臺北高等行政法院行政-TPBA,103,訴更一,129,20150806,1

臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第129號
104年7 月23日辯論終結
原 告 瓏山林企業股份有限公司
代 表 人 林鴻堯（董事長）
訴訟代理人 徐嶸文 律師
吳姝叡 律師
被 告 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明（主任委員）
訴訟代理人 黃佩琳
吳政道
陳俊廷

上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院中華民國101 年1月12 日院臺訴字第1010120047號訴願決定，提起行政訴訟，經本院101 年度訴字第396 號判決駁回，原告不服，提起上訴，經最高行政法院103 年度判字第616 號判決將本院前開判決廢棄發回更為審理，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

第一審及發回前上訴審訴訟費用均由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：被告依據檢舉調查結果，以原告銷售「瓏山林長堤」建物（下稱系爭建案），未於房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以民國100 年6 月24日公處字第100108號處分書命原告立即停止前開違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同）1,000 萬元（下稱原處分）。

原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。

經本院101年度訴字第396 號判決「原告之訴駁回」（下稱前程序判決），原告不服，提起上訴，經最高行政法院103 年度判字第616 號判決（下稱原廢棄判決）將本院前程序判決予以廢棄，發回本院更為審理。

二、原告主張略以：

（一）原處分主文業已明載「被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條」，原告係對於原處分所處罰之違法行為，提出行政爭訟，法院所得審理範圍自僅限原處分所載之違法行為態樣（即原告未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊）是否有行為時公平交易法第24條之違反，而不及於其他非屬原處分所載之違法行為。

依最高行政法院發回意旨，本件原處分有無違法，其審查範圍應僅限於原處分所載之違法行為態樣，即原告是否有未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊之故意欺罔行為，而不及於其他非屬原處分所載之違法行為。

（二）原處分認定原告預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分項目含車道之資訊，惟被告並無證據證明，且被告所述與事實不符：１、依房屋買賣契約書第3條第2項約定，有關共同使用部分面積僅係排除「地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積」，並非約定「不含地下層汽車停車空間、車道及其他必要空間」，故共同使用面積並未將車道部分排除。

次按房屋買賣契約書第4條第1項約定，按系爭建案預售及登記時之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四點第一項及第二項分別規定，而前開規定於100年6月15日修正為第十二點，其中第二項之（四）增修為「法定停車空間（含車道及其必要空間）」，由此可知，有關法定停車空間（含車道及其必要空間）係屬依法令應列入共同使用部分之項目。

是以，依房屋買賣契約第4條第1項約定，列舉之共同使用部分係可包括車道。

另停車位買賣契約書第3條係約定「其應負擔之公設面積」，並非約定「所有車道面積」，被告按停車位買賣契約書第3條約定，認定系爭建案之停車格與車道之面積，全由停車位購買人所分攤、持分，而房屋買賣契約第3條及第4條約定共同使用部分，不包括停車格與車道云云，顯有違誤。

２、按系爭建案規劃銷售之初，因地下層部分空間係規劃為停車位，當時承辦人員並未考慮將車輛進出地下層所行駛之車道部分，列入房屋買賣契約書著色部分之應分攤之共同使用部分。

直至原告委請李忠憲代書辦理產權登記，代書告知原告，依其實務經驗建物承購戶對於是否有權使用該地下層停車空間之車道部分，易引起區分所有權人間之糾紛，被告乃依代書專業經驗建議，由房屋承購戶及汽車停車位承購戶，按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面積總和之比例分攤車道面積。

又依證人李忠憲代書於前審證述，可知原告係於代書將其計算完成之各建物登記面積表提供予原告後，發現與房屋契約書所載面積不同時，始知悉關於車輛進出地下層所行駛之車道面積，原告未列入共同使用部分範圍，未由建物各承購戶間接持分車道面積。

是原告於規劃預售系爭建案之初，並不知悉前開不動產登記實務為全體區分所有權人仍會分攤、持分車道面積之資訊情形下，如何能於房屋買賣契約書「詳細」揭露此等資訊，足證原告與建物各承購戶為交易時，並無「積極欺瞞」或「消極隱匿」此一資訊之「故意」行為。

是以，原告實無原處分所稱有足以影響交易秩序之欺罔行為，而有違反行為時公平交易法第24條規定情事。

３、原告於建物所有權第一次登記始將車道面積列入共同使用部分，原告對於未滿百分之一及超過百分之三部分面積，並未向承購戶請求找補，故實際找補面積遠小於實際面積差異。

是以，倘原告有獲取高額利益之意圖，應於預售期間將車道面積列入共同使用部分，而不應於建物所有權第一次登記後，找補百分之二之款項，由此足證，原告並無故意未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，藉此獲取高額不法利益情事。

至於被告指稱「對於車位購買人，則於停車位契約書約定建物登記面積如有誤差，買賣雙方互不找補」云云，此實係因依不動產交易實務，停車位之價金係以個數計算，與停車位登記面積無關，此由停車位買賣契約書第2條第1項、第3條第1項後段約定可稽。

４、系爭建案之共同使用部分範圍及面積之計算方式，於規劃銷售之初，係由原告之承辦人員負責，原告並未謂不知悉其所銷售建案之共同使用部分項目、分配比例等情形，僅係謂因對於車道面積應如何分攤、持分，法令並無明文規定，而承辦人員亦不具有代書專業經驗，對於代書前揭登記實務並不知悉。

被告以「原告為專業經營不動產投資興建之事業，且非初步銷售建案，每一建案於銷售階段須製作各戶持分總表，辦理產權登記時亦須製作分坪表，難謂不知悉其所銷售建案之共同使用部分項目、分配比例等情形及房屋產權登記實務」云云，純屬被告推測、臆測之辭，委無足採。

（三）按停車位買賣契約書第2條第1項、第3條第1項後段約定，停車位購買人所購買之停車空間，並無面積之記載，縱因購買停車空間而持分登記建物，亦不因契約所載建物面積與實際登記面積有所誤差，而生找補款項問題。

