臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,113,重上,22,20240807,1

113年度重上字第22號

上訴人

即原告曹天霞

訴訟代理人李永裕律師

複代理人彭祐宸律師

上訴人

即被告長榮新城公寓大廈管理委員會

法定代理人邵文偉

上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國112年11月30日臺灣臺南地方法院112年度訴字第123號第一審判決各自提起上訴，本院於113年7月17日言詞辯論終結，判決如下：

兩造上訴均駁回。

第二審訴訟費用由兩造各自負擔。

一、上訴人曹天霞（下稱其名）主張：兩造前於民國95年7月19日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由伊向上訴人長榮新城公寓大廈管理委員會（下稱長榮管委會）承租位於長榮新城社區（下稱系爭社區）內門牌號碼臺南市○區○○路0號0至0樓房屋（下稱系爭房屋），兩造約定租期自95年9月16日起至111年9月30日止，租金為每月新臺幣（下同）5萬元；嗣兩造於108年3月12日簽訂租金調整協議書（下稱系爭協議），約定自108年4月1日起，每月租金調整為55,000元。依系爭租約第7條第3項約定，長榮管委會應於租期屆滿即111年9月30日前2年決定是否將系爭房屋出租予第三人，以書面通知伊，並由伊享有以同一條件承租之優先權，否則即不能再將系爭房屋出租第三人，且伊尚可在租期屆滿後繼續租用系爭房屋2年。惟長榮管委會109年8月14日會議之提案及決議內容均未提及111年10月1日以後之租金及其他條件，其109年9月8日長榮109字第15號函（下稱系爭函文）亦未於109年9月間即租期屆滿前2年通知伊，顯未履行系爭租約第7條第3項中段約定將出租予第三人之租賃條件通知伊之義務，復違約於111年10月1日將系爭房屋出租予統一超商股份有限公司（下稱統一超商），並於111年10月25日寄發台南開元路郵局存證號碼231號存證信函催告伊遷讓房屋，惟伊在111年9月30日後仍有行使繼續租屋之權利，因受催告之壓力，擔心違約、遲延責任，被迫自系爭房屋遷讓，然於111年12月13日仍有物品放置在系爭房屋0樓，嗣雖於112年4月6日清空、遷出系爭房屋，惟伊獨資經營之○○企業社（即伊加盟統一超商開設之商號）地址仍設於系爭房屋，且伊在111年10月後，每月尚有繼續以匯款方式繳納租金55,000元予長榮管委會。長榮管委會違約，致伊無法依系爭租約第7條第3項後段約定繼續租用系爭房屋2年，已屬給付不能。依伊與統一超商簽訂之第2份「特許經營契約暨管理規章」（下稱加盟契約），約定加盟期間為105年10月3日至115年10月3日，且統一超商於111年9月30日以前已寄給伊續約意向同意書等文件，詢問伊續租之意願，倘長榮管委會履行讓伊續租2年之約定，統一超商自會繼續讓伊加盟經營。之後統一超商與伊簽立協議書終止加盟契約，係因伊無法續租系爭房屋，伊因此未能繼續經營超商2年所失之利益，自屬長榮管委會違反系爭租約第7條第3項約定所生之損害，爰依系爭租約第6條第3項、系爭協議第3條約定及民法第226條第1項、第216條規定，請求長榮管委會賠償上開損害。伊承租系爭房屋加盟統一超商經營超商，自109年1月起至同年12月止獲利共5,464,229元，以此計算2年之經營利潤，並扣除伊應給付長榮管委會之租金，長榮管委會應賠償伊所失利益共計9,608,458元（計算式：每年5,464,229元×2年－每月55,000元×24月＝9,608,458元）。另依系爭協議第2條約定：「甲方須誠信履行雙方租賃契約，未依約履行甲方需兩倍收取調漲租金總額予乙方作為賠償。」及第3條約定：「其餘未備事項，雙方受原租賃契約之約束。」而系爭租約第6條第3項約定：「一方因違反本契約相關規定，致他方受有損害時，應負損害賠償責任。」上開約定將違約金與其他損害賠償並列，故系爭協議第2條約定為懲罰性違約金，依兩造自108年4月起協議調漲每月租金5千元，至111年9月止收取調漲租金共42月，爰依系爭協議第2條約定，請求長榮管委會賠償伊調漲租金2倍之懲罰性違約金共42萬元（計算式：5千元×42月×2倍＝42萬元）。為此，請求長榮管委會應給付伊共計10,028,458元（計算式：9,608,458元＋42萬元＝10,028,458元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。

