最高行政法院行政-TPAA,106,判,171,20170407,1

最 高 行 政 法 院 判 決
106年度判字第171號
上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司
代 表 人 林鴻堯
訴訟代理人 吳姝叡 律師
被 上訴 人 公平交易委員會
代 表 人 黃美瑛
上列當事人間公平交易法事件，上訴人對於中華民國105年8月11日臺北高等行政法院103年度訴更一字第125號判決，提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

上訴審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由

一、被上訴人之代表人已於民國106年2月1日變更為黃美瑛，渠聲明承受訴訟，經核並無不合，應予准許。

二、緣被上訴人依據檢舉調查結果，以上訴人興建銷售瓏山林藝術館（下稱系爭建案），未於瓏山林藝術館房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反99年6月9日修正公布之公平交易法（下稱行為時公平交易法）第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以100年1月6日公處字第100003號處分書（下稱原處分）命上訴人立即停止前開違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）1,200萬元。

上訴人不服，提起訴願，遭決定駁回，提起行政訴訟，經臺北高等行政法院（下稱原審法院）100年度訴字第1992號判決駁回，提起上訴，經本院103年度判字第615號判決廢棄原判決，發回原審法院更為審理；

嗣原審法院復以103年度訴更一字第125號判決駁回，上訴人仍表不服，遂提起本件上訴。

三、本件上訴人主張：本件係有關系爭契約第3條及第4條關於共同使用部分項目及範圍之解釋爭議，應屬上訴人與承購戶間就契約條款解釋之單純消費糾紛，非屬公平交易法事件，依94年2月24日修正發布之「行政院公平交易委員會對於公平交易法第二十四條案件之處理原則」（下稱行為時處理原則）第3點規定，自應循民事訴訟途徑，非被上訴人所得介入。

又原處分既認定上訴人違反揭露共用部分應含車道資訊之作為義務，則上訴人於開始銷售系爭建案時已違反上開義務，本件應自上訴人95年10月18日委託霞飛廣告股份有限公司（下稱霞飛公司）進行系爭建案預售時起算，被上訴人裁處權已逾3年時效消滅。

又觀諸原處分主文及理由，則上訴人所負停止違法行為義務之範圍及被上訴人嗣後執行原處分認定上訴人逾期未停止改正等情事，究係依「未於系爭契約揭露共用部分包含車道之資訊」或及於「將部分車道移轉登記於全體承購人並通知找補之行為」，已屬不明確，理由無足涵攝於主文，參以100年12月29日修正發布之「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱100年預售屋規範說明）第3點、第5點規定，益證上開二者誠屬不同違法行為態樣，被上訴人未於訴願程序終結前補正，原處分違反行政程序法第96條第1項第2款規定而應撤銷。

又原處分既係限定於未揭露共用部分所含項目應含車道資訊，本件審理範圍當以此為限。

至系爭建案停車位建物產權預定買賣契約書（下稱停車位預定買賣契約）第2條第2項係約定應持分之車道面積，並非約定所有車道面積，停車位購買人須依持有停車位面積持分共同使用部分，包括車道及其他必要空間，但車道部分之面積並非因此全由停車位購買人分攤持分。

另上訴人於規劃預售之初並不知悉有關車道面積由全體住戶分攤持分之不動產登記實務，自無可能於系爭契約內揭露，乃嗣後經地政士李忠憲建議，為避免車道面積部分使用爭議，遂按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面積總和之比例分攤車道面積，足證上訴人並無故意欺罔之行為。

又停車位之價金係按個數、位置及規格等為計算依據，而非如建物係依實際登記面積核算，故停車位之實際登記面積與停車位之價金計算無關，自不生實際登記面積與契約所載面積不符而生找補款項問題，此觀停車位預定買賣契約第2條第1項及第2項及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項：壹、第3條、第4條及第17條等規定即明云云。