且不動產交易實務，停車位之價金係以其位置及停車格大小按個數計算，而非如建物係依實際登記面積核算，自不生實際登記面積與契約所載面積有所不符，而生找補款項問題。

原告係依代書建議方式，計算購買停車位與全體住戶就車道之應有部分面積，並非經由刻意的設計而為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。

況依不動產交易實務，共同使用部分與主建物之計價方式相同，以僅百分之二找補款項情形，對購買房屋者而言，並無不利。

參最高行政法院發回判決意旨，承購戶經由持分公設之故而分攤、持分車道部分，並未違反房屋買賣契約書約定。

由被告於解釋系爭契約第3條之項目與範圍時，所獲致結論與原告不同，益證本件實為契約解釋問題，無涉公平交易法之違反。

是以，縱承購戶就買賣契約書所載「共同使用部分」範圍是否包括「車道」及分攤、持分「車道」面積有所爭執，此亦僅係對於契約之解釋有所歧異，自應循民事訴訟途徑解決，而非屬公平交易法規範範疇。

（四）經查，被告認定原告所違反之行政法上義務為「未於房屋預定買賣契約書揭露共同部分所含項目應含車道之資訊」之消極隱匿行為，而行為時公平交易法第24條所處罰為「足以影響交易秩序」之「欺罔」或「顯失公平」之行為，而不以某種結果發生為處罰要件。

被告既係認定原告是以純正不作為（未於買賣契約書揭露）而違反作為義務（應於買賣契約書完整揭露重大交易資訊），而爰依行為時公平交易法第24條裁處，裁處權時效應自原告應作為而不作為之時起算，即原告提供系爭契約書予交易相對人時起算。

縱本件實際上造成系爭建案建物承購戶之損害結果，裁處權時效之起算日仍以應作為而不作為之時為準，而不得以損害結果發生始起算。

是原告係於95年5月10日進行預售，與消費者簽訂系爭建案買賣契約時，至被告於100年6月28日為原處分止，期間已逾3年，依行政罰法第27條之規定，被告自不得再為行政罰之裁處。

是以，縱認原告違反行為時公平交易法第24條之規定，依行政罰法第27條之規定，被告自不得再為裁處。

（五）依據現行的預售屋銷售行為規範說明第3條、第5條，被告進而規定建築開發業者與購屋人締結契約後，不得有「締約前未載明共有部分，交屋時要求購屋人找補價款」。

被告既然將締約前後之行為態樣加以區別，自屬不同之違法行為。

然查，原處分之主文第一項係記載原告未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之訊息，為足以影響交易秩序之欺罔行為，此部分無從涵攝「將部分車道移轉登記予未購買停車位者後通知補繳價款」之行為構成要件；

原處分理由欄第六點至第九點一再重申「原告將系爭建案車道逕自登記為所有購屋人共同使用面積、向購屋人主張找補、對於車位購買人未約定退還部分價款、藉此獲得高額不當之經濟利益、未退還找補價款予購屋人」等語，可見被告關於原告違反行政法上義務內容及起算裁處消滅時效之認定，自屬違法。

又依95年1 月23日內授中辦地字第0950724727號公告( 自公告六個月後生效)「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，101 年1 月3 日內授中辦地字第1000726257號公告修正「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」增列第15條「停車位轉讓條件」，第18條「規格誤差之處理」增列第1項「停車位竣工規格之尺寸產生誤差，買方得就減少部分請求減少價金」，並無關於共同使用車道之規範內容。

原告與購屋者所締結之「停車位建物產權預定買賣契約書」並無抵觸強制或禁止規定之約定，自屬適法。

且依照主管機關歷年公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，難謂原告與購屋者所締結之契約內容有違法情事。

（六）依最高行政法院發回意旨及法律規定，行為時公平交易法第24條所規範足以影響交易秩序之欺罔行為以故意為限。

查行為時公平交易法第24條規定，其中所謂「欺罔行為」，依被告所公布對於行為時公平交易法第24條案件之處理原則第6 點第1項可知，係指須行為人積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊，故倘行為人從事交易行為時，並不知悉該重要交易資訊，自無從為積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊之行為。

是以，行為人既須事先知悉重要交易資訊，進而為積極欺瞞或消極隱匿行為，依法規文義觀之，成立行為時公平交易法第24條之欺罔行為自須為一故意行為。

被告援引之最高行政法院95年度判字第999 號判決，非屬判例不具拘束力。

從而，依最高行政法院發回意旨及行為時公平交易法第24條處理原則就「欺罔行為」之定義，應以故意為限而不包括過失。

（七）關於停車位價金，依不動產交易實務，係以位置及停車格規格為計算依據，而非依實際登記面積核實計算，自不因登記面積增減而生找補價金問題，此有內政部所公告「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」可稽，是原告並非刻意設計此一設算方式。

１、依內政部所公告「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及不動產交易實務可知，停車位實係以其位置及停車格大小為計算依據，且依停車位產權預定買賣契約書第3條所載，因未約定所能持分之面積，自無因面積誤差而找補款項情況。

從而，縱使車道面積原係規劃歸由購買停車位者持分，後因聽從代書建議部分歸由全體住戶持分，使購買停車位所登記持分面積減少，而原告未找購買停車位者價金，原告亦非刻意設計此一設算方式，而有足以影響交易秩序之欺罔行為。

２、被告於97年1 月10日發布「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」，其中第三點所列「建築開發業者銷售預售過程中可能涉及違反公平交易法之欺罔或顯失公平行為」之態樣，並無本件「未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊」之態樣。

原告於預售系爭建案時，業於房屋預定買賣契約書第4條載明共用部分所含項目及分攤之計算方式，是以原告並無被告所處分之「未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊」欺罔行為。

３、且由被告規範說明前開修正可知，「締約前未於買賣契約書載明『共同部分之項目、面積或比例分擔之計算方式』」，與「締約前未載明共有部分，而於締約交屋後要求購屋人找補價款」，誠屬不同違法行為態樣。