二、長榮管委會則以：兩造前於95年7月19日簽訂系爭租約，其後臺南市政府於97年間以其為系爭房屋之所有權人，伊無權出租系爭房屋予曹天霞，對伊提起遷讓房屋之訴，嗣經雙方於99年4月7日以本院99年度上更一字第3號事件成立和解，約定如伊在和解成立6個月內成立社團法人，臺南市政府即將系爭房屋及坐落基地之所有權移轉登記予伊成立之社團法人。伊雖未如期成立社團法人，惟臺南市政府仍於102年間將系爭房屋之所有權轉讓予系爭社區全體住戶分別共有。系爭租約係伊前任主任委員（下稱主委）曹森生前代表伊與曹天霞簽訂，惟系爭房屋之管理使用須經系爭社區全體區分所有權人討論及決議。依系爭租約第7條第3項中段約定，係伊欲將系爭房屋出租第三人時，曹天霞始享有優先承租權，其前提自須伊於租期屆滿前2年已確定將系爭房屋出租予曹天霞以外之第三人，且對租賃條件已有所約定，否則如何通知曹天霞以相同條件優先承租？故倘伊未決定將系爭房屋出租，曹天霞即無優先權可得行使，伊亦無通知之義務。伊於租期屆滿前2年，在109年8月14日召開第8屆委員109年8月份例行會議，決議在租期屆滿後將系爭房屋收回，重新以公開招標方式決定是否出租、出租對象、租金數額及相關租賃條件。得標者是否為曹天霞以外之第三人，尚屬未知，故伊縱未以書面通知曹天霞，亦未違反系爭租約第7條第3項中段約定。且曹天霞當時亦為出席委員而知悉決議結果，伊為求慎重，會後並由時任主委宮士君代表伊檢附當日會議紀錄寄發系爭函文予曹天霞，亦已踐行以書面通知曹天霞之義務，並無違約。嗣系爭社區於110年11月28日召開110年區分所有權人第3次會議，決議授權由伊（第9屆）執行系爭房屋之管理使用（出租）發包招商相關作業，伊遂於111年2月25日辦理系爭房屋之出租招標，由統一超商得標，伊時任主委何開元、監察委員邵文偉於開標後，均有在場詢問曹天霞是否願以得標之相同條件承租系爭房屋，但曹天霞調頭就走，故伊已依系爭租約第7條第3項中段約定詢問曹天霞是否承租，係曹天霞不願依相同條件承租，伊並無違約。另依系爭租約第7條第3項後段約定，違反通知之效果乃曹天霞得主張依當期租賃條件繼續承租2年，並排除其於租賃期滿時交還租賃物之遲延責任，但曹天霞在租期屆滿時，並未主張要繼續使用系爭房屋，而是逕自交付給得標之承租人即統一超商，由其接續系爭房屋之租期，使門市經營不致中斷，曹天霞獨資經營之○○企業社和統一超商簽訂之加盟契約亦提前於111年9月30日終止，之後並無加盟關係。縱認伊有違反系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務，曹天霞此舉亦足使伊認為曹天霞並無依系爭租約第7條第3項約定行使權利之意思，事後自不能再向伊主張給付不能而請求賠償無法使用系爭房屋2年之損失。曹天霞在租期屆滿後，已未直接或間接占有系爭房屋，惟仍不願辦理營業地址之遷出登記並按月匯款55,000元予伊，意圖製造續租之假象，伊已將該款項如數匯還。又伊縱有違約，因曹天霞於111年9月30日後與統一超商間已無加盟關係，自難認曹天霞以系爭房屋經營超商之利潤係其可得預期之所失利益。且曹天霞單以109年之營業收入計算損害，亦屬無據。又統一超商給付加盟主經營報酬，加盟主尚須自行負擔經營超商之部分設備、裝潢、人力、勞健保等費用、營業稅捐與部分電費等營業支出成本，故統一超商給付曹天霞之經營報酬顯非其加盟經營超商之淨利，自不得以曹天霞提出之發票金額作為計算損害之依據。另兩造已於系爭租約第7條第3項後段約定違約之法律效果，即排除曹天霞遲延交屋之責，曹天霞應不得再依系爭協議第2條約定請求給付違約金，如認其得請求違約金，因該約定並未特別約定為懲罰性違約金，屬損害賠償總額預定性之違約金，曹天霞不得再請求伊賠償其他因債務不履行之所失利益之損害，且曹天霞所得請求者，應為自租期屆滿前2年至租期屆滿時之調漲租金總額共計24萬元（計算式：每月5千元×24月×2倍＝24萬元）。又無論曹天霞請求伊給付違約金42萬元或24萬元，均屬過高，爰請求依民法第252條規定予以酌減等語，資為抗辯。