為此，求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。

四、被上訴人則以：本件上訴人違法期間至少涵蓋95年銷售時至98年領有使用執照為止，被上訴人於100年1月6日為原處分，未逾3年裁處權時效。

退步言，原處分係處罰上訴人之欺罔行為，購屋者係於上訴人請求找補時始知悉共用部分與契約約定不符，故裁處權時效應自渠等受通知找補而生損害結果時起算，亦未逾3年時效。

又觀原處分理由第2項可知，上訴人該原非屬契約約定之共用部分逕自登記予全體住戶分攤持分，據此向購屋者請求找補，屬足以影響交易秩序之欺罔行為，為主文第1項所涵攝，亦符合97年1月10日修正發布之行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明（下稱行為時預售屋規範說明）第3點第2款第4目之行為態樣，內容並無不明確，且100年預售屋規範說明之修正並無礙原處分之認定，此觀該規範說明第5點規定即明。

又系爭契約第3條第1款、第4條亦明確記載共同使用部分面積不含地下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積、列舉之共同項目及附件3關於所有權人共同持分部分不包括車道。

又停車位預定買賣契約第2條第2款約定停車空間建物產權含汽車停車空間之應有持分及應持分之車道，上訴人於簽約後卻將車道登記予所有購屋者，並請求找補房屋面積超出1%部分之價款，加以停車位之實際登記面積遠少於系爭契約，卻約定不得找補，上訴人藉此獲取高額不法利益，顯見其主觀上具有欺罔故意。

另民法第799條非強制規定，系爭契約既已列舉共同使用部分項目未包含車道，核屬該條第4項但書規定另有約定之情形而屬適法。

又依防空避難設備管理維護執行要點第4點第1款、第5點第6款規定，縱非住戶之民眾亦得進入避難，住戶縱無車道持分自亦可進入避難使用。

復依公寓大廈管理條例第10條第2項、第6條1項第3款規定，維修公共設施係由公寓大廈管理負責人或管理委員會負責，倘須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕，自不生使用糾紛問題，故變更車道配賦欠缺法律正當性。

另系爭契約第2條第2款關於停車空間建物產權範圍約定，使購買停車位之住戶車道面積持分減少，卻無法要求退回溢價，顯然偏利於上訴人，不符誠信及公平原則，上訴人不得據此約定反稱停車位實際登記面積不影響停車位價格云云，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴。

五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠本件系爭契約第2條約定停車位承購戶購買之停車空間已含車道，第4條所列舉及附件3之平面圖所標示共同使用部分，復均不包括車道，可見系爭契約並未揭露關於車道項目將分配納入共同使用部分面積計算價金之資訊，致使購買車位之締約相對人誤認其等支付之價金已包括車道價款在內，則上訴人事後將車道面積列入共同使用部分，登記為全體購屋者共有，再以購屋者取得之共同使用部分面積增加為由，依系爭契約第5條第2款規定，通知承購人找補價款，自係以隱匿足以影響交易決定之重要資訊致引人錯誤之方式，與購屋者從事交易，構成行為時公平交易法第24條及行為時處理原則第6條所謂欺罔行為。

且基於預售屋具有價值高及不易流通等特性，消費者若與上訴人交易，即影響上訴人同業之競爭機會，已該當行為時處理原則第2點第1項前段足以影響交易市場秩序之要件。

況行為時預售屋規範說明已將「未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」，列為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣，並說明預售屋共用部分之分配，涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大資訊，則上訴人未於系爭契約載明共用部分所含項目包括車道此一足以影響交易決定之重要資訊，涉及行為時公平交易法第24條所定欺罔行為，非僅民事糾紛。

上訴人主張本件僅屬民事紛爭云云，核不足採。

㈡系爭契約之相對人直到所有權第一次登記將車道面積計入共同使用部分時，方有可能比對權狀上之共同使用部分與系爭契約約定有所不同，而得知受上訴人欺罔，故上訴人上開欺罔行為，於98年3月17日所有權第一次登記時始告終了，而被上訴人對該違法行為之裁處權時效，應自該違法行為終了時起算，是原處分於100年1月6日作出裁罰，未逾3年裁處權時效，上訴人主張原處分已逾裁處權時效云云，不足採信。

