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臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上易字第117號
上 訴 人 丙○○
（即原告）
訴訟代理人 郁旭華律師
上 訴 人 癸○○
（即被告）
訴訟代理人 陳培芬律師
被上 訴 人 子○○
（即被告) 戊○○
壬○○
己○○
丁○○
庚○○
兼 共 同
訴訟代理人 辛○○
上列當事人間確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國96年4月18日臺灣臺南地方法院第一審判決（95年度訴字第529號）提起上訴，本院於96年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於上訴人（即原告）丙○○勝訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分上訴人（即原告）丙○○在第一審之訴駁回。
上訴人（即原告）丙○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由上訴人（即原告）丙○○負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人子○○、戊○○、壬○○、己○○、丁○○、庚○○、辛○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人丙○○聲請，由其一造辯論判決，合先敘明。
二、上訴人（即原告）丙○○起訴主張：㈠、民國（下同）77年間，坐落臺南市○○區○○段1000地號土地（重測前為公親寮段149-13地號）係被上訴人子○○、壬○○共有；
坐落同地段1001地號土地（下稱系爭土地）則為被上訴人子○○、辛○○、戊○○、己○○、壬○○及丁○○、庚○○（下稱被上訴人辛○○等七人）之父鄭順天共有。
上訴人丙○○因於上述二筆土地附近從事農務，遂向上述土地所有權人承租1000地號土地全部及系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分，因上訴人丙○○與上開出租人間有親屬關係，並未訂立書面租約，僅約定每年租金為新台幣（下同）5,000元，年初給付租金，租期則為不定期，上訴人丙○○並於系爭土地如附圖所示Ａ1部分出資興建農舍乙棟（下稱系爭房屋），作為牛舍及停放牛車、置放農具等使用。
㈡、上訴人丙○○就系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分，既有租地建屋之法律關係存在，依土地法第104條、民法第426條之2之規定，上訴人丙○○就系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分土地，應有依相同條件優先承買之權。
然查，系爭土地業經臺灣臺南地方法院以93年度執字第16959號事件進行強制執行拍賣程序，並由上訴人癸○○以376萬元買受，然執行法院未通知上訴人丙○○行使優先承買權，是縱上訴人癸○○已由拍賣程序取得系爭土地所有權全部，並辦妥移轉登記，然就系爭土地如附圖所示Ａ1、Ａ2部分，仍不得據此對抗有優先購買權之上訴人丙○○。
爰依土地法第104條第1項及民法第426條之2優先購買權之規定，求為確認上訴人丙○○就系爭土地如附圖所示Ａ1、Ａ2部分有優先購買權存在；
又為達塗銷土地上開特定部分所有權移轉登記之請求，應命上訴人癸○○應將系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分自系爭土地辦理分割，並將分割出之土地於95年4月4日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷之判決。
原審認上訴人丙○○就如附表編號Ａ2部分之土地，並無優先購買權存在，應有違誤，爰提起上訴。
㈢、聲明：⒈上訴聲明：⑴、原判決關於駁回上訴人之訴暨該部分訴訟費用之負擔均廢棄。
⑵、前項廢棄部分：①確認上訴人丙○○對於臺灣臺南地方法院93年度執字第16959號給付借款強制執行事件所拍賣坐落臺南市○○區○○段1001地號如原判決附圖所示編號Ａ2部分，面積60.46平方公尺土地，有優先購買權存在。
②上訴人癸○○應將上開Ａ2部分土地自前項臺南市○○段1001地號土地辦理分割，並應將分割出之上開土地於民國95年4月4日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
⒉答辯聲明：上訴人癸○○之上訴駁回。
三、上訴人（即被告）癸○○則以：㈠、上訴人丙○○與被上訴人辛○○間，就系爭土地並無租賃關係之存在，且系爭房屋亦非上訴人丙○○所興建等語，資為抗辯。
㈡、聲明：⒈上訴聲明：⑴、原判決不利於上訴人部分廢棄。
⑵、上訴人丙○○在第一審之訴請予以駁回。
⒉答辯聲明：上訴人丙○○之上訴駁回。
