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臺灣高等法院臺南分院民事判決
112年度上字第227號
上 訴 人 許金仙
被 上 訴人 許國彥
訴訟代理人 許秀蓮
被 上 訴人 黃興洋
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國112年5月29日臺灣臺南地方法院111年度訴字第1975號第一審判決提起上訴，本院於113年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被上訴人黃興洋經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：臺南市○○區○○段000地號土地（權利範圍2分之1，下稱系爭000地號土地）及其上門牌號碼臺南市○○區○○里○○00號建物（權利範圍2分之1，下稱系爭房屋）均係上訴人祖先即訴外人許天棋所有而遺留之祖產。
系爭000地號土地原由訴外人許煌哲繼承，嗣由上訴人之兄即訴外人許煌亮繼承，但因許煌亮積欠債務，遭法院拍賣系爭000地號土地，而由被上訴人黃興洋標得買受系爭000地號土地，黃興洋又將系爭000地號土地出賣給被上訴人許國彥。
然系爭000地號土地上有上訴人及其他17名繼承人共18人（如附表二所示之人）繼承而公同共有之系爭房屋，亦即於上訴人之祖先許天棋死亡時，系爭000地號土地及系爭房屋於斯時，上訴人與其他17名公同共有人就系爭房屋，已與繼承系爭000地號土地之許煌哲，及嗣後繼承系爭000地號土地之許煌亮間，就系爭000地號土地，成立民法第425條之1推定存在之租賃關係，依土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第1項規定，上訴人就系爭000地號土地有優先購買權。
黃興洋於民國111年9月8日以存證信函（下稱A存證信函）通知上訴人行使優先購買權後，上訴人於111年9月21日以存證信函（下稱B存證信函）向黃興洋表示願意購買系爭000地號土地，惟黃興洋仍將系爭000地號土地出售予許國彥並辦理所有權移轉登記。
為此，提起本件訴訟，請求確認上訴人就系爭000地號（權利範圍2分之1）土地有優先購買權，且許國彥應將所為系爭000地號土地權利範圍2分之1之所有權移轉登記予以塗銷。
原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，請求：⒈確認上訴人就系爭000地號（權利範圍2分之1）土地有優先購買權。
⒉許國彥所為系爭000地號土地權利範圍2分之1之所有權移轉登記應予塗銷【上訴人原就原判決不利於上訴人部分均提起上訴，嗣減縮上訴聲明如上（見本院卷第444-445頁），就減縮部分，原判決即告確定，本院不再論述】。
二、被上訴人則以：㈠許國彥辯稱：本件不受民法第425條之1規定之規範，黃興洋通知上訴人是否要優先購買時，上訴人表示要以較低價格來優先購買，即與要依同樣條件優先購買之法律規定不合，上訴人已放棄優先購買，有黃興洋提出之LINE對話截圖可佐；
又上訴人於111年9月21日寄送之B存證信函寄件者只有上訴人，沒有系爭房屋之其他公同共有人，也無法看出其他公同共有人有同意，黃興洋寄給上訴人之A存證信函有給上訴人15日之行使優先購買權期間，但上訴人並未取得其他公同共有人之同意，來告知黃興洋以行使優先購買權等語，資為抗辯。
並答辯聲明：上訴駁回。
㈡黃興洋未於言詞辯論期日到場，惟據其前於本院到庭辯稱：依土地法第34條之1第4項，土地共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，許國彥有這個資格。
伊跟上訴人、許國彥都不認識，所以賣給誰伊都無所謂，之所以賣給許國彥，是因為許國彥是土地共有人之一，而且當初許國彥的開價最高，也是最先承諾要購買，而上訴人是拖了很久，才用存證信函同意要用同樣價格購買，所以才會先賣給許國彥；
且依民法828條規定，上訴人要經系爭房屋之全部公同共有人同意才能購買，上訴人於本件審理時說其他公同共有人有口頭同意，但並沒有提出同意書或其他證據證明等語，資為抗辯。
並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠黃興洋於臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）110年度司執字第31189號返還借款強制執行事件執行臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭000地號土地）及系爭000地號土地、權利範圍各2分之1（下合稱系爭土地）之拍賣程序中，拍賣取得系爭土地，並經該院執行處於111年7月11日核發權利移轉證書，於111年7月26日登記完畢等情，經本院調取上開執行卷宗確認屬實。
㈡黃興洋與許國彥間就系爭000、000地號土地權利範圍各2分之1於111年10月12日訂立買賣契約，並於111年10月20日移轉所有權登記完畢。
㈢原審於112年3月6日至現場履勘，現場有建物即門牌號碼○○里○○00號，原審請臺南鹽水地政測量人員測量系爭土地上有無建物，若有，請測量繪製所占用系爭土地之位置及面積。
