最高行政法院行政-TPAA,105,判,426,20160818,1

最 高 行 政 法 院 判 決
105年度判字第426號
上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司
代 表 人 林鴻堯
訴訟代理人 吳姝叡律師
徐嶸文律師
被 上訴 人 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明
上列當事人間公平交易法事件，上訴人對於中華民國104年8月6日臺北高等行政法院103年度訴更一字第129號判決，提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

上訴審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由

一、緣上訴人於新北市○○區○○段○○○○段000號、179-60號等土地，規劃興建「瓏山林長堤社區大樓」（下稱系爭建案，總戶數421戶，預售戶數269戶），民國95年起預售，未於房屋預定買賣契約書（下稱預售契約）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊。

被上訴人認其所為屬足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法（下稱公平法）第24條規定，依同法第41條前段規定，以民國100年6月24日公處字第100108號處分書命上訴人立即停止前開違法行為，並裁罰新臺幣（下同）1,000萬元（下稱原處分）。

上訴人不服，循序提起行政訴訟，臺北高等行政法院（下稱原法院）以101年度訴字第396號判決駁回，經本院以103年度判字第616號判決（下稱發回判決）廢棄發回，原法院更為審理後以原判決駁回，上訴人復行上訴。

二、上訴人於原審起訴主張：㈠被上訴人以上訴人未於預售契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為而以原處分裁罰。

上訴人以此部分之裁罰係違法處分而爭訟，故法院所得審理範圍僅限原處分所載之違法行為態樣（即上訴人是否有未於預售契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊之欺罔行為），而不及其他非屬原處分所載之違法行為。

且依發回判決之意旨及公平法第24條處理原則就「欺罔行為」之定義，應以故意為限而不包括過失。

㈡預售契約第3條第2項有關共同使用部分面積僅排除「地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積」，並非約定「不含地下層汽車停車空間、車道及其他必要空間」，其第4條第1項約定共同使用部分係可包括車道。

至停車位買賣契約（下稱車位契約）第3條係約定「其應負擔之公設面積」，並非約定「所有車道面積」。

被上訴人依車位契約認定系爭建案之停車位與車道之面積，全由停車位購買人分攤、持分，而預售契約第3條、第4條所定之共同使用部分，不包括停車位與車道，顯有違誤。

上訴人於規劃預售系爭建案之初，並不知悉「全體區分所有權人會分攤、持分車道面積」之相關登記實務，自無從於預售契約詳細揭露此資訊，足證上訴人與承購戶交易時，並無積極欺瞞或消極隱匿此資訊之故意行為。

㈢系爭建案辦理第1次所有權登記時，上訴人始將車道面積列入共同使用部分，且對於未滿1％及超過3％部分面積之承購戶並未請求找補，並無故意未於預售契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，藉此獲取高額不法利益情事。

且停車空間並無面積之記載，縱承購戶因購買停車空間而持分登記建物，亦不因契約所載建物面積與實際登記面積有所誤差，而生找補款項問題。

況依不動產交易實務，停車位之價金係以其位置及停車格大小按個數計算，不生登記面積與契約面積不符而找補款項問題。

上訴人係依代書之建議，計算購買停車位與全體住戶對於車道應分攤之面積，並非經由刻意的設計而為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。

縱承購戶就預售契約所載共同使用部分範圍是否包括車道及分攤、持分車道面積有所爭執，僅屬對契約之解釋歧異，應循民事訴訟途徑解決。

㈣被上訴人既認定上訴人是以純正不作為（未於買賣契約書揭露）違反作為義務（應於買賣契約書完整揭露重大交易資訊），而依公平法第24條規定裁處，其裁處權時效應自上訴人應作為而不作為之時點即自上訴人提供預售契約予交易相對人時起算。

上訴人於95年5月10日進行預售、簽訂預售契約，至被上訴人於100年6月28日為原處分止，期間已逾3年，依行政罰法第27條之規定，被上訴人不得再為裁處。

另原處分之主文第1項記載上訴人未於預售契約揭露共用部分所含項目應含車道之訊息，為足以影響交易秩序之欺罔行為，此部分無從涵攝「將部分車道移轉登記予未購買停車位者後通知補繳價款」之行為構成要件，被上訴人關於上訴人違反行政法上義務內容及起算裁處權消滅時效之認定，均屬違法。

又內政部於95年1月23日公告「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」並於101年1月3日為修正，均無關共同使用車道之規範內容，上訴人與購屋者所締結之「停車位建物產權預定買賣契約」並無牴觸強制或禁止規定之情事。