四、被上訴人辛○○等七人則陳稱：伊等於77年間將系爭土地部分出租予上訴人丙○○，出租之範圍除系爭房屋坐落位置外，還包括系爭房屋到馬路間的空地，租金一年5,000元，都在每年年頭收取等語。
五、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言；
又確認法律關係成立或不成立之訴，如有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院52年台上字第1240號、32年上字第3165號判例意旨參照）。
經查，上訴人丙○○主張其就系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分土地有優先承買權，然為上訴人癸○○所否認，則上訴人丙○○優先承買權之存否並不明確，其在私法上之地位即有受侵害之危險，此項危險得以提起本件確認判決除去，則其訴請確認非無法律上利益。
六、兩造不爭執事項：㈠、系爭土地原為被上訴人辛○○等七人共有，其中被上訴人子○○、戊○○、辛○○、己○○應有部分各10分之1，壬○○應有部分20分之7，丁○○、庚○○應有部分各8分之1。
系爭土地及其上建號2號即門牌號碼臺南市公親寮16之1號建物（原為被上訴人辛○○所有），業經臺灣臺南地方法院93年度執字第16959號強制執行事件，於95年2月6日進行特別拍賣程序，由被上訴人癸○○以4,165,000元得標（其中系爭土地價金為376萬元，建物價金為405,000元），被上訴人癸○○於95年3月1日繳納全部價金完畢，並經執行法院於95年3月2日核發不動產權利移轉證書，上訴人癸○○於95年3月14日收受上開不動產權利移轉證書，並於95年4月4日辦理所有權移轉登記完畢。
㈡、系爭房屋坐落臺南市○○區○○段1000地號及系爭土地上，其中占有系爭土地位置、面積如附圖所示編號Ａ1部分，面積17.44平方公尺；
編號Ａ2部分，面積60.46平方公尺，則為空地。
㈢、系爭土地由被上訴人癸○○得標買受前，其上即有門牌號碼臺南市公親寮16之1號、臺南市○○路○段156號、臺南市○○路○段162號、無門牌號碼一層樓鐵皮屋、無門牌號碼石綿瓦造平房及本件系爭房屋。
上開地上建物除系爭房屋之外，其餘均為被上訴人癸○○所有。
㈣、以上不爭執事項，有臺南市○○區○○段1000、1001地號土地登記謄本，原審於95年7月20日勘驗測量筆錄，臺南市安南區地政事務所繪製系爭土地及建物實測圖，臺南市安南地政事務所95年11月3日安南地所一字第0950010122號函附之安南區○○段2號建物登記謄本、建築改良物登記簿影本、建物平面圖，安南區○○段1001、1000地號土地登記謄本，臺南市稅捐稽徵處95年11月6日南市稅安字第09522197760號函附安南區○○路○段156號等3間房屋主檔查詢、房屋平面圖影本附卷可參（見原審卷第6至8、80至81、89至90、171至180、181至189頁），並經本院依職權調取93年執字第16959號民事執行事件卷宗核閱屬實，堪信為真實。
七、至於上訴人丙○○主張，自77年間起，即以每年租金5,000元之代價，向被上訴人辛○○等七人承租系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分土地，並於編號Ａ1部分土地上蓋有系爭房屋，上訴人丙○○於系爭土地出賣時，應有依相同條件優先購買之權等語，然為上訴人癸○○所否認，並以前開情詞置辯。
是本件應審酌者為：上訴人丙○○就系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分，是否有租賃基地上建築房屋之事實，而得主張優先購買權？經查：㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
土地法第104條第1項，關於基地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年度台上字第700號判例參照）；
又優先購買權旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院70年度台上字第4312號判決要旨參照）。
本件上訴人丙○○主張就系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分有優先承買權，則上訴人丙○○自應就基地租賃並出資建築房屋等事實，負舉證責任。
㈡、上訴人丙○○主張：自77年間起，即向被上訴人辛○○與其他共有人子○○、辛○○、戊○○、己○○、壬○○及鄭順天（被告丁○○、庚○○之父），以每年5,000元之租金，承租安南區○○段1000地號及系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分土地，用以建築系爭房屋等語。
經查：⒈被上訴人辛○○固稱：伊於77年間出租系爭土地之部份予上訴人丙○○，出租範圍除系爭房屋坐落位置外，還包括該農舍到馬路間的空地，租金一年5,000元，都在每年年頭收取，其他共有人也有同意等情，雖與上訴人丙○○前揭主張相符。