㈢依系爭契約第3條第3款及第4條約定，可知車道不屬共同使用部分；

又依停車位預定買賣契約第2條第2款約定，停車空間建物產權含汽車停車空間之應有持分及應持分之車道，車道部分持分自僅由購買車位者負擔，不應由全部住戶分擔。

若上訴人真係事後方知有關車道共同使用部分之疑義，理應在將車道面積登記為全體購屋者共有前，即據實以告徵得同意，始符誠信，然上訴人逕為登記，並據以請求補繳因而增加之共同使用部分價金，難謂無欺罔之故意。

另參諸上訴人提出有購買車位及未購買車位之坪數找補計算表，均未提及所增加之共同使用部分係源自車道面積，及上訴人99年3月10日陳述書、99年4月9日陳述狀，上訴人仍意圖欺瞞，絕口不提車道面積以觀，足徵上訴人隱匿車道面積之事，利用辦理交屋前數日，多數承購戶因期盼儘速交屋，對補繳價金之原因無暇深究之心理，以變更設計故共有部分面積增加之理由，向購屋者請求找補，足證上訴人於預售系爭建案時，即以欺罔之故意，未於系爭契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊。

㈣上訴人對原已購買車位者，並未找還價款。

況依停車位預定買賣契約第2條約定，縱使已購買車位者車道持分較系爭契約約定者為少，上訴人亦不可能將所減少之車道持分找還價款予已購買車位之購屋戶，益顯上訴人於預售系爭建案時，即有欺罔之故意。

又依系爭契約第3條約定所謂房屋面積，係指主建物、附屬建物及共同使用部分之面積，並明文將地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積予以排除；

同契約第4條列舉之共同使用部分，與附件3之平面圖標示之共同使用部分，均不包含車道等情，可知車道面積並非系爭契約第3條所定應計入房屋產權之主建物、附屬建物及共同使用部分，亦非第4條列舉之共同使用項目。

而系爭契約第5條明定房屋面積發生誤差超過1%之情形時，始有依該條第2款約定找補之問題，則車道既不在房屋產權面積範圍內，上訴人對於購屋者自不得以訂約後車道面積增加為由，請求其等依該契約第5條第2款約定補繳價款。

㈤98年1月23日修正之民法第799條規定區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地應有部分之比例，原則上固依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，惟亦得另為不同約定。

是該修正條文並未強制車道面積必定應分配登記予所有區分所有權人，則系爭契約約定車道面積不計入共同使用部分，與上開修正條文並無違背。

又按防空避難設備管理維護執行要點第4點第1款、第5點第6款規定，可知於避難設備位於公寓大廈之地下層者，即便非屬住戶之民眾亦得進入避難，則該公寓大廈之住戶不問其是否為車道共有人，自均可入內避難。

再者，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第6條第1項第3款規定，可知公共設施之維修，由公寓大廈之管理負責人或管理委員會為之，倘因而須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕，是車道縱非全體區分所有人共有，對於公共設施之維修亦不生任何妨礙。

況系爭契約第8條已明定未購買地下層停車空間之區分所有權人，對停車空間之公共設施，仍得為共同利益之使用及依其他法律規定使用。

故而證人李忠憲於原審前審時證稱「系爭建案未購買停車位之區分所有權人若未分攤持分車道面積，可能違反98年1月23日修正民法第799條規定，且無從經由車道進入公共設施進行維修及至避難空間避難，致生糾紛」等語，與上開規定及系爭契約第8條約定均不相符，顯無可採。

觀諸證人李忠憲係為上訴人辦理建案產權登記事宜之代書，反之上訴人乃具有相當規模之建築業者，系爭契約約定「車道由購買停車位之人購得，且非屬共同使用部分」，必係經上訴人法務人員或法律顧問確認後始予訂定，就此重大法律爭議，不太可能僅因代書李忠憲一人建言，即推翻契約約定，是上訴人主張係於訂約後聽信李忠憲所言，才改將車道列入共同使用部分，登記為全體購屋者共有云云，與常情有違，難認其於訂立系爭契約時，並無欺罔之故意，上訴人主張要無可採。