㈤系爭建案因面積誤差所找補金額為3,195萬元，被上訴人認定至少1億元，自有認定事實未憑證據之違法。

又與另案藝術館建案之裁罰相比，被上訴人該案之裁罰金額為不法利益之8％，本件裁罰金額竟為不法利益之31％，本件之裁處顯不符比例原則。

系爭建案係於95年5月開始預售，被上訴人卻審酌上訴人97年至99年營業所得（實則為營業收入），與其所裁處之違規行為欠缺合理正當之關聯性。

又辦理系爭建案建物所有權第1次登記時，被上訴人尚未就「藝術館建案」裁處，顯見上訴人並非經被上訴人以公平法第24條裁罰後，仍續為違反公平法之行為。

被上訴人於藝術館建案認定上訴人違反公平法第24條，裁罰1,200萬元，其將已受處分之情狀，再列入本件裁罰之量處情狀之一，有違禁止重複評價原則。

另本件實際找補面積為511.68平方公尺，並非3,028.01平方公尺，被上訴人基於錯誤之事項裁罰，違反公平法施行細則第36條及行政罰法第18條規定。

至上訴人另案所為之陳述與本件無關，無從以之作為本件證據等語，求為「訴願決定、原處分均撤銷」之判決。

三、被上訴人則以：㈠被上訴人97年1月10日修正發布「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱預售屋規範說明），上訴人所為欺罔行為屬上開說明第3點第2款第4目之行為態樣，其於預售階段將車道規劃在停車空間，出售予停車位購買人，即系爭建案之車道面積由車位購買人分擔、持分，不包含在預售契約之共同使用項目，此項欺罔行為，充分為原處分主文「未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」所涵攝。

又預售屋規範說明僅例示規定違法行為樣態，上訴人執被上訴人嗣後於100年12月29日修正發布之預售屋規範說明，指稱原處分認定有誤，顯係混淆焦點。

㈡上訴人自始明知預售契約之共用部分項目不含車道，車道包含在停車空間，並將預售契約與車位契約設計為前者有找補、後者無找補之約定，藉此達到契約議定價款外之額外利益。

上訴人陸續推出「藝術館」、「長堤」、「博物館」等建案，均以相同手法銷售，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平法第24條規定，經被上訴人分別予以裁罰在案。

又預售契約既未將車道列為房屋之共用部分項目，自須俟建物興建完成辦理保存登記後，始能發現共用部分與預售契約書所載不符之情事，足見上訴人於預售時即具有此欺罔故意。

上訴人為專業建築開發商，銷售時自能瞭解其銷售建案之共有部分之項目、分配比例及不動產權登記實務，卻稱不知悉於系爭建案之預售契約共用部分之項目未包含車道，有違一般經驗法則，故其縱無故意亦有重大過失。

而上訴人明知預售契約及車位契約之共用部分項目不含車道，於地政士建議更改車道配附時，非但未重新計算共用部分，反而製作「坪數找補計算表」，並據以向房屋購買人要求補繳面積增加之價款始交屋，且未告知房屋購買人有關增加共用面積之來源，上訴人具有欺罔行為故意殆無疑義。

㈢上訴人將原非屬預售契約約定共同使用之車道面積，逕自登記予買受人，致房屋所權狀所載共同使用部分面積較預售契約所載為多，僅於交屋前出示找補計算表要求補繳價款，顯係利用交易資訊不對稱與購屋人業已套牢難以退出交易之不利地位，榨取經濟利益，房屋購買人因此受有價金找補之損害。

對於其他競爭業者，上訴人以公設比較低之預售契約吸引消費者購屋，亦形同不公平競爭。

上訴人行為已對市場交易秩序產生重大實害，屬公平法第24條足以影響交易秩序之欺罔行為。

至請求找補係驗證上訴人預售契約確未將房屋共同使用部分項目明列車道資訊之主觀欺罔故意存在，原處分主文已明確並足以涵攝上訴人之違法行為。

㈣上訴人一方面於預售契約將車道面積由全體停車位購買人負擔，卻於辦理建物登記時，將部分車道面積劃由未買停車位之買受人負擔，再以面積增加而向其找補價金。

另方面卻因上訴人所設計之車位契約，致使全體停車位購買人無法因車道面積持分減少而依內政部95年1月發布「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2條、第17條規定，向上訴人要求退回溢收之價款。

故本件非屬單純契約之找補設算方式是否符合誠信與公平之民事契約解釋問題，原處分非難之重點並非找補之設算公式，而係上訴人前開欺罔行為。

另系爭建案可銷售之停車位數量雖與使用執照不符，惟車位數量並不影響上訴人系爭行為違法性之認定。

自95年5月預售時至97年7月22日領取系爭建案建物使用執照前為止，上訴人持續以此方式進行預售屋之銷售，原處分係於100年6月24日為之，並未逾3年裁處權時效，且上訴人自97年9月4日起持「坪數找補計算表」陸續通知購屋人找補價款，購屋人始知房屋共同使用部分與預售契約不相符，依行政罰法第27條第2項但書規定，亦未逾3年裁處權時效。

㈤依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，車道應為購買停車位之人所包含而非屬房屋之共用部分。

上訴人為銷售時未於預售契約揭露規劃車道為購屋人共用部分之項目，嗣後於產權登記將車道列為購屋人共用部分而向購屋人找補，以獲有契約議定買賣價款以外之高額不當利益，屬足以影響交易秩序之欺罔行為。

