臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,113,上易,35,20240409,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決
113年度上易字第35號
上 訴 人 劉敏郎 住雲林縣○○鎮○○里○○00號

劉珈卉

上 二 人
訴訟代理人 柳柏帆律師
被上訴人 劉素月
訴訟代理人 謝佳珊
謝宜倫
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年11月23日臺灣雲林地方法院第一審判決（112年度訴字第316號）提起上訴，本院於113年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人之父親劉筵麟於民國63年間，在雲林縣○○鎮○○○段○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）興建三合院，占用系爭土地之位置如附圖（即原審卷第141頁雲林縣西螺地政事務所112年10月3日複丈成果圖）所示，編號甲部分面積175平方公尺、編號乙部分面積87平方公尺、編號丙部分面積112平方公尺，合計374平方公尺（下稱系爭建物）。

嗣系爭土地遭拍賣，由被上訴人於93年4月21日拍定取得所有權，被上訴人並同意劉筵麟在系爭建物居住至百歲。

嗣劉筵麟於110年9月18日死亡，上訴人因繼承取得系爭建物所有權，卻拒絕返還系爭建物所占用之土地。

系爭建物無合法占用系爭土地之權利，卻長期占用系爭土地，妨害被上訴人就系爭土地之利用，自屬無權占有使用系爭土地。

為此，依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將該部分占用之土地返還被上訴人等語。

二、上訴人則以：劉筵麟於63年間，向系爭土地原地主即訴外人林坤松購買系爭土地之一部分，並在其上興建系爭建物居住使用，嗣於79年間，訴外人連胎買受系爭土地，再於81年出售與訴外人林正雄，連胎、林正雄先後分別與劉筵麟簽訂契約，承認系爭建物有使用系爭土地之權利。

系爭建物之起造人雖登記為連胎，然實際上係由劉筵麟獨資興建而成。

系爭土地於82年間再出售與訴外人邱文和，因故遭拍賣，拍賣公告上已載明拍賣之不動產有劉筵麟所有之房屋，且劉筵麟自63年間建造系爭建物後，即持續、公然占有使用系爭建物，被上訴人為上訴人之堂姊，住居所與系爭建物所在位置鄰近，已知系爭建物存在於系爭土地上數十年之久，應有基地使用權，仍於93年間因拍賣取得系爭土地，應對上訴人因系爭建物所取得之系爭土地使用權予以保護，不因系爭土地所有權移轉與被上訴人而受影響，以調和系爭土地與建物之利用關係，故本件應得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造間就系爭土地在系爭建物得使用之期限內，有租賃關係存在，系爭建物並非無權占用系爭土地，被上訴人請求上訴人拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、本件不爭執事項：㈠林坤松於63年11月25日以買賣為原因（原因發生日期記載：63年10月30日），登記取得系爭土地所有權（權利範圍全部，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地）；

林坤松於79年12月27日以買賣為原因（原因發生日期記載：79年12月10日），將系爭土地所有權移轉登記為連胎所有；

連胎於81年7月14日以買賣為原因（原因發生日期記載：81年6月30日），將系爭土地所有權移轉登記為林正雄所有；

林正雄於82年10月9日以買賣為原因（原因發生日期記載：82年8月16日），將系爭土地所有權移轉登記為邱文和所有（原審卷第65至67頁）。

嗣系爭土地於93年4月21日，再以拍賣為原因（原因發生日期記載：93年4月5日），自邱文和移轉登記為被上訴人所有。

㈡系爭土地上現坐落有如附圖編號甲部分（面積175平方公尺）、乙部分（面積87平方公尺）、丙部分（面積112平方公尺）所示之磚造平房（門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○00號，係三合院式建物，即系爭建物），為上訴人之父劉筵麟出資興建。

劉筵麟於110年9月18日死亡，其繼承人為上訴人，均未拋棄繼承（劉筵麟之配偶余真金前於75年11月17日已死亡，原審卷第87至90頁、第97至99頁），系爭建物之所有權由上訴人繼承取得。

被上訴人為上訴人之堂姐。

㈢劉筵麟於63年11月28日與林坤松簽訂「不動產土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書），約定由劉筵麟向林坤松買受系爭土地北側部分（記載面積約6厘，位置如該份契約書左側示意圖斜線部分所示）；

並於系爭買賣契約書「十、特約事項」記載「本件買賣登記由於政令之關係不能登記，待政令放寬才辦理分別登記…」等語（原審卷第59頁）。

㈣系爭買賣契約書最左側有記載「右記所有權人連胎於民國柒拾玖年拾貳月貳陸日西地普字第八二四八號買賣收件登記完畢，所有權人連胎承認右記土地約陸厘土地由劉筵麟承買使用無訛」等語，並由林坤松、連胎蓋章，劉筵麟簽名。

