最高行政法院行政-TPAA,105,判,427,20160818,1

最 高 行 政 法 院 判 決
105年度判字第427號
上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司
代 表 人 林鴻堯
訴訟代理人 吳姝叡律師
徐嶸文律師
被 上訴 人 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明
上列當事人間公平交易法事件，上訴人對於中華民國104年10月21日臺北高等行政法院103年度訴更一字第121號判決，提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

上訴審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由

一、緣上訴人於臺北市○○區○○段000○0號土地，規劃興建「博物館建物」（下稱系爭建案），未於房屋預定買賣契約書（下稱預售契約）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊。

被上訴人認其所為屬足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法（下稱公平法）第24條規定，依同法第41條前段規定，以民國100年8月25日公處字第100155號處分書（下稱原處分），命上訴人立即停止前述違法行為，並裁罰新臺幣（下同）1,500萬元。

上訴人不服，循序提起行政訴訟，臺北高等行政法院（下稱原法院）以101年度訴字第644號判決駁回，經本院以103年度判字第598號判決（下稱發回判決）廢棄發回，原法院更為審理後以原判決駁回，上訴人復行上訴。

二、上訴人於原審起訴主張：㈠依行為時「公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則」（104年2月16日修正名稱為「公平交易委員會對於公平交易法第25條案件之處理原則」，下稱公平法第24條處理原則）第6點第1項規定，所稱「欺罔」係指行為人「積極欺瞞」或「消極隱匿」重要交易資訊，故須為故意行為，不包括過失行為。

上訴人於規劃預售系爭建案之初，不知悉不動產登記實務為全體區分所有權人仍會分攤、持分車道面積之資訊，如何能於預售契約詳細揭露此等資訊，是上訴人與系爭建案各承購戶為交易時，自無故意積極欺瞞或消極隱匿此一資訊之行為，並無違反公平法第24條規定之行為。

㈡依預售契約第3條、第4條約定，共同使用部分項目，僅排除「地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積」，未記載不包括車道面積；

縱使承購戶就預售契約所載「共同使用部分」範圍是否包括「車道」及分攤、持分「車道」面積有所爭執，僅係上訴人與承購戶對於契約之解釋方式歧異，應循民事訴訟途徑解決，非屬公平法規範之範疇。

上訴人縱有違反公平第24條規定之情事，就面積誤差所找補金額僅為8,105萬元，非被上訴人所認定至少2億元，被上訴人基於錯誤之找補金額，以原處分裁罰1,500萬元，認定事實違誤，亦違反比例原則、行政罰法第18條第1項及公平法施行細則第36條等規定。

㈢上訴人於95年12月進行系爭建案之預售，與消費者簽訂預售契約時，交易行為即已完成，被上訴人於100年8月25日始為原處分，已逾行政罰法第27條所定3年之裁處期間，原處分自屬違法等語，求為「撤銷訴願決定及原處分」之判決。

三、被上訴人則以：㈠上訴人為專業經營不動產投資興建之事業，自知悉房屋產權登記實務，卻先與購屋人約定共用部分不包含車道面積，車道面積由停車位購買人共同持分，使購屋人誤認系爭建案之公設比較低而與上訴人進行交易，嗣後卻將原未經預售契約約定為「共同使用」之665.47坪（即2,199.9平方公尺）車道面積（下稱系爭車道面積），逕自登記予全體購屋人，致房屋所有權狀所載共用部分面積較預售契約所載為多，並藉以由向購屋人主張找補，獲取高額不當之經濟利益，顯有積極欺瞞或消極隱匿共用部分包含車道之故意。

又預售契約載明共用部分之項目不包含系爭車道面積，且土地登記規則第78條以下，未規範專有與共有之權利範圍與項目，故車道顯非預售契約第4條第1項所稱「依法令應列入共同使用部分之項目」；

況上訴人於預售契約附件12之附圖中，未將法定停車空間標示為紅色或綠色，顯見其確實未揭露共用部分所含項目應含系爭車道面積之資訊。

㈡被上訴人除衡酌上訴人實際不法所得金額外，併就公平法施行細則第36條所定各項事由予以綜合考量後，裁罰1,500萬元，屬合法裁量，無違比例原則。

又系爭建案係於97年11月21日取得使用執照，上訴人則自98年1月12日起陸續通知購屋人交屋，並檢附「坪數找補計算表」予購屋人，通知其等繳付找補價款，故上訴人藉由將非屬預售契約之系爭車道面積灌入房屋共用部分，再依契約約定要求找補車道面積之欺罔行為，於其向購屋人主張找補時始發生結果，是以裁處權時效應自行為結果發生時起算，被上訴人於100年8月25日作成原處分，未逾3年之裁處權時效等語，資為抗辯。

