臺灣高等法院臺南分院民事-TNHV,96,上,23,20071106,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上字第23號
上 訴 人 乙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 李昶欣 律師
被上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 楊瓊雅 律師

上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國95年12月26日
臺灣嘉義地方法院（94年度訴字第464號）第一審判決提起上訴，本院於民國96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人共同負擔。

事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：緣上訴人乙○○於民國（下同）93年10月18日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，約定自93年11月1日起至93年12月31日止，承租門牌號碼嘉義市○○路610號房屋地面第一層如原判決附圖所示A部分面積710平方公尺（下稱系爭建物），約定每月租金新台幣（下同）1元，如有續租時始以每月3萬元計算。
被上訴人自93年11月1日起即將上開租賃物交付上訴人乙○○使用，上訴人乙○○並自94年1月1日起續租，惟期間被上訴人屢催上訴人乙○○出面另訂立書面租約，上訴人乙○○均藉故推託，雙方於93年10月18日簽訂房屋之租賃契約到期後即未再訂立書面租約。
上訴人乙○○自93年11月1日起，僅分別於94年1、2月各支付2萬元租金（各短繳1萬元），其餘均未支付，計至94年7月份共計積欠租金17萬元未繳，被上訴人於94年7月5日以存證信函通知繳納租金，上訴人乙○○回覆表示願意當面支付租金予被上訴人，惟被上訴人委請律師代為發函再為通知，於文到3日內將所欠租金匯入指定帳戶，倘上訴人乙○○不履行，兩造租賃關係至94年7月底即終止，上訴人應即時遷讓交還房屋而不另通知，詎上訴人乙○○於接函後置若罔聞，仍分文未付。
且依雙方簽訂之租賃契約，上訴人乙○○不得擅自將系爭建物全部或一部出借、轉租或以其他方法供他人使用，但嗣後仍發現，另有同業者即上訴人丁○○（至甲○○部分已撤回上訴）與乙○○共同於系爭建物上經營玉市。
被上訴人爰依上開租賃關係終止後，承租人應返還租賃物之請求權及共有人本於民法第821條共有物之回復請求權，求為判決：㈠上訴人應將門牌號碼嘉義市○○路610號房屋地面第一層如原判決附圖所示A部分、面積710平方公尺之空間遷出並將上開空間返還被上訴人及其他全體共有人。
㈡上訴人乙○○及丁○○應給付被上訴人17萬元及自94年7月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
並自94年8月1日起至遷讓交屋之日止，按月給付被上訴人3萬元，㈢願供擔保請准宣告假執行（原判決僅判命上訴人乙○○應給付被上訴人17萬元，及自94年8月1日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人乙○○、丁○○及甲○○應自嘉義市○○路610號房屋地面第一層如原判決附圖所示A部分、面積710平方公尺之空間遷出並將上開空間返還被上訴人及其他全體共有人。
上訴人乙○○及丁○○應自94年8月1日起至返還前揭房屋之日止，按月給付被上訴人96元。
其餘部分被上訴人敗訴，被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，該部分自已確定在案）。
二、上訴人則以：
㈠上訴人就系爭建物與被上訴人簽訂租金每月1元，為期2個月，如續租時以3萬元計算之租賃契約一事並不爭執，惟該商場已久無人潮，故當時約定先以2個月為試辦期限，但因上訴人已投入大筆資金裝潢店面，不甘就此損失，始於原訂租約到期後，仍將2個月1期之租金額，交由訴外人侯金良代轉被上訴人，而侯金良因同情上訴人生意慘澹，答應上訴人之請求，當場代被上訴人允諾，願將原訂租金額降為每月2萬元。
嗣2個月過後，上訴人以電話通知被上訴人前來收取租金時，被上訴人答稱需另定租約，且重新議訂租約內容始能續約云云；
至此上訴人察覺有異，乃向附近商家、友人詢問，得知被上訴人並非系爭房屋之所有權人，更非商場管理人，其所為之出租行為實為無權代理，故而，上訴人在被上訴人提出有權出租或管理權限證明之前，實不敢貿然再將租金交付予被上訴人收受，以避免日後再次面臨真正所有權人之催討而受損失。
㈡觀系爭租約之房屋出租人（甲方）項下署名「丙○○代」，是被上訴人僅係代理人，於系爭契約即非出租人。
而被上訴人竟陳稱伊代表金財神大樓住戶出租，以其名義為出租人，契約是伊與上訴人蔡祟岳簽訂，伊有權收取租金，伊是共有人之一云云，與事實不符。
又被上訴人係代理金財神大樓一樓所有住戶，並非兩造於一審所列本件上訴人主張之不爭執事項第一點「被上訴人係代理金財神大樓住戶委員會與上訴人訂立系爭租約」，並有上訴人所提出之開會通知、簽到簿、出席委託書及開會紀錄等為憑。
又出租依民法820條之規定，係共有人之管理行為，若被上訴人欲取得所有原住戶之代理權，即須經原住戶一致之同意。
被上訴人所提出之開會簽到簿僅25人簽到，未經原所有住戶之一致同意，即未取得所有住戶之代理權。
系爭租約既未得金財神大樓住戶所有住戶之同意，實屬效力未定，故被上訴人實無權利對上訴人收取租金。
上訴人亦依民法第171條之規定「無代理權人所為之法律行為，其相對人於本人承認前，得撤回之」，上訴人爰即依法撤回前所承租之意思表示。