㈤劉筵麟與連胎於79年12月28日簽訂「不動產共有契約書」（下稱系爭共有契約書），其第1條記載：「一、甲（即連胎）、乙（即劉筵麟）雙方係合夥人，於民國柒拾玖年壹貳月壹零日，由代表人甲方利用己名，以共同資金購買○○鎮○○○段○○○○段○○○○地號，田地目，肆等則，面積零公頃肆肆公畝玖零平方公尺土地壹筆，並逕向西螺地政事務所柒玖年壹貳月貳陸日收件西地普字捌貳肆捌號所有權移轉登記完竣在案，但是項不動產雖以甲方名義登記，其所有權實係甲、乙公同共有之合夥財產於甲方承認之，其持分係甲方貳貳肆伍分之壹玖伍肆（合參玖零八平方公尺…），乙方持分為貳貳肆伍分之貳玖壹（合伍捌貳平方公尺…）。

至法律允許登記為共有，甲方願無條件將乙方之持分移轉給乙方。」

；

第2條記載：「前條不動產各共有人之持分部分，詳如附後地圖，並分管其持分部分，至法律允許分割，即協同辦理分割手續，他共有人絕無異議。」

；

第6條記載「本件土地之農舍建築權利屬乙方所享有，縱使用甲方之名義申請建築、登記，其實際所有權仍屬乙方所有，建築費用亦由乙方負擔之。」

等語（原審卷第61至63頁，下稱系爭共有契約書）。

㈥林正雄於81年5月15日於系爭共有契約書之末尾簽名並蓋印。

㈦劉筵麟與連胎曾簽立書面記載「劉筵麟同意於民國捌壹年陸月拾捌日以前拆除現有農舍超出合法面積規定之部分給連胎合法申請農舍保存登記，雖是連胎名義，但實際所有權仍屬劉筵麟所有」等語（原審卷第69頁）。

㈧雲林縣政府於81年6月24日就系爭建物（當時門牌號碼：○○鎮○○00之0號建物）核發使用執照，其上記載起造人為連胎，用途為農舍，完工日期為63年6月10日，係舊有房屋補照等語（原審卷第71頁）。

㈨系爭土地經臺灣雲林地方法院（下稱雲林地院）以90年11月27日雲院祺民執乙決字第89-6573號公告為特別拍賣（債務人邱文和），拍賣公告如原審卷第73至75頁所示。

該拍賣公告事項第「十四、其他有關事項」第㈣點記載「據債權人代理人稱：拍賣之不動產除第三人劉筵麟所有磚造瓦頂平房外，其餘由債務人自己占有使用，並無出租出借等情形，惟應買人仍應自行查明注意，如債權人代理人陳報屬實，除磚造瓦頂平房合理使用範圍外，其餘部分拍定後得點交。」

、第㈤點記載「本件土地其上有建物，第三人劉筵麟所有磚造瓦頂平房占有使用中，其占有使用之法律關係不明，拍定後不點交。」

等語。

五、得心證之理由：本件兩造爭點在於：㈠系爭建物占用系爭土地，有無合法權源？上訴人主張類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造間就系爭土地在系爭建物得使用之期限內，有租賃關係存在，故系爭建物並非無權占用系爭土地，有無理由？㈡被上訴人依據民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物並返還該部分之土地，有無理由？經查：㈠被上訴人主張上訴人所有之系爭建物，係無權占用系爭土地等語，上訴人則否認其為無權占有，並以前揭情詞置辯。

經查：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

⒉查系爭土地於93年4月21日，以拍賣為原因登記移轉登記為被上訴人所有，系爭土地上現坐落有如附圖編號甲、乙、丙部分所示之系爭建物，系爭建物為上訴人之父劉筵麟出資興建，劉筵麟於110年9月18日死亡，其繼承人為上訴人，均未拋棄繼承，系爭建物之所有權由上訴人繼承取得等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡），足認上訴人所有之系爭建物，確實占有被上訴人所有之系爭土地，而上訴人辯稱其就系爭土地為有權占有乙節，為被上訴人所否認，依上開說明，自應由上訴人就其所辯負舉證之責。

⒊上訴人雖辯稱：劉筵麟於63年間，向林坤松購買系爭土地之一部分，並在其上興建系爭建物居住使用，嗣於79年間，連胎買受系爭土地，再於81年出售與訴外人林正雄，連胎、林正雄先後分別與劉筵麟簽訂契約，承認系爭建物有使用系爭土地之權利，系爭土地於82年間再出售與邱文和後，因故遭拍賣，被上訴人於93年間因拍賣取得系爭土地，本件應得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造間就系爭土地在系爭建物得使用之期限內，有租賃關係存在，系爭建物並非無權占用系爭土地等語，惟查：⑴按因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而取得者，須依民法第758條規定經登記始取得其所有權者不同（最高法院85年度台上字第100號民事判決意旨參照）。

次按民法第425條之1第1項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，乃租賃權之物權化類型，與「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之最高法院48年台上字第1457號原判例旨趣相同，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提；

復因該規定及上開原判例所示意旨甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序（最高法院107年度台上字第1380號、103年度台上字第943號、101年度台上字第1371號民事判決意旨參照）。