四、原判決係以：㈠系爭建案共規劃154戶，其中101戶係於上訴人預售階段訂立預售契約，並均同時購買停車位，依預售契約第2條約定，所購車位已包含車道在內。

而預售契約第3條所稱房屋面積，係指主建物、附屬建物及共同使用部分之面積，並明文將地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積予以排除；

另契約第4條所列及契約附件12之平面圖中標示之共同使用部分，均不包含系爭車道面積，該部分既不在預售契約第3條所定「房屋產權面積」範圍內，上訴人對於簽訂預售契約之購屋者，自不得以訂約後車道面積增加為由，要依預售契約第5條第2款補繳價款。

㈡預售屋因未辦理產權登記，故購屋人無從由地政機關查得相關產權資料，交易內容端賴建築業者於契約揭露之產權項目及面積，以使雙方得就此買賣必要之點，達成意思合致而完成交易。

預售契約係上訴人為銷售系爭建案房屋單方面擬定，既明定系爭建案之共同使用部分應列入房屋產權面積計算價金，則關於共同使用部分之項目為何，攸關交易相對人應給付之買賣價金數額，自屬足以影響交易決定之重要資訊，應於預售契約提供完整且充分之資訊。

然上訴人於預售契約第2條約定車位承購戶購買之停車空間已含系爭車道面積，第4條所列舉及附件12之平面圖所標示共同使用部分，復均不包括系爭車道面積，可見上訴人於預售契約中並未揭露任何系爭車道面積項目將分配納入共同使用部分面積計算價金之資訊，致使締約相對人誤認彼等支付購買車位之價金，已包括系爭車道面積價款在內，則上訴人事後改將系爭車道面積列入系爭建案建物共同使用部分，登記為全體購屋者共有，再以購屋者取得之共同使用部分面積增加為由，通知簽訂預售契約之101名承購人進行找補價款程序，自係以隱匿足以影響交易決定之重要資訊致引人錯誤之方式與人從事交易，而構成公平法第24條及該條案件處理原則第6條所謂欺罔行為。

㈢上訴人從事建築專業，就預售屋之交易程序及產權登記事務知之甚詳，對於以預售方式銷售之房屋，如共同使用部分項目發生變更，將重大影響承購人之交易決定，自屬明瞭；

且其於被上訴人調查階段自承預售契約所載共同使用部分不包括車道等語，足見其對系爭建案之原始規劃，即將車道排除於應列入房屋產權面積計算價金之共同使用部分以外，則其嗣後將系爭車道面積列入共同使用部分，登記為系爭建案全體承購戶共有，與預售契約第2條至第4條有關車位購買人所購車位已包含車道，且車道並非共同使用部分等約定，自不相符，上訴人理應在將系爭車道面積登記為全體購屋者共有前，對於簽訂預售契約並同時購買車位之承購戶據實以告並徵得同意，始符誠信。

上訴人捨此不為，逕行將系爭車道面積登記為全體購屋人共有，並據以向簽訂預售契約之購屋者請求補繳因增加共同使用部分之價金，難謂無欺罔之故意。

㈣民法第799條於98年1月23日修正時，並未強制規定車道面積必須分配登記予所有區分所有權人，預售契約約定車道面積不計入共同使用部分，與法並無違背。

復依防空避難設備管理維護執行要點第4點第1款、第5點第6款等規定，於空襲警報發布後，防空避難設備必須對外開放供民眾使用，倘避難設備位於公寓大廈之地下層，即便非屬住戶之民眾亦得進入避難，該公寓大廈之住戶不問是否為通往地下層之車道共有人亦均可入內避難。

而依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第6條第1項第3款規定可知，維修公共設施係由公寓大廈之管理負責人或管理委員會為之，倘因而須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶亦不得拒絕，是以車道縱非公寓大廈全體區分所有權人共有，對於公共設施之維修不生任何妨礙。

預售契約第8條第2款業已明定非購買地下層停車空間之區分所有權人，對停車空間之公共設施，仍得為共同利益之使用及依其他法律規定使用。

上訴人於80年2月23日即已成立，為具規模之建築業者，聘有相關專業人士為其處理興建與銷售房屋時可能遭遇之相關問題；

預售契約約定車道由購買車位之人購得，且非屬共同使用部分，必為其徵詢其法務人員後確認並無違法，始訂定之約款，則其所稱於訂定預售契約後，因非法律專業人士之代書李忠憲所言，即推翻先前契約約定，顯悖離常情。