至內政部公告之建物所有權第1次登記法令補充規定，係針對建物如何辦理第1次所有權登記之規定，與房屋買賣契約之共用部分如何約定無關。

而預售契約共同使用部分之權利範圍，即房屋買賣契約書第3條附件2之附圖紅色或綠色區域，均不包括法定停車空間，顯見法定停車空間並非共同使用部分，上訴人辯稱預售契約約定所列舉之共同使用部分可包括車道，顯不可採。

㈥被上訴人審酌上訴人違法行為對市場交易秩序產生重大實害，並考量其隱匿車道資訊銷售建案已非第1次受罰、犯後毫無悛悔之意、本建案銷售金額、實際收取找補款及上訴人97年至99年營業所得等一切情狀後為裁罰，自屬妥當適法。

又找補金額多寡僅為罰鍰考量因素之一，並非唯一，上訴人將其另案藝術館建案之找補金額與本件混為一談，核無可採。

另事業為公平法第24條之欺罔行為，並不以具有相當市場力量為前提，故是否調閱上訴人95年及96年之營業額，與本件無密切關連性。

被上訴人裁罰時審酌上訴人97年至99年營業額，乃考量上訴人近年規模、經營狀況、市場地位，與受罰能力。

另上訴人銷售之「藝術館案」、「博物館案」及「長堤案」為各自獨立之建案，非但建案標的不同、銷售期間不同、受欺罔之消費者更不相同，核屬數個欺罔行為，被上訴人自得分別論處等語，資為抗辯。

四、原判決係以：㈠系爭建案預售戶數269戶，上訴人於87年4月8日領有建築執照，於95年間開始銷售，97年7月22日取得使用執照，97年8月21日辦理建物所有權登記。

依預售契約第3條、第4條、第5條、第8條及車位契約第3條等規定，系爭建案車道面積（總計8,728.94平方公尺）應由停車位購買人分攤，俟上訴人辦理建物登記時，將車道部分面積3,028.01平方公尺（下稱系爭車道面積）改由全體購屋人分攤、持分，使預售契約購屋人之共有部分面積增加。

上訴人於97年9月4日起通知購屋人依找補計算表補繳價款，再交屋予購屋人，上訴人共獲得找補金額3,195萬元之事實，有相關證據在卷可稽，堪可認定。

㈡預售屋具有高價值、不易流通等特性，且尚未辦理產權登記，買受人無法由登記資料獲得相關資訊，於簽訂買賣契約時，就所購房屋事先可取得之資訊有限。

而預售屋共用部分之項目特別是停車位及車道面積，涉及共同使用部分面積及房地交易標的面積之計算，為消費者決定是否購買之重要資訊，上訴人如對該等資訊加以隱瞞或欺罔，自足影響交易秩序，核為顯失公平之行為。

上訴人自設立登記營業迄今，銷售多起集合式建案，為具規模專業經營不動產投資興建住宅之事業，自有依其領域專業、設置各部門分工治理，事前培養訓練專業職員及諮詢各領域之專家充分取得建案資訊之能力，而每一建案於預售階段均須製作各戶持分總表，辦理產權登記時亦需製作分坪表，銷售建案時即能瞭解所銷售建案之共有部分之項目、分配比例等情形。

上訴人主張其不知悉預售契約共用部分之項目原未包含車道，顯難採據。

㈢車位契約明文規定，車位面積包含車道應計入購買車位之購屋者地下室應有部分計算，且約定面積計算出入不找補；

預售契約亦約定未購買車位之購屋者，車位含車道部分之面積不計入其地下室共有之應有部分之內。

上訴人卻違反該契約約定，將車道由所有購屋者分攤，且約定建物面積登記出入比例逾1％即應找補，形同將3,028.01平方公尺之車道面積出賣2次，第1次售予購買車位之人，卻約定如因車位（含車道）面積致建物面積登記有出入不找補；

第2次則是利用建物面積登記出入而對於未購買車位之人為價金之找補。

足見，預售契約為上訴人精心設計之欺罔契約，對購屋者或潛在消費者言，均顯失公平。

又建築開發業者擁有建案之建造執照、各戶持分總表、建物測量成果圖、共同使用部分權利範圍分配書等各式圖表，相較於購屋者，其為具市場資訊優勢地位之一方，自應於房屋買賣契約中，明確揭露共同使用部分之項目。

然上訴人先以預售契約載明未購買車位者無須負擔車道面積之資訊，使消費者誤認系爭建案公共設施分攤比例較低而與其交易；

上訴人又未於預售契約或另以其他方法明確揭露系爭建案中之地下室車道（共有部分）面積，仍應由全體購屋者分擔，更未揭露其找補之規定，使消費者陷於錯誤而與之交易。

原處分據以認定其所為屬公平法第24條之欺罔行為，並未違法。

㈣系爭建案於97年7月間取得使用執照並於同年8月完成建築物所有權第1次登記，上訴人即將系爭車道面積由預售契約約定由購買車位之人共有，登記為全體購屋者共有，足證上訴人為預售交易行為時，即有欺罔消費者之故意。