⑵依上可知，民法第425條之1第1項規定之適用，係以土地及其土地上之房屋同屬一人所有為前提。

而系爭建物為劉筵麟出資興建，劉筵麟曾於63年11月28日與系爭土地原所有權人林坤松簽訂系爭買賣契約書，向林坤松買受系爭土地北側部分；

後林坤松於79年12月27日，以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為連胎所有，系爭買賣契約書最左側記載「所有權人連胎承認右記土地約陸厘土地由劉筵麟承買使用無訛」等語，並由林坤松、連胎蓋章，劉筵麟簽名，劉筵麟與連胎並於79年12月28日簽訂系爭共有契約書，及簽立不爭執事項㈦所示書面；

嗣林正雄於81年5月15日於系爭共有契約書之末尾簽名並蓋印後，連胎於81年7月14日，以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為林正雄所有；

林正雄復於82年10月9日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記為邱文和所有，被上訴人於93年4月21日，再以拍賣為原因登記取得系爭土地所有權等情，固為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈢至㈦）。

然按買賣契約僅有債之效力，契約以外之第三人不受該契約之拘束，且依民法第758條第1項規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

是縱然興建系爭建物之劉筵麟，曾於63年11月28日向系爭土地之原所有權人林坤松買受系爭土地北側部分，其後系爭土地陸續移轉登記為連胎、林正雄所有時，連胎、林正雄亦均承認上開部分土地由劉筵麟承買使用之事實，然劉筵麟既未曾登記取得系爭土地所有權，則劉筵麟與原土地所有權人林坤松、連胎、林正雄等人間所成立之上開契約關係，僅屬債權性質，劉筵麟僅得執以對成立契約關係之當事人即林坤松、連胎、林正雄主張債權，至於非該等契約當事人之被上訴人，自不受該等債權契約之拘束，上訴人不得以該等契約所生債之關係，對抗被上訴人，劉筵麟亦不因此取得系爭土地之所有權。

是以，縱然劉筵麟因出資興建系爭建物，而原始取得系爭建物之所有權，然劉筵麟未曾取得系爭土地所有權，系爭土地及其上系爭建物既從未同屬於一人所有，與民法第425條之1第1項規定之要件即有不符，且此並非法律有漏洞而待填補，自無類推適用民法第425條之1規定之餘地。

是上訴人辯稱系爭建物為劉筵麟所興建，其等為劉筵麟之繼承人而繼受系爭建物所有權，本件得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造間就系爭土地在系爭建物得使用之期限內，有租賃關係存在，系爭建物並非無權占用系爭土地云云，尚非可採。

⒋至上訴人另辯稱：系爭拍賣公告上已載明拍賣之不動產有劉筵麟所有之房屋，且劉筵麟自63年間建造系爭建物後，即持續、公然占有使用系爭建物迄今，被上訴人為上訴人堂姊，住居所與系爭建物所在位置鄰近，已知系爭建物存在於系爭土地上數十年之久，應有基地使用權，仍於93年間因拍賣取得系爭土地，應對上訴人因系爭建物所得之系爭土地使用權予以保護，不因系爭土地所有權移轉與被上訴人而受影響，以調和系爭土地與建物之利用關係，故上訴人並非無權占有系爭土地云云。

惟查，被上訴人已陳稱其僅知悉劉筵麟居住在系爭建物，然其原本不知道系爭建物為劉筵麟所興建，亦不知悉劉筵麟與系爭土地原所有權人間之法律關係，係提起本件訴訟後才知悉等語（本院卷第80至81頁），而觀諸系爭土地經雲林地院以90年11月27日雲院祺民執乙決字第89-6573號公告為特別拍賣（債務人邱文和）時，拍賣公告事項第「十四、其他有關事項」第㈣、㈤點記載內容（不爭執事項㈨所示），亦可知該拍賣公告雖記載系爭土地上有劉筵麟所有之系爭建物占有使用中，然同時記載其占有使用之法律關係不明等語，是亦無從以該拍賣公告之記載，認定被上訴人於拍定買受系爭土地時，已知悉系爭建物占有使用系爭土地之法律關係為何。

又被上訴人既已於上開拍賣程序之拍定而取得系爭土地所有權，且本件並無民法第425條之1規定之適用或類推適用等情，已如前述，且縱系爭建物占有使用系爭土地之事實已存在多年，然上訴人共有之系爭建物，並不當然因此即取得合法占有使用系爭土地之權利，此外上訴人並未提出其他積極證據資料，證明系爭建物就被上訴人所有之系爭土地，確有合法占有使用之權源，則被上訴人主張系爭建物並無合法占用系爭土地之權源等語，核屬可採，上訴人辯稱系爭建物長期占有使用系爭土地，被上訴人應知悉系爭建物有基地使用權，仍於93年間因拍賣取得系爭土地，故應對上訴人就系爭土地之使用權予以保護，上訴人並非無權占有云云，洵非有據。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

本件上訴人共有之系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號甲、乙、丙部分，且上訴人未能舉證證明其等有何占有使用系爭土地之合法權源等情，業經本院認定如前，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將占用之土地返還被上訴人，即屬於法有據，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭建物拆除，將占用之土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額宣告假執行及免為假執行，均無不合。

上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。

中 華 民 國 113 年 4 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康

法 官 林育幟

法 官 余玟慧
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 9 日

書記官 方毓涵