況上訴人與買受人締約後，將原本依約非屬共同使用部分之車道改列入共同使用部分，上訴人本即負有揭露義務，且就其隱匿此項資訊未予揭露，將影響承購人權益一事，應可預見，惟上訴人仍決意逕將系爭車道面積變更為共同使用項目，難認其無欺罔之故意。

至原處分主文第1項所載「被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平法第24條規定」內容，業已具體表明上訴人違反前揭條文所定行政法上義務之行為態樣；

且不論上訴人係簽訂預售契約時即故意隱瞞共用部分應含車道之資訊，或於辦理系爭建案建物第1次所有權登記時，始出於欺罔之故意，違約將系爭車道面積登記為全體住戶共有，其欺罔行為客觀上均表現在預售契約未載明車道將被列入共同使用部分乙節，原處分主文第1項已完整涵蓋上訴人本件不法行為之主觀意思及客觀行為。

另由原處分理由之說明，已足使上訴人明瞭被上訴人對其裁罰所依據之原因事實，被上訴人業依行政程序法第96條第1項第2款規定，於原處分載明其主旨、事實、理由及法令依據，且其認事用法，並無違誤。

㈤承購戶於簽訂預售契約時，根據該契約內容所認知者，乃其等購買之車位時已包含車道在內，車道面積非屬應計算價金之房屋產權面積，上訴人於系爭建案竣工後，未予告知，逕將系爭車道面積改計入共同使用部分，自與該等承購人訂定預售契約時之需求及利益考量相違背。

且尚須由承購戶就面積之增加與上訴人進行價金找補，並非無償，承購戶付費取得未經其同意購買之共同使用部分產權，不論上訴人找補規定之範圍或計價折扣如何優惠，既非屬訂約之初已達成之合意，或為其等所得預見之變更，自難認為承購戶係受有利益而無損害。

況上訴人將本非屬共同使用部分之系爭車道面積改列入共同使用部分，已涉及買賣契約之標的內容變更，非單純同一標的面積誤差找補價金問題。

又上訴人迄至請求補繳價款時未主動告知、復未在坪數找補計算表中清楚說明其找補原因，足徵其係明知以車道計入共同使用部分作為找補理由，與預售契約明確約定共同使用部分不含車道者，不相符合，故對締約相對人隱匿其事，且利用辦理交屋前數日，多數承購戶因期盼儘速取得新屋產權，對其要求補繳價金之原因無意深究之心理，以「共有部分面積增加」之籠統空泛理由，向與其簽訂預售契約並已支付包括車道在內之停車空間價款，並無再支付任何車道價金義務之購屋者，請求找補，所為自係隱瞞重要交易資訊之欺罔行為，而非締約雙方因對契約有不同解釋所衍生民事爭議。

㈥被上訴人依公平法規定裁罰時，應審酌包括前揭條文各款規定在內之一切情狀，至於違法行為所得利益，僅為裁處罰鍰時所應審酌事項之一。

被上訴人經調查結果，認系爭建案預售時，系爭車道面積原規劃由停車位購買人持分，惟竣工後，上訴人卻將之改由全體購屋人分攤持分，並於被上訴人調查時陳稱此部分面積並無契約所訂找補原因及事由，而認定上訴人找補以獲取不當之經濟利益，已考量上訴人所稱之實際找補金額8,105萬元；

被上訴人另審酌上訴人違法行為對於市場交易秩序危害重大，上訴人97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元、上訴人並非初犯，犯後毫無悛悔之意，系爭建案銷售金額約計49.1億元等情狀後，裁處上訴人罰鍰1,500萬元，核無裁量怠惰或裁量逾越之違法。

而遍觀原處分全文，並無任何關於被上訴人認定上訴人因本件違法行為所獲利益至少2億元之記載。

另原處分係認定上訴人未於預售契約揭露系爭建案共同使用部分應含車道資訊，屬足以影響交易秩序之欺罔行為；

而上訴人就其隱匿之上開重要交易資訊，於97年11月21日將系爭車道面積算入共同使用部分向地政機關申請辦理所有權登記時，方對外公開，預售契約之相對人亦至此時方能得知受上訴人欺罔之情。

故上訴人所為之欺罔行為於97年11月21日始告終了，被上訴人對該違法行為之裁處權時效，自該違法行為終了時起算，至被上訴人於100年8月25日作成原處分時，尚未逾3年之裁處權時效。

