臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,95,抗,92,20060627,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 95年度抗字第92號
抗 告 人 丙○○
代 理 人 乙○○
相 對 人 美商花旗銀行股份有限公司
法定代理人 甲○○
代 理 人 丁○○
上列抗告人因與相對人間強制執行聲明異議事件，對於中華民國95年1月23日臺灣臺南地方法院89年度執字第18158號裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主 文

抗告駁回。

抗告程序費用由抗告人負擔。

理 由

一、抗告人在原審聲明異議意旨略以：原審89年度執字第 18158號強制執行事件，強制拍賣債務人吳寶扇（即吳瑋容）所有如原裁定附表所示之不動產，然系爭土地上有抗告人向第三人戴聯煌購買增建之未保存登記鋼筋水泥及鐵皮屋1至2樓，而與系爭建物合法承租經營餐廳使用，該未保存登記增建部分，應獨立於執行標的物之外，倘拍定其賣得價款亦應由抗告人受領，且拍賣條件應該載為不點交，乃原審竟誤將該屬抗告人所有之增建物併予拍賣，已侵害抗告人之權益，爰依法聲明異議等語。

二、抗告意旨雖亦略以下列事由，指摘原審裁定駁回抗告人之異議不當，求予廢棄另為適法之裁定；

（一）原審於94年10月27日所製作之勘驗筆錄記載（電力有獨立使用），即1、2樓皆有獨立電分錶，然原審卻在拍賣公告及在94年10月27日勘驗筆錄第五點（三）項記載水電共有，其登載內容顯不實。

加以上開未保存登記建物部分1樓，有獨立之衛浴設備，然於94年10月27日勘驗筆錄上第五點第（五）項卻記載為無衛浴設備，其登載內容亦顯不實。

（二）系爭未保存登記增建物在構造上為一獨立之不動產：⒈該未保存登記增建物早在抵押權設定前即有獨立之衛浴設備，有獨立之電錶，1、2樓皆有獨立之出入口，只是目前2樓部分通往1樓之出入口封閉，可知在之前2樓部分確實有通往1樓之獨立出入口，因此該未保存登記增建物在構造上為一獨立之建物。

⒉依據臺南地政事務所製作之未保存登記建物複丈成果圖，僅能證明於94年10月27日後，該未保存登記增建物係將2 樓部分打通，並不能證明上開未保存登記建物，在抵押權設定前或聲請強制執行前2 樓部分有打通，況上開不動產在向債權人辦理借款設定抵押權時，該2 樓增建物與主建物部分確實未打通，可從2 樓增建部分與主建物間有兩種不同之地磚，及兩道壁痕看出，況債權人有拍照存檔，向債權人調閱該照片即可明瞭，可知上開未保存登記增建物在構造上為一獨立之建物。

⒊原審依民法第811條規定，認動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權；

但上開未保存登記增建物既屬獨立之建物，另為一不動產，即可與主建物分開獨立使用，並非主建物之重要成分。

即增建房屋係定著於土地上之不動產，亦與民法第811條規定，動產附合於不動產應由不動產所有權人取得其所有權之情形有間，上開未保存登記增建物與主建物之1、2樓並未使用共同壁，有獨立之門窗，有獨立之出入口，已是一完整獨立之不動產，原審竟將上開增建物認定為動產，亦有所違誤。

⒋上開未保存登記之增建物係抗告人所有，而於95年1 月23日具狀向原審聲明上開未保存登記增建物為戴聯煌所建，抗告人向戴聯煌所購買，有讓渡書證明乙份可證，況抗告人也向原審請求更正94年10月27日所製作之錯誤不實之勘驗筆錄，即上開未保存登記增建物為戴聯煌所建，因此抗告人並未否認上開未保存登記增建物為戴聯煌所建，也未否認上開未保存登記增建物非抗告人所有，可知抗告人自第三人戴聯煌受讓。

（三）違章建築之鑑價應等地政機關測量完竣後，檢送建物登記簿謄本及位置圖，平面圖影本至法院後，始能辦理，故法院必須將違章建築之構造、位置、面積等均告知鑑價機關，作為估價參考資料。

原審於94年10月27日請臺南地政事務所所為之測量上開未保存登記建物面積及平面位置圖，該地政事務所已測量該未保存登記建物之坪數，抗告人不解為何原審未作鑑價之行為，已造成上開拍賣不動產之總財產價值金額減少，原審所為之拍賣程序無效，應更正為有效拍賣程序。

