最高行政法院行政-TPAA,104,判,334,20150618,1

最 高 行 政 法 院 判 決
104年度判字第334號
上 訴 人 兆鑫建設股份有限公司
代 表 人 張輝明
訴訟代理人 李平義 律師
被 上訴 人 臺北市政府都市發展局
代 表 人 林洲民

上列當事人間建築法事件，上訴人對於中華民國104年1月20日臺
北高等行政法院103年度訴字第1464號判決，提起上訴，本院判決如下：

主 文
原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。

理 由
一、緣臺北市○○區○○街○○○號等建築物坐落於臺北市○○區○○段○○段21、22及28地號等3筆土地，為1棟地上9層、地下3層RC造建築物（下稱系爭建物），領有101使字第0268號使用執照，土地使用分區為第三種工業區，依系爭建物之99建字第255號竣工圖，其平面各樓層廁所、機電設備空間及茶水間係留設於共用部分。
惟前經被上訴人於民國102年10月22日至系爭建物勘查，發現系爭建物之第2層至第9層每層2處公共廁所入口皆被鎖死，並將第2層至第9層每層2處公共梯廳封閉挪作室內空間，每層挪用面積各為24.1292平方公尺，乃審認上訴人係所有權人而有未經核准擅自變更系爭建物各層共用部分空間之情事，其未維護系爭建物構造及設備合法使用違規情節重大，違反建築法第77條第1項規定，並因違反行政法上義務所得之利益及其資產均為龐大，爰依建築法第91條第1項第2款及行政罰法第18條第1項、第2項規定，以102年10月23日北市都建字第10264400100號裁處書（下稱被上訴人102年10月23日裁處書）處上訴人新臺幣（下同）240萬元（第2層至第9層，每層30萬元，8層合計240萬元）罰鍰，並限於文到次日起3個月內協同社區管理委員會辦理改善，並以102年10月23日北市都建字第10264400101號函（下稱被上訴人102年10月23日函）檢送該裁處書予上訴人。
上訴人不服上開函及裁處書，提起訴願，其中被上訴人102年10月23日裁處書部分經決定駁回，被上訴人102年10月23日函部分為訴願不受理，上訴人不服遂提起行政訴訟，經原審法院103年度訴字第633號判決駁回，提起上訴，經本院104年度判字第228號判決將原判決廢棄，訴願決定（關於駁回訴願部分）及原處分均撤銷。
被上訴人102年10月23日裁處書送達上訴人後，被上訴人所屬臺北市建築管理工程處（下稱建管處）於103年2月17日派員至系爭建物進行複查，發現前揭違法變更使用部分僅有部分第8層（松河街356號8樓）在修改中，其餘違規樓層建物之違規態樣並未改善，被上訴人爰以103年3月5日北市都建字第10363997600號函（下稱被上訴人103年3月5日函）限上訴人於103年3月31日前全部改善完畢。
嗣經建管處於103年4月1日再次派員前往系爭建物現場勘查，發現系爭建物之第2層、第5層及第6層之違規態樣仍未改善。
被上訴人爰審認上訴人於系爭建物各層共用部分點交管理委員會前仍屬具有管領能力之使用人，其並為部分之所有權人，而有未經核准擅自變更系爭建物各層共用部分空間之情事，未維護系爭建物構造及設備合法使用違規情節重大在前，復經被上訴人限期改善而遷延不完成改善作為在後，違反建築法第77條第1項規定，並因違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響均重大，爰依建築法第91條第1項第2款規定，以103年4月11日北市都建字第10366523200號裁處書（下稱原處分）處上訴人90萬元（第2層、第5層及第6層，每層30萬元，3層合計90萬元）罰鍰，並限於103年6月30日前改善完畢。