三、原審為曹天霞一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命長榮管委會應給付曹天霞24萬元，及自111年12月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並為該部分假執行及附條件免為假執行之宣告；另駁回曹天霞其餘之訴及其餘假執行之聲請。曹天霞就其敗訴部分聲明不服，並上訴聲明：㈠原判決不利於曹天霞部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，長榮管委會應再給付曹天霞9,788,458元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。長榮管委會則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。另就其敗訴部分聲明不服，並上訴聲明：㈠原判決不利於長榮管委會部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，曹天霞在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。曹天霞則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠長榮管委會（時任主委曹森）為出租人（即甲方），於95年7月19日與承租人曹天霞（即乙方）簽訂系爭租約（原審補卷第25至32頁)，將系爭房屋出租予曹天霞，租期自95年9月16日起至111年9月30日止，計16年，每月租金5萬元。系爭租約第6條「違約處罰」第3項約定「一方因違反本契約相關規定，致他方受有損害時，應負損害賠償責任。」；第7條「其他特約事項」第3項約定「租期屆滿後，甲方擬繼續出租時，乙方享有依同條件第一優先承租之權力（為「利」之誤載）【即前段】；甲方如欲出租予乙方以外之第三人，甲方應於租期屆滿前二年，以書面通知乙方租賃條件【即中段】，如甲方違反上開通知約定，乙方得依當期租賃條件繼續經營二年，而不負遲延交屋之責【即後段】。」

㈡臺南市政府於102年間將系爭房屋所有權轉讓予系爭社區全體住戶（原審訴卷一第59至61頁和解筆錄、南簡卷二第5至617頁）。系爭社區於110年11月28日召開110年區分所有權人第3次會議，決議授權由第9屆長榮管委會執行系爭房屋之管理使用（出租）發包招商相關作業（原審南簡卷一第55至58頁）。

㈢曹天霞於95年8月28日獨資設立○○企業社，地址設於臺南市○○路0號即系爭房屋0樓，經營項目為便利商店業等（原審訴卷一第179頁）。○○企業社與統一超商就系爭房屋簽立第一份加盟契約，店名「○○門市」，約定加盟時間為95年10月3日起至105年10月3日止；雙方於106年11月8日簽立第二份加盟契約，原約定加盟時間為105年10月3日起至115年10月3日止，惟雙方於111年9月30日簽立協議書，提前終止第二份加盟契約，並約定不返還系爭房屋（同卷第261至262頁)【曹天霞於言詞辯論期日就上述「並約定不返還系爭房屋」等語有爭執，惟此部分係對其於準備程序已自認之事實撤銷自認（本院卷第134至136、194至196頁），但未能證明自認與事實不符或經他造同意，依民事訴訟法第279條第3項規定，不生撤銷自認之效力】。

㈣長榮管委會於108年2月27日以原證8函文（原審訴卷一第39頁）要求調漲租金，故兩造於108年3月12日簽訂系爭協議（原審補卷第31至32頁），約定就系爭租約之租金予以調整，第1條約定自簽署日隔月1日即108年4月1日起至111年9月30日止之租金，由5萬元調整為55,000元。第2條約定「甲方須誠信履行雙方租賃契約，未依約履行甲方需兩倍收取調漲租金總額予乙方作為賠償。」第3條約定「其餘未備事項，雙方受原租賃契約之拘束。」

㈤長榮管委會於109年8月14日（時任主委宮士君）第8屆委員例行會議中討論案由㈡○○路0號7-11租賃案，並決議：「今年9月30日前，管委會以書面通知，租約到期（111年9月30日）管委會將收回重新公開招標出租」（原審南簡卷一第47至48頁）。

㈥長榮管委會於109年9月9日寄出系爭函文（原審南簡卷一第53至54頁），正本通知曹天霞上開決議內容，主旨記載：「有關○○路0號（7-11）房屋租賃案，經本會109年8月14日委員會議決議，租約到期管委會將收回。」（曹天霞不爭執有收受該函文，但爭執其未於109年9月30日前收受；管委會則主張曹天霞在109年9月30日前已收受）。

㈦長榮管委會（時任主委何開元）於111年2月25日辦理系爭房屋出租之公開招標，由統一超商得標，長榮管委會與統一超商於111年5月30日簽訂「租賃條件」（原審訴卷一第195至209頁），約定由長榮管委會出租系爭房屋予統一超商，租期自111年10月1日起至121年9月30日止，每月租金139,500元。

㈧自111年10月起至112年9月，曹天霞仍每月將租金55,000元（另加匯款手續費15元）以○○企業社帳戶匯款至長榮管委會帳戶，長榮管委會均將上開租金款項匯回，並寄發台南開元路郵局存證信函通知曹天霞：其原先承租系爭房屋之租約已於111年9月30日到期。上開存證信函及檢附之匯款申請書業經曹天霞收受（原審訴卷一第131至155、169至171、367至397頁、卷二第187至191頁）。