㈦綜上所述，上訴人主張均非可採，被上訴人以其未於預售契約揭露共同使用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平法第24條規定，以原處分命上訴人自處分書送達之次日起，應立即停止該項違法行為，並裁罰1,500萬元，經核尚無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合等詞，資為論據，駁回上訴人在原審之訴。

五、上訴人以原判決違背法令，主張意旨略以：㈠縱上訴人於預售契約未明載共同使用部分含車道之資訊，惟尚需合致危及競爭或市場交易秩序且具有公共利益性質之行為，始得以公平法第24條介入規範。

本件實為上訴人與簽訂預售契約之買受人間就補繳價款有爭議，屬就解釋契約所生之交易糾紛案件，應循民事爭議解決，不應以公平法第24條介入規範。

原判決未以發回判決所為廢棄理由之法律上判斷為依據，竟經由解釋預售契約之內容，未敍明上訴人有何足以影響交易秩序之欺罔行為，並將不涉及事業競爭行為，而屬契約解釋所生之民事交易糾紛案件，論斷違反公平法第24條規定，顯有未正確適用該條及違反行政訴訟法第260條第3項規定之情事。

況上訴人於原審已主張預售契約第4條已載明共用部分所含項目及分攤之計算方式，實無公平法第24條所稱之欺罔行為，原判決未敍明其不足採之理由，顯有判決認定事實未憑證據及理由不備之違背法令。

㈡上訴人係對於原處分主文所載之違法行為，提出訴願及行政訴訟，法院所得審理之範圍自僅限於原處分所載之違法行為。

上訴人辦理第1次所有權登記時，逕通知預售契約之買受人找補共同使用部分面積款項之行為，既非原處分主文一所涵攝，自非法院認定原處分是否合法所得斟酌之事實。

原判決竟予斟酌，且以其自行認定與原處分主文所載之不同違法行為態樣，論據上訴人有欺罔之故意及違反公平法第24條規定，所為之法律上判斷，除與發回判決意旨相悖而違反行政訴訟法第260條第3項規定外，亦有違權力分立原則及行政訴訟法第4條規定。

又依故意與行為同時存在原則，本件應以上訴人提供預售契約予承購戶時，作為論斷上訴人是否具有欺罔故意之時點，原判決卻以上訴人與承購戶簽訂預售契約後，上訴人辦理所有權登記時，將隱匿未揭露之系爭車道面積分配納入共同使用項目，據以判斷上訴人具有欺罔故意，違反行政罰法第7條規定。

況依原判決「不論上訴人係在與買受人簽訂預售契約時，即故意隱瞞共用部分應含車道之資訊，或於辦理系爭建案建物第1次所有權登記時，始出於欺罔之故意」之論述，其認定上訴人欺罔故意之時點處於浮動不確定，益證原判決對上訴人有欺罔故意之認定顯有違誤。

㈢依被上訴人對於預售屋銷售行為之規範說明（下稱預售屋規範說明）之修正歷程可知，預售屋規範說明於原處分作成後始將「締約前未載明共有部分，而於締約交屋後要求購屋人找補價款」之行為列為違法行為態樣，顯見原判決認定屬欺罔行為範圍之「系爭建案竣工後，未通知預售契約之買受者，即逕將系爭車道面積列入登記為共同使用部分，並據以請求補繳價款」與原處分所處分之欺罔行為，屬不同之違法行為態樣，原判決竟謂前者包括在後者內，顯有違誤。

另依預售契約第2條至第4條約定可知，系爭建案房屋之承購戶，就共同使用部分面積僅係排除汽車停車位面積，並未排除車道及其他必要空間，且車位之承購戶所能取得之共同使用部分面積最終係以「地政機關登記之面積」為準，原判決之認定，顯與預售契約之約定相悖。

而關於車道部分，房屋承購戶亦因間接分攤而列入登記面積，依預售契約第5條約定，屬房屋承購戶所計價購買範圍，原判決謂車道既不在預售契約第3條所定房屋產權面積範圍內，上訴人對於101名購屋者，不得依預售契約第5條第2款規定補繳價款云云，顯與不動產交易實務及預售契約約定相悖。

又上訴人係按不動產交易實務及內政部公告「預售屋買賣契約書範本」所製作之預售契約第5條約定找補款項，原判決竟以預售契約之訂約人均有購買停車位，倒果為因論斷上訴人對購屋者有隱瞞重要交易資訊之欺罔行為云云，所認定之事實與預售契約之約定相悖。