上訴人不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起行政訴訟，經原審法院103年度訴字第1464號判決駁回，上訴人仍未服，遂提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張：
(一)建築法第77條第1項及第91條第1項之處罰主體，係以建築物所有權人、使用人為限。
系爭建物係由上訴人起造，各層共有部分之變更，亦係上訴人於系爭建物辦理第一次所有權登記前所施做，但上訴人於行為時，僅取得使用執照，尚未申請水電，實際仍處於無法使用狀態，被上訴人以上訴人為使用人依建築法第77條第1項處罰，顯有未洽。
又系爭建物雖由上訴人起造，然上訴人非系爭建物第2層、第5層之所有權人或使用人，且系爭建物違規樓層之共用部分已屬區分所有權人所有，雖該點交清冊起造人記載板信商業銀行（股）公司（下稱板信銀行），係因上訴人向板信銀行辦理建築融資而信託登記，乃以板信銀行為起造人，並由板信銀行將系爭建物公用部分，依公寓大廈管理條例第28條第3項及第57條規定，點交予102年9月24日成立之鼎峰社區管理委員會（下稱鼎峰管委會），並由其負維護改善之責任。
由上可知，上訴人於原處分時非系爭建物之管理負責人，對共有部分無實質管領力，原處分竟依建築法第91條第1項第2款規定裁處罰鍰，其裁罰主體違反建築法規定，顯有違誤。
(二)建築法第77條第1項係處罰「狀態責任」，應以原處分作成當時之狀態責任人為處罰對象，與違規行為何時成立、首次發現違規之時間點、是否為連續處罰無涉。
本件原處分係依據建管處103年4月1日現場勘查結果認定系爭建物第2層、第5層、第6層違規態樣仍存在，就違規樓層數分別依建築法第91條第1項第2款處罰鍰30萬元，總計90萬元，並限期改善完畢。
是本件狀態責任人（即系爭建物所有權人、使用權人）之判斷時點，自應以作成原處分時（即103年4月1日）系爭建物所有權人或使用人，始為建築法第91條第1項第2款之裁罰對象。
而103年4月1日時，依公寓大廈管理條例第28條第3項規定上訴人已非系爭建物共有部分之管理人，顯見上訴人並非系爭建物之使用人。
(三)系爭建物第2層、第5層、第6層各層共有部分空間之變更，雖由上訴人施做，且同時同地，於密切接近之時、地實施，各行為獨立性極薄弱，依一般社會觀念，時間差距上難以強行分開，法律評價應為一個建造行為較為合理，原處分竟將一個建造行為以每樓層割裂為數個建造行為，分別以最高金額30萬元裁罰，亦顯誤解。
(四)系爭建物係供各區分所有權人住宅使用之場所，並依法成立有公寓大廈管理委員會，是依「建築物使用類組及變更使用辦法」第2條附表一，系爭建物應屬H2「供特定人長期住宿之場所」類組。
而本件係因系爭建物違反同一竣工圖之單一不作為義務之違規狀態，經被上訴人第2次援引建築法第77條第1項及第91條第1項第2款而予裁罰上訴人，是本件即屬系爭建物（H2類組場所）因同一違規行為違反建築法第91條第1項第2款規定遭第2次裁罰，應依「臺北市政府處理違反建築法事件統一裁罰基準」及其附表「違反建築法事件統一裁罰基準表」項次17規定，本件應裁處罰鍰6萬元，始符行政自我拘束及平等原則之要求等語，求為訴願決定及原處分均撤銷。
三、被上訴人則以：
(一)建管處分別於102年5月24日、102年10月22日至現場勘查，當時系爭建物各層共用部分尚未依公寓大廈管理條例第57條規定點交予管理委員會（迄今亦查無點交記錄），上訴人仍為系爭建物共用部分具管領力之使用人，且其仍為系爭建物其中8戶之所有權人，惟竟於系爭建物興建完工領得使用執照後，共用部分尚未點交前，擅將第2層至第9層之公共廁所入口鎖死致無法進入，及公共梯廳封閉挪作室內空間，致系爭建物各層公共廁所及公共梯廳使用現況與原核准竣工圖不符，上訴人顯未維護建築物構造及設備之合法使用。
被上訴人爰就違規層數依建築法第77條第1項及第91條第1項第2款規定，以被上訴人102年10月23日裁處書分別處最高罰鍰額30萬元，總計240萬元（共8層）罰鍰，並限上訴人於3個月內改善。