被上訴人自不得請求系爭租約之租金。
爰求為判決：⑴原判決關於上訴人乙○○應給付被上訴人17萬元，及自94年8月1日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息之部分廢棄。
⑵原判決關於上訴人等應自嘉義市○○路610號房屋地面第一層如原判決附圖所示A部分（面積710平方公尺）之空間遷出，並將上開空間返還被上訴人及其他全體共有人之部分廢棄。
⑶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請於上開範圍內均駁回。
三、得心證之理由：
㈠查被上訴人於原審起訴主張：上訴人乙○○於93年10月18日與被上訴人簽訂坐落嘉義市○○段○○段8地號即門牌號碼嘉義市○○路610號房屋地面第一層如原判決附圖所示A部分面積710平方公尺之房屋租賃契約，約定自93年11月1日起至93年12月31日止，每月租金1元，如有續租時始以每月3萬元計算。
被上訴人自93年11月1日起即將上開租賃物交付上訴人乙○○使用等情，業據被上訴人提出上開租賃契約附卷可稽（見原審卷第9~12頁）。
又被上訴人亦係上開租賃物之建物暨基地共有人之一，業據被上訴人提出嘉義市地政事務所建物所有權狀、土地所有權狀及土地、建物登記謄本各乙紙可據（見同上卷第78~81頁）。
並經原審履勘現場並囑託嘉義市地政事務所人員實施鑑測，有該事務所複丈成果圖附卷可憑（見原審第171頁），此部分被上訴人之主張，均堪採信為真實。
㈡按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，縱出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人（最高法院91年度台上字第1537號判決參照）。
是租賃為債權契約之一種，出租人不以所有權人為必要，故屆期基於債之關係，行使租賃物房屋返還請求權，並無不當。
又共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。
惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口（最高法院86年度台上字第336號判決參照）。
經查：
⒈本件系爭租賃契約之當事人為被上訴人及上訴人乙○○，有上開系爭租賃契約可據（見原審卷第39~42頁），即上訴人於原審亦不爭執被上訴人僅係代表金財神一樓住戶（指出席住戶大會授權被上訴人出名簽租約之住戶）與上訴人簽立租約（見原審卷第115頁），上訴人亦表示願意給付租金予被上訴人，此亦有上訴人乙○○之郵局存證信函可據（見原審卷第17、18頁）。
是本件租賃契約顯非「簽立租約而法律效果歸於本人（他人）之代理」情形，被上訴人「代」住戶簽約之情，應係指出席金財神一樓原住戶大會之住戶以決議同意授權被上訴人本人出名簽立系爭租約之意，此亦有金財神一樓原住戶之委託書、金財神大樓一樓原住戶之大會開會通知單、簽到簿、大會開會紀錄等附卷可稽（見原審卷第82~91頁）。
對上訴人而言，被上訴人與其他住戶之代表關係與否，僅係被上訴人與其他住戶間之內部問題，與上訴人無涉。
上訴人雖抗辯稱：系爭租約之房屋出租人（甲方）項下署名「丙○○代」，被上訴人僅係代理人，於系爭契約即非出租人云云，尚屬誤會，並不足採。
是不論被上訴人能否代表系爭建物之全部共有人，僅系爭租賃契約對系爭建物之其他共有人是否生效之問題，均與被上訴人與上訴人乙○○間已成立租約，上訴人乙○○應依約給付之租金無涉；
系爭租約既為債權契約之一種，不以租賃物所有人為限，既經訂立後，即生效力。
是故依系爭租賃契約第2條之約定，系爭建物之租賃期間自93年11月1日起至93年12月31日止，每月租金1元，如有續租時以每月3萬元計算；
而被上訴人自93年11月1日起即將上開租賃物交付承租人即上訴人乙○○使用，即已依約履行。
上訴人所為上開辯解認被上訴人僅係金財神大樓一樓原住戶之無權代理人，未經全體住戶之同意，契約尚未生效，伊為撤回之意思表示云云，均有誤會，並不足採。
⒉次查上訴人乙○○並自94年1月1日起續租，期間上訴人乙○○僅分別於94年1、2月各支付2萬元租金（各短繳1萬元，其餘均未支付），有被上訴人及上訴人各所發之催繳租金、答覆願付催繳租金之存證信函在卷可稽（見原審卷第14~23頁），此為兩造所不爭；
上訴人雖辯稱：訴外人侯金良曾代被上訴人允諾，將租金調降為每月2萬元云云，然此為被上訴人所否認，上訴人亦未據舉證以實其說，自無足採。
從而，被上訴人請求上訴人乙○○自94年1月1日起94年7月31日止，所應給付被上訴人之租金為21萬元，扣除已給付之租金4萬元，尚積欠被上訴人此期間之租金共計17萬元甚明。
被上訴人此部分租金之請求，即無不合，為有理由。
⒊復查，本件被上訴人主張因上訴人乙○○拒絕給付租金，被上訴人曾分別於94年7月5日及同年月25日以存證信函催告繳納租金，並陳明倘上訴人乙○○不履行，兩造租賃關係即至94年7月底終止，此有被上訴人提出之前揭存證信函及回執影本各2份（原審卷第14~16、19~23頁）附卷足參，而上訴人乙○○雖曾覆函願（當面）給付租金等情，亦有存證信函可據（見原審卷第17、18頁），其後仍未給付租金，此為兩造所不爭，則依民法第450條第1項、第2項之規定，系爭建物之租賃契約自已於94年7月31日終止。
⒋又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；
以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入，民法第229條第1項及第120條第2項分別定有明文。