然查，上訴人癸○○係由強制執行拍賣程序中，買受原屬被上訴人辛○○所有之系爭土地，係由執行法院代為立於出賣人之地位強制出售，則被上訴人辛○○與上訴人即買受人癸○○間，顯有相對立之利害關係，其證詞之可信度顯然較為薄弱。
況上訴人丙○○既承租系爭土地建築房屋已近20年之久，又無法提出可證有租賃關係或繳付租金之相關證據，實難僅憑同為利害關係人之被上訴人辛○○之陳述，遽為上訴人丙○○有利之認定。
⒉至上訴人丙○○主張系爭房屋係其所出資興建，作為牛舍及停放牛車、置放農具之使用等語。
經查：⑴、關於本件系爭房屋興建之情形，業據證人即參與系爭房屋建築工程人員乙○○於本院證稱：「蓋房子時，有看過丙○○去那裡走動，他也沒說是他要蓋房子，我錢都是跟女老闆拿的，莊裡的人都叫他鳳珠，是辛○○的太太，都是他算錢給我，他們那家口都是女人處理事情」等情明確（見本院卷第172頁）。
按證人乙○○係系爭房屋興建人員與兩造並無利害關係，並無迴護任何一造之必要，其證詞應可採信。
又被上訴人辛○○於原審雖稱，系爭房屋係上訴人丙○○自己找人興蓋，詳情伊並不清楚等語，上訴人丙○○亦陳述相同情節（見原審卷第274、274頁），然上訴人丙○○於上揭證人林德俊於本院證述後則另稱：「房子是我大姨子（辛○○之妻）叫我蓋的，他跟我介紹請乙○○蓋的，錢都是我拿給我大姨子拿給乙○○的」等語（見本院卷第173頁）。
衡情系爭房屋果真係上訴人丙○○所出資興建，並委由辛○○之妻代為出面處理興建事宜，則被上訴人辛○○豈有不知情之理，是被上訴人辛○○上揭關於系爭房屋為上訴人丙○○自行出資興建之陳述，顯然意在迴護上訴人丙○○，尚不足採信。
⑵、再觀諸系爭房屋之使用情形，業據證人即長安里里長丑○○：「我從小就住在這邊，家與系爭農舍約距離二百多公尺」、「很早就有此農舍，但是誰蓋的不知道，都是辛○○使用，房子已經很久了，辛○○兄弟有很多個」；
證人甲○○：「我從小就在那裡長大，民國80年當兵回來之後，未保存的鐵皮屋是我父親蓋的經營工廠，在那裡幾十年從沒有見過丙○○。
我父親所蓋鐵皮屋跟系爭房子約五十公尺的距離」、「（問：Ａ1農舍目前誰使用？）辛○○的兒子（鄭明忠）使用，他現在居住在那裡」等情明確（見本院卷第109至111頁），由上開證人之證述，堪可認系爭房屋實際使用者，應係被上訴人辛○○及其家人乙節。
又系爭土地之原所有權人即被上訴人辛○○於上訴人癸○○聲請點交系爭土地時，復於96年6月21日出具保證書予上訴人癸○○保證系爭土地無第三人主張權利及屆期遷離，有兩造不爭執之保證書乙紙在卷可稽（見原審卷第164頁，本院卷第87頁）。
再者，上訴人丙○○雖主張其係因在臺南市○○區○○段1000、1001地號土地附近從事農務，遂就近承租系爭土地云云，固提出土地所有權狀三張、農戶耕地資料卡為憑（見本院卷第206-209頁），但核上訴人丙○○所提出土地所有權狀，其中二筆土地遠在台南縣安定鄉，農戶耕地資料卡所載之土地共五筆，其中四筆在台南縣安定鄉（其中二筆與所有權狀所載重複），僅一筆土地在台南市安南區○○○段848號土地，占其耕作面積極小部分，且非在系爭土地附近，其大部分耕地在安定鄉，其竟需承租遠在臺南市○○區○○段1000地號土地出資興建系爭房屋，作為牛舍及停放牛車、置放農具等使用，顯與常情有違，而難採信。
㈢、基上，本件上訴人丙○○主張承租系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分土地用以建築房屋，有土地法第104條第1項、民法第426條之2之優先購買權等情，然上訴人丙○○對於系爭土地租賃契約之存在、出資建築系爭房屋等事實，均未能提出相當之證據以實其說，自難遽信其主張為真實。
八、綜上所述，本件上訴人丙○○既無法證明其於系爭土地如附圖所示編號Ａ1、Ａ2部分土地上，確有租賃基地並建築房屋之事實，則其就租地建屋範圍之土地即系爭土地如附圖所示Ａ1、Ａ2部分主張有優先購買權，並請求上訴人癸○○應將該部分之移轉登記塗銷，並無理由，不應准許。
原審就系爭土地如附圖所示Ａ2部分，為上訴人丙○○敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持，上訴人丙○○上訴論旨，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
至於原審就系爭土地如附圖所示Ａ1部分，確認上訴人丙○○有優先購買權，並命上訴人癸○○應辦理分割並塗銷所有權移轉登記，尚有未洽，上訴人癸○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本件之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴人癸○○之上訴為有理由，上訴人丙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 吳上康
法 官 李素靖
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 11 月 16 日
書記官 林鈴香
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