且上訴人自97年9月4日起逕行通知未買車位之人進行「找」價款程序，亦有利用交易相對人資訊不對等之弱勢地位，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為，並因此獲取高達3,000萬元以上之財產利益，原處分認其所為違反公平法第24條規定，核屬有據。

此部分論述主文雖未明確說明，惟上訴人可從原處分之事實理由中得知處分主文「未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」之範圍，且被上訴人於審理中歷次以書狀詳述上開因果及主文範圍，亦屬理由追補。

㈤上訴人從事建築業多年，依相關契約條款所載，其就共同使用部分項目、面積及分配比例均詳加說明，可證上訴人就預售屋之交易程序及產權登記等事項知之甚詳，具備計算共有部分之專業資訊及知識，其理應知悉共同使用部分項目之變更，對於承購人之交易決定有重大影響，卻於產權登記前未告知承購人即逕為登記，登記後亦未向承購戶說明，難認其無欺罔之故意。

況上訴人自始規劃即應知車道部分產權配置及使用管理之關係，並於預售契約中為相關約定，其主張並非原有規劃云云，顯與常情相背。

又預售契約第8條地下層共同使用部分權屬第3項已明定非購買地下層停車間之區分所有權人，對停車空間之公共設施得為共同利益之使用及依其他法律規定使用（包含防空避難時可使用），上訴人亦不否認現行登記實務亦無就車道部分應強制分配登記各區分所有權人之規定，故其主張係慮及日後使用爭議故變更登記方式，即無足採。

縱認上訴人係於預售後始決意變更規劃，然出賣人就買賣契約所約定之共同使用部分產權項目及面積資訊，於發生變更時原即負有揭露之義務，上訴人將之隱匿未揭露，顯影響承購人權益，竟仍在未告知承購人之情形下逕予變更，亦難認無欺罔之故意。

若謂上訴人係聽從李忠憲代書建議而辦理，於97年9月4日通知購屋者找補時，即應將代書之建議通知未購買車位之購屋者，使其知悉及找補，並於99年間接受被上訴人調查時為說明，惟於被上訴人99年3月、4月間調查「藝術館建案」時，仍主張類似訟爭車道產生坪差找補乃因「施工所產生之誤差」「建案公共設施變更設計」所致云云，足證其說詞反覆，所稱聽從代書李忠憲意見云云，核屬事後卸責之詞。

㈥民法第799條雖於98年1月23日修正，然預售契約乃上訴人於上開條文修訂前單方訂定，無從追及適用該未修訂之規定，且該條並非屬強行規定，可由當事人依但書自行約定。

縱認係強行規定，預售契約有關車道部分之約定，本符合但書之規定，於法無違。

另依「防空避難設備管理維護執行要點」規定，於空襲警報發布後，防空避難設備必須對外開放供民眾使用，縱使非住戶之民眾亦得進入避難。

公寓大廈管理條例亦規定維修公共設施係由管理負責人或管理委員會為之，且住戶亦不得拒絕須進入或使用其專有部分或約定專用部分，則維修公共設施，亦不生經由車道進入修繕會有糾紛之問題。

上訴人既為專業建築開發業者，對相關法令規定不能諉為不知，其以法令專業不及地政士，主張無故意過失而未違反公平法第24條規定云云，核無足採。

㈦被上訴人為於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化，有效減少糾紛，維護交易秩序與消費者利益，訂有預售屋規範說明，而依行為時之相關規定，就未於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式，即認屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣。

上訴人徒以系爭車道所涉共同使用面積僅略為增加，非屬重要交易資訊，顯忽略預售屋交易特性及客觀上對交易相對人所生經濟上之影響。

又承購人容或因居住規劃或其他考量仍依上訴人之請求完成找補程序，仍不影響上訴人未揭露車道資訊之事實，上訴人以多數承購人均已完成找補程序取得承購建物之產權，主張該訊息非屬重要，亦無足取。

㈧原處分已考量上訴人違規之具體事實、系爭車道面積、上訴人因此獲得之利益，系爭建案之售價及相關戶數、總銷售金額，參酌上訴人行為後至原處分即97年至99年營業所得，上訴人隱匿車道資訊銷售建案非第1次受罰，且犯後毫無悛悔之意等一切情狀後而為裁罰，核無裁量怠惰或裁量逾越之違法。

另原處分僅就本件「長堤案」為裁罰，核無一事二罰或雙重評價可言。

㈨被上訴人主張上訴人自95年5月間至97年7月間以預售契約銷售系爭建案，故上開期間為其違規行為期間，而原處分於100年6月24日完成，尚未逾3年之裁處權時效，另其自97年9月4日起陸續通知購屋者交屋並請求找補款項，各該購屋者始有因受欺罔而受損害之結果，則自斯時起算至被上訴人於100年6月24日為原處分時，尚未逾3年裁處權時效等語，亦非無據。

況公平法第24條並非以消費者有損害結果為構成欺罔之構成要件。

㈩綜上所述，被上訴人以原處分命上訴人自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並裁罰1,000萬元，核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合等詞，資為論據，駁回上訴人在原審之訴。