原審雖於95年4月底時發函告知抗告人已對上開違建鑑價，然抗告人閱卷時並未見原審所為鑑價行為，只見90年5月22日陳尚志建築師所為之鑑價書，但陳尚志建築師對上開未保存登記增建物之面積為17.6平方公尺及14.83平方公尺，然臺南地政機關於94年10月27日測量上開未保存登記建物面積為18.57平方公尺、及15.05平方公尺，可知原審所為之鑑價面積已明顯短少，然原審卻未於收到臺南地政事務所為之正確面積後，重新鑑價，卻急於將上開不動產定於95年1月25日及同年4月26日拍賣，顯已侵害抗告人之權益，原審應對上開不動產重新鑑價，以維抗告人之權益。

（四）原審收受抗告人之抗告狀，即裁定「請再至現場勘驗後，再送抗告。」

云云，可知係於履勘後再將卷送至鈞院。

抗告人於95年1 月23日，向原審具狀已說明94年10月27日所製作之勘驗筆錄錯誤不實，請求更正並附上照片，然原審於95年1月23日製作裁定書，卻於95年1月25日下午始由臺南地院郵局寄出，當可知原審若認為有再至現場勘驗之必要，則有時間可等再至現場勘驗後始作出裁定。

原審之行徑皆違反常理，況抗告人不解原審為何再作出裁定後，並未以書面通知抗告人，又原審在收到抗告人95年2月14日之抗告理由狀後，即裁定「速再度勘驗，原卷送抗告。」

等語，原審已2次欲至現場勘驗，為何拖延至95年4月4日始勘驗？抗告人收受原審於95年4月4日上午要再履勘，其履勘理由為：「據債務人陳報，未保存建物尚有待查事項。」

抗告人原以為係鈞院要重新勘驗，至95年4月13日抗告人之委任人至鈞院開庭時，始知係原審自己要勘驗，既然原審自己認為有重新勘驗上開未保存登記增建物之必要，又為何未告知鈞院？而抗告人與債務人也於95年4月4日當日製作筆錄，依常理距95年4月13日開庭有10日之久，原審應有足夠時間將95年4月4日之執行（勘測）筆錄給鈞院，但鈞院於13日開庭當日並不知原審已去履勘，原審此舉已違反常理。

況原審仍未將95年4月4日之勘驗筆錄內容記載更正於95年4月26日之拍賣公告上，仍逕依不實之94年10月27日之勘驗筆錄載於95年4月26日之拍賣公告上，於95年4月26日之拍賣公告上仍未提及95年4月4日之勘驗筆錄。

又原審於95年4月4日之執行（勘測）筆錄，在抗告人簽名後，並未有記載第二項第（四）點及第（六）點，此二點係蔡義仁書記官於抗告人、債務人及債權人簽名後事後再添加上去，可以請債務人及債權人作證（抗告人之代理人嗣於本院95年5月29日準備程序表示對95年4月4日之勘驗筆錄不爭執）。

（五）相對人之陳述不實在：⒈相對人在鈞院陳述債務人有簽具一張不動產使用切結書，然該切結書係銀行貸款之制式化格式，任何人要借款必須要簽訂該不動產切結書，銀行才能放款，此乃眾所周知之事，因此債務人有簽具該不動產切結書，不代表該不動產即可包含第三人所建之違章建築及租賃事宜。

⒉在相對人與楊榮川（二房東）之間租賃關係有所爭執時，相對人曾提出陳偉寶與債務人之租賃契約書，該租賃契約書應僅債務人或陳偉寶2 人始有可能持有，為何相對人會有該租賃契約書？抗告人曾向債務人詢問此事，據債務人稱在借款時，曾向相對人之承辦人員陳述，經楊榮川授權將上開不動產出租陳偉寶，並將該租賃契約書之影本交給相對人之承辦人員，可知相對人在借款時，明知上開不動產已有租賃事實存在，卻要債務人簽具該不動產切結書，此舉已違法。

抗告人請求向相對人調閱當時借款時之上開不動產內部及外部照片，即可明瞭相對人之陳述不實在。

（六）90年5 月22日陳尚志建築師所為之鑑價書，其使用現況：「據債權人指稱該房屋目前係為空屋。」

前原審之良股法官在該部分有圈起並打勾，並在上開不動產之照片旁打個問號，可知前原審之良股法官對相對人指稱該房屋目前係為空屋仍存疑。

三、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條定有明文。

故抗告人在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權。

次按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。

若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，即為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權之範圍亦同。

又按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行，而由拍定人取得該增建物之所有權，執行法院亦應予一併點交。