從而，原告辦理第一次所有權登記時，聽從代書建議將部分車道面積歸由全體住戶分攤，並通知補繳款項之行為，顯非原處分主文一、所載「未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊」所涵攝。

（八）縱原告有行為時公平交易法第24條之欺罔行為，惟被告所審酌之裁量情狀，具有認定事實錯誤、認定事實未憑證據、與裁罰事實欠缺合理正當之關聯性、不應列入審酌裁量情狀等情事，而有濫用裁量、逾越裁量及裁量怠惰等裁量瑕疵事實。

原告於系爭建案就面積誤差所找補金額為3,195 萬元，而非被告作成原處分所自行臆測認定至少1 億元，被告基於錯誤之找補金額，而裁處1 千萬元，除有認定事實未憑證據外，且依行政程序法第7條比例原則，裁處金額亦屬過高，亦有違行政罰法第18條第1項及公平交易法施行細則第36條規定。

１、經查，被告裁處罰鍰金額時，原認定原告實際收取款項至少1 億元（參被告所發布之新聞稿），但被告於訴願時改稱，原告實際收取找補款項為3,195 萬元。

即使如被告所陳其於裁處本件罰鍰時，認定原告所獲取之不法利益為3,195 萬元，但於另案藝術館建案，被告認定原告所獲取之不法利益達1 億5 千萬元，裁處金額為1,200 萬元，裁罰金額為不法利益之8%，於本件被告竟裁處1000萬元罰鍰，裁處金額為不法利益之31% ，二相比較，本件裁處顯逾比例原則。

故被告就本件所為之裁處金額顯不符比例原則，而依行政程序法第7條比例原則、公平交易法施行細則第36條規定及行政罰法第18條第1項等規定，於被告就裁處罰鍰所應審酌之因素有重大誤認及不符比例原則之違法情形。

２、依公平交易法施行細則第36條所定被上訴人依公平交易法量處罰鍰時，應審酌注意之事項並無「行為人之營業所得」。

被告稱上訴人97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元，實為原告之營業收入，被告顯將原告之營業收入誤認為營業所得。

系爭建案係於95年5 月開始預售，於97年8 月21日辦理建物所有權第一次登記，被告卻係審酌原告97年至99年營業所得（實則為營業收入），顯與其所裁處之違規行為欠缺合理正當之關聯性。

３、再查另案（即藝術館）與系爭建案實係同一時期先後完成，系爭建案辦理建物所有權第一次登記時，被告並未就藝術館建案予以裁處（按裁處時間為100 年1 月6 日），顯見原告並非經被告以違反行為時公平交易法第24條裁罰後，仍續為違反公平交易法之行為。

此外，被告認定原告於藝術館建案，有違反行為時公平交易法第24條情事，業已裁處原告1200萬元罰鍰，自不應將已受處分之情狀，再列入本件科處罰鍰之量處情狀之一，此亦有違禁止重複評價原則。

４、又查系爭建案預售且完成交屋之272 戶，其房屋買賣契約書所載之面積與權狀登記面積，兩者相差為975.14平方公尺（約294.98坪），而原告對於未滿1%及超過3%之面積，未向承購戶找補，故實際找補面積為511.68平方公尺（約154.783 坪），而非被告所認定之3,028.01平方公尺（即約915.97坪），被告對於量處罰鍰之事項顯有誤認，難謂與公平交易法施行細則第36條、行政罰法第18條規定無違。

且原告均依被告之要求，提交所需之資料文件，配合調查，惟被告竟稱原告毫無悛悔之意云云，然原告僅係合法行使權利，豈可因此謂原告無悛悔之意，進而作為量處原告高額罰鍰之情狀之一。

（九）被告以原告於另案對於為何更改車道登記方式，前後說詞不同，認為原告具有欺罔行為，惟查原告於另案所提之陳述意見狀，非屬本案之陳述，自無從以原告事後於另案受調查所為之陳述，作為本件原告於預售系爭建案時即有欺罔故意之證據。

被告執原告於另案就面積誤差之原因說詞反覆，主張原告係聽從代書建議不足採云云，難謂成理。

末查依原處分之主文所載，被告原處分之違規事實為「原告未於房屋預定買賣契約書揭露共同部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」，是原告縱未於找補坪數表記載面積誤差之原因，此亦與被告所處分之違規行為無涉，更無從據此論斷原告自始即有欺罔之故意。

（十）綜上所述，被告原處分認事用法顯有違誤，爰提起撤銷訴訟並聲明：１、訴願決定、原處分均撤銷。

２、訴訟費用由被告負擔。

三、被告答辯則以：

（一）本案原告所為欺罔行為係屬「未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」行為態樣。

１、按行為時公平交易法第24條、行為時公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則（下簡稱行為時公平法第24條案件處理原則）第5 點第1項及第2項規定，所稱「交易秩序」係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。

判斷「足以影響交易秩序」時，則考量是否足以影響整體交易秩序或有影響將來潛在多數受害人之效果，而其適用並不以對交易秩序已實際產生影響者為限，始有本條之適用。

同處理原則第6 點第1項規定，所稱「欺罔」係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱瞞重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。

２、次按房屋預售制度之交易特性，購屋人於簽訂買賣契約書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，且預售屋相較於其他消費性商品，具有「價值高」、「不易流通」等特性，預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無從經由地政機關查得相關資料，是預售屋共用部分之項目涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重要交易資訊，又建築開發業者擁有建案之建造執照、使用執照、各戶持分總表、建物測量成果圖、分坪表、共同使用部分權利範圍分配書，相較於購屋人，建築開發業者顯為具市場資訊優勢地位之一方，是其應於房屋買賣契約書中，揭露共同使用部分之項目，倘未於契約揭露前揭交易資訊，顯屬對交易相對人為足以影響交易秩序之欺罔行為，將有違反行為時公平交易法第24條規定之虞。

３、按被告97年1 月10日修正發布「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱預售屋銷售行為規範說明），該規範說明第3 點第2款規定乃建築開發業者銷售預售屋過程中，7 種可能涉及欺罔或顯失公平行為類型。