五、本院之判斷：

㈠依兩造不爭執事項㈠至㈦可知，長榮管委會於95年7月19日與曹天霞簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予曹天霞，租期自95年9月16日起至111年9月30日止，每月租金5萬元；曹天霞於95年8月28日以系爭房屋0樓為營業地址，獨資設立○○企業社，經營便利商店業，○○企業社並與統一超商就系爭房屋簽立第一份加盟契約，店名「○○門市」，約定加盟時間為95年10月3日起至105年10月3日止，雙方於106年11月8日再簽立第二份加盟契約，約定加盟時間為105年10月3日起至115年10月3日止；嗣臺南市政府於102年間將系爭房屋所有權轉讓予系爭社區全體住戶；兩造於108年3月12日簽訂系爭協議，約定系爭租約之租金自108年4月1日起至111年9月30日止，由5萬元調整為55,000元；長榮管委會於109年8月14日第8屆委員例行會議中討論系爭房屋租賃案並決議於109年9月30日前管委會以書面通知租約到期（111年9月30日）管委會將收回重新公開招標出租；長榮管委會並於109年9月9日寄出系爭函文通知曹天霞上開決議內容（曹天霞不爭執有收受，但爭執未於109年9月30日前收受）；系爭社區於110年11月28日召開110年區分所有權人第3次會議，決議授權由第9屆長榮管委會執行系爭房屋之管理使用（出租）發包招商相關作業；長榮管委會於111年2月25日辦理系爭房屋出租之公開招標，由統一超商得標，長榮管委會與統一超商於111年5月30日簽訂「租賃條件」，約定由長榮管委會出租系爭房屋予統一超商，租期自111年10月1日起至121年9月30日止，每月租金139,500元；曹天霞與統一超商於111年9月30日簽立協議書，提前終止上開第二份加盟契約，並約定不返還系爭房屋等事實。

㈡曹天霞主張長榮管委會未依系爭租約第7條第3項中段約定，於111年9月30日租期屆滿前2年，以書面通知伊租賃條件，並違約自111年10月1日起將系爭房屋出租予統一超商，致伊無法依系爭租約第7條第3項後段約定，依當期租賃條件即每月55,000元繼續經營2年而受有營業損失，依系爭租約第6條第3項、系爭協議第3條約定、民法第226條第1項、第216條規定，請求長榮管委會賠償伊2年之經營利潤扣除伊應給付長榮管委會之租金之所失利益之損害9,608,458元；另依系爭協議第2條約定，請求長榮管委會賠償伊懲罰性違約金42萬元，共計請求賠償10,028,458元等情。長榮管委會則否認有違約及應負賠償責任之情事，並以前揭情詞置辯。經查：

　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；次按主張權利或其他法律效果存在者，應就其權利或法律上效果發生之特別要件事實，負舉證責任（最高法院110年度台簡上字第61號、99年度台上字第2034號判決意旨參照），此即為舉證責任分配所採法律要件分類說之特別要件說，即主張法律關係成立或存在者，須就其發生所須具備之特別要件負舉證責任。又債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院83年度台上字第1412號判決意旨參照）。據此，債權人主張債務人應負債務不履行損害賠償責任者，雖就債務人可歸責之事由無庸舉證，惟就雙方債之關係存在、債權人因債務人不履行債務受有損害等節，概屬損害賠償請求權之權利發生要件，仍應由主張權利存在之債權人亦即曹天霞，就上開有利於己之事實，於本件負舉證責任。

　⒉次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，並應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，且應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院99年度台上字第2004號判決意旨參照）；解釋契約，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

　⒊曹天霞主張依系爭租約第7條第3項中段約定，長榮管委會應於租期屆滿即111年9月30日前2年決定是否將系爭房屋出租予第三人，並以書面通知曹天霞乙節；長榮管委會則辯稱上開通知義務之前提，係以其於租期屆滿前2年已確定將系爭房屋出租予第三人，且對租賃條件有所約定等語，因而否認系爭租約第7條第3項中段之通知義務業已發生。是本件應先釐清系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務應如何解釋，茲論述如下：

　⑴依系爭租約第7條「其他特約事項」第3項，於前段約定：「租期屆滿後，甲方（即長榮管委會）擬繼續出租時，乙方（即曹天霞）享有依同條件第一優先承租之權利」；中段約定長榮管委會之通知義務為「甲方如欲出租予乙方以外之第三人，甲方應於租期屆滿前二年，以書面通知乙方租賃條件」；後段則約定長榮管委會違反上開通知義務之法律效果為：「如甲方違反上開通知約定，乙方得依當期租賃條件繼續經營2年，而不負遲延交屋之責」（兩造不爭執事項㈠）。依上開約定，曹天霞在租期屆滿後，得繼續使用系爭房屋之合法權源有二，其一為依系爭租約第7條第3項前段約定行使優先承租權，比照長榮管委會出租第三人之租賃條件（含租金、租期）訂立新約；其二為依該條項中、後段約定，依原有租賃條件繼續承租2年。且文義上未見上開中、後段約定有排除前段約定之適用，故並非長榮管委會一旦依中段約定通知曹天霞，即可無條件將系爭房屋收回，仍有在曹天霞行使優先承租權時，以與出租予第三人之同一租賃條件與之訂立租約之義務。