而依不動產交易實務，停車位之價金係以位置及停車格規格為計算依據，非依實際登記面積核實計算，自不因登記面積增減而生找補價金問題，上訴人並未刻意設計，原判決謂上訴人對於已無再支付任何車道價金義務之購屋人請求找補，自為對其隱瞞重要交易資訊云云，顯違經驗及論理法則。

而對於前揭有利於上訴人之主張，原判決未敍明不足採之理由，亦有判決不備理由之違法。

㈣本件係原處分主文狹隘無法與事實理由所涵攝之違法，並非主文不明確，原處分之事實與理由亦無記載稍欠完足之情形，無行政程序法第114條第1項第2款規定之適用，原判決認被上訴人在審理過程中為合法之理由追補，自有適用法規不當之違法。

且若上訴人違反公平法第24條之行為態樣，應包含「締約前未提供重要交易資訊」及「締約後欺罔行為」，原處分主文未將締約後欺罔行為列入，自有未合，原判決未予深究，自嫌速斷。

又本件原處分之主文、事實與理由不相一致，被上訴人所課予上訴人公平法上義務不明，且其究竟應以原處分主文為據，或可擴大及於處分書事實及理由欄所述之範圍，原判決疏未注意，亦有未合。

而「隱匿重要交易資訊」與「未於買賣契約書中載明共同部分所含項目」係屬不同之欺罔行為態樣，而判斷「欺罔」與「顯失公平」係屬二事，積極的欺瞞與消極隱匿之交易方式不同，應予區別，原判決有認定事實與卷內證據資料不符之違法。

㈤行政罰之裁處權時效，自違反行政法上義務之行為終了時起算，如法規不以發生某種結果為處罰要件時，縱然實際發生結果，其裁處權時效之起算日仍以行為終了時為準。

原處分認定上訴人之違法行為時間點並非系爭建案房屋辦理所有權第1次登記時，而係上訴人使用預售契約售屋之時，其判決理由自有未合，且違反行政訴訟法第260條第3項規定。

又上訴人為公司法人，原判決認定之行為人乃違反行政法上義務行為之法人，上訴人之代表人、管理人及其他有代表權之人或實際行為之職員有何故意、過失，是否推定為上訴人之故意、過失，均未見原判決敍明。

另原判決先謂預售契約約定停車位包含車道，且車道非屬應列入房屋產權面積計算之共同使用部分；

繼又謂「預售契約未載明共用部分所含項目應含車道之資訊」「預售契約未載明車道將被列入共同使用部分」。

究竟預售契約是屬有記載停車位與車道之定義範圍但內容不實？抑或是隱匿重要交易資訊致引人錯誤之欺罔行為？原判決說理自相矛盾。

又「防空避難設備管理維護執行要點」並無法律授權，亦非法規命令或職權命令，法院及人民均不受其拘束。

系爭建案之地下層共同使用部分及車道，能否對外開放供民眾使用，與本件之爭點並無關聯，原判決依該要點認非屬系爭建案之住戶亦可入內避難，自嫌速斷。

民法第799條規定係指區分所有權人之間另有約定而言，並非指房屋土地出賣人與買受人間之約定。

上訴人考量該條規定及代書李忠憲之專業意見，將系爭車道面積登記予全體區分所有權人共有，自符合法律之安排，原判決之見解非無斟酌之餘地。

㈥縱上訴人有被上訴人所指之欺罔行為，然上訴人自95年9月1日即開始銷售系爭建案，則裁罰權之時效應自斯時起算，被上訴人於100年8月25日始為原處分，已逾3年裁罰權時效，原判決竟謂上訴人辦妥系爭建案房屋所有權第1次登記時，預售契約之相對人方可能得知受欺罔之情形，欺罔行為始告終了，顯未正確適用行政罰法第27條。

又原判決既認定上訴人欺罔行為於97年11月21日終了，則被上訴人為原處分時，上訴人之違規行為顯已終了無從再為違法行為，原處分仍命上訴人應立即停止違法行為，顯違公平法第41條第1項規定，原判決未予撤銷，有適用法規不當之違誤。

又房屋承購戶是否分攤車道部分面積，因法無明文，早期有不分攤之作法，後因糾紛頻傳，且民法第799條當時亦有修正，上訴人方採取李忠憲建議，使房屋承購戶藉由間接分攤車道部分之共同使用項目面積，以免日後糾紛，並無不合常理之處。

