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最 高 行 政 法 院 判 決
106年度判字第209號
再 審原 告 台北市七星農田水利會
代 表 人 周師文
訴訟代理人 何佩娟 律師
再 審被 告 臺北市士林地政事務所
代 表 人 施乃仁
參 加 人 振興醫療財團法人
代 表 人 辜嚴倬雲
上列當事人間更正土地登記事件，再審原告對於中華民國105年12月22日本院105年度判字第687號判決，提起再審之訴，本院判決如下：
主 文
再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
理 由
一、本案再審原告以本院105年度判字第687號確定判決（下稱原確定判決）為再審對象，基於以下之事實及理由，主張該確定判決有行政訴訟法第273條第1項第1款所定「適用法規顯有錯誤」之再審事由，提起本件再審之訴。
㈠原確定判決之認事用法及其終局判斷結論：⒈本案再審原告於民國103年7月1日基於以下之原因事實及規範依據，出具書面向再審被告之上級機關臺北市政府地政局就下列地號土地之使用現狀登記，請求予以更正。
⑴請求更正登記土地之特定：以「於103年7月1日之時點、以臺北市○○區○○段（下稱○○段）0小段73地號」表徵之土地（表徵該筆土地之土地登記地號曾有變動，但與本案勝負之法律判斷無關，僅在事實認定過程對土地之特定化有辨識功能，於再審程序中並無贅載必要。
又該土地之所有權人為再審原告，下稱系爭土地）。
⑵該筆土地在特定「建築改良物登記簿」之登記現狀：系爭土地在表徵「臺北市○○區○○段0小段12546-3建號建物（即○○復健醫學中心，門牌號碼：臺北市○○區○○街45號」建物，下稱系爭建物）之「建築改良物登記簿標示部」下之「基地坐落」欄位，載為系爭建物之坐落基地（意指系爭建物之部分坐落在該筆土地上）。
⑶請求更正登記之內容：將系爭建物之「建築改良物登記簿標示部」下之「基地坐落」欄位中，載明「系爭土地為系爭建物基地」之標示或記載予以註銷。
⑷請求更正登記之規範基礎則為土地法第69條，該條文明定「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。
但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之」。
⑸目前系爭土地之使用現狀與「建築改良物登記簿」上之登記內容相符，但與系爭建物之使用執照記載不符。
此等事實為再審原告及再審被告所不爭執，為原確定判決法律適用之事實基礎，爰載明如下：①依系爭建物之使用執照（即前陽明山管理局於60年3月16日所核發之60工營字第195號建築執照及61年9月5日所核發之(61)工使字第733號使用執照）所載，系爭土地的確不在系爭建物之建築地址範圍內。
②不過經臺北市建築管理工程處（下稱建管處）調查土地使用現狀後，透過103年1月23日北市都建使字第10271151000號函（下稱建管處103年1月23日函）之作成，確認「系爭建物之一部確實坐落在系爭土地上」。
⒉再審被告則照下述作業流程，實質否准再審原告「更正系爭土地在『系爭建物之土地建築改良物登記簿標示部基地坐落欄位中』之記載內容（即註銷系爭土地坐落在系爭建物上之記載）」之請求，並作成下述否准處分。
⑴再審原告先於102年12月13日以「再審被告於80年4月26日辦理系爭建物所有權第一次登記時，將系爭土地登記為系爭建物坐落之基地範圍，影響再審原告權益」為由，出具書面向再審被告請求「更正系爭建物之基地坐落地號」。
⑵再審被告受理請求後，則以102年12月18日北市士地測字第10232177310號函（下稱102年12月18日函），請建管處協查系爭建物使用執照之建築地址是否包括系爭土地在內。
建管處調查後作成前開103年1月23日函，載明「……○○段7-93、70-24及70-25地號等3筆係為系爭使用執照建築地址」（其實際意義應是：「確認」系爭土地之使用現狀為「系爭建物坐落其上」）。
⑶再審被告收到建管處103年1月23日函後，以103年1月28日北市士地測字第10232177300號函通知再審原告，表明「……該3筆土地為系爭使用執照建築地址，且前開70-25地號於67年間合併於70-24地號，又同年間辦理地籍圖重測7-93、7-24等2筆地號重測後分別為○○段0小段73、74等2筆地號，而再審原告是否有提供系爭73地號土地供振興醫療財團法人作為建築基地使用，因非屬再審被告職掌，請再審原告另詢建管處。
……」等文字，表明無意介入私權爭執之機關立場。
⑷再審原告復於103年2月12日以書面向再審被告就上開事件再次請求更正，經再審被告以103年2月19日北市士地測字第10330297600號函（下稱103年2月19日函）復再審原告稱「○○段0小段73、74等2筆地號土地為系爭建物坐落之地號」（僅重複系爭土地之使用現狀）。