　⑵再觀之系爭租約第7條第3項中段約定：「甲方如『欲出租予乙方以外之第三人』，甲方『應』於租期屆滿前2年，以書面通知乙方租賃條件」，依其語句結構，係約定長榮管委會所負書面通知義務，係於長榮管委會欲將系爭房屋出租予曹天霞以外之第三人此一不確定事實發生時履行，且須在「租期屆滿前2年」之期限內完成；而並未將「租期屆滿前2年」及「欲出租予乙方以外之第三人」並列為如同「甲方如『於租期屆滿前2年，欲出租予乙方以外之第三人』，『應』以書面通知乙方租賃條件」之約定（倘若如此約定，解釋上即為長榮管委會於租期屆滿前2年、已確定欲出租予第三人時，始負有通知義務）。是長榮管委會抗辯因伊於租期屆滿前2年尚未決定將系爭房屋出租，曹天霞並無優先權可得行使，伊亦無系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務等語，顯與契約文義不符，自難憑採。又為能在系爭租約第7條第3項中段約定之期限內履行上開通知義務，長榮管委會自應在租期屆滿前2年即至遲於109年9月30日前，決定是否將系爭房屋出租予曹天霞以外之第三人，始有可能在期限內將租賃條件以書面通知曹天霞，以確認其有無依同一條件行使優先承租權之意願。再依系爭租約第7條第3項中、後段之約定並未排除該條項前段約定之適用，已如前述；且舉凡法律或契約定有書面通知義務者，其目的多在證據保全及儘早明確將來之法律關係，而依曹天霞於原審所述，上開約定有2年緩衝期間，係因其承租目的係經營便利商店，涉及裝潢、貨物及人員僱傭，故需要此緩衝期等語（原審訴卷一第71頁），長榮管委會對此亦無爭執。是曹天霞倘在109年9月30日前已接獲長榮管委會通知「將出租予第三人」，其既仍有權選擇是否優先承租，解釋上自惟有在收到通知時，同時知悉長榮管委會出租第三人之租賃條件，始能和原有租賃條件相互對照，權衡得失利弊，決定是否將依相同條件優先承租，或確定不再承租，預作其他規劃安排。否則，長榮管委會若僅告知曹天霞擬將系爭房屋收回辦理公開招標，而無具體租賃條件可供比照，曹天霞尚須待長榮管委會辦理招標程序，第三人得標後，方能決定是否優先承租，即無法完整得到契約所約定至少2年之緩衝期間，且若長榮管委會其後辦理招標，卻流標時，將使後續之法律關係懸而未決，造成契約體系適用上之割裂及漏洞，無益於法律關係提早確定，非但與契約文義記載不符，更難達成契約條款擬追求之目的。因此，解釋系爭租約第7條第3項中段約定，應認長榮管委會須於租期屆滿前2年，決定是否將系爭房屋出租予曹天霞以外之第三人，並同時將租賃條件以書面通知曹天霞，始符合該約定之通知義務，而為兩造立約時之真意。是倘長榮管委會擬以公開招標覓得有承租意願之第三人，亦應提前於109年9月30日前經區分所有權人會議決議，完成系爭房屋出租之招標程序，並將租賃條件一併通知曹天霞，始可認其已盡系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務。