本案原告所為欺罔行為即屬第3 點第2款第4 目「未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」行為態樣。

由本案之房屋買賣及停車位買賣契約可知，系爭建案在預售屋階段，原告係將車道規劃在停車空間，並出售予停車位購買人，亦即系爭建案之車道面積應由車位購買人分擔、持分，車道並不包含在系爭建案房屋買賣契約書之共同使用項目，故原告之欺罔行為，充分為原處分主文一「未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」所涵攝，原處分就系爭個案認定事實、適用法律之準據並無違誤。

４、此外，依預售屋規範說明第5 點規定，預售屋規範說明所定違法行為樣態僅係例示規定。

原告以本案處分後，被告修正發布100 年12月29日預售屋銷售規範說明之內容，指稱原處分認定有誤，顯係混淆焦點，要無可採。

（二）本案原告自始即有欺罔行為之故意，其辯稱係聽從地政士建議而無故意云云顯屬卸詞，委不可採。

１、查系爭房屋買賣契約書第3條及第4條之約定，房屋之共有部分項目及面積均不含車道，另同建案停車位買賣契約書第3條約定車道應由停車位購買人持分可知，原告銷售之初，自始明知房屋買賣契約書之共用部分項目不含車道，且明知依停車位買賣契約書約定車道係包含在停車空間，並將系爭房屋買賣契約書與停車位買賣契約書設計為前者有找補規定，後者卻無找補規定，並藉此找補契約條款有無，遂行割取購買停車位之車道面積，移置於房屋登記部分之共有面積，達到契約議定價款以外之額外利益。

徵諸原告事後向購屋人為找補請求，益證此乃原告精心設計之整體行為，是原告諉稱其無故意，顯係卸詞。

２、原告以相同手法於銷售「藝術館」、「長堤」、「博物館」等建案過程中，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法第24條規定，並經被告分別予以處分在案。

此三案之中，原告於被處分第一案之藝術館案行政調查程序中說明系爭建案共用部分增加之緣由時，數度變更說詞，最後始稱「原規劃系爭建案停車場車道擬由車位購買者分擔，然鑒於系爭建案所有住戶仍會使用地下室空間，是將該等車道面積依比例由所有住戶分擔」，嗣後於本案與博物館案之行政調查時，即持最後之說詞，顯見原告說詞反覆不一，難謂可信，無從採為證據之資料。

除上述原告反覆之說詞外，地政士建議變更車道配附之理由亦不成立。

３、參最高法院90年度台上第564 號判決意旨，本案原告於預售階段並未將車道列為房屋買賣契約書之共用部分項目，須俟建物完成建商辦理保存登記後，始能發現共用部分配置與房屋買賣契約書所載並不相符，由此兩者不相符合之客觀事實，即可證原告於預售時，即具有未於房屋買賣契約書揭露共有部分項目所含車道之交易資訊之欺罔故意。

４、退步言之，縱原告於銷售系爭建案時並無欺罔故意，但原告仍有欺罔之重大過失。

原告既為專業建築開發商，本身應有依其領域專業、雄厚資力設置各部門分工，培養訓練專業職員及諮詢各領域之專家，而於銷售建案時即能瞭解其所銷售建案之共有部分之項目、分配比例等情形以及房屋產權登記實務，是原告辯稱並不知悉於系爭建案之房屋買賣契約共用部分之項目原未包含車道，實有違一般經驗法則，是原告縱無故意亦有重大過失，主觀具可歸責性，足堪認定。

５、原告為專業投資興建集合住宅之建商，理應有能力知悉及計算在找補設算公式下，可以將不用找補之坪差比例之車道面積登記給未購買停車位之承購戶，而使未購車位之購屋人持有車道之共用部分之所有權，但原告卻未如此作法，反而將大量之車道面積( 915.97坪) 登記給全體房屋購買人分攤，而生合致超過找補面積門檻之情狀。

再衡諸於原告在另案同類型爭議案件對於共有部分面積增加緣由之反覆說詞，可證原告所稱乃在使用執照登記前始起意為之說詞，乃臨訟杜撰之詞。

原告實乃在預售屋契約擬定階段，自始即有不揭露共有部分將包含車道面積，以遂行再賺找補利益之故意。

原告所稱行為時公平交易法第24條欺罔行為以出於故意始足該當云云，要無可採。

（三）有關原告之證人（地政士李忠憲）證稱，原告係聽從其建議更改車道配附方式，故原告於簽約時並無欺罔故意云云乙節：１、證人於訴訟過程中證稱，係其建議原告更改車道配附方式，原因乃98年1 月23日修正民法第799條規定，故而建議原告採新的登記方式云云，惟查民法第799條第4項規定及修正理由，係基於公寓大廈管理條例與民法兩者於性質、規範範圍及功能之不同，民法對於區分所有建築物之所有權應設有原則性規範。

然本條並非強制性規定，本案經查原告與房屋購買人所簽訂房屋預定買賣契約書，已列舉之共同使用部分項目，其中未包括車道，即屬民法第799條第4項但書規定之另有約定情形，系爭房屋買賣契約就共有部分之約定自屬適法。

２、證人又辯稱，考量未購買停車位之承購戶若無車道持分，未來易生糾紛云云，惟依「防空避難設備管理維護執行要點」第4 點第1款、第5 點第6款規定，縱使非住戶之民眾亦得進入避難，住戶又怎會因未持分車道，而不能進入用防空避難設備。

再者，依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第6條第1項第3款規定，維修公共設施，係由公寓大廈之管理負責人或管理委員會為之，且倘須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶亦不得拒絕，是應無住戶經由車道進入修繕會產生糾紛之問題，故維修公共設施，亦不生經由車道進入修繕會有糾紛之問題。