⑸再審原告復於103年7月1日提出前述「更正」聲請，由受理聲請之臺北市政府地政局以103年7月3日北市地籍字第10332141900號函移請再審被告逕復，經再審被告以103年7月8日北市士地測字第10331344100號函通知再審原告，載明「再審被告已以103年2月19日函復再審原告在案，如有疑義請洽詢建管處」等文字，實質上否准再審原告之更正申請。
再審原告因此提起行政爭訟。
⒊原確定判決則廢棄事實審法院作成之「再審原告勝訴判決」，改判「駁回再審原告之訴」，而認再審被告之否准處分於法有據，其理由不外是：⑴土地登記，係依照法定程序，將某一區域內已經辦竣地籍測量之公私有土地與定著物之標示、權利關係及其異動等情形，登載於特定之冊籍上，以確定並保障土地所有者及其他權利關係人之權益，俾便利政府管理的行政行為。
依此，可知土地登記之正確，為保障人民之財產權及政府合法有效管理所必要。
⑵又土地登記為不動產權利之公示制度，依法具有公信力，為確保登記內容翔實無誤，故土地法第69條明定「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。
但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之」。
而對該法規範所指「更正登記之辦理」，參酌土地登記規則第13條之規定內容（即「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；
所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者」），應指：①土地登記完畢後，登記機關發見登記錯誤或遺漏時，固應區分錯誤之發生原因，是否純係技術引起之原測量錯誤及抄錄錯誤，依前揭規定，逕為更正登記，或聲請上級機關核准後為更正登記。
②然此，係以原始登記原因證明文件，已足為正確登記內容之判斷時，始有其適用。
是以，若原始登記原因證明文件所記載之內容，是否正確，容有爭議時，即無土地法第69條但書之適用。
⑶再者建物所有權第一次登記，參酌行為時土地登記規則第69條、同規則第70條第1項、行為時地籍測量實施規則第294條第1項、同規則第295條第1項等規定，足以得出以下之法律見解：①辦理建物所有權第一次登記所需提出之文件，除了使用執照，還應提出建物平面圖、位置圖，並辦理建物第一次測量，附上竣工平面圖，建物測量成果圖（同時附上建物位置圖及平面圖），作為申請建物所有權第一次登記之權利證明文件，是以使用執照不能據為認定建物所有權第一次登記之唯一原因證明文件。
②此外建物使用執照上「建築地址」之記載，若與建物所有權第一次登記之「基地坐落」記載內容有出入時，亦不能推認使用執照上「建築地址」之記載即為正確無誤。
從而建物所有權第一次登記之「基地坐落」記載，與使用執照上「建築地址」所記載內容，不相符時，並不能即認係純屬登記人員記載時疏忽所致之登記錯誤。
③又依系爭建物使用執照發給時之建築法第30條、第31條第3款、第71條之規定，起造人申請建造執照時，應提出所申請建物「建築地址」之土地權利證明文件，即起造人應對所申請建物坐落基地於申請建造執照時，有於其上為建物興建之使用權利。
是以，完成建物第一次所有權登記之建築改良物，所登記之「基地坐落」，應與該建築改良物取得之建造執照及使用執照上「建築地址」之記載相符，固為常態。
但在本案中，雖然系爭建物之建造執照及使用執照中所載之建築地址，不包括系爭土地；
不過依建管處103年1月23日函所載，系爭建物在現狀上其建物之一部分確實實際占用系爭土地系爭73地號土地。
由此可知系爭建物使用執照所載「建築地址」內容是否正確已有爭議，難以之作為原始登記原因證明文件，依土地法第69條但書規定，請求登記機關逕為更正登記。
㈡再審原告認定原確定判決具備行政訴訟法第273條第1項第1款所指「適用法規顯有錯誤」之再審事由，其理由則可分述如下：⒈原確定判決先將「更正登記」限縮在土地法第69條但書之情形，且「原始登記原因證明文件須無疑義」；
嗣再倒果為因，以「建物實際坐落情形」反推使用執照內容並不正確，進而認為「建物實際坐落與使用執照不符時，使用執照非屬土地法第69條所稱之『原始登記原因證明文件』」；
最後就登記機關於「使用執照正確性有疑義時，是否應依土地法第69條前段之規定，以書面聲請該管上級機關查明後核准更正」一節，置而不論，讓系爭建物所有權第一次登記持續處於錯誤不明之狀態。
對土地法第69條、土地登記規則第3條、行為時土地登記規則第70條（現行規定第79條）、行為時地籍測量規則第94條第1項、第294條、第295條（現行法第279條、第280條）之適用顯有錯誤（或有不適用法規之情形）。
⒉本案中對土地法第69條規範意義之正確詮釋及其法律涵攝，應如下述：⑴先從構成要件之觀點言之，該條文後段所定「（登記錯誤或遺漏）有原始登記原因證明文件可稽」一節，適用於本案事實時，基於以下之法律涵攝，應認其構成要件已被滿足。
