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臺北高等行政法院判決
100年度訴字第187號
100年6 月2 日辯論終結
原 告 張菁菁
張雯雯
張宇林
共 同
訴訟代理人 彭志傑 律師（兼送達代收人）
被 告 新北市政府
代 表 人 朱立倫（市長）住同上
訴訟代理人 徐鳳儀
王耀聰
盧鴻文
上列當事人間土地徵收補償事件，原告不服內政部中華民國99年12月21日台內訴字第0990254721號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣交通○○○區○道新建工程局為辦理「國道1 號五股至楊梅段拓寬工程（臺北縣林口鄉都市土地）」需要，報經內政部以98年8 月19日台內地字第0980156198號函核准徵收，被告據以98年10月22日北府地徵字第0980898526號公告徵收原告所有坐落臺北縣林口鄉（按現已改制為新北市○○區○○○○○○段0000地號內（分割後為000000地號）土地，合計面積0.050329公頃（下稱系爭土地），公告期間自98年10月23日至98年11月23日止。
原告不服徵收補償價額逕向內政部提起訴願，經該部以99年1 月7 日台內訴字第0990005263號函移由被告依土地徵收條例第22條規定程序辦理，嗣被告以99年1 月25日北府地價字第0990027938號函復原告查處情形。
原告不服查處結果，向內政部提起訴願，復經該部以99年2 月26日台內訴字第0990035062號函移由被告依土地徵收條例第22條第2項規定復議程序辦理。
被告遂將本案提交臺北縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）99年7 月9 日99年第2 次會議進行復議，經評議維持原補償價額，被告旋以99年8 月3 日北府地價字第0990728472號函（下稱原處分）復原告略以：「……爰依土地徵收條例第22條規定提請地價及標準地價評議委員會復議，案經決議維持原徵收補償價額……」，原告不服，提起訴願，遭決定駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張略以：㈠原處分核定之徵收補償費與「一般正常交易價格」不相當，違反土地徵收條例第30條之規定。
按「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價：前項徵收補償地價，必要時得加成補償；
其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關『比照一般正常交易價格』，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值評定之」89年2 月2 日公布之土地徵收條例第30條定有明文，申言之，徵收補償因新法之實施改採「市價補償」原則，補償地價應與「一般正常交易價格」相當始為適法，原處分沿用行政機關「公告現值加4 成」之陳規，未見證明與「一般正常交易價格」相當，已與新法規定不符。
又依土地徵收條例第22條第2項規定意旨，土地權利關係人對於地評會復議結果仍得聲明不服，該復議結果本身本即行政爭訟之標的，受理訴願機關對其內容是否合法律規定仍應為實體審理，即就訟爭土地以「公告現值加4 成」為補償標準是否與土地徵收條例第30條所定以「一般正常交易價格」相當及有何證據證明相當詳為調查，合先陳明及請求調查。
㈡原處分「公告現值」之正當性，及其與個別宗地價格之不同，反對於土地徵收條例第30條明揭填補「公告現值」與「一般正常交易價格」落差之立法本旨視若無賭，明顯違反土地徵收條例第30條之規定。
按該條立法之本意，即認「土地公告現值」恆低於「一般正常交易價格」，須加成補償使與「一般交易價格」相當；
又如何判斷「一般正常交易價格」及「公告現值」應加成若干始與「一般正常交易價格」相當，自應依「個別宗地」判斷。
㈢另0000地號土地徵收前面積為3058.54 平方公尺，使用分區為住二，容積率為150%，因此基準容積為4587.810平方公尺。
依內政部發佈實施之「變更林口特定區計畫書」第九章獎勵措施第89點第5項規定，基地規模000000000 平方公尺，獎勵容積為基準容積之5%（原證4 第46頁），故0000地號土地如未經徵收，有獎勵容積229.3905平方公尺，惟徵收部分後（即分割出000000地號），面積僅2555.25 平方公尺，未達上揭獎勵容積之標準，造成原告受有獎勵容積229.3905平方公尺之損害。
被告應類推適用土地徵收條例第33條規定之旨趣，就土地經徵收而造成原告喪失獎勵容積229.3905平方公尺之損失給予補償。
為此，提起本件訴訟，並聲明求為判決：訴願決定、原處分均撤銷。
三、被告則以：㈠地價區段劃分：原告所○○○區○○段000000 地號，原為林口特定區計畫第二種住宅區土地，於98年時劃○○○區○○○○區段，後經被告以98年6 月17日北府城審字第09804902791 號公告變更前開地號土地為高速公路用地（附件8 ）。
因前開地號土地毗鄰均屬相同地價區段，依地價調查估計規則第18條第4項規定無需單獨劃分公共設施區段，故仍劃屬○○○區○○區段（附件9 ）。