縱如證人所辯，本案亦可透過其他方式，例如由購買停車位與未購買停車位之房屋購買人，相互約定使用車道面積，亦能達到避免糾紛之目的。

３、綜上，原告明知房屋買賣契約書及停車位買賣契約書之共用部分項目不含車道，在地政士向原告提出更改車道配附之建議時，原告非但未重新計算共用部分，反而製作「坪數找補計算表」，並據該表向房屋購買人要求補繳面積增加價款後，始完成交屋，且查，原告迄未告知房屋購買人有關增加共用面積之來源，非但事前未於房屋買賣契約明載，事後亦未於登記前告知購買人，是原告即具有欺罔行為故意殆無疑義。

（四）查原處分書事實欄第三、（三）點，原告於辦理系爭建案之產權登記時，確實未告知房屋購買人，即將原非屬於房屋買賣契約書約定「共同使用」之約915.97坪車道面積，逕自登記予全體房屋購買人，致房屋權狀所載共同使用部分面積較房屋買賣契約書所載為多，原告並於交屋前，出示坪數找補計算表要求補繳價款後，否則拒絕過戶交屋，顯係利用交易資訊不對稱與購屋人業已套牢（lock in ）難以退出交易之不利地位，榨取經濟利益，房屋購買人因原告欺罔行為受有價金找補之損害。

此外，對於其他競爭業者而言，原告以公設比較低之房屋買賣契約書( 較佳交易條件) 吸引消費者購屋，形同不公平競爭。

原告行為不啻有抽象危險，且已對市場交易秩序產生重大實害，核屬行為時公平交易法第24條足以影響交易秩序之欺罔行為。

原告於銷售系爭建案過程中，未於系爭買賣契約書揭露共同使用部分所含項目應含車道之資訊，而將原未屬該契約書約定之「共同使用」之車道面積，逕登記予全體購屋人，分攤、分配予全體購屋人持分，致房屋權狀所載共同使用部分面積與房屋買賣契約書所載不符，原告並據此向購屋人主張找補，對交易相對人誠為足以影響交易秩序之欺罔行為，是原告行為核屬違反行為時公平交易法第24條規定。

查原處分主文一：「未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」已清楚明確並被原告身為建築開發業者卻未於房屋買賣契約書揭露共有部分所含項目之違法行為所涵攝，至於請求找補係驗證原告預售時所使用之房屋買賣契約書確實未將房屋共同使用部分項目明列車道資訊之主觀欺罔故意存在。

故本案尚無主文不明確或無法涵攝違法事實之情形。

（五）按行為時公平法第24條案件處理原則第2 點第1項前段規定，公平交易法所維護之核心價值，既為市場公平且自由之競爭機制，對於「消費者權益」之介入，應以合致「足以影響交易秩序」之要件且具公共利益性質之行為為限，故倘事業較消費者具有相對市場資訊優勢地位，而於提供商品或服務過程中，利用交易相對人資訊之不對等，對於足以影響消費者交易決定之重要交易資訊未予揭露，即屬行為時公平交易法第24條之欺罔行為，該等行為自應受公平交易法所非難。

１、原處分非難原告行為之重點並非找補之設算公式，而係因房屋預售屋制度之交易特性，購屋人於簽訂房屋買賣契約書時，就其所購房屋事先可取得之資訊相當有限，又預售屋共同使用部分之分配涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料；

原處分係認定原告（建築開發業者），擁有房屋買賣之「重要交易資訊」而具有市場優勢地位，本案原告明知契約約定為「房屋買賣契約書之共用部分不包括車道」及「停車位買賣契約書約定車道由由停車位購買者持有」，且房屋買賣契約約定有找補事由，後者則約定不得找補，是原告利用此種契約設計，於系爭建案銷售過程中，先未於本案房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，致房屋購買人誤認系爭建案之公設占比而與原告作成交易，再於辦理產權登記時逕自將車道面積登記予全體房屋購買人，並持坪數找補計算表予要求補繳房屋價款，藉此獲高額之不當利益，系爭行為係利用資訊不對等而從事不正當競爭，不僅造成眾多消費者損失，且使其他競爭同業可能喪失競爭機會，原告所為欺罔行為合致「足以影響交易秩序」要件，而非屬單純契約之找補設算方式是否符合誠信與公平之民事契約解釋問題，此時公平交易法自應予介入。

２、按系爭建案在預售屋階段，原告係將車道包含在停車空間售予停車位購買人，車道並不包含在房屋買賣契約書之共同使用之項目或面積，嗣竣工後，因原告將部分車道面積改登記於房屋之共用部分，致全體停車位購買人所持分之停車空間因而減少，然本案係因原告所設計之停車位買賣契約第3條規定，致使全體停車位購買人無法因車道面積持分減少而向原告要求退回溢收之價款。

依內政部95年1月「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第2條、第17條規定，停車位登記面積與契約約定面積有不符時，買方有主張找補之權利，非如原告所說停車位買賣僅以個數計算無找補問題。

且本案停車位購買人所繳交之停車位價款包含其所持分之車道面積，該停車空間因持分面積減少，當然會影響停車位價格，充分顯示停車位不可找補之約款難謂符合公平。

３、另有關系爭建案可銷售之停車位數量（原告於104年3月4日準備程序中稱335 個，更審前則稱有334 個）與使用執照（停車位為464 個）不符，惟實際車位數量，並不影響原告系爭行為違法性之認定。

（六）經查本案系爭建案於87年4 月8 日領有建築執照，原告於95年開始銷售此建案，並於97年7 月22日領有使用執照，預售屋階段自95年起至97年7 月22日前( 領有使用執照前) ，本案原告使用未揭露共用部分所含項目之房屋買賣契約書之欺罔行為，至少涵蓋95年銷售時至該建物97年7 月22日領有使用執照前為止。

按行政罰法第27條第1項及第2項規定，原告確有自95年起至97年7 月22日，均持續以系爭房屋買賣契約書進行預售屋之銷售，而本案處分書作成日期為100 年6 月24日，並未逾3 年裁處權時效。

退步言之，原告自97年9 月4 日起，持「坪數找補計算表」陸續通知購屋人補找價款，否則不予交屋，此時購屋人始知房屋共同使用部分與房屋買賣契約不相符，致發生購屋人須找補價款之損害結果( 即行為時公平交易法第24條「足以影響交易秩序」之結果) ，依行政罰法第27條第2項但書規定，應自該結果發生時起算，亦未逾3 年裁處權時效。