原判決無從反駁李忠憲所為有利上訴人之證詞，竟以民法、公寓大廈管理條例等非屬建築業法規為理由，委無足採。

㈦上訴人主張在其他審酌情狀並無不同之情況下，被上訴人所認定之不法利益由原認定之至少2億元，變更為8千多萬元，及與其他情狀相同建案之裁處金額與不法利益之比例比較，本件被上訴人之裁罰金額顯不符比例原則，原判決竟仍執其答辯理由論斷「已考量上訴人所稱之實際找補金額8,105萬元」，顯未正確適用公平法施行細則第36條及行政罰法第18條第1項規定。

而原判決未扣除上訴人之成本、費用、損失及稅捐等費用，率爾認定上訴人97年至99年度營業所得，顯有認定事實未憑證據之違誤；

又另案之「四季紐約」建案，上訴人係遭認定違反公平法第21條第1項規定，與本件不同。

至其餘「藝術館」、「瓏山林長堤」建案，與系爭建案係同一時期先後完成並辦理建物所有權第一次登記，並非被上訴人就「藝術館」「瓏山林長堤」建案裁處後再犯，顯見上訴人並無經被上訴人依公平法第24條裁罰後仍續為違法之行為，被上訴人併予考量亦違反重複評價原則。

至上訴人均依被上訴人之要求，提出其所需之資料並據實陳述，配合被上訴人之調查，並無被上訴人所稱無悛悔之意，從而實有諸多適用法則不當之違背法令情事等語。

六、本院查：㈠按「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」

「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰。

」公平法第24條及第41條前段分別定有明文（104年2月4日修正，條號分別移為第25條、第42條）。

而為使「足以影響交易秩序」「欺罔」「顯失公平」等要件具體明確，被上訴人於91年1月9日發布公平法第24條處理原則，依司法院釋字第548號「主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，業經本院釋字第407號解釋在案，此項釋示亦屬行政程序法第159條明定之行政規則之一種。

公平交易法乃規範事業市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一規範。

因此，立法者即在法律中以不確定之法律概念加以規定，而主管機關基於執行法律之職權，就此等概念，自得訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。」

之解釋理由，足見公平法第24條處理原則係被上訴人基於公平法主管機關之職權，所訂定解釋性行政規則，作為處理公平法第24條之認定事實、適用法律之準據，核其內容與公平法限制競爭及不公平競爭等規定並無違背，亦未對人民權利之行使增加法律所無之限制，並無違背法律保留原則，自得援用。

行為時即94年2月24日修正之公平法第24條處理原則第5條第1項、第6條、第7條規定「本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。」

「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。

前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；

所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以『合理判斷』為基準（不以極低之注意程度為判斷標準）。

其常見行為類型如：㈠冒充或依附有信賴力之主體。

㈡不實促銷手段。

㈢隱匿重要交易資訊。」

「本條所稱『顯失公平』：係指『以顯失公平之方法從事競爭或商業交易』者。

其常見之具體內涵主要可分為3種類型：㈠不符合商業競爭倫理之不公平競爭行為：1.榨取他人努力成果：……其常見行為態樣有：⑴攀附他人商譽……。

⑵……高度抄襲……。

⑶利用他人努力，推展自己商品或服務之行為。

2.以損害競爭對手為目的，阻礙公平競爭之行為其常見行為類型如：⑴不當比較廣告：……。

⑵對競爭對手之交易相對人為其競對對手侵害其智慧財產權表示之行為。

……。

㈡以不符合社會倫理手段從事交易之行為常見行為類型如：以脅迫或煩擾交易相對人方式，使交易相對人於決定是否交易之自由意思受到壓抑情形下，完成交易之行為。

㈢濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為：具相對市場力或市場資訊優勢地位之事業，利用交易相對人（事業或消費者）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易之行為。

常見行為類型如：1.市場機能失靈供需失衡時，事業提供替代性低之民生必需品或服務，以悖於商業倫理或公序良俗之方式，從事交易之行為。

2.資訊未透明化所造成之顯失公平行為。」

㈡經查，上訴人在臺北市○○區○○段000○0號土地，規劃興建系爭建案（總戶數154戶），並對外預售，有101戶購買，簽訂預售契約（下稱預購戶），每戶均同時購買停車位，系爭建案之建物於97年11月21日取得使用執照、97年12月18日辦畢第1次所有權登記。

而預售契約第2條至第5條及契約附件12之平面圖乃系爭建案有關房屋面積之計算及車位面積等計算方式及差額找補之約定，然上訴人未於預售契約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，使預購戶誤認系爭建案之公設占比較低而基此錯誤交易資訊與上訴人作成交易。