㈥購買停車位之購屋人於簽訂系爭契約時，根據該契約第2至4條所認知者，乃其等購買停車位時，已購得包含車道在內之停車空間，且車道面積非屬應計算價金之房屋產權面積；

未購買停車位之購屋人則認為車道持分不在其購買範圍之內，則上訴人於系爭建案竣工後，逕將車道面積改計入共同使用部分，自與購屋者訂定系爭契約時之需求及利益相違背。

況此項公共面積之增加，依上訴人主張，尚須適用系爭契約第5條第2款有關房屋面積誤差及其價款找補之規定，並非無償，承購戶付費取得未經其同意購買之共同使用部分產權，既與訂約之合意不同，亦非購屋者所預見之變更，自難謂承購戶受有利益而無損害。

是上訴人主張所為未導致承購戶受損，及上訴人無得利云云，尚難採信。

㈦上訴人主張原處分理由所述無足涵攝於主文，原處分違反行政程序法第96條第1項第2款規定而應撤銷云云。

惟觀諸原處分主文第1項記載，業已具體表明上訴人違反行為時公平交易法第24條所定行政法上義務之行為態樣，參照原處分理由第二（三）至（七）項說明，顯已足使上訴人明瞭原處分裁罰所依據之原因事實，難認原處分有何違誤。

㈧依91年6月19日修正發布之公平交易法施行細則（下稱行為時公平交易法施行細則）第36條規定，綜合上訴人藉找補以獲取不當之經濟利益、系爭建案合約銷售總數與權狀登記之總坪數間相差共用部分463坪，其違法行為對於市場交易秩序危害重大，上訴人97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元、上訴人並非初犯、系爭建案銷售金額約計41.78億元等情，原處分已審酌一切情狀後而為裁量，並無裁量怠惰或裁量逾越之違法，故上訴人主張原處分違反比例原則云云，尚不足取等由，因將原決定及原處分均予維持，判決駁回上訴人之訴。

六、上訴理由略謂：㈠行為時公平交易法第24條所規定為一危險犯，裁罰時效應自客觀上對競爭市場有發生影響交易秩序之不公平競爭效果之危險時起算。

上訴人係於95年10月18日委託霞飛公司進行系爭建案預售，則開始使用系爭契約時，不公平競爭之危險即已發生，故應自95年10月18日起算裁處權時效，而被上訴人於100年月6日始作成原處分，已逾3年裁罰權時效。

原判決竟謂系爭契約之相對人得知受上訴人欺罔時，欺罔行為始告終了云云，顯有未正確適用行政罰法第27條第1項、第2項規定之違法，亦與本院發回意旨「當行為人完成該一行為而符合違反行政法上義務之法定要件時，為該行為終了時」之法律上判斷相悖，而有違反行政訴訟法第260條第3項規定之違背法令情事。

㈡原判決既認定上訴人違規行為於98年3月17日終了，則被上訴人作成原處分時，上訴人之違規行為既已終了，無從再為違法行為，且於斯時系爭建案已為成屋，亦無使用系爭契約之必要。

是以原處分主文第2項命上訴人應立即停止違法行為，顯有違行為時公平交易法第41條第1項規定，原判決未予撤銷，顯有未正確適用上開規定之違誤。

㈢依「故意與行為同時存在」原則，應以上訴人提供系爭契約與承購戶時，作為判斷上訴人是否具有欺罔故意之時點，然原判決卻以簽訂契約後，上訴人為產權登記時，未向購屋者揭露將部分車道面積分配納入共同使用項目，而請求補繳價款之簽約後始發生之情事，據以判斷上訴人於與購屋者簽訂系爭契約時，即具有欺罔故意云云，其認事用法顯有違行政罰法第7條規定及故意與行為同時存在原則。