五、上訴人以原判決違背法令，主張意旨略以：㈠原判決認定上訴人有違反公平法第24條之行為，然上訴人之行為究係「積極欺瞞」或「消極隱匿」之欺罔行為，係「欺罔」或「顯失公平」之足以影響交易秩序行為，原判決認定之理由前後不一、互相矛盾。

㈡預售屋規範說明第3點所列行為態樣中，僅有「未於買賣契約書載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」，並無原處分主文一所載之行為態樣。

且上訴人於預售系爭建案時，已於預售契約第4條記載共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算，實無公平法第24條所定之欺罔行為，原判決就前開有利上訴人之主張並未敍明不足採之理由，顯有認定事實未憑證據及理由不備等違背法令情事。

㈢上訴人爭議之對象為原處分主文所載之違法行為，法院所得審理之範圍應限於原處分所載之違法行為。

是上訴人辦理第1次所有權登記時，逕通知買受人找補共同使用部分面積款項之行為，非原處分主文一所涵攝，自非法院認定原處分是否合法所得斟酌之事實。

原判決竟予以斟酌，且以其自行認定與原處分主文所載之不同違法行為態樣，論據上訴人有欺罔之故意及違反公平法第24條規定，所為法律上之判斷，除與發回判決意旨相悖，違反行政訴訟法第260條第3項規定外，亦有違權力分立原則及行政訴訟法第4條之規定。

㈣原判決一方面認定上訴人未向買受人說明逕要求找補，屬原處分所涵攝之欺罔行為，另一方面又認定僅屬欺罔行為之結果，其判決理由顯有矛盾。

又依故意與行為同時存在原則，應以上訴人提供預售契約書予承購戶之時點，作為判斷上訴人是否具有欺罔故意之基準，原判決卻以上訴人與承購戶簽訂預售契約後，上訴人為產權登記時，隱匿未予揭露部分車道面積將之分配納入共同使用項目，據此判斷上訴人具有欺罔故意，顯有違行政罰法第7條及故意與行為同時存在原則。

㈤依預售契約第3條、第4條及車位契約第3條等規定，可知承購戶就共同使用部分面積僅係排除汽車停車空間及其應負擔之公設面積，並未排除所有車道面積。

原判決之認定顯與預售契約內容相悖。

而關於車道部分，承購戶亦因間接分攤而列入登記面積，依預售契約第5條屬承購戶所計價購買範圍，原判決謂契約明文約定，車道部分共同使用面積不計入計價購買範圍，自不計算加入其應有部分云云，顯與不動產交易實務及預售契約約定相悖。

又上訴人係按不動產交易實務及內政部公告「預售屋買賣契約書範本」所製作之房屋賣賣契約書第5條第1項約定找補款項，原判決竟謂系爭契約係上訴人精心設計之欺罔契約，顯與經驗法則有違，而對於上訴人於原審所援引之內政部「內政部預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及不動產交易實務，均未於理由中說明其不採之理由，亦有判決不備理由之違背法令。

㈥本件係原處分主文狹隘無法與事實理由所涵攝之違法，並非主文不明確，原處分有關事實與理由亦無記載有欠完足之情事，無行政程序法第114條第1項第2款規定之適用。

原判決認被上訴人在審理過程為合法之理由追補，自有適用法規不當之違法。

又本件原處分之主文、事實與理由不相一致，被上訴人所課予上訴人公平法上義務不明，其究竟應以原處分主文為據，或可擴大及於處分書事實及理由欄所述之範圍，原判決疏未注意，自有未合。

況原處分認定本件係「足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平法第24條規定」，並非「顯失公平之足以影響交易秩序行為」，原判決立論顯前後不一。

又「隱匿重要交易資訊」與「未於買賣契約書中載明共用部分所含項目」係分屬對於交易相對人之不同欺罔行為態樣，從而判斷欺罔與顯失公平之案件係屬二事，積極的欺瞞與消極隱匿之交易方式不同，應予區別，可見原判決有認定事實與卷內證據資料不符之違法。

另行政罰之裁處權時效，自違反行政法上義務之行為終了時起算，如法規不以發生某種結果為處罰要件時，縱然實際發生結果，其裁處權時效之起算日仍以行為終了時為準，則公平法第24條所處罰為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，其不以某種結果發生為處罰條件，原判決認本件裁處權之時效，縱不自行為終了時起算，亦應自該結果發生時起算，顯未正確適用行政罰法第27條規定。

㈦上訴人係法人，原判決認定之行為人乃違反行政法上義務行為之法人，上訴人之代表人、管理人及其他有代表權人或實際行為之職員有何故意、過失，是否推定為上訴人之故意、過失，均未見原判決敍明。

又上訴人固然於97年7月22日取得系爭建案使用執照，惟取得使用執照與上訴人利用預售契約交易係屬二事，原判決何以認定其為使用預售契約之末日依據及上訴人使用該契約是所謂一行為或數行為均未清楚交代，有判決不備理由之違法。

