償金額3,415,417元
3,415,417元
6,830,833元
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