嗣建案竣工後，上訴人將車位應分攤之系爭車道面積2,199.9平方公尺計入預購戶之共同使用部分，並出示坪數找補計算表，要求預購戶找補款項後，始辦理交屋，合計找補8,105萬元，而所有預購戶並無人經上訴人依系爭契約第5條第2款約定退還價金，違反公平法第24條之規定等情，為原判決經調查證據言詞辯論後依職權認定之事實，依行政訴訟法第254條第1項規定，自得為本院判決之基礎。

㈢次按事實認定乃事實審法院之職權，茍其事實之認定符合證據法則，縱其證據之取捨與當事人所希冀者不同，致其事實之認定亦異於該當事人之主張者，亦不得謂為原判決有違背法令之情形。

又違反行政法上義務之行為須具有責性（即須具有故意或過失）始有可非難性，而故意或過失乃行為人內在主觀要件，其與客觀之外在行為是否該當法律規範之構成要件不同，較不易判斷，須依具體行為而整體判斷，以本件而言，應就上訴人開始銷售系爭建案至完成系爭建案之房屋並完成登記手續之整體行為為判斷，而非切割分段觀察。

系爭建案係上訴人於95年開始預售，並陸續與購屋人簽訂預售契約。

既屬預售，自是房屋尚未興建完成即出售之意，一旦房屋興建完成再出售即屬一般房屋買賣而非預售；

又購屋人於房屋預售階段決定是否購買時，並無「成屋」可參考，其所獲得之資訊全由建商供給，亦屬有限，屬交易資訊較弱之一方。

再，房屋與一般商品比較，其價值性較高，預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無法由地政機關登記資料獲得任何資訊；

而現今房價高漲，集合式住宅之公寓大廈共用部分之比例（即所謂公設比）亦節節提高，是預售屋共用部分之項目特別是停車位及車道面積與共同使用部分面積計算，涉及房地交易標的面積之計算，且十分複雜，非專業建商不易了解，但又為買賣價金計算之依據，為購屋者決定是否與建商交易之重要交易資訊，茍建商對上開資訊加以隱瞞或欺罔，自足影響公平競爭之交易秩序，亦為顯失公平之行為。

又依一般經驗法則，房屋之預售期間係自建商開始對外銷售至建物取得使用執照為止，原判決認定上訴人之行為於委請代書辦理房屋所有權登記時始對外公開，預購戶始得以知悉有受欺罔之情，故上訴人之行為於97年11月21日始告終了，被上訴人之裁處權亦自斯時始起算時效，是以原處分並未逾3年之時效期間，依上述說明，並非無據。

另原判決已依預售契約之記載內容，參酌上訴人先於預售契約約定排除系爭車道面積之負擔，嗣後未經告知預購戶逕將系爭車道面積計入全體購屋人之公設面積內，再依預售契約之約定由其找補款項，獲得8,105萬元之利益，對於購買之車位雖因而減少系爭車道面積之分擔致面積減少，卻因屬車位面積之減少，致其多繳之款項依預售契約卻無法取回等，並依上訴人之成立時間、經營業務內容及規模等，認定上訴人具有故意，且所為係欺罔行為，因而造成交易相對人陷於錯誤而與之交易，足以影響交易秩序等情，據以維持原處分。

依上說明，核屬事實認定之範疇。

原判決並已論明其認定上訴人有違反公平法第24條規定之行為及其事實認定之依據與得心證之理由，對上訴人在原審所為「上訴人無違反公平法第24條規定之故意及行為，本案純屬上訴人與購屋人間之民事糾紛」等主張如何不足採之論證取捨等事項，均有詳為論斷亦無互相矛盾之情形，核與證據法則無違。

上訴人主張原判決論斷證人李忠憲所為之證詞無足為有利上訴人之證據，有違經驗及論理法則；

且原判決有未依證據認定事實；

並對於上訴人之行為何以該當公平法第24條之行為所為認定之理由前後矛盾等節，無非重述其在原審業經提出而為原判決摒棄不採之主張，並執其主觀歧異之法律見解，就原審所為論斷、證據取捨及事實認定職權之行使為指摘，核無足採。

㈣本院廢棄下級審之判決所為之法律上判斷，依行政訴訟法第260條第3項規定，受發回之高等行政法院固應受拘束而以之為判決基礎。

然而本院前以1.被上訴人認定上訴人預售系爭建案房屋時，即有欺罔之故意而未揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，是否與事實相符。