㈣依行為時預售屋規範說明第3點規定，並無原處分主文第1項所載「未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊」之行為態樣，而上訴人於系爭契約第4條已載明共用部分所含項目及分攤之計算方式，實無原處分所裁罰之欺罔行為，原判決就上開有利於上訴人之主張，未敘明不足採之理由，顯有認定事實未憑證據，及理由不備之違背法令情事。

㈤上訴人針對原處分提起本件撤銷訴訟，法院所得審理範圍自僅限原處分主文所載之違法行為態樣，是上訴人辦理第一次所有權登記時，逕通知購屋者找補款項之行為，既非原處分主文第1項所涵攝，被上訴人亦不爭執，則此部分自非法院認定原處分是否合法所得審酌。

然原判決竟予以審酌，且以其所自行認定與原處分主文所載不同違法行為態樣，論據上訴人有欺罔之故意及行為，原判決就此所為之法律上判斷，實與本院發回意旨相悖，有違行政訴訟法第260條第3項規定。

是原審未撤銷原處分，命被上訴人重新認定事實，顯有違權力分立原則，亦違反行政訴訟法第4條規定，有訴外裁判情事亦恣意擴大被上訴人所主張之違法行為範圍，而有自行認定處分事實之違法。

㈥依系爭契約第2條、第3條及第4條約定，可知承購戶就共同使用部分面積僅排除汽車停車位之停車空間及其應負擔之公設面積，並未將車道及其他必要空間予以排除，且購買停車位之承購戶所能登記取得之共同使用部分面積，最終係以登記面積為準，而非車道面積全歸由購買停車位者取得，原判決謂車道面積並非系爭契約第3條所定應計入房屋產權之面積，亦非第4條列舉之共同使用項目云云，顯與契約約定相悖。

又承購戶亦因間接分攤車道面積而列入登記面積，依系爭契約第5條約定誠屬承購戶所計價購買範圍，原判決謂車道既不在房屋產權面積範圍內，上訴人對於購屋者，不得請求依該契約第5條第2款約定補繳價款云云，顯與不動產交易實務及系爭契約明文約定相悖。

另關於停車位價金，依不動產交易實務，係以位置及停車格規格為計算依據，而非依實際登記面積計算，自不因登記面積增減而生找補價金問題，此有95年1月23日訂定發布之預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項可稽，上訴人並未刻意設計，原判決謂因停車位預定買賣契約第2條不找補約定，彰顯上訴人於預購系爭建案時，即有欺罔之故意云云，實有違經驗法則及論理法則，且對於前開主張，原判決亦未敘明不採之理由，復有理由不備之違背法令情事。

㈦原處分所認定之不法利益與上訴人實際找補款項，二者差距達2倍多，於裁處罰鍰金額所考量之因素有所變更之情形下，原判決卻仍維持原裁處金額，顯與行政程序法第7條規定之比例原則有違，復未正確適用行為時公平交易法施行細則第36條規定及行政罰法第18條第1項規定，及未敘明上訴人主張不足採之理由，而有理由不備之違背法令情事。

又被上訴人顯將上訴人之營業收入誤認為營業所得，原判決未察，遽論上訴人97年至99年營業所得各約30餘億，裁處上訴人1,200萬元罰鍰，顯有認定事實未憑證據之情。

另上訴人於「四季紐約」建案廣告上係違反公平交易法第21條第1項規定，與本件違法類型不同，何來所謂並非初犯，且被上訴人業對「四季紐約」一案科處罰鍰，復有違禁止重複評價原則。

是以，原判決對於被上訴人是否濫用裁量、逾越裁量或裁量怠惰等情未予查明，實有適用法則不當之違背法令情事。

㈧由證人李忠憲之證詞，可知發生糾紛之原因非僅有無法維修公共設施及防空避難，尚包括未購買停車位之人是否得經由車道進入設置停車位樓層及使用公共設施等糾紛，故而上訴人採取李忠憲之建議，使承購戶藉由間接分攤含車道部分之共同使用項目面積，而有所有權，以避免糾紛，上訴人所為與現實情狀相符。