（七）有關被告訂定「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為規範說明」修法前後差異，以及與內政部定型化契約範本之規範有何不同，茲說明如下：１、按被告訂定之「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為規範說明」（下稱預售屋銷售行為規範說明）核其性質為行政程序法第159條第2項第2款解釋性行政規則。

查原告行為時預售屋行為規範說明（97年1 月10日修正發布）第3 點係規範建築開發業者銷售預售屋過程中可能涉及違反公平交易法之欺罔或顯失公平行為7 種行為類型，其中該點第4款規定之行為類型即已明文「未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式」。

爾後因陸續發生原告銷售「藝術館案」、「長堤案」及「博物館案」後，被告於100 年12月29日修正發布新的預售屋銷售行為規範說明之內容，分別於第3 點及第5 點加以規範。

２、公平交易法乃著重締約前資訊充分揭露之程序性，而消費者保護法有關定型化契約「應記載及不得記載事項」乃在規範買賣契約雙方效力問題，但資訊是否充分揭露，抑或應揭露而未揭露，則可參酌該等定型化契約「應記載及不得記載事項」，作為判斷之據。

依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」觀之，車道應為購買停車位之人所包含而非屬房屋之共用部分。

故原告於銷售時未於預售屋買賣契約書揭露規劃車道為購屋人共用部分之項目，嗣後於產權登記將車道列為購屋人共用部分而向購屋人找補，以獲有契約議定買賣價款以外之高額不當利益，屬足以影響交易秩序之欺罔行為至明。

３、至於內政部公告之建物所有權第一次登記法令補充規定第11條之4第2項( 現行規定第12點第1項第4款) ，該補充規定係針對建物如何辦理第一次所有權登記之規定，而與房屋買賣契約之共用部分如何約定無關。

況且，本案房屋買賣契約書之共同使用部分之權利範圍，即房屋買賣契約書第3條附件二之附圖紅色或綠色區域，均不包括法定停車空間，是顯見該法定停車空間並非系爭房屋買賣契約書所稱共同使用部分，原告以此辯稱房屋買賣契約第4條第1項約定，列舉之共同使用部分可包括車道，核不可採。

（八）按原告公平交易法施行細則第36條規定，被告審酌本案原告違法行為對市場交易秩序產生重大實害，並考量原告隱匿車道資訊銷售建案，已非第1 次受罰、犯後毫無悛悔之意、本建案銷售金額約計19.4億元、據被告稱其實際收取找補款項約3,195 萬元、原告97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元，並審酌一切情狀後而為之裁罰，所處罰鍰自屬妥當適法。

本案原處分及被告針對本案所發布之新聞資料，從未表示本案實際找補金額至少1 億元。

且原處分明確記載車道面積與實際找補車道面積，原告確實將本非屬房屋共用部分之車道面積，部分登記給購屋人持分、分攤，致房屋共用部分面積增加，並據此向購屋人找補因而獲得3,195 萬元之高額利益。

又依公平交易法施行細則第36條規定，找補金額多寡僅為裁處罰鍰考量因素之一，並非唯一審酌因素，是原告將另案( 藝術館案) 之找補金額與本案混為一談，核無可採。

再者，事業為行為時公平交易法第24條之欺罔行為，並不以具有相當市場力量為前提，故是否調閱原告95年及96年之營業額，與本案並無密切關連性。

被告於裁處罰鍰時，審酌原告97年至99年營業額，乃係依公平交易法施行細則第36條第5款規定，考量原告近年規模、經營狀況、其市場地位，與受罰能力。

至於所得稅法第24條所稱「營利事業所得之計算」，係指所得稅額之核課計算基準，與會計上公司之營業所得，係屬二事。

原告辯稱應審酌原告違法行為期間之營業所得( 即95年至97年之營業所得) ，顯對公平交易法施行細則第36條有誤解。

（九）末原告訴稱原處分有違「重複評價禁止原則」云云乙節，查原告銷售之「藝術館案」、「博物館案」及本案「長堤案」為各自獨立之建案，非但建案標的不同( 建築執照、使用執照不同) 、銷售期間不同、受欺罔之消費者更不相同，核屬數個欺罔行為，依行政罰法第25條規定及最高行政法院90年度判字第1551號判決意旨，被告自得就數個違法行為分別論處。

原告指稱原處分違反重複評價禁止原則云云，核無可採。

（十）綜上所述，原告之訴顯無理由，爰答辯聲明：１、駁回原告之訴。

２、訴訟費用由原告負擔。

四、兩造之聲明陳述同上，因上本件首要爭點乃原告系爭建案「預售」買賣契約書即系爭契約中，是否有未揭露地下室停車位『車道』（共同使用部分）之應有部分面積重要資訊，是否屬行為時公平交易法第24條「足以影響交易秩序之欺罔行為」？

（一）行政訴訟法第260條第3項規定：受發回或發交之高等行政法院，應以最高行政法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎。

本件應適用之法律及見解如下：１、按（相關司法解釋）：⑴司法院釋字第385 號解釋：「……法律所定之事項若權利義務相關連者，本於法律適用之整體性及權利義務之平衡，當不得任意割裂適用。

……。」

⑵司法院釋字第432 號解釋：「……法律明確性之要求，非僅指法律文義具體詳盡之體例而言，立法者於立法定制時，仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之妥當性，從立法上適當運用不確定法律概念或概括條款而為相應之規定。

……，茍其意義非難以理解，且為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以確認，即不得謂與前揭原則相違。

……。」

⑶司法院釋字第548 號解釋：「主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，業經本院釋字第407號解釋在案。

……。」

其解釋理由書第1 段並闡釋：「主管機關基於職權因執行特定法律之規定，得為必要之釋示，以供本機關或下級機關所屬公務員行使職權時之依據，業經本院釋字第407 號解釋在案，此項釋示亦屬行政程序法第159條明定之行政規則之一種。