2.上訴人之上開行為是否足為原處分所涵攝。

3.系爭車道面積由全體購屋者分攤持有，則車位購買者因而減少面積，上訴人是否將彼等溢繳之價款返還車位購買者、如有，是否可為上訴人有利之認定？4.預售契約是否經由刻意的設計而為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為？系爭建案可銷售之停車位與使用執照記載內容不符，其情形如何？是否會影響事實之認定等情，未見原法院查明，有待釐清而廢棄原法院101年度訴字第644號判決，並指示原法院予以究明。

是以，發回判決係要求釐清應再調查之事項，並未就具體事項為廢棄理由之法律上判斷，原法院重新審理調查後，依法自得本諸所認定之事實，適用法律為裁判，並無違背行政訴訟法第260條第3項規定之情事。

上訴人主張原判決違背發回判決意旨，有違上開規定，致有適用法規違誤云云，亦非有據。

㈤法人固無從親自為事實或法律行為，對外之行為由其代表人或受任人為之，至其內部則由所屬員工為之，自不待言。

上訴人係私法人，對於系爭建案之興建及銷售係由其所屬員工負責並無爭議，依行政罰法第7條第2項「法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。」

規定，自應對其所屬員工所為行為負責，而上訴人於原法院審理時並未就此為爭議，是以原判決未論及上訴人應就其從業人員之行為負責，亦與判決理由不備之要件有別。

㈥被上訴人認定上訴人之行為違反公平法第24條之規定，而以原處分裁罰，依其「主文欄一」記載「被處分人（即上訴人）未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為屬足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平法第24條規定」之內容，足見兩造所爭議者為上訴人預售系爭建案之行為是否有原處分所載之違章行為。

而如前所述，上訴人預售系爭建案之行為，應自其預售開始至建物完成並辦妥所有權登記止之行為整體觀察，上訴人辦理所有權登記時，逕通知買受人找補共同使用部分面積款項之行為，自無從割裂。

上訴人主張該行為非原處分主文一所涵攝，原判決認定原處分是否合法時不得斟酌此部分事實竟予斟酌，與發回判決意旨相悖，違反行政訴訟法第260條第3項、第4條之規定，亦有違權力分立原則等語，核屬其主觀意見，無足憑採。

㈦建屋出售乃上訴人之營業項目之一，營業行為本具有反覆為之之特性，上訴人預售系爭建案至97年11月21日止，為原判決認定之事實，是其認定裁處權時效應自97年11月21日起算，並論及行政罰之裁處權時效，自違反行政法上義務之行為終了時起算，亦無違誤，並無上訴人所稱裁處權已逾時效之情事，上訴人執以指摘原判決未正確適用行政罰法第27條規定，亦屬誤解。

另因系爭建案尚非全部銷售完畢，被上訴人以原處分命上訴人停止系爭違章行為，亦屬有據，原判決予以維持，並無不合。

㈧行為時公平法施行細則第36條規定「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：違法行為之動機、目的及預期之不當利益。

違法行為對交易秩序之危害程度。

違法行為危害交易秩序之持續期間。

因違法行為所得利益。

事業之規模、經營狀況及其市場地位。

違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。

以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。

違法後悛悔實據及配合調查等態度。」

是以，被上訴人基於公平法主管機關之立場，對於罰鍰金額自具有裁量權，而被上訴人已說明原處分係審酌上訴人違法行為對市場交易秩序產生重大實害，並考量其隱匿車道資訊銷售建案已非第1次受罰、犯後毫無悛悔之意、系爭建案銷售金額、實際收取找補款及上訴人97年至99年營業所得等一切情狀，依上開規定，並無不法。

而原判決亦已論明被上訴人並無重複評價，原處分亦無裁量怠惰或裁量逾越之違法情事，上訴人縱不認同，亦與判決違背法令有間。

上訴人並無證據證明上情，其執詞指摘原判決違反重複評價原則並有裁量怠惰、裁量逾越之違誤，亦無足取。

㈨綜上，原判決認事用法並無違誤，對上訴人在原審之主張如何不足採之論證取捨等事項，亦均有詳為論斷，其所適用之法規與該案應適用之法規並無違背，與解釋、判例亦無牴觸，並無所謂判決不適用法規或適用不當或判決理由不備、矛盾等違背法令之情形。

上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
最高行政法院第二庭
審判長法官 藍 獻 林
法官 黃 淑 玲
法官 鄭 小 康
法官 林 文 舟
法官 姜 素 娥

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
書記官 莊 俊 亨