原判決指稱李忠憲之證詞不足採，顯有違論理法則與經驗法則。

㈨上訴人為一公司，本身並無故意過失之責任能力，原判決未查明本件行為主體為何，即論斷上訴人主觀上有欺罔之故意云云，顯有未適用行政罰法第7條第2項規定之違背法令情事。

七、本院查：

（一）按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」

「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰。」

行為時公平法第24條及第41條前段分別定有明文。

又行為時公平法第24條規定之要件「足以影響交易秩序」「欺罔」「顯失公平」等，均屬概括性規定，被上訴人為使其適用具體化、明確化，乃有行為時處理原則之訂定，該處理原則，係被上訴人基於公平法主管機關之職權所訂定解釋性行政規則，作為處理公平法第24條相關事件認定事實，及適用法律之準據。

行為時處理原則第2條第1項、第6條、第7條分別規定：「為釐清本條與民法、消費者保護法等其他法律相關規定之區隔，應以『足以影響交易秩序』之要件，作為篩選是否適用公平交易法或本條之準據，即於系爭行為對於市場交易秩序足生影響時，本會始依本條規定受理該案件；

倘未合致『足以影響交易秩序』之要件，則應請其依民法、消費者保護法或其他法律請求救濟。」

「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。

前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；

所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以『合理判斷』為基準（不以極低之注意程度為判斷標準）。

其常見行為類型如：㈠冒充或依附有信賴力之主體。

㈡不實促銷手段。

㈢隱匿重要交易資訊。」

「本條所稱『顯失公平』：係指『以顯失公平之方法從事競爭或商業交易』者。

其常見之具體內涵主要可分為3種類型：㈠不符合商業競爭倫理之不公平競爭行為：1.榨取他人努力成果：……其常見行為態樣有：⑴攀附他人商譽……。

⑵……高度抄襲……。

⑶利用他人努力，推展自己商品或服務之行為。

2.以損害競爭對手為目的，阻礙公平競爭之行為其常見行為類型如：⑴不當比較廣告：……。

⑵對競爭對手之交易相對人為其競爭對手侵害其智慧財產權表示之行為。

……。

㈡以不符合社會倫理手段從事交易之行為常見行為類型如：以脅迫或煩擾交易相對人方式，使交易相對人於決定是否交易之自由意思受到壓抑情形下，完成交易之行為。

㈢濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為：具相對市場力或市場資訊優勢地位之事業，利用交易相對人（事業或消費者）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易之行為。

常見行為類型如：1.市場機能失靈供需失衡時，事業提供替代性低之民生必需品或服務，以悖於商業倫理或公序良俗之方式，從事交易之行為。

2.資訊未透明化所造成之顯失公平行為。

」核其內容，合於該條規範之意旨，且與公平法維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭之立法宗旨無違，亦未對人民權利之行使增加法律所無之限制，並無違背法律保留原則，自得援用。