經臺南鹽水地政事務所函覆複丈之結果為：現場有門牌號碼83號（即系爭房屋），系爭房屋占用系爭000地號土地之位置及面積如該所112年法囑土地字4800號複丈成果圖編號A～H所示（原審訴字卷第187-189頁）。
㈣依上開複丈成果圖所示，系爭000地號土地上現無建物存在。
㈤依卷內「臺南市○○區○○段00○號」第三類謄本、臺南市○○地○○○○○○○○○區○○段00○號）所有權狀之資料（原審訴字卷第87-89、95頁）記載，該建號之門牌號碼為○○里○○00號，該建物所坐落之地號為系爭000地號土地，上訴人為公同共有人之一。
㈥依112年9月13日查詢臺南市○○區○○段00○號異動索引資料，該建號於112年8月14日之異動登記原因為：「滅失」，有該異動索引可佐（本院卷第89頁）。
㈦依110年9月27日系爭000、000地號土地之第一類謄本記載，系爭000地號土地上有記載「地上建物建號：共1棟」，系爭000地號土地上記載「地上建物建號：共0棟」。
而依112年9月25日系爭000、000地號土地之第二類謄本記載，均記載「地上建物建號：共0棟」（本院卷第111-125頁）。
㈧黃興洋於111年9月8日以A存證信函通知上訴人得行使優先承買權（原審補字卷第55-57頁）。
㈨上訴人於111年9月21日以B存證信函函覆黃興洋：伊有系爭土地上建物（即系爭房屋）之所有權，依民法第828條規定是公同共有人，行使優先購買權須經全體公同共有人之同意，如經同意，本人願優先承買系爭土地等語（原審補字卷第51-53頁）。
㈩上訴人就系爭土地之優先購買一事，有黃興洋所提出之LINE對話紀錄（原審訴字卷第33-43頁）、及上訴人所提出之LINE對話記錄（原審訴字卷第79-85頁）。
四、爭執事項：㈠上訴人主張其係系爭房屋之公同共有人之一，該建物坐落系爭000地號土地，依土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第1項，上訴人有優先承買權，有無理由？㈡上訴人請求確認其就系爭000地號（權利範圍2分之1）土地有優先購買權，及許國彥所為系爭000地號土地權利範圍2分之1之所有權移轉登記應予塗銷，有無理由？
五、本院之判斷：㈠查系爭房屋及其所坐落之系爭000地號土地，原為許天棋及許天隆所共有，權利範圍均各為2分之1；
許天棋所有之系爭房屋及系爭000地號土地（權利範圍均各2分之1）部分，嗣後分別輾轉更易所有權人如附表一、附表二所示，而於111年7月26日黃興洋拍賣取得系爭000地號土地（權利範圍2分之1）時，系爭房屋（權利範圍2分之1）為附表二所示包括上訴人在內等18人公同共有等情，為兩造不爭執，並有繼承系統表、建物登記第三類謄本、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、系爭000地號土地第一類及第二類謄本、臺南市鹽水地政事務所112年10月12日所登字第1120093788號函所附該所110年11月4日所登字第1100102482號函及土地登記簿、房屋稅籍資料查復表（原審補字卷第49、63-69頁；
本院卷第64-70、115-117、123-125、227、263、269-271、315頁）等資料在卷可佐，堪以認定。
㈡查許天棋原有之系爭房屋（權利範圍2分之1），於黃興洋買受系爭000地號土地時，為附表二所示包括上訴人在內等18人公同共有一情，已如前述，依民法第425條之1法定租賃權之規定，系爭房屋之公同共有人與系爭房屋所坐落之系爭000地號土地之所有權人間，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係：⒈按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。
民法第1151條定有明文。
又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。
⒉查許天棋原所有之系爭房屋及系爭000地號土地（權利範圍各2分之1）部分，就該系爭000地號土地部分，已於111年7月26日由黃興洋拍賣取得，於斯時該系爭房屋部分則為附表二所示包括上訴人在內等18人公同共有，業經本院認定如上，依民法第425條之1第1項規定，推定於系爭房屋得使用之期限內，系爭房屋之公同共有人與系爭000地號土地取得人黃興洋間，應認定有租賃關係存在無訛。
㈢上訴人主張依土地法第104條第1項規定，系爭房屋（權利範圍2分之1）對其所坐落之系爭000地號土地（權利範圍2分之1）有優先承買權一情，於法可採；
然此優先購買權應得系爭房屋之全體公同共有人同意而行使，上訴人未能舉證證明業經全體公同共有人同意：⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。
又按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值，依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人（最高法院112年度台上字第134號民事裁判意旨參照）。
是以，土地法第104條第1項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，尚應包括民法第425條之1第1項規定法定租賃關係在內。
又按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。