公平交易法乃規範事業市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一規範。

因此，立法者即在法律中以不確定之法律概念加以規定，而主管機關基於執行法律之職權，就此等概念，自得訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。

」⑷依據上開司法院解釋意旨可知，法律明確性之要求，非僅指法律文義具體詳盡之體例而言，立法者於立法定制時，仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之妥當性，從立法上適當運用不確定法律概念或概括條款而為相應之規定，倘其授權之目的、內容及範圍具體明確，且其意義非難以理解，為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以確認，即與前揭「法律明確性」之原則無違。

又法律之規定不能鉅細靡遺，主管機關為執行母法有關事項之必要，自得依其法定職權，於符合法律（母法）意旨之限度內，就法律或依法律授權訂定施行細則之規定，以行政命令為闡明其規範意旨的釋示（司法院釋字第519 號解釋理由書第1 段、釋字第536 號解釋理由書第1 段參照）；

或訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。

另審查主管機關依據法律授權訂定之法規命令、或基於法定職權發布的命令或行政規則是否符合法律規範意旨，非僅拘泥於該法律特定法條之文字，而應以各該法律本身之立法目的及其整體規範之關連意義為綜合判斷（司法院釋字第394 號解釋理由書第1 段參照）。

２、次按：⑴公平交易法係政府於80年2 月4 日制定公布（自公布後1年施行），計七章（依序為：第一章「總則」、第二章「獨占、結合、聯合行為」、第三章「不公平競爭」、第四章「公平交易委員會」、第五章「損害賠償」、第六章「罰則」、第七章「附則」），全文49條；

其後分別於88年2 月3 日、89年4 月26日、91年2 月6 日、99年6 月9 日、100 年11月23日修正及增訂部分條文（修正條文自公布日施行）。

其相關規定如下：①第一章「總則」第1條：「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，特制定本法；

本法未規定者，適用其他有關法律之規定。」

第2條至第4條依序規定：「本法所稱事業如下：一公司。

二獨資或合夥之工商行號。

三同業公會。

四其他提供商品或服務從事交易之人或團體。」

「本法所稱交易相對人，係指與事業進行或成立交易之供給者或需求者。」

「本法所稱競爭，謂二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件，爭取交易機會之行為。」

第9條規定：「（第1項）本法所稱主管機關︰在中央為行政院公平交易委員會；

在直轄市為直轄市政府；

在縣( 市) 為縣( 市)政府。

（第2項）本法規定事項，涉及他部會之職掌者，由行政院公平交易委員會商同各該部會辦理之。」

②第二章「獨占、結合、聯合行為」第10條：「獨占之事業，不得有下列行為︰一以不公平之方法，直接或間接阻礙他事業參與競爭。

二對商品價格或服務報酬，為不當之決定、維持或變更。

三無正當理由，使交易相對人給予特別優惠。

四其他濫用市場地位之行為。」

本條立法理由載明：「一衡諸我國經濟發展之現況與特色，似不宜對具有大型化經濟規模之產業抱徹底否定之態度，故參考韓國、西德等國立法例，採較進步之防弊主義立法，即僅就獨占之事業以不公平之方法濫用其獨占地位之行為，方予禁止。

二本條第1項明定獨占之事業應禁止之行為：( 一) 以『不公平之方法』例如對他事業之活動採取破壞行為，直接或間接阻礙他事業參與競爭。

( 二) 對商品價格或服務報酬為不當之決定，維持或變更：例如廠商不反應成本，不當決定價格以圖取暴利，因此種行為不僅為排除競爭最有效之工具，亦為攫取超額利益最直接之方法，請參考韓國限制獨占法第3款（甲）款規定。

( 三) 無正當理由使交易相對人給予特別之優惠：獨占事業可能利用其優越地位要求交易相對人給予特別優惠，此不僅可間接阻礙新的競爭者之進入，亦可能妨害市場公平而合理之競爭。

( 四)前三款所列舉之三種型態行為，固為獨占之事業濫用其市場地位最常見及主要之類型，畢竟不能涵蓋所有可能濫用獨占地位之行為，故於第四款規定『其他濫用市場地位之行為』以求周延。」

③第三章「不公平競爭」第18條至第22條依次規定「交易相對人轉售價格之自由」、「妨礙公平競爭之行為」、「仿冒行為之禁止」、「虛偽不實記載或代言之賠償責任」、「妨礙商譽之禁止」；

第23條至第23條之4 分別為「多層次傳銷」之相關規定。

前揭第19條明文規定：「有下列各款行為之一，而有限制競爭或妨礙公平競爭之虞者，事業不得為之︰一、以損害特定事業為目的，促使他事業對該特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為。

二、無正當理由，對他事業給予差別待遇之行為。

三、以脅迫、利誘或其他不正當方法，使競爭者之交易相對人與自己交易之行為。

四、以脅迫、利誘或其他不正當方法，使他事業不為價格之競爭、參與結合或聯合之行為。

五、以脅迫、利誘或其他不正當方法，獲取他事業之產銷機密、交易相對人資料或其他有關技術秘密之行為。

六、以不正當限制交易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為。」

本條立法理由載明：「維護交易秩序，確保公平競爭，為本法之立法目的，故事業有礙公平競爭之行為，應予禁止：一、事業以損害特定事業為目的，促使他事業或事業團體對該特定事業斷絕供給、購買或他交易之杯葛行為，將阻礙該特定事業之營業活動，應予禁止。

二、無正當理由對他事業給予差別待遇之行為，將直接或間接，造成有礙公平競爭之結果，故應予禁止。

三、商業上之競爭固為市場機能之發揮，惟以違反正常商業習慣之方法迫使或誘使競爭者之交易相對人與其交易，顯違公平，故應予禁止。

四、以脅迫、利誘或其他不正當方法，使他事業參與寡占、結合或聯合行為者，影響市場機能尤深，自應予以禁止。

五、查刑法第317條洩漏業務上知悉工商秘密罪之處罰對象僅限於行為人，本法係規範不正當競爭行為，對於事業以脅迫、利誘或其他不正當方法取得他事業業務上之機密行為，有礙於公平競爭，自應予以禁止。

