臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,95,抗,164,20060620,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 95年度抗字第164號
抗 告 人 應和企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
上列抗告人因與相對人新光合成纖維股份有限公司、乙○○○、

甲○○間聲明異議事件，對於中華民國95年3月25日臺灣臺南地
方法院93年度執字第20627號裁定，提起抗告，本院裁定如下：主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件聲明及抗告意旨略以：抗告人自民國（下同）70年起即向債務人承租台南市○區○○段419地號土地暨其上238建號即門牌號碼台南市○區○○街104號（下稱系爭房屋），91年間因提高租金，重新擬具書面契約，惟無礙於雙方自70年即已成立之不定期限租賃之事實。
是系爭房屋租賃契約之發生先於75年之抵押權設定，依民法第425條、強制執行法第99條之規定，本件不動產縱經拍賣，其上之租賃關係亦應隨同移轉於買受人，尚不得除去系爭房屋之租賃關係。
且前揭租金之提高僅係依商業慣例、因應物價波動所為之一般性調漲，雖特別形諸書面，殊無終止原契約而重定新約之意思，此觀原租賃標的、出租人、承租人、使用方式、租金繳交期間均無變動及嗣後雙方實際履約均一切照舊等情，即可知悉原裁定認定本件成立新約，實不符當事人真意，亦有違交易慣例與經驗法則等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文；
故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第866條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；
其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院74年度台抗字第227號判例及司法院院字第1446號解釋可資參照）。
又強制執行法第98條第2項亦規定，不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉；
蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力；
換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣；
再抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手（即債務人）與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實；
是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要。
三、經查：
㈠本件第一順位之抵押權人合作金庫銀行股份有限公司係於75年3月31日設定，第二順位之抵押權人新光合成纖維股份有限公司於84年5月10日設定。
按民法第450條第2項前段規定未定期限之租約，各當事人得隨時終止。
查抗告人主張70年即向債務人乙○○○、甲○○承租系爭房屋並成立不定期限租賃，則於91年因提高租金而重新擬定租約，亦即雙方對系爭房屋之租賃條件已有改變，因而成立新的租賃關係，以消滅舊有之租賃關係，是以雙方於70年所成立之不定期限租約已因91年之新租約而解消，雙方現存之租賃關係應係自91年1月1日開始成立之新租賃關係，則抗告人對系爭房屋之租賃權，顯係於前開抵押權人對系爭房屋取得抵押權之後始取得，仍係抵押權成立後之其他權利。
㈡又第一順位之抵押權人合作金庫銀行股份有限公司於75年3月31日設定250萬元之本金最高限額抵押權，抵押債權本金部分亦達200萬元，第二順位之抵押權人新光合成纖維股份有限公司於84年5月10日設定300萬元之本金最高限額抵押權，抵押債權本金部分亦達3,169,747元，惟債務人於抵押權設定後之91年1月1日將上開不動產出租予抗告人，系爭房屋經執行法院於95年2月13日，以最低價4,528,000元實施第2次拍賣，無人應買，勢需減價再拍賣。
系爭房屋之租賃關係顯已影響其抵押權之受償，執行法院依司法院院字第1446號及民法第866條之規定，自得依法除去抗告人之租賃權後拍賣。
㈢又按抵押權之效力及於抵押物之從物及從權利，民法第862條第1項定有明文，若於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。
依鑑價報告記載，本件增建部分為1至3層樓後方之棧房及4樓工作室，1至3樓棧房部分上下樓均需經由主建物之樓梯，否則1樓棧房無法通到2樓棧房，即2、3樓棧房之出入需經由主建物之樓梯。
至1樓棧房雖有獨立出入口，惟無使用上獨立性，構造上亦無法與主建物區分，故棧房部分應視為系爭建物之一部。
4樓增建部分無獨立之樓梯或出入道路，非通過主建物內部無法與外界交通，不能認已具有獨立經濟價值之不動產，僅屬輔助並增加主建物經濟效用之從物或附屬物而已，則依上開民法第862條第1項規定，應為抵押權效力所及，執行法院得併付拍賣，並許抵押債權人就分得價金優先受償。
是抗告人仍主張系爭房屋之增建物有單獨所有權並為其私人所有云云，應向原審民事庭提第三人異議之訴，並請求裁定，且供擔保停止執行，否則執行法院之執行程序自不因抗告人前開主張而停止或暫緩。
㈣再按土地法第104條第1項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先承買之權。
惟該條係指土地與建物非同一人所有而僅單賣土地或建物之買賣情形，旨在使基地與基地上之房屋，歸一人所有，以盡經濟上之效用，本件土地與建物同屬乙○○○、甲○○所有，且土地、建物一同併付拍賣，自無土地法第104條第1項前段之適用，抗告人主張於拍定後得主張優先承買權，顯非可採。
四、綜上所述，原執行法院以抗告人之租賃關係顯已影響相對人抵押權之受償，除去抗告人之租賃權，經核並無違誤。
抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 李文賢
法 官 吳上康
上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本1份及繳納再抗告裁判費新台幣1000元），並經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 95 年 6 月 21 日
書記官 易慧玲
【附記】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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