　⒋長榮管委會雖有於109年9月30日前寄發系爭函文通知曹天霞，惟並不發生依系爭租約第7條第3項中段約定通知之效力：

　⑴長榮管委會辯稱其已在109年9月30日前履行通知義務，並提出系爭函文及曹天霞與證人即統一超商專員郭孟學間LINE對話紀錄截圖為證（原審南簡卷一第53頁、訴卷一第359頁）；曹天霞固不爭執有收受系爭函文，但否認係於109年9月30日前收受。觀之長榮管委會第8屆委員109年8月份例行會議會議紀錄，其中議案討論案由㈡為「○○路0號7-11租賃案」，說明為「95年9月16日所簽之合約書，內容第7條之“其他特別約定事項”租期屆滿後，甲方擬繼續出租時，乙方享有同條件第一優先承租之權利；甲方如欲出租予乙方以外之第三人，甲方應於租期屆滿前2年，以書面通知乙方租賃條件，如甲方違反上開通知約定，乙方得依當期租賃條件繼續經營2年，而不負延遲交屋之責。」等語，討論部分記載「邵文偉委員及王吉松委員均提議今年9月30日前，以書面通知租約到期管委會將收回重新公開招標出租……。」等語，決議為「今年9月30日前，管委會以書面通知，租約到期（111年9月30日）管委會將收回重新公開招標出租」等語（原審南簡卷一第48頁）；臨時動議⒍記載「7-11承租人曹天霞女士檢具“7-11租金續約說明”列席發言；……②表達她個人對續約租期、租金的看法和主張。③她個人認為可依相同條件續約到113年，經主席當場對其糾正，合約只到111年9月30日……。」等語（同卷第51頁），可認長榮管委會於109年8月14日召開之例行會議中已決議將通知曹天霞將系爭房屋收回、公開招標出租，且曹天霞當日亦有在場表示不同意見。嗣系爭社區於110年11月28日召開區分所有權人會議，並決議授權長榮管委會執行系爭房屋之招標事務，其中議案討論案由㈠之說明為「……○○路0號（超商）租期在111年9月間屆滿，管委會業於109年7、8月間委員會議列案討論並決議不予續租將重新發包招商（已依約存證函知承租人曹女士）」等語，有系爭社區110年區分所有權人會議第三次開會紀錄暨第九屆委員改選投開票作業在卷可佐（同卷第55頁），亦重申長榮管委會109年8月14日例行會議之內容，及已通知曹天霞之事實。

　⑵再依長榮管委會法定代理人邵文偉於原審陳稱：因為聽當時主委宮士君說，依照合約約定如果不要租，2年前就要通知曹天霞，我在委員會跟宮士君說一定要依照契約通知。我們是先通知曹天霞，因為要開區分所有權人會議才能授權管委會出租。先有管委會例會才開區權會，在區權會提出我們已經有通知曹天霞，再決議要不要出租。曹天霞也是委員，例會時也在，我記得曹天霞反應也不是很大，我們就說照契約走。時間大概是110年9、10月，因為租約111年就要到期了，開會時有請區權人表決是否讓新任的管委會全權處理招租事宜，決議有通過，後來選上的（主委）是何開元，由其處理後續的事。我們是決定先收回，因為要不要租給曹天霞是另外一回事，要經過區權會同意，由下任決定，但是我們必須要依照契約在2年前通知曹天霞等語相符（原審訴卷一第227至231頁）；核與證人即長榮管委會前主委宮士君於原審證述：合約到期日是111年9月30日，我記得裡面有約定如果我們要租給第三人，要在2年前通知曹天霞，我們在快要到8月多時，因為之前有很多住戶反應這個租約租金太便宜，所以在8月14日開會討論處理這件事。邵文偉提案要在9月30日前通知，以書面通知，討論後決定到期後不再續租給曹天霞，以公開招標的方式出租。當天曹天霞有在場，有提一些問題，她個人意見應該是和決議內容相反。後來有用書面通知，是總幹事林文祥發文給我核閱。以我的認知曹天霞是有收到，因為她後來有傳LINE給我急著要討論這件事，我說要談可以，但要到管委會。她後來帶了統一超商的人來談，但因為已經決議，我跟她說要按照決議，如果她要租就參與招標。系爭函文上手寫是我的簽名，是總幹事發稿前先給我看過，09091440是我看到正本的時間等語相符（原審訴卷二第19至23頁）；且依證人宮士君當庭所出示其手機內其與曹天霞間LINE對話紀錄（同卷第43至47頁），亦可見曹天霞在系爭函文所載發文日期後密接之109年9月10日、11日、17日曾數次主動撥打語音通話予證人宮士君，及發送與系爭房屋租賃事宜相關訊息。

　⑶復衡以長榮管委會109年8月14日會議紀錄及系爭函文均為系爭社區總幹事本於業務執行製作，如故意為錯誤、虛偽之登載，尚須因此負擔刑事責任，且在系爭函文所載發文時間即109年9月8日後之公開招標將如何辦理、曹天霞有無投標或行使優先承租權等節均屬未明，應無預料將日後供作訴訟之用而有不實登載之動機，堪認長榮管委會法定代理人邵文偉及證人宮士君上開所述，確與事實相符，足以採信。是長榮管委會確有在109年8月14日例行會議後，檢附會議紀錄寄發系爭函文予曹天霞，並由曹天霞於109年9月間收受之事實，可以認定。

　⑷長榮管委會固已於109年9月間寄發系爭函文，表示擬將系爭房屋收回，然細繹系爭函文或109年8月14日之會議紀錄，卻僅提及將系爭房屋收回，並於日後辦理招標，實則，在遲至111年2月25日統一超商得標前，長榮管委會亦無任何租賃條件可得通知曹天霞，是長榮管委會所為上開通知並不符合系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務。又長榮管委會既未履行上開通知義務，曹天霞自得依該條項後段之約定，依當期租賃條件繼續租用系爭房屋2年以經營超商，而不負延遲交屋之責。