前揭改善期屆滿後，建管處又於103年2月17日至現場查察後命改善未果，嗣於103年4月1日再至現場勘查，系爭建物第2層、第5層及第6層之違規態樣完全未改善，被上訴人爰就該部分樓層依建築法第91條第1項第2款規定，以原處分分別處最高罰鍰額30萬元，總計90萬元，並無違誤。
(二)上訴人主張其僅為系爭建物所有權人之一，無任何實質管領力，不負維護修繕責任，依建築法第77條第1項規定，不得對所有權人或使用人以外之人裁罰云云。
然於行為責任人與狀態責任人競合時，應由機關就其查獲違法之事實，為適當、合理之裁量，非容許機關得恣意選擇處罰之對象，擇一處罰，或兩者皆予處罰。
且若已知孰為行為人時，自應以處罰行為人為原則，行為人不得以建築物已移轉所有權及交付占有為由阻卻違法。
是以，本件被上訴人認系爭建物之公共廁所係於興建完工領得使用執照後，尚未依公寓大廈管理條例第57條規定點交予管理委員會前（迄今查無點交記錄），上訴人仍為有管領能力之使用人時即擅自變更，被上訴人依建築法第77條第1項、第91條第1項第2款規定裁處上訴人，並無不合。
況上訴人迄未提出任何系爭建物共用部分之點交紀錄，其自仍為系爭建物共用部分有管領能力之人。
(三)上訴人主張系爭建物各層共用部分廁所等空間之變更係一行為云云。
然行政法上之違規行為究應評價為「一行為」或「數行為」並非僅就法規間關連或抽象事實予以判斷，須就具體個案事實綜合決定，結果未必相同。
被上訴人審認上訴人擅自將系爭建物第2層至第9層之公共廁所入口鎖死致無法進入，及公共梯廳封閉挪作室內空間，係多次違反同一行政法上義務規定，係屬數行為，應分別予以處罰，於法並無不合等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人在原審之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：
(一)上訴人主張其並非系爭建物2樓及5樓之所有權人或使用人，處分時其亦非共用部分之使用人，且上訴人就系爭建物共有部分並不負維護修繕責任，原處分裁罰主體顯有違誤云云。
惟依公寓大廈管理條例第57條第1、2項可知，管理委員會成立後7日內，起造人應將公寓大廈共用部分與其附屬設施設備移交管理委員會，故公寓大廈之共用部分與其附屬設施設備，點交予管理委員會前，起造人仍為有管領力之使用人，並有修復改善之責。
本件建管處於102年5月24日至系爭現場勘查，即發現第2層至第9層，每層2處公共廁所入口皆被鎖死，公共梯廳封閉挪作室內空間之情，然當時鼎峰管委會尚未成立，即各層共用部分尚未點交予管理委員會，故被上訴人審認上訴人於102年5月24日當時為系爭建物共用部分具管領力之使用人，且上訴人當時仍為系爭建物其中8戶之所有權人，自應負維護建築物構造及設備合法使用之責。
是以，被上訴人於102年5月24日、102年10月22日查獲系爭建物共用部分擅自變更時，審認上訴人於系爭建物第2層、第5層及第6層共用部分點交管理委員會前，仍屬具有管領能力之使用人，其並為系爭建物部分之所有權人，而有未經核准擅自變更系爭建物第2層、第5層及第6層共用部分空間，原處分以上訴人為建築法第77條第1項、第91條第1項第2款之使用人為裁處對象，並無違誤。
再者，被上訴人於102年5月24日、102年10月22日查獲系爭建物共用部分擅自變更時，上訴人仍為系爭建物中8戶所有權人，為區分所有權人之一，原處分要求上訴人改善系爭建物之公共梯廳及公共廁所等共用空間，並未要求上訴人侵入其他住戶專有部分，自無上訴人所稱其就系爭建物共有部分並無管領力，無從改善之情。
(二)上訴人主張系爭建物第2層、第5層、第6層共有部分空間之變更，係上訴人於該建物辦理第1次所有權登記前之一個建造行為，不應分別論科云云。