再按公同共有人行使優先承買權，有修正前民法第828條第2項（修正後移列為第三項）規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之，有最高法院69年度台上字第1252號、99年度台上字第1469號民事裁判意旨可參。
⒉查系爭房屋之公同共有人與系爭000地號土地取得人黃興洋間，依法有租賃關係存在一情，業經本院認定如前，依土地法第104條第1項規定，系爭房屋之公同共有人就黃興洋所出售之系爭000地號土地權利範圍2分之1，即有優先購買權。
然附表二所示包括上訴人在內等18人所公同共有之系爭房屋權利範圍2分之1，在繼承分割之前，基於繼承所生對於系爭000地號土地權利範圍2分之1之優先購買權，仍屬全體繼承人公同共有之財產權。
依上開說明，上訴人欲行使本件優先購買權，自應得全體公同共有人之同意，始得單獨行使土地法第104條第1項之優先購買權。
而上訴人雖主張其有經附表二所示之全體公同共有人之口頭同意其行使優先購買權等語，惟其自承無法提出證據以資證明（見113年2月20日準備程序筆錄，本院卷第447頁），則其主張業得全體公同共有人同意以行使優先購買權一節，即非有據，難以憑採。
至上訴人依民法第426條之2規定主張有優先購買權之部分，因該條規定係關於租用基地建築房屋之優先購買權，與本案情形不同，難認可採；
又縱使可採，因上訴人未能舉證證明經公同共有人全體同意其行使優先購買權，則上訴人仍無法單獨行使優先購買權，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人因繼承與其他全體繼承人公同共有系爭房屋所有權權利範圍2分之1，固適用民法第425條之1第1項之規定，即附表二包括上訴人在內之公同共有人18人就系爭房屋所坐落之系爭000地號土地權利範圍2分之1有優先購買權，惟上訴人並未舉證證明其有得附表二所示其他全體公同共有人同意，自不得單獨行使優先承買權。
從而，上訴人請求確認就系爭000地號土地所有權權利範圍2分之1有優先購買權存在，及許國彥所為系爭000地號土地權利範圍2分之1之所有權移轉登記應予塗銷，均無理由，不應准許。
從而，原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴人提起上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 郭貞秀
法 官 黃聖涵
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 徐振玉
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一：000地號【重測前000之0】
許天棋 權利範利1/2 65.11.03殁 許天隆 權利範利1/2 80.06.15殁 67.04.14 登記予許煌哲1/2 (土地登記簿-本院卷P261 ) 許煌哲負債，遭設定抵押 (土地登記簿-本院卷P000-000) 00.11.7 登記予 許煌淋1/6 許煌足1/6 許煌滿1/6 (土地登記簿-本院卷P263) 許煌哲100.01.27殁 (繼承系統表-補字卷P49) ，110.11.01由許煌亮繼承1/2 (異動索引查詢資料-本院卷P69、 臺南市鹽水地政事務所函-本院卷P227) 1.許國欽1/6(99.09.28許煌淋殁，由許國欽繼承1/6)(土地建物查詢資料-本院卷P64) 2.許煌足1/6 3.許煌滿1/6 111.07.26 許煌亮部分(權利範圍1/2) 拍賣，由黃興洋拍定 (異動索引查詢資料-本院卷P69-70) 1.許國彥1/6(112.01.17許煌滿出賣1/6予許國彥)(異動索引查詢資料-本院卷P70) 2.許煌足1/6 3.許國欽1/6 111.10.20 黃興洋(權利範圍1/2)出賣予 許國彥 (異動索引查詢資料-本院卷P70) 112.09.15 許國彥 權利範圍2/3 (土地建物查詢資料-本院卷P64) 112.09.15 許國欽 權利範圍1/6 (土地建物查詢資料-本院卷P64) 112.09.15 許煌足 權利範圍1/6 (土地建物查詢資料-本院卷P64)
附表二： 建物【臺南市○○區○○里000鄰○○00號】許天棋 權利範利1/2 65.11.03殁 許天隆 權利範利1/2 80.06.15殁 1.許煌亮 許淑惠 2.許煌楹 許煌楹 3.許金治 許金治 4.許金仙 許金仙 5.許詩詩 許詩詩 6.許玉枝 許玉枝 7.許玉佩 許玉佩 8.許永昌 許永昌 9.謝美惠 謝美惠 10.謝瑪莉 謝瑪莉 11.謝玟鈴 謝玟鈴 12.謝朝名 謝朝名 13.許金葉 許金葉 14.吳淑娟 吳淑娟 15.吳雅玲 吳雅玲 16.吳淑珍 吳淑珍 17.吳建添 吳建添 18.吳東閔 吳東閔 (建物登記第三類 (房屋稅籍資 謄本-補字卷P63-69) 料查復表- 本院卷P315) 以上為公同共有人 80.11.7登記予 1.許國欽1/6(許煌淋99.09.28殁100.04.29登記許國欽) 2.許煌足1/3 (許煌滿贈予1/6予許煌足) (房屋稅籍資料查復表-本院卷 P315) (建物登記第三類謄本-補字卷P63)
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