　⒌曹天霞依系爭租約第6條第3項、系爭協議第3條約定、民法第226條第1項、第216條規定，請求長榮管委會賠償其所失利益之損害9,608,458元，為無理由：

　⑴長榮管委會雖有寄發系爭函文，且經曹天霞於109年9月30日前收受，惟因其並未一併通知出租第三人之租賃條件，不生系爭租約第7條第3項中段通知之效力，長榮管委會違反上開通知義務後，依該條項後段約定，曹天霞尚得在租期屆滿後繼續依原租賃條件租用系爭房屋，不負遲延交還系爭房屋之責，此為系爭租約明訂長榮管委會債務不履行之法律效果。又基於債之相對性，長榮管委會對曹天霞所負之契約義務如何履行，與其是否另和第三人簽訂租約，並無必然關聯，縱使長榮管委會有一屋二租之情形，亦為長榮管委會自身債務不能履行時應如何處理之問題，各債權契約及其法律效果均各自獨立，因此，長榮管委會雖與統一超商簽訂租賃契約，將系爭房屋自111年10月1日起出租予統一超商，惟此並非曹天霞未能繼續使用系爭房屋之原因。

　⑵曹天霞雖主張因長榮管委會不許其依系爭租約第7條第3項後段約定繼續租用系爭房屋，並違約發函催告其交還系爭房屋，其因考量可能有違約責任，在非自願之情況下遷出，致受有不能繼續經營超商之損害乙節。惟曹天霞與統一超商已於111年9月30日簽立協議書，提前終止雙方間第二份加盟契約，已如前述。且依證人郭孟學於原審證述：統一超商有「建物約」與「加盟約」之分，由不同部門負責評估及經辦，曹天霞在本件係身兼出租人及加盟主身分，即曹天霞向長榮管委會承租系爭房屋後，將系爭房屋轉租統一超商，又加盟統一超商經營超商，統一超商和房屋出租人的租金會轉嫁至加盟主身上，加盟主只需要在加盟時付一次加盟金，我有協助曹天霞與大房東即長榮管委會洽談續約，以公司的立場要直接租或曹天霞繼續當二房東都可以，就是要確保這個點可以繼續經營，後來管委會公開招標，是公司得標，曹天霞現況移交統一超商等語（原審訴卷二第26至33頁）；經核與統一超商以112年6月7日、112年7月12日民事陳報狀（原審訴卷一第261至262、273至278頁）陳報其有自95年10月1日起向曹天霞承租系爭房屋至111年9月30日止，111年10月1日其向長榮管委會承租系爭房屋，因此其與曹天霞租約終止時，與曹天霞約定就系爭房屋不進行返還乙情相符。依上可認，曹天霞於111年9月30日前，係基於系爭租約之承租人身分及加盟契約之轉租人、加盟主身分現實占有系爭房屋，則就占有關係較其更加薄弱之出租人長榮管委會而言，現實上除對曹天霞提起遷讓房屋訴訟外，並無其他方法強制解除其占有，再將系爭房屋點交予統一超商，而曹天霞既基於自由意志，自主決定與統一超商於111年9月30日協議提前終止第2份加盟契約，約定就系爭房屋不進行返還，益徵長榮管委會於系爭租約租期屆滿後，並未取回系爭房屋之直接占有，並將系爭房屋交付統一超商，則曹天霞對系爭房屋占有狀態之解除，致其無法依系爭租約第7條第3項後段約定繼續使用系爭房屋，實係其自己之行為所造成，可以認定。曹天霞主張其係因長榮管委會不許其繼續租用系爭房屋，並違約催告其交還系爭房屋，致其在非自願之情況下遷出，而受有不能繼續經營超商之損害乙節，尚非可採。

　⑶況且，曹天霞承租系爭房屋後，將系爭房屋轉租予統一超商並加盟該公司經營超商，因此所得之營業利潤，係基於其與統一超商之加盟契約而來，嗣經曹天霞於111年9月30日與統一超商協議提前終止雙方間第2份加盟契約，則曹天霞於上開加盟契約終止後，失去繼續於系爭房屋之「○○門市」經營超商之權利，因而不能繼續獲得統一超商給付之營業利潤，此亦係其自行與統一超商終止加盟契約之個人行為所致，自難認其所主張之營業損害，與長榮管委會因違反系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務，此一債務不履行之行為間，有何因果關係可言，故曹天霞請求長榮管委會賠償其不能於系爭房屋繼續經營超商之2年營業損害，為無理由。