（二）房屋為耐久性消費財，買賣之價額甚高，屬集合式住宅房屋之共用部分比例大小及內容，關係其增值性及使用效益，為承購人決定是否購買之重要決定因素。

在預售之情形，因房屋於出售時，尚未興建完成，購買人並無登記資料可查，亦無成屋可參考，有關資料，均須仰賴建商提供，屬交易資訊較弱之一方。

又建商出售之集合式住宅房屋其共用部分是否包含分攤地下各樓層車道，即關係共用部分比例之大小與內容，而為影響購買人交易決定之重要資訊。

因此，預售集合式住宅房屋之事業，就上開資訊未為主動揭露，而為房屋之銷售，屬隱匿重要交易資訊；

此一資訊之隱匿，客觀上若足以引起一般大眾誤認或交易相對人受騙之合理可能性時，即係以顯失公平之方法從事競爭或商業交易，而足以影響交易秩序，為公平法所不許。

（三）查上訴人興建銷售系爭建案房屋，95年間開始銷售，於96年間訂定房屋預定買賣契約書，依系爭契約規定，系爭建案地下層之車道面積，並非系爭契約約定應計入房屋產權之主建物、附屬建物及共同使用部分者，上訴人於系爭建案興建完成領得使用執照後，將系爭車道面積列入系爭建案建物共同使用部分，依比例由所有住戶分攤，登記為全體購屋者共有，再以購屋者取得之共同使用部分面積增加為由，依系爭契約第5條第2款房屋面積誤差及其價款找補之規定，通知簽訂系爭契約之284名承購人進行找補款項程序等情，為原審所確定之事實。

經核，原審上開事實之認定，並無不依證據，亦無與經驗法則或論理法則不符之違法，自得作為本院判決之基礎。

原判決認上訴人對於車道面積列入共同使用部分面積之情形，未於系爭契約為適當之揭露，反利用資訊不對等地位從事不當競爭，使消費者因誤認公設占比，而與上訴人交易，影響上訴人同業之競爭機會，涉及欺罔行為，該當行為時處理原則第2條所指「足以影響交易市場秩序」之要件，認上訴人所為違反行為時公平法第24條規定，揆諸前開說明，尚無不合。

（四）又按「（第1項）違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。

（第2項）法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。」

為行政罰法第7條之規定。

依此，上訴人固為公司組織，然其設有代表人，並有受其僱用，實際為其處理系爭建案之職員。

再參諸上訴人於原審對於何以將系爭車道面積列入系爭建案建物共同使用部分，登記為全體購屋者共有之主張，難認上訴人之代表人或實際為其處理系爭建案之職員，對於系爭建案之銷售未參與，且系爭契約之內容，均不知情。

上訴意旨，以其為公司組織，並無故意過失之責任能力，認原判決論斷上訴人主觀上有欺罔之故意，有未適用行政罰法第7條第2項規定之違背法令，尚難採取。

（五）再按行政罰之裁處權時效之起算，依行政罰法第27條第2項規定，自違反行政法上義務之行為終了時起算，但行為之結果發生在後，自該結果發生時起算。

本件系爭契約未有地下層之車道面積列入系爭建案建物共同使用部分之約定，係於98年3月17日為所有權第一次登記時，因上訴人將系爭建案地下層之車道面積列入系爭建案建物共同使用部分，而確定上訴人有隱匿重要交易資訊，足以影響交易秩序結果。

是以，本件違章之裁處權時效，應自此時起算。

上訴人以其係95年10月18日委託霞飛公司進行系爭建案預售，則開始使用系爭契約時，不公平競爭之危險即已發生，故應自95年10月18日起算裁處權時效，而被上訴人於100年1月6日始作成原處分，已逾3年裁罰權時效之主張，尚難採取。

此外，原判決以上訴人於系爭建案預售時，原係規劃由停車位購買人持分停車格與車道面積惟竣工後，上訴人卻將其中系爭車道面積由全體購屋人分攤持分，上訴人藉找補以獲取不當之經濟利益、系爭建案合約銷售總數與權狀登記之總坪數間相差共用部分463坪，上訴人違法行為對於市場交易秩序危害重大，上訴人之97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元、上訴人並非初犯，本建案銷售金額約計41.78億元，原處分已審酌一切情狀後而為裁量，並無裁量怠惰或裁量逾越之違法，而認上訴人主張原處分違反比例原則，不足採取，尚難認有違誤。

八、綜上所述，原判決認事用法並無違誤，對上訴人在原審之主張如何不足採之論證取捨等事項，亦均有詳為論斷，其所適用之法規與該案應適用之法規並無違背，與解釋、判例亦無牴觸，並無所謂判決不適用法規或適用不當或判決理由不備、矛盾等違背法令之情形。

上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

九、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 4 月 7 日
最高行政法院第二庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 林 樹 埔
法官 江 幸 垠
法官 楊 得 君
法官 沈 應 南

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 106 年 4 月 7 日
書記官 吳 玫 瑩