惟依行政罰法第24條第1、2項、第25條、法務部102年1月23日法律字第10100258120號函釋及本院相關判決要旨可知，違反行政法上義務之行為究應評價為一行為或數行為，非僅就法規間關連或抽象事實抽象判斷，須就個案具體情節，斟酌法條文義、立法意旨、期待可能、受責難程度、所生影響及社會通念或專業倫理等綜合決之。
系爭建物第2層、第5層及第6層之公共廁所及公共梯廳各為獨立之使用單元，上訴人擅將該範圍之公共廁所入口鎖死致無法進入，將公共梯廳封閉挪作室內空間，其行為依社會通念應係分層施作而非同一時間為之；
且經被上訴人103年3月5日函限期改善仍未改善，依其違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響重大等情係多次違反同一行政法上義務規定，係屬數行為，應分別處罰。
從而原處分以每層30萬元裁處上訴人計90萬元（第2層、第5層及第6層，每層30萬元，合計90萬元）罰鍰，應屬適法。
(三)上訴人主張系爭建物為「建築物使用類組及變更使用辦法」第2條附表一H2類組，故依「臺北市政府處理違反建築法事件統一裁量基準」第3條附表項次17規定，本件應裁處6萬元，原處分逕以每層最高額罰鍰30萬元計算，總計裁罰90萬元，顯有怠為裁量之違法云云。
惟原處分業已載明被上訴人以103年3月5日函限期回復原狀後，經103年4月1日複查，系爭建築物第2層、第5層、第6層違規態樣無任何改善作為，被上訴人依行政罰法第18條第1項規定審酌違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響均重大，就違規樓層數分別依建築法第91條第1項第2款規定處罰鍰30萬元，總計90萬元等語，足認原處分已敘明加重裁罰之理由，並無裁量濫用或怠惰，行政法院不得任意加以撤銷為由，因將訴願決定及原處分均予維持，駁回上訴人在原審之訴。
五、上訴人上訴意旨略謂：
(一)建築法第77條第1項及第91條第1項第2款屬「狀態責任」規定，則原處分狀態責任人（即系爭建物所有權人、使用權人）之判斷時點，自應以原處分作成時（即103年4月）系爭建物所有權人、使用人為狀態責任人判定依據，而與前據以作成處分現勘當時（102年5月24日）系爭建物所有權人、使用人為何人無涉。
又依公寓大廈管理條例第28條第3項、第36條及第57條第2項前段等規定可知，管理委員會始為系爭建物共有部分之管理負責人，負有管理、修繕、改良、安全及環境維護之事實上管領力，並得為有效停止、排除系爭建物之違規使用狀態之人。
且因區分所有權人，對於公寓大廈之共有部分僅有應有部分，故公寓大廈區分所有權人之任一人均無單獨管理公寓大廈共有部分之權限，是管理委員會成立後，即為公寓大廈之管理負責人（起造人此時即不具管理負責人地位）。
據此，系爭建物自102年9月9日起成立鼎峰管委會，即為系爭建物之管理負責人，對公用部分負有管理、安全維護等義務，故系爭建物於原處分作成前（103年4月11日）已於102年9月成立鼎峰管委會，依公寓大廈管理條例第28條第3項規定，鼎峰管委會始為系爭建物共有部分之管理負責人，而對系爭建物共有部分有事實上管領力。
且上訴人於原處分作成時（103年4月11日）僅為系爭建物第6層樓（1戶）之所有權人，對公共空間並無直接管理、支配之權利。
惟原判決卻以上訴人於102年5月24日為系爭建物共用部分具管領力之使用人，且上訴人當時仍為系爭建物第2層至第9層中8戶之所有權人，認裁罰並無違誤云云，顯係以102年5月24日之現勘狀態為認定原處分狀態責任人之時點，有不適用行政程序法第4條依法行政原則之違誤。
且系爭建物公用部分於102年9月26日已完成點交，原判決僅以102年5月24日現勘當時事實狀態認定系爭建物未完成公用部分之點交，又未敘明理由，且未就原處分作成當時（103年4月11日）已成立管理委員會並完成公用部分點交之事實予以詳查，亦顯有未依職權調查證據及不備理由之違誤。