　⒍曹天霞得依系爭協議第2條約定請求長榮管委會給付違約金：

　⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第2項、第252條分別定有明文。又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀上開規定及其修正理由自明；當事人約定之違約金究屬何者？應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金；賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務；而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院102年度台上字第1378號、106年度台上字第1853號、102年度台上字第889號、107年度台上字第1696號判決意旨參照）。

　⑵查兩造於108年3月12日簽訂系爭協議，約定就系爭租約之租金予以調整，第1條約定自簽署日隔月1日即108年4月1日起至111年9月30日止之租金，由5萬元調整為55,000元。第2條約定「甲方須誠信履行雙方租賃契約，未依約履行甲方需兩倍收取調漲租金總額予乙方作為賠償。」第3條約定「其餘未備事項，雙方受原租賃契約之拘束。」（兩造不爭執事項 ㈣）。依系爭協議第2條約定之文義，應屬兩造約定出租人長榮管委會有債務不履行之情形時，應支付違約金予承租人曹天霞之約定，並無疑義。又曹天霞主張上開約定為懲罰性違約金之性質；長榮管委會則主張為損害賠償總額預定性之違約金之性質。觀之上開約定並未明定為懲罰性違約金；雖系爭協議第3條有約定「其餘未備事項，雙方受原租賃契約之拘束。」及系爭租約第6條第3項約定「一方因違反本契約相關規定，致他方受有損害時，應負損害賠償責任」等語（兩造不爭執事項㈠），但無論系爭協議第2條或系爭租約第6條第3項約定，均無將違約金與其他損害賠償併列之情形，依前揭說明，自無從認定系爭協議第2條約定之違約金為懲罰性違約金之性質，而應認屬於賠償總額預定性之違約金。

　⑶長榮管委會雖有於109年9月30日前寄發系爭函文予曹天霞收受，惟與系爭租約第7條第3項中段約定之通知義務不符，已有違反系爭租約之債務不履行情事，已如前述，又曹天霞因長榮管委會有上開違約情事，致未能於租約屆滿前之2年緩衝期間內儘早安排後續經營、續租與否等事宜而受有相當之損害，且長榮管委會並未舉證證明有何不可歸責之免責事由，自不能免責，故曹天霞自得依系爭協議第2條約定，請求長榮管委會以該管委會所收取之調漲租金總額之2倍作為賠償。長榮管委會雖另主張兩造已於系爭租約第7條第3項後段約定違約之法律效果，即排除曹天霞遲延交屋之責，曹天霞應不得再依系爭協議第2條約定請求給付違約金乙節，惟系爭租約第7條第3項後段約定之法律效果，並未明定排除系爭協議第2條違約金約定之適用，長榮管委會上開主張顯無理由。則依兩造簽訂系爭協議後，長榮管委會係自108年4月1日起至111年9月30日租期屆滿止共計42月，每月收取調漲租金各5,000元，因此，曹天霞依系爭協議第2條約定得向長榮管委會請求之違約金，即長榮管委會「收取調漲租金總額」之2倍，共計42萬元（計算式：5千元×42月×2倍＝42萬元）。長榮管委會主張上開違約金之計算應自109年10月起算調漲租金，顯與契約文義不符，尚難憑採。

　⑷關於長榮管委會主張曹天霞請求給付違約金42萬元，尚屬過高，請求依民法第252條規定予以酌減乙節。本院審酌系爭協議並未區別出租人長榮管委會違約情節或違約事由何時發生，一概約定賠償所收取調漲租金總額2倍之違約金，顯未將長榮管委會具體履約情形、歸責程度，及曹天霞實際損害額等節完整納入衡量，而有失公平，再參以長榮管委會係違反系爭租約第7條第3項中段所約定應於「租期屆滿前2年」通知曹天霞之義務，認本件應將違約金予以酌減，以長榮管委會違約後租期剩餘期間所收取之調漲租金總額2倍，而非以全部調漲租金期間所收取之調漲租金總額2倍計算為適宜，爰依職權將本件違約金之數額酌減為24萬元（計算式：每月5,000元×24月×2倍＝240,000元），以求公允，並符誠信原則。是曹天霞於上開範圍內之違約金請求，應屬有據，逾此範圍之請求，則無足採。

六、綜上所述，曹天霞依系爭協議第2條約定，請求長榮管委會給付24萬元，及自起訴狀繕本送達（原審南簡卷一第27頁）之翌日即111年12月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回曹天霞之請求及該部分假執行之聲請，及就上開應准許部分，為長榮管委會敗訴之判決，並依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之諭知，均無不合。兩造就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決不利於己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判

決結果均無影響，爰不另一一論述。

八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　7 　　日

民事第五庭審判長法官張季芬

　　　　

法官洪挺梧

　　　　

法官王雅苑

上為正本係照原本作成。

曹天霞如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

長榮管委會不得上訴。　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　7 　　日

書記官翁心欣

【附註】

民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：

上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。