○○○區○○○○區段係新莊地政事務所依地價調查估計規則第18條第1項規定，將文化二路以西至文化三路、高速公路以北至中山路以南，使用現況相近之地區劃設為1 ○○○區○○區段○○區段劃設應無違誤。
㈡地價訂定情形：○○○區○○○○區段於96年9 月2 日至97年9 月1 日買賣實例蒐集期間查有交易實例，新莊地政事務所乃依地價調查估計規則第21條第1項第2款規定意旨推算其區段地價（附件10），並經地評會97年度第5 次評議通過，19地價區段98年公告土地現值為每平方公尺41,800元，又臺北縣98年土地徵收加成補償成數亦經前開會議決定為4 成，故本案經加成後，已達一般正常交易價格，其地價訂定應屬合理。
㈢至原告指稱公告土地現值加4 成補償是否足證與一般正常交易價格相當，且主張應依個別宗地調整土地徵收加成補償成數乙節。
依土地徵收條例第30條規第2項規定，地評會於97年第5 次會議評定98年公告土地現值時併同決定98年一般徵收之加成補償成數為4 成；
又依內政部每年發布之各縣市公告土地現值占一般正常交易價格之成數，臺北縣於98年已達84.74%（附件11），是本案經加成後，應已達一般正常交易價格。
另按內政部90年5 月8 日台（90）內地字第9064896 號令略以：「……因加成補償成數係比照一般正常交易價格評定，不宜因個案情形予以變動。
……直轄市、縣市地價評議委員會評定加成補償成數時應於評議當年期公告土地現值時評定，已評議確定之加成補償成數，不得更正。」
（附件12），據此，臺北縣98年一般徵收案經地評會審酌全縣各區段公告現值佔一般正常交易價格情形後皆以公告土地現值加4 成補償，於法並無不合，亦無損及原告權益，其主張依個別宗地條件調整議定之加成補償成數，尚非法令所允。
㈣另原告稱徵收後○○○區○○段0000地號未達「變更林口特定區計畫書」所定基地規模3000~5000 平方公尺而損失5%基準容積獎勵乙節。
查系爭標的建林段000000地號土地於98年6 月20日發布實施「變更林○○○區○○○○○○道1 號五股至楊梅段拓寬工程）」案，○○○區○○○○○○路用地後，賸餘之第二○○○區○○○○○段0000地號）即未達3000平方公尺基地規模，原告主張獎勵容積權益受損實非本案徵收所致，至該都市計畫個案變更案自98年3 月30日起公開展覽30天，並於98年4 月24日上午10時假改制前泰山鄉公所舉辦公開展覽說明會，依訴願法第14條第1 、2 項規定意旨，原告仍得就該都市計畫個案變更案依訴願法提起行政救濟，併予述明。
㈤原告主張類推適用土地徵收條例第33條乙節，按揆諸土地徵收條例第30、31條規定意旨，公用徵收補償分為土地及地上改良物徵收補償，前者係以一般正常交易價格補償，後者則係以建物之重建成本價格或農作成熟孳息計算補償，復基於營業效用對建物價值實際影響，爰有該條例第33條有關建物合法營業損失補償規定。
本案查屬素地，未有建築及合法營業使用，自與上開條例第33條基於建築改良物合法營業損失補償情形有別，原告主張於法無據。
㈥有關買賣實例蒐集調查方式說明如下：依地價調查估計規則第6條、臺北縣實施地價調查估計作業規定（100 年2月14日廢止）第4條第2項、第5條第1項規定，林口區第19地價區段於96年9 月2 日至97年9 月1 日買賣實例蒐集期間查有交易實例，新莊地政事務所乃依前開規定就登記完竣之買賣案件向地政士、不動產經紀人、四鄰等管道訪查交易價格，並非原告所稱逕以申報移轉現值作為交易價格之查定結果。
另本○○○區○○段0000地號前經原告93年7 月26日買賣取得（原因發生日期為93年7 月15日），嗣98年9 月22日逕為分割出000000地號，並於99年2 月9 日由交通○○○區○道○○○路局徵收取得000000地號所有權全部（原因發生日期為98年10月22日），茲檢陳上開地號土地登記第二類謄本各1 份供參。
㈦綜上論述，原處分及訴願決定並無違誤，為此求為判決：駁回原告之訴。
四、查前揭事實概要欄所載各節，以○○○區○○段0000地號土地前經原告93年7 月26日買賣取得並登記為所有權人（原告張宇林係於99年1 月14日因贈與登記為所有權人），原為林口特定區計畫第二種住宅區土地，經改制前臺北縣政府以98年6 月17日北府城審字第09804902791 號公告「變更林口都市○○○○○○道1 號五股至楊梅段拓寬工程）案」，變更前開土地中部分土地為高速公路用地，98年9 月22日將高速公路用地部分逕為分割為建林段000000 地號（面積503.29平方公尺），報經內政部核准徵收後，由被告以98年10月22日北府地徵字第0980898526號公告徵收，並於99年2 月9 日以徵收為原因，登記為中華民國所有，管理者為交通部臺灣區國道高速公路局等情，為兩造所不爭執，並○○○區○○段0000、000000地號土地登記謄本、臺北縣政府98年6 月17日北府城審字第09804902791 號公告及變更林○○○區○○○○○○道1 號五股至楊梅段拓寬工程）書節本、臺北縣政府98年10月22日北府地徵字第0980898526號徵收公告、原告異議文書、被告99年1 月25日北府地價字第0990027938號函、地評會99年第2 次會議紀錄、臺北縣29鄉鎮98年公告土地現值評議表等各在卷可稽，其事實堪予認定。
五、本件之主要爭執在於：㈠系爭土地之地價查估與區段劃分及98年土地公告現值之評定有無違誤？㈡系爭土地之徵收補償價額是否已反應一般正常交易價格？㈢原告因土地徵收致喪失獎勵容積之損失可否類推適用土地徵收條例第33條規定予以補償？