故被上訴人自得請求之遲延利息，為兩造租賃契約終止之翌日（即94年8月1日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，即有理由。
⒌綜上所述，被上訴人請求上訴人乙○○應給付17萬元及自94年8月1日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由。
㈢再，上訴人乙○○、丁○○佔用系爭建物，是否因此應返還不當得利予被上訴人？
⒈按「民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。
惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還；
民法第821條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767條所規定之物權上請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人為賠償之請求。」
（最高法院88年度台上字第1341號、94年度台上字第668號判決參照）。
⒉本件被上訴人雖主張其所代表之金財神1樓原住戶（委員會），業經共有人及其應有部分過半數之同意，授權被上訴人處理系爭建物之出租事宜，然共有土地或建築改良物，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之者，依土地法第34條之1第1項規定，僅以處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權等為限。
至共有物之出租、出借，乃共有物之管理行為，並無該條項規定之適用，即應適用民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之（最高法院85年度台上字第1070號判決參照），被上訴人就系爭建物是否有分管之協議或曾經全體共有人同意出租一節，除提出金財神1樓原住戶委員會會議記錄影本（原審卷第90、91頁），載明僅部分共有人同意之旨外，均無法舉證證明以實其說，並有金財神1樓持分權利範圍名冊暨開會出席（暨未出席）之共有人名冊表、暨建物登記簿謄本等附卷可憑（見原審卷第136~153頁）。
是堪認被上訴人就系爭建物向他人請求損害賠償之主張，亦未得全體共有人之授權，自不能對全體共有人生效。
⒊依前開實務意旨，請求返還不當得利係可分之金錢之債，本件系爭建物之共有人，對無權占有系爭建物之人，固得基於不當得利之法律關係請求損害賠償，然被上訴人請求上訴人返還不當得利，並無民法第821條規定之適用，因其給付為可分，各共有人包括被上訴人，僅得按其應有部分，請求上訴人返還。
上訴人乙○○於系爭租賃關係終止後，仍與上訴人丁○○繼續佔用系爭建物，未即時遷讓，此亦為兩造所不爭，並經原審履勘現場，製有勘驗筆錄（原審卷第163、164頁）、嘉義市地政事務所95年6月20日複丈成果圖即原判決附圖（原審卷第171頁）、且有現場照片7幀（原審卷第166~169頁）在卷可考；
而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，兩造租賃契約約定每月租金為3萬元，被上訴人就系爭建物所在即嘉義市○○段○○段18 48建號部分，應有部分為萬分之123，有上開建物登記謄本附卷可稽，則被上訴人請求上訴人乙○○、丁○○自94年8月1日起至遷讓之日止，按月連帶賠償相當於租金之損害96元（30,000/10,00032＝96），為有理由（至被上訴人之共有權實為應有部分萬分之123，原審誤為萬分之32而以之為計算損害金額，漏計被上訴人尚有系爭建物之應有部分萬分之91，有建物登記簿謄本可據，見原審卷第145頁，此部分原審認定縱有疏誤，惟被上訴人並未提起上訴，尚非可依被上訴人之聲請而更正，合併說明）。
㈣末，按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條前段、第821條定有明文。
查，被上訴人既為系爭建物之共有人，已如前述，而上訴人乙○○及丁○○合夥經營系爭建物之玉市生意，此為上訴人乙○○之訴訟代理人所自承（見原審95年5月11日言詞辯論筆錄，原審卷第115頁），前揭系爭建物之租賃契約既已終止，上訴人乙○○、丁○○復未能舉證有何占有系爭建物之正當權源，從而被上訴人主張上訴人等無權占有系爭建物，應堪採信，則被上訴人請求上訴人等返還系爭建物，依前揭法律規定，即為有理由。
四、綜上所述，本件被上訴人基於系爭租賃契約、不當得利及所有物返還請求權之法律關係，請求：㈠上訴人乙○○應給付被上訴人17萬元及自94年8月1日起至清償日止按年息5％計算之利息；
㈡上訴人乙○○及丁○○自94年8月1日起至遷讓之日止，按月連帶賠償96元；
㈢上訴人乙○○、丁○○應將如原判決附圖所示A部分面積710平方公尺全部遷讓交還被上訴人與其他共有人，即為有理由。
原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，經核於法並無不合。
上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證均與判決無影響，爰毋庸逐一論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢
法 官 莊俊華
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 96 年 11 月 9 日
書記官 吳銘添
【附記】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。