(二)原判決援引公寓大廈管理條例第57條規定主張本件未完成點交，故上訴人為起造人對系爭建物仍有管理能力云云。
然依公寓大廈管理條例第28條第3項規定，管理委員會對於公寓大廈共有部分之管理權限並不因有無完成點交而有所不同，管理委員會一成立，起造人即不具管理負責人地位。
原判決僅以本件未完成點交即據以認定上訴人為系爭建物公用部分具管領能力之使用人，顯有不適用公寓大廈管理條例第28條第3項之違誤。
至於原判決執以行為責任與狀態責任競合時，本件應優先裁罰行為人云云。
然所謂行為責任與狀態責任競合，應係指法規同時對狀態責任人和行為責任人課與處罰，始得優先選擇行為責任，倘若法規僅處罰狀態責任人，依法行政下即應以狀態責任為處分依據，與「人的行為」無涉。
(三)依「臺北市政府處理違反建築法事件統一裁罰基準」及其附表「違反建築法事件統一裁罰基準表」項次17，關於違反建築法第91條第1項第2款而係G2類組場所者，屬同一違規行為者，於第一次、第二次違規均裁處6萬元，並限期改善可知，建築物有違反建築法第91條第1項第2款情事者，應依「臺北市政府處理違反建築法事件統一裁罰基準」為裁罰依據，以符行政自我拘束及平等原則。
本件系爭建物依「建築物使用類組及變更使用辦法」第2條附表一屬G2類組，故依「臺北市政府處理違反建築法事件統一裁量基準」第3條附表項次17之規定，既因系爭建物違反系爭建物同一竣工圖而變更公用空間之同一違規狀態，經被上訴人依建築法第77條第1項及第91條第1項第2款裁罰，揆諸上開法令，應裁處6萬元始為適法。
況「違反建築法事件統一裁罰基準表」所載，屬G2建築物因違反建築法第77條第1項及第91條第1項第2款而經主管機關第4次命其限期改善之如此重大違規情形，其裁罰金額為26萬元，仍未以最高額度裁罰。
綜上，原處分裁處上訴人總計90萬元（第2層、第5層及第6層，每層裁處最高額罰鍰30萬元，合計90萬元）罰鍰，又未敘明理由，原處分顯有裁量怠惰、違反行政自我拘束及平等原則，原判決卻逕予維持，顯有不適用行政訴訟法第201條關於法院撤銷裁量處分及依法行政原則之違誤。
(四)建築法第77條第1項及第91條第1項第2款規定屬狀態責任，自應以系爭建物違規狀態之所有權歸屬或使用情形為裁罰數額之依據，與行為責任之行為數無涉，故上訴人於原處分作成時僅為第6層樓（1戶）之所有權人，而就系爭建物僅有一個所有權（一個違規狀態）。
縱本件應以行為數為裁罰依據，然系爭建物變更第2、5、6樓層共同部分之行為，係屬違反同一「竣工圖」之單一不作為義務，並基於同一施工計畫所為之變更行為，自僅屬違反同一不作為義務之「自然一行為」。
然原判決認定為數行為，顯有建築法第77條及第91條第1項第2款適用不當及不適用一行為不二罰原則之違誤。
(五)原處分係認定上訴人未依被上訴人102年10月23日裁處書所載之期限內完成改善，而基於同一原因事實對上訴人施以連續之處罰。
惟被上訴人102年10月23日裁處書經上訴人提起行政救濟，業於104年5月7日經本院104年度判字第228號判決認定被上訴人102年10月23日裁處書有適用法規不當及裁量瑕疵之違法，將原判決（原審法院103年度訴字第633號判決）廢棄，並撤銷被上訴人102年10月23日裁處書及訴願決定。
原處分既以被上訴人102年10月23日裁處書為據，基於同一原因事實，原處分已失所附麗，亦應予撤銷等語，求為廢棄原判決，及訴願決定與原處分均撤銷。
六、本院查：
(一)按「（第1項）起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；
設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