最高法院分別著有85年度臺上字第807號判決、88年度臺上字第485號判決、92年度臺抗字第338號裁定足參。

四、經查系爭未保存登記之增建物，係依附原主建物（即如原裁定附表建物編號1部分）後方1、2 層樓，建材為鐵皮磚造，，增建1樓為廚房、2樓為餐廳，1樓增建物可由增建後門進出，2樓增建物僅能由主建物1樓樓梯進出，2樓未保存建物與主建物共同壁已打通可互通等情，既有鑑價報告書、現場照片、臺南市臺南地政事務所製作之未保存登記建物複丈成果圖存卷足稽，復經原審於95年4月4日現場勘驗查明屬實，製有執行筆錄附卷足按，並為兩造所不爭執，是該增建物微論係何人所建，或是否抗告人自第三人戴聯煌受讓而得，因該增建物既係在原主建物之後方加蓋增建，與主建物使用共同壁，且2樓增建部分仍須利用原主建物1樓之門戶進出，並利用主建物樓梯與增建物相連，則系爭增建物與原主建物間，顯無任何可資區別之標示存在，兩者並合併作為廚房及餐廳一體使用，而不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原主建物之所有權因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。

雖增建1樓部分於相連主建物旁，尚有一單獨出入口（見95年4月4日執行筆錄），然考諸現場照片，該另出入口係廚房後方出口，主要出入口應為主建物前方之大門出入，顯見另出入口應僅係方便廚房員工作業出入而已，尚不得據此即認系爭增建物具備構造上及使用上之獨立性。

另增建物與主建物在1、2樓，縱設有多組電表及多套衛浴設備（見95年4月4日執行筆錄），然一棟樓房有多套衛浴設備方便使用，及有多組電表供電方便計價或減輕電費累進負擔，乃時下樓房住居或商家使用司空見慣之方式，本不足為奇，況系爭建物既係充供餐廳營業使用，其更須有各該多組設備，是不得因有多套衛浴設備或多組電表之水電設施，即認系爭增建物具備構造上及使用上之獨立性。

況增建物既係與主建物使用共同壁，並打通相連相通，益見其在主要構造上不具獨立性，自不因其尚有一可供進出之出入口，或有分設之衛浴設備及電表，而得使之成為一獨立之不動產。

退步言之，縱認增建部分具構造上之獨立性，亦因該增建物不具有使用上之獨立性，而有常助原有主建物之效用，其使用上既與原有建築物成為一體，充供餐廳營業使用，揆諸上揭最高法院88年度臺上字第485號判決意旨，其亦應認屬主建物之附屬物，其所有權應歸於消滅，被附屬之原主建物所有權範圍亦因而擴張。

綜上系爭增建物既已因附合為不動產之重要成分，依民法第811條之規定，自應由主建物之所有權人即債務人吳寶扇，取得系爭增建部分之所有權，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍自亦因而擴張，從而自得依債權人之聲請，將系爭增建物併付拍賣，並於拍定後一併點交無疑。

況該增建物產權是否確屬抗告人所有之實體爭議，本非執行法院所得審究，抗告人苟認該增建物確屬其所有，法院不得併予拍賣，亦應提起第三人異議之訴解決，而非聲明異議所得處理。

又因系爭增建部分並非另一獨立之建物，雖其面積並未顯示於拍賣公告中，然於備考欄既已註明建物範圍包括未保存登記建物全部，是原審於拍賣公告所訂之拍賣底價，自應已包括系爭增建物之價值無疑，雖估價之增建面積與地政事務所測量之面積，有抗告人所指如上揭所示之些微差異，亦因原審已停止本件拍賣程序之進行，原審自可於抗告程序終結，續行拍賣時注意核實更正，亦不足影響系爭增建物不具構造上及使用上之獨立性，不得獨立為物權客體，而應與主建物合併拍賣之認定。

五、綜上所述，原審認系爭增建物並非獨立之物權客體，而應與債務人吳寶扇之主建物合併拍賣，及註明拍定後予以點交，並依法裁定駁回抗告人之異議，經核認事用法並無不合。

抗告人猶執上揭情詞，主張系爭增建物應獨立於執行標的物之外，倘拍定其賣得價款亦應由抗告人受領，且拍賣條件應該載為不點交等語，指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與裁定之結果不生影響，爰不逐一論述。

七、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30條之 1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。

中 華 民 國 95 年 6 月 27 日
民事第四法庭 審判長法 官 王惠一
法 官 蘇重信
法 官 林永茂
上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本1份及繳納再抗告裁判費新台幣1000元），並經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 95 年 6 月 27 日
書記官 謝素嬿
【附記】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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