另被上訴人發布之預售屋規範說明將「締約前資訊揭露」與「締約後之欺罔或顯失公平行為」予以區別規範，原判決卻將上訴人使用定型化契約之行為與交屋時要求購屋人找補價款之不同行為混為一談，理由顯前後矛盾。

至「藝術館建案」與本件屬不同個案，原判決以該案之卷證資料，作為本件違法之論據，有違論理及證據法則。

㈧上訴人所製作之「坪數找補表」係制式表格，並未依登記項目逐一填載，而係將加總後之共同使用項目均填入「公設1」項下。

原判決以找補坪數表「車公」部分之面積記載為0，論斷上訴人是以精心設計之契約為欺罔行為云云，顯有違論理法則。

況上訴人縱未於找補坪數表記載面積誤差之原因，或將共同使用項目面積加總後予以記載，此亦與原處分所稱之違規行為無涉，更無從以事後發生之情事，以推論方式論斷上訴人於預售系爭建案時，即有欺罔之故意，原判決顯違故意與行為同時存在原則。

又上訴人係依代書之專業經驗建議，由房屋承購戶及汽車停車位承購戶，按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面積總和之比例，分攤車道面積。

此種登記方式與一般登記實務相符，住戶也都能接受此登記及計算方式，符合使用者付費及公平原則。

至李忠憲代書並非未卜先知民法將會修正第799條之規定，而係因為立法院通過修正前，均會有修正草案，民法第799條規定與李忠憲所從事業務有關，對於該草案自有所知悉，原判決謂證人李忠憲豈能於97年9月未卜先知民法將修正云云，論斷其所為有利於上訴人之證詞不足採，實有違經驗及論理法則。

況原判決所為論斷均係以事後發生情事之假設否定李忠憲之證詞，並無從得知其立論基礎。

㈨本件實屬上訴人與承購戶之民事糾紛，非屬公平法之規範範疇，原判決未於理由敍明上訴人之此項主張何以不足採，有理由不備之違背法令。

又上訴人就面積誤差所找補金額為3,195萬元，而非被上訴人為原處分時自行臆測之至少1億元，被上訴人基於錯誤之找補金額，而裁罰1千萬元，除有認定事實未憑證據外，且與比例原則有違。

原判決對於上訴人之主張，竟執與被上訴人相同之答辯理由為論斷，顯有違行政程序法第7條、公平法施行細則第36條及行政罰法第18條第1項等規定。

另原判決對於足以影響被上訴人是否濫用、逾越裁量或裁量怠惰等裁量瑕疵事實，未予查明，遽論「被上訴人審酌一切情狀後，經核亦無裁量怠惰或裁量逾越之違法」云云，實有適用法則不當之違背法令情事。

六、本院查：㈠按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」

「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰。

」公平法第24條及第41條前段分別定有明文（104年2月4日修正，條號分別移為第25條、第42條）。

而為使「足以影響交易秩序」「欺罔」「顯失公平」等要件具體明確，被上訴人於91年1月9日發布「公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則」（104年2月16日修正名稱為「公平交易委員會對於公平交易法第25條案件之處理原則，下稱公平法第24條處理原則），依司法院釋字第548號「主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，業經本院釋字第407號解釋在案，此項釋示亦屬行政程序法第159條明定之行政規則之一種。

公平交易法乃規範事業市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一規範。

因此，立法者即在法律中以不確定之法律概念加以規定，而主管機關基於執行法律之職權，就此等概念，自得訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。」

之解釋理由，足見公平法第24條處理原則係被上訴人基於公平法主管機關之職權，所訂定解釋性行政規則，作為處理公平法第24條之認定事實、適用法律之準據，核其內容與公平法限制競爭及不公平競爭等規定並無違背，亦未對人民權利之行使增加法律所無之限制，並無違背法律保留原則，自得援用。

行為時即94年2月24日修正之公平法第24條處理原則第5條第1項、第6條、第7條規定「本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。」

「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。

前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；

所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以『合理判斷』為基準（不以極低之注意程度為判斷標準）。

其常見行為類型如：㈠冒充或依附有信賴力之主體。

㈡不實促銷手段。

㈢隱匿重要交易資訊。」

「本條所稱『顯失公平』：係指『以顯失公平之方法從事競爭或商業交易』者。

其常見之具體內涵主要可分為3種類型：㈠不符合商業競爭倫理之不公平競爭行為：1.榨取他人努力成果：……其常見行為態樣有：⑴攀附他人商譽……。

⑵……高度抄襲……。

⑶利用他人努力，推展自己商品或服務之行為。

2.以損害競爭對手為目的，阻礙公平競爭之行為其常見行為類型如：⑴不當比較廣告：……。

⑵對競爭對手之交易相對人為其競爭對手侵害其智慧財產權表示之行為。

……。

㈡以不符合社會倫理手段從事交易之行為常見行為類型如：以脅迫或煩擾交易相對人方式，使交易相對人於決定是否交易之自由意思受到壓抑情形下，完成交易之行為。

㈢濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為：具相對市場力或市場資訊優勢地位之事業，利用交易相對人（事業或消費者）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易之行為。