（第2項）前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」
公寓大廈管理條例第57條定有明文。
而「建築物應依核定之使用類組使用，其有....其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用。」
、「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」
、「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。
必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。
二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」
復為建築法第73條第2項、第77條第1項及第91條第1項第1款、第2款所分別明定。
(二)原判決駁回上訴人之訴，固非無見；
惟按「行政法院應依職權調查事實關係，不受當事人主張之拘束。」
、「行政法院於撤銷訴訟，應依職權調查證據…」、「行政法院為裁判時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽。
但別有規定者，不在此限。」
行政訴訟法第125條第1項、第133條前段、第189條第1項分別定有明文。
是於撤銷訴訟及課予義務訴訟，為事實審之高等行政法院應本於職權調查證據，並依調查證據之結果，斟酌全辯論意旨，依經驗、論理及證據法則認定事實，不受當事人主張之拘束。
倘其未盡職權調查證據之義務，或認定事實有悖於上述法則，其判決即屬違背法令。
查原處分主旨欄記載「查受處分人於本市○○區○○街356、358號等建築物興建完工並領得使用執照，於共用部分尚未全部移交予大樓管理委員會或所有權人前，即擅自將共用部分之設施設備變更，致該建築物共用部分之使用現況與原核准竣工圖不符，違反建築法第77條第1項規定，經本局限期於103年3月31日前改善在案，惟經本市建築管理工程處103年4月1日複查，該建築物第2、5、6層違規態樣完全無任何改善作為，爰以1層計1處，共3處違規，分別依建築法第91條第1項第2款規定處罰鍰30萬元，總計90萬元，並限於103年6月30日前改善完畢。」
事實欄記載「..三、受處分人於旨揭建築物興建完工並領得使用執照後，共同部分尚未全部移交予大樓管理委員會或所有權人前，擅自將共用部分之設施設備變更（建築物第2至9層公共梯廳封閉挪作室內空間、公共廁所鎖死），致旨揭建築物共用部分之使用現況與原核准竣工圖說不符，業違反建築法第77條第1項，經本局以103年3月5日北市都建字第10363997600號函限於103年3月31日前依原核准圖說恢復原狀，惟經本市建築管理工程處103年4月1日複查，旨揭建築物第3至4層及第7至9層施工中，第2、5、6層違規態樣完全無任何改善作為，審酌受處分人違反行政法上義務行為應受責難程度及所生後續影響均重大，本局爰就建築物違規樓層數（1層計1處，共3處違規），分別依建築法第91條第1項第2款規定處罰鍰30萬元，總計90萬元，並限於103年6月30日前改善完畢。」
法令依據記載法律依據為建築法第77條第1項及第91條第1項第2款。
就原處分主旨、事實及理由之記載以觀，原處分似係對上訴人擅自變更建築物之設施設備之違規行為，依建築法第91條第1項前段規定，作第一次之處罰。
(三)但查被上訴人曾以上訴人為本市○○區○○街356、358號等建築物興建完工並領得使用執照，於共用部分尚未全部移交予大樓管理委員會或所有權人前，即擅自將共用部分之設施設備變更，致該建築物共用部分之使用現況與原核准竣工圖不符，違反建築法第77條第1項規定，於102年10月23日裁處書裁罰上訴人240萬元罰鍰，並限其於文到次日起3個內協同社區管理委員會辦理改善在案。