①原始登記原因證明文件應指「系爭建物使用執照」，至於平面圖、位置圖與測量成果圖只是用來佐證「建物使用執照」記載內容之真實性而已。
②如果建物使用執照之記載內容與建物所有權第一次登記之記載不符，即可通過「建物使用執照」之原始登記原因證明文件，確認登記錯誤。
⑵再從法律效果之層次言之，土地法第69條但書之增定，其立法目的乃是提高行政機關效率，以求簡政便民，賦予登記機關得逕為更正登記之法源。
但同條前段之規定，除了有「報請上級機關查明核准」之內部行政程序要求外，從外部規範之角度言之，仍屬依職權更正之規範，本案即使「假設」不符合前述土地法第69條但書規定，其登記錯誤如此明顯，仍應由再審被告依土地法第69條前段之規定，本於職權報請上級機關為更正登記。
原確定判決認為不符合土地法第69條但書規定，再審原告即無權請求更正錯誤，亦屬適用法規顯有錯誤。
⑶再者原確定判決引用之「建管處103年1月23日函文」，顯非「原始登記原因證明文件」，不得據為認定「系爭土地為系爭建物基地」之依據，原確定判決為此認定，無理無據（但此等情形為何屬於「適用法規顯有錯誤」，再審原告於書狀中則無論述）。
二、本院則認：㈠原確定判決對土地法第69條規範意旨之詮釋，抽象言之，是建立在以下之實證與規範背景下。
⒈土地登記或建物登記，往往涉及人民私權爭議，因此在土地行政上，最好能採取「形式外觀審查原則」，避免民事法上權利義務之實質審查，以「節約」土地登記機關行使職權過程中所需動用之行政資源。
⒉不過正是因為採取「形式外觀審查原則」，形式外觀「標準」之建立及其公示可能性，也就特別重要，以降低人民之法令依循成本與土地登記機關公務員之執法成本。
⒊固然在建築改良物所有權第一次登記時，有關建物對坐落土地在民事法上享有合法使用權源之證明，從實證角度言之，或許確如再審原告所言，就以「使用執照」最易取得，也最具公示作用，其他之平面圖、位置圖與測量成果圖，都是「強化」使用執照記載內容可信度之補強性事證。
⒋不過當系爭建物「實際」坐落在系爭土地上，且於80年間系爭建物辦理建築改良物所有權第一次登記又「順利」完成，且長期以來均無任何爭議，足以使法院因此產生一個合理的推測，即「系爭建物在辦理建築改良物所有權第一次登記時，在民事法上對建物基地確實有合法使用權源（再審原告之法人屬性為農田水利會，其擁有之土地很可能因為屬灌溉溝渠，而在登記作業面臨某些難處），並已透過使用執照以外之其他合理公示手段予以公示，符合形式外觀審查原則，而為土地登記機關審查後所接受」。
⒌因此等到多年以後（至102年或103年間時），土地登記機關再回頭看系爭建物之建築改良物所有權第一次登記內容時，是否因為該登記內容（基地部分）與使用執照之記載內容有出入，即可憑「形式外觀原則」，形成「登記錯誤或遺漏」之發現及確信，恐有疑義。
㈡是以原確定判決對土地法第69條之詮釋及涵攝，顯然有取向於本案之實證特徵（即系爭土地在「實然」面上，可合理判定「自始」即為系爭建物所坐落之基地），而認土地登記機關所屬登記人員，無法依形式外觀原則，毫無任何疑義地「發見」登記內容錯誤，因此無法滿足土地法第69條所定之構成要件。
此等法律見解將土地登記機關登記人員之「發見」，解為「錯誤（或遺漏）要一望即知，不得有任何懷疑存在」，而在此等抽象法律見解下對本案事實為法律涵攝，自難認與土地法第69條之規範意旨全然有悖。
㈢至於再審原告對土地法第69條之詮釋，比較趨於通案性考量，沒有顧及本案事實之個案化實證特徵，即使有其通案上合理性。
對本案而言，尚難謂為絕對切合實證事實之法律解釋（按「法律解釋既不是文學解釋，也不是字義解釋。
永遠是取向於客觀事實，以追求待解釋規範之規範意旨為目標，所為之探知活動」），自不能憑此解釋即謂原確定判決之法則適用顯有錯誤。
三、總結以上所述，本件再審之訴，再審原告所持之再審理由（即其對土地法第69條規範意旨之詮釋及該法規範在本案中之法律涵攝），就「登記錯誤之規範判準應如何架構」一節，或許在通案上有其合理性，但若取向於本案之客觀事實，未必較原確定判決採行之法律見解為更為適確，二種解釋內容相較，最多僅能判定為「法律見解歧異」。
是其主張之再審理由，尚無法通過「適用法規顯有錯誤」再審門檻之審查，是其本件再審之訴顯無再審理由，勿庸進入全面重複審理程序，即應先予駁回。
四、據上論結，本件再審之訴為無理由。依行政訴訟法第278條第2項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 20 日
最高行政法院第四庭
審判長法官 林 茂 權
法官 程 怡 怡
法官 鄭 忠 仁
法官 劉 介 中
法官 帥 嘉 寶
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 106 年 4 月 21 日
書記官 葛 雅 慎
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