常見行為類型如：1.市場機能失靈供需失衡時，事業提供替代性低之民生必需品或服務，以悖於商業倫理或公序良俗之方式，從事交易之行為。

2.資訊未透明化所造成之顯失公平行為。」

㈡經查，上訴人於新北市○○區○○段○○○○段000號等土地，規劃興建系爭建案（總戶數421戶，預售戶數269戶）對外銷售，87年4月8日領有建築執照，於95年間開始以預售契約銷售系爭建案至97年7月22日取得使用執照止，97年8月21日系爭建案之建物辦畢第1次所有權登記。

而預售契約第3條至第5條、第8條及車位契約第3條乃系爭建案有關房屋面積之計算及車位面積等計算方式及差額找補之約定，然上訴人未於預售契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，使272戶購屋人（含未購買地下室停車位之消費者），誤認系爭建案之公設占比較低而基此錯誤交易資訊與上訴人作成交易。

嗣建案竣工後，車道面積總計8,728.94平方公尺，依約定應由停車位購買人分攤、持分，上訴人將不屬於契約書約定「共同使用」之地下室『車道』面積915.97坪（即3,028.01平方公尺）逕自分攤、分配予全體購屋人，致房屋權狀共用部分面積較預售契約為多，上訴人自97年9月4日始通知系爭建案之購屋人，出示坪數找補計算表要求購屋人補繳價款後，始交屋予購屋人，此時購屋人因考量退出該交易成本過大 （如不同意補繳價款，將承擔違約之風險）被套牢，計有264戶購屋人因而多繳價款，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平法第24條之規定等情，為原判決經調查證據言詞辯論後依職權認定之事實，依行政訴訟法第254條第1項規定，自得為本院判決之基礎。

㈢次按事實認定乃事實審法院之職權，茍其事實之認定符合證據法則，縱其證據之取捨與當事人所希冀者不同，致其事實之認定亦異於該當事人之主張者，亦不得謂為原判決有違背法令之情形。

又違反行政法上義務之行為須具有責性（即須具有故意或過失）始有可非難性，而故意或過失乃行為人內在主觀要件，其與客觀之外在行為是否該當法律規範之構成要件不同，較不易判斷，須依具體行為而整體判斷，以本件而言，應就上訴人開始銷售系爭建案至完成系爭建案之房屋並完成登記手續之整體行為為判斷，而非切割分段觀察。

系爭建案係上訴人於95年開始預售，並陸續與購屋人簽訂預售契約。

既屬預售，自是房屋尚未興建完成即出售之意，一旦房屋興建完成再出售即屬一般房屋買賣而非預售；

又購屋人於房屋預售階段決定是否購買時，並無「成屋」可參考，其所獲得之資訊全由建商供給，亦屬有限，屬交易資訊較弱之一方。

再，房屋與一般商品比較，其價值性較高，預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無法由地政機關登記資料獲得任何資訊；

而現今房價高漲，集合式住宅之公寓大廈共用部分之比例（即所謂公設比）亦節節提高，是預售屋共用部分之項目特別是停車位及車道面積與共同使用部分面積計算，涉及房地交易標的面積之計算，且十分複雜，非專業建商不易了解，但又為買賣價金計算之依據，為購屋者決定是否與建商交易之重要交易資訊，茍建商對上開資訊加以隱瞞或欺罔，自足影響公平競爭之交易秩序，亦為顯失公平之行為。

又依一般經驗法則，房屋之預售期間係自建商開始對外銷售至建物取得使用執照為止，原判決認定上訴人之行為係自95年5月開始銷售起算，97年7月22日取得使用執照則為行為終了時點，依上述說明，並非無據。

另原判決已依預售契約與車位契約之記載內容，參酌上訴人先於預售契約約定排除系爭車道面積之負擔，嗣後未經告知購屋人逕將系爭車道面積劃入未購買車位之購屋人之公設面積內，再依預售契約之約定由其找補款項，獲得3,195萬元之利益，對於購買車位之購屋者，雖因而減少系爭車道面積之分擔致面積減少，卻因屬車位面積之減少，致其多繳之款項依預售契約卻無法取回等，並依上訴人之成立時間、經營業務內容及規模等，認定上訴人具有故意，且所為係欺罔行為，因而造成交易相對人陷於錯誤而與之交易，足以影響交易秩序等情，據以維持原處分。

依上說明，核屬事實認定之範疇。

原判決並已論明其認定上訴人有違反公平法第24條規定之行為及其事實認定之依據與得心證之理由，對上訴人在原審所為「上訴人無違反公平法第24條規定之故意及行為，本案純屬上訴人與購屋人間之民事糾紛」等主張如何不足採之論證取捨等事項，均有詳為論斷亦無互相矛盾之情形，核與證據法則無違。

上訴人主張原判決論斷證人李忠憲所為之證詞無足為有利上訴人之證據，有違經驗及論理法則；

且原判決有未依證據認定事實；

並對於上訴人之行為何以該當公平法第24條之行為所為認定之理由前後矛盾等節，無非重述其在原審業經提出而為原判決摒棄不採之主張，並執其主觀歧異之法律見解，就原審所為論斷、證據取捨及事實認定職權之行使為指摘，核無足採。