而原處分所提及之被上訴人103年3月5日函說明欄記載：「一、按旨揭建築物領有101使字第0268號使用執照，由貴公司興建完成，惟前經本市建築管理工程處102年5月24日、102年10月22日現場勘查，查獲貴公司於旨揭建築物興建完工領得使用執照後，共用部分尚未移交大樓管理委員會或所有權人前，即擅自變更相關設施設備（第2至9層公共梯廳封閉挪作室內空間、公共廁所鎖死），致旨揭建築物共用部分現況與使用執照之原核准圖說不符，顯未維護建築物合法使用，業違反建築法第77條第1項規定，本局爰以102年6月3日北市都建字第10264123100號函、102年10月23日北市都建字第1026440100號裁處書限期改善在案。
二、惟經本市建築管理工程處103年2月17日複查，旨揭建築物違規態樣尚未改善完畢（第8層施工中，其餘各樓層均未施工），茲限於103年3月31日前依原核准圖說恢復原狀，屆期未改善完成者，依建築法相關規定裁處。」
等語（見被上訴人原審答辯卷第84頁），由上開函中所述，被上訴人所屬建管處於前揭102年10月23日處分後，遲至103年2月17日始再赴現場複查，從而，被上訴人103年3月5日函所為限期改善之命令，其真意究竟係該函中所提及之被上訴人102年10月23日裁處書所為限期改善期間之重申，抑或被上訴人因上訴人未遵照被上訴人102年10月23日限期改善處分，所作的另一新行政處分，未臻明確。
(四)又依被上訴人原審訴訟代理人於原審準備程序中陳稱「本件主要係因被告（按指被上訴人）曾以102年10月23日北市都建字第10264400100號裁處書處分原告（按指上訴人）並限期改善，但期限屆至後原告仍未改善完畢，故為本件裁罰。
上揭裁處書原告曾提行政訴訟，業經鈞院判決原告之訴駁回。」
（見原審卷第54、55頁）、「本件之處罰基礎在於被告102年10月23日北市都建字第10264400100號裁處書處240萬元罰鍰並限期原告3個月內改善，該處分業經鈞院103年度訴字第633號判決原告之訴駁回，原告仍未盡改善責任，遂處以90萬元罰鍰。」
等語（見原審卷第100頁），似又認原處分，係以被上訴人102年10月23日裁處書所為處分作為其前提，因上訴人未遵上開處分「限於文到次日起3個月內，協同社區管理委員會辦理改善事宜」之限期改善命令，依建築法第91條第1項後段規定，所為「屆期未改善者」之「連續處罰」。
(五)末按原審法院103年度訴字第633號維持被上訴人102年10月23日裁處書處分之判決，業經本院104年度判字第228號判決廢棄，併撤銷訴願決定及該處分，諭令被上訴人另為適法之處分確定在案。
從而，本件原處分究竟是被上訴人對於上訴人違規行為，依建築法第91條第1項前段規定所作之第一次處罰；
抑或係依建築法第91條第1項後段規定所為之連續處罰，有所不明。
而上開有待明確之事實，牽涉處分不同之構成要件以及法律效果，成為原處分合法與否之前提要件，詎原判決對於上開未臻明確之爭點，未依職權調查釐清，遽予維持原處分，即有不合。
(六)綜上所述，原判決維持訴願決定及原處分，既有上述違誤，上訴人上訴雖未指摘及此，惟原判決既違背法令，其求予廢棄，即有為理由。
而原處分所依據之事實既未臻明確，本院無從據以判決，爰將原判決廢棄，發回原審法院詳為調查審認，另為適法之判決。
七、據上論結，本件上訴為有理由。
依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
最高行政法院第四庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 江 幸 垠
法官 沈 應 南
法官 楊 得 君
法官 闕 銘 富

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
書記官 邱 彰 德