六、本院判斷如下：㈠關於系爭土地地價查估、區段劃分及公告現值評定部分：1.按平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；
並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。
」、土地法施行法第40條規定：「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」
⒉內政部依上開授權訂立「地價調查估計規則」，做為地政機關調查估計地價之作業規範，其第17條規定：「（第1項）地價實例估計完竣後，應將估計之土地正常單價調整至估價基準日。
……（第3項）第1項估價基準日指每年9 月1 日。」
、第18條規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
……（第4項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段。
但其毗鄰之非公共設施保留地均○○○區段○○○○○區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。」
、第19條規定：○○○區段○○○○○○道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。
……」、第21條第1項第1款規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。」
、第23條規定：「宗地單位地價之計算方法如下：……二、其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。
……」⒊查系爭土地原為林口特定區計畫第二種住宅區土地，後經改制前臺北縣政府以98年6 月17日北府城審字第09804902791 號公告變更為高速公路用地，而為都市計畫區域內公共設施保留地，原應單獨劃分地價區段，惟其毗鄰土地均非公共設施保留地，且均劃屬19地價區段，此○○○區○○○○○區段略圖暨土地使用分區圖附卷可參（原處分卷附件9 ），是被告依地價調查估計規則第18條第4項但書規定，將系爭土地併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同○○○區段○○○○○區段，不另單獨劃分公共設施區段，於法尚屬無違。
○○○區○○○○○區段係被告所屬新莊地政事務所依地價調查估計規則第18條第1項：「劃分地價區段時，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素……」規定，將文化二路以西至文化三路、高速公路以北至中山路以南，使用現況相近（即均屬臨路住宅區）之地區劃設為1○○○區○○區段，已據被告辯明在卷，核與地價調查估計規則第18條第1項「……將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段」、第19條「地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線……為準」之規定並無不合，其區段劃設應無違誤。
⒋次查，系爭土地劃屬之19地價區段於98年土地現值調查作業之收集調查實例期間（96年9 月2 日至97年9 月1日）內，收集調查買賣實例共計10例，○○○區段○○○區段勘查表、區段地價估價報告表、買賣實例調查估價表在卷可憑。
被告依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定，以收集調查所得之該區段10個買賣實例之中位數，○○○區段○○○○○○區段地價為每平方公尺50,000元，經提交地評會97年第5 次會議評議，評定通過19區段之98年公告土地現值每平方公尺41,800元，經核均屬依法令及法定作業程序辦理，尚無違誤。
又依地價調查估計規則第6條規定，調查買賣實例時，應依買賣實例調查估價表之項目調查並填寫之，該項調查並得向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）為之。
被告所屬新莊地政事務所就19地價區段於96年9 月2 日至97年9 月1 日買賣實例蒐集期間查有交易實例，依前開規定就登記完竣之買賣案件調查所得填載買賣實例調查估價表，詳載各該買賣實例之土地標示、使用分區、容積、移轉面積、移轉日期、移轉原因、臨街關係、宗地條件（包括形狀、寬度、深度、街道名稱、範圍、位置略圖）及資料來源等，其內容翔實有據，自屬可採。
原告雖稱系爭土地正前方土地每平方公尺價格高達10餘萬元，被告未提出買賣實例之私契及資金流向資料，即不能證明有該等買賣交易存在云云，惟原告並未就其前開主張舉證以實其說，亦未提出任何足以證明在被告收集調查之10個買賣實例之外另有其他買賣案件存在之證據資料，其空言指摘系爭土地地價查估不實，自不足採。
至被告所提買賣實例調查估價表係屬被告內部準備作業文件，且涉及第三人交易資料，被告拒絕原告閱覽，與行政程序法第46條第2項第1款規定尚屬無違，原告請求閱覽，洵非有據。
㈡關於徵收補償價額部分：1.按土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之土地公告現值，補償其地價。