㈣本院廢棄下級審之判決所為之法律上判斷，依行政訴訟法第260條第3項規定，受發回之高等行政法院固應受拘束而以之為判決基礎。

然而本院前以1.被上訴人認定上訴人預售系爭建案房屋時，即有欺罔之故意而未揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，是否與事實相符。

2.上訴人之上開行為是否足為原處分所涵攝。

3.系爭車道面積由全體購屋者分攤持有，則車位購買者因而減少面積，上訴人是否將彼等溢繳之價款返還車位購買者、如有，是否可為上訴人有利之認定？4.預售契約是否經由刻意的設計而為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為？系爭建案可銷售之停車位與使用執照記載內容不符，其情形如何？是否會影響事實之認定等情，未見原法院查明，有待釐清而廢棄原法院101年度訴字第396號判決，並指示原法院予以究明。

是以，發回判決係要求釐清應再調查之事項，並未就具體事項為廢棄理由之法律上判斷，原法院重新審理調查後，依法自得本諸所認定之事實，適用法律為裁判，並無違背行政訴訟法第260條第3項規定之情事。

上訴人主張原判決違背發回判決意旨，有違上開規定，致有適用法規違誤云云，亦非有據。

㈤法人固無從親自為事實或法律行為，對外之行為由其代表人或受任人為之，至其內部則由所屬員工為之，自不待言。

上訴人係私法人，對於系爭建案之興建及銷售係由其所屬員工負責並無爭議，依行政罰法第7條第2項「法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。」

規定，自應對其所屬員工所為行為負責，而上訴人於原法院審理時並未就此為爭議，是以原判決未論及上訴人應就其從業人員之行為負責，亦與判決理由不備之要件有別。

㈥被上訴人認定上訴人之行為違反公平法第24條之規定，而以原處分裁罰，依其「主文欄一」記載「被處分人（即上訴人）未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為屬足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平法第24條規定」之內容，足見兩造所爭議者為上訴人預售系爭建案之行為是否有原處分所載之違章行為。

而如前所述，上訴人預售系爭建案之行為，應自其預售開始至建物完成並辦妥所有權登記止之行為整體觀察，上訴人辦理所有權登記時，逕通知買受人找補共同使用部分面積款項之行為，自無從割裂。

上訴人主張該行為非原處分主文一所涵攝，原判決認定原處分是否合法時不得斟酌此部分事實竟予斟酌，與發回判決意旨相悖，違反行政訴訟法第260條第3項、第4條之規定，亦有違權力分立原則等語，核屬其主觀意見，無足憑採。

㈦建屋出售乃上訴人之營業項目之一，營業行為本具有反覆為之之特性，上訴人預售系爭建案至97年7月22日止，為原判決認定之事實，是其認定裁處權時效應自97年7月22日起算，並論及行政罰之裁處權時效，自違反行政法上義務之行為終了時起算，如法規不以發生某種結果為處罰要件時，縱然實際發生結果，其裁處權時效之起算日仍以行為終了時為準，亦無違誤，並無上訴人所稱裁處權之時效，縱不自行為終了時起算，亦應自該結果發生時起算之情事，上訴人執以指摘原判決未正確適用行政罰法第27條規定，亦屬誤解。

㈧行為時公平法施行細則第36條規定「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：違法行為之動機、目的及預期之不當利益。

違法行為對交易秩序之危害程度。

違法行為危害交易秩序之持續期間。

因違法行為所得利益。

事業之規模、經營狀況及其市場地位。

違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。

以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。

違法後悛悔實據及配合調查等態度。」

是以，被上訴人基於公平法主管機關之立場，對於罰鍰金額自具有裁量權，而被上訴人已說明原處分係審酌上訴人違法行為對市場交易秩序產生重大實害，並考量其隱匿車道資訊銷售建案已非第1次受罰、犯後毫無悛悔之意、系爭建案銷售金額、實際收取找補款及上訴人97年至99年營業所得等一切情狀，依上開規定，並無不法。

而原判決亦已論明被上訴人並無重複評價，原處分亦無裁量怠惰或裁量逾越之違法情事，上訴人縱不認同，亦與判決違背法令有間。

上訴人並無證據證明上情，其執詞指摘原判決違反重複評價原則並有裁量怠惰、裁量逾越之違誤，亦無足取。

㈨綜上，原判決認事用法並無違誤，對上訴人在原審之主張如何不足採之論證取捨等事項，亦均有詳為論斷，其所適用之法規與該案應適用之法規並無違背，與解釋、判例亦無牴觸，並無所謂判決不適用法規或適用不當或判決理由不備、矛盾等違背法令之情形。

上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
最高行政法院第二庭
審判長法官 藍 獻 林
法官 黃 淑 玲
法官 鄭 小 康
法官 林 文 舟
法官 姜 素 娥

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
書記官 莊 俊 亨