在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。
（第2項）前項徵收補償地價，必要時得加成補償；
其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」
；
同條例施行細則第30條規定：「（第1項）本條例第30條所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第15日之公告土地現值。
……（第2項）本條例第30條第2項所稱一般正常交易價格指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。」
2.查改制前臺北縣98年度一般徵收之徵收補償地價加成成數，業經地評會於97年度第5 次會議評定98年期公告土地現值時一併評定，決議比照一般正常交易價格，徵收補償地價之加成補償成數為4 成，此觀該次會議紀錄之記載即明，故被告以系爭土地98年公告土地現值加4 成予以補償，於法並無違誤。
又地評會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，評定過程又查無有未遵守相關程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情事，其判斷應予尊重。
另參以內政部每年發布之各縣市公告土地現值占一般正常交易價格之成數，臺北縣於98年已達84.74%（原處分卷附件11），則系爭土地以公告土地現值加4 成予以補償後，應已達一般正常交易價格。
再加成補償成數係比照一般正常交易價格評定，不宜因個案情形予以變動，亦經內政部90年5 月8 日台（90）內地字第9064896 號函釋在案。
原告稱被告沿用「公告現值加4 成」之陳規，未證明徵收補償費與「一般正常交易價格」相當，違反土地徵收條例第30條規定，且應依個別宗地條件調整加成補償成數，以使徵收補償費與「一般正常交易價格」相當云云，容有誤認，且於法未合，並無可採。
㈢關於系爭土地因徵收致喪失獎勵容積之損失可否類推適用土地徵收條例第33條規定予以補償部分：⒈按土地徵收條例第30條第1項規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之土地公告現值，補償其地價。
……」、第31條規定：「（第1項）建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。
（第2項）農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在1 年以內者，按成熟時之孳息估定之……。」
、第32條規定：「徵收土地公告前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第23條第1項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應予補償。」
、第33條規定：「建築改良物原供合法營業之用，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應給予補償。」
依上開規定可知，在現行法制下徵收補償僅有土地、建築改良物、農作改良物、土地改良物及合法營業損失之補償，其中第33條係基於營業效用對建物價值之實際影響，因此明定建築改良物合法營業損失亦予補償。
⒉查本件被徵收之系爭土地係屬素地，其上未有建築改良物，並無「原供合法營業之用，因徵收而致營業停止或營業規模縮小受有損失」可言，與土地徵收條例第33條規定已有未符。
況本件徵收補償乃係就原告所有000000地號土地因公用徵收所為之補償，原告主張0000地號土地徵收前面積為3058.54 平方公尺，如未經徵收，有獎勵容積229.3905平方公尺，經部分（即分割出000000地號）徵收後，面積僅為2555.25 平方公尺，未達獎勵容積之標準，致受有獎勵容積229.3905平方公尺之損害乙節，縱令屬實，上開所受喪失獎勵容積之損失，亦非屬原告因000000地號土地遭徵收致喪失該地所有權之損失，自非土地徵收條例所定應予補償之損失，且其性質亦與土地徵收條例第33條所定建築改良物合法營業之損失不同，無從類推適用土地徵收條例第33條規定予以補償，原告主張本件應類推適用土地徵收條例第33條規定之旨趣，就其喪失獎勵容積229.3905平方公尺之損失給予補償云云，核非可採。
六、綜上所述，原告所訴各節，均非可採，系爭土地地價區段之劃分及估價作業，經核既均合法，被告以之為基礎計算公告現值及土地徵收補償，即無違法。
原告就系爭土地之徵收補償異議，案經地評會99年度第2 次會議復議，維持原公告現值，被告以原處分函知原告復議結果，洵屬有據，訴願決定遞予維持，亦無違誤，原告仍執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法 官 黃清光
法 官 李維心
法 官 程怡怡
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
書記官 張正清
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