六、事業以不正當限制交易相對人之事業活動為條件而與其交易之行為，不僅使交易相對人之營業自由受到拘束，且會妨礙與交易相對人從事交易之第三人之權益，致妨礙公平競爭，故應予禁止。

七、所謂無正當理由或不正當方法，應從其阻礙公平競爭之性質加以解釋。

通常應綜合行為人之意圖目的、市場地位、所屬市場結構、商品特性及履行情況後，從維持公平競爭秩序之觀點，個別加以判斷。

八、參考日本獨占禁止法第2條第9項及韓國限制獨占法第15條規定。」

第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」

其立法理由載稱：「一、本條為不公平競爭行為之概括性規定，蓋本法初創，而不公平競爭行為之態樣繁多，無法一一列舉，除本法已規定者外，其他足以影響交易之欺罔或顯失公平之行為，亦禁止之，以免百密一疏，予不法者可乘之機會。

二、本條規定之欺罔或顯失公平之行為，因依第41條規定於處罰前，有改正之機會，且本條規定並無具體之犯罪構成要件，有無違反本條規定將由公平交易委員會依實際情事判斷，故其處罰方式僅限於適度之罰鍰而不宜科處刑罰。」

④第六章「罰則」第41條（100 年11月23日修正公布前條文）規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；

逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」

（本條88年2月3日修正前原條文為：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為；

逾期仍不停止或改正其行為者，得繼續限期命其停止或改正其行為，並按次連續處新臺幣一百萬元以下罰鍰，至停止或改正為止。」

）其80年2月4日立法理由記載：「明定違反本法規定，經公平交易委員會命令其改正或停止其行為而不從者之處罰規定。

本條後段規定因連續不改正或不停止其行為者，得連續處罰之，俾加強行政處分效果。」

88年2月3日修正立法理由載稱：「一、依現行條文前段規定之執法經驗，違反本法之事業存有可違法一次而不受處罰鍰之僥倖心理。

為增強執法效果，爰於本條前段增定得逕處罰鍰規定。

二、配合『先行政後司法』原則之採行並考量倘業者因違法行為所受之不利益遠大於其原欲藉此獲取之利益，自可根本消弭業者之違法『動機』，再參諸德、法等外國立法例及執法趨勢，都大幅提高對違法業者之處罰金額。

爰參考現行立法例罰鍰最高額5 千萬元為罰鍰之上限標準，即後段規定罰鍰上限金額提高至5 千萬元（50倍），前段得逕處罰鍰上限則為2 千5 百萬元。

三現行明定處罰鍰之法律中，多數定有罰鍰下限，而未定有下限者，多因其罰鍰上限數額較低。

本法已大幅調高罰鍰上限金額，且原則上採『先行政後司法』，爰明定罰鍰裁量權下限金額為5 萬元，連續處罰時以10萬元為下限。

四為防杜事業以先違法後停止之方式為不公平競爭，爰增列公平交易委員會得限期命『採取必要更正措施』之規定。」

⑤又公平交易法嗣於104 年2 月4 日經總統華總一義字第10400014311 號令修正公布全文50條，再於104 年6 月24日總統華總一義字第10400073861 號令增訂公布第47之1條條文。

其中行為時公平交易法第24條條次變更為第25條內容並未變更；

至於前開公平交易法第41條則變更條號為第42條：「主管機關對於違反第21條、第23條至第25條規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；

屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。」

因此，本件原處分應適用行為時（88年2 月3 日修正實施）之公平交易法第41條，亦應敘明。

３、消費者保護法設有以下相關規定：⑴第一章「總則」第1條：「（第1項）為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法。

（第2項）有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。」

第2條：「本法所用名詞定義如下：一消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。

二企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。

三消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。

四消費爭議：指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。

五．．．七定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。

定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。

八個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。

九定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。

十．．．。

」第4條、第5條：「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」

「政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。」

第6條：「本法所稱主管機關：在中央為目的事業主管機關；

在直轄市為直轄市政府；

在縣( 市) 為縣(市) 政府。」

⑵第二章「消費者權益」：①第一節「健康與安全保障」第7條：「（第1項）從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。

（第2項）商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。

（第3項）企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。

但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」

第7條之1 ：「（第1項）企業經營者主張其商品於流通進入市場，或其服務於提供時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任。

（第2項）商品或服務不得僅因其後有較佳之商品或服務，而被視為不符合前條第一項之安全性。」

本條立法理由載明：「．．．二本條係參酌本法施行細則第5條第3項及第6條之規定予以增訂。

因商品或服務責任，須商品於流通進入市場或服務於提供時具有瑕疵，而使消費者受有損害，始有適用，而商品或服務是否符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，一般消費者多無法舉證，故明定企業經營者就『符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性』負舉證責任。

三商品之瑕疵必須於製造者使商品流通之際，即已存在，不能僅以嗣後有更優良之商品流通，即認定某一商品具有瑕疵，以免妨害企業經營者改善商品之意願，爰參考歐體關於產品責任之指令第6條及本法施行細則第5條第3項之規定，增列第2項。」

②第二節「定型化契約」第11條：「（第1項）企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。

（第2項）定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」

第12條：「（第1項）定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。

（第2項）定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一違反平等互惠原則者。

二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」

第13條、第14條：「（第1項）定型化契約條款未經記載於定型化契約中者，企業經營者應向消費者明示其內容；

明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容。

（第2項）前項情形，企業經營者經消費者請求，應給與定型化契約條款之影本或將該影本附為該契約之附件。」

「定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。」

第15條、第16條：「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」

「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。

但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。

」第17條：「（第1項）中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。

（第2項）違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。

該定型化契約之效力，依前條規定定之。

（第3項）企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。

」⑶消費者保護法施行細則第一章「總則」第1條、第2條規定：「本細則依消費者保護法第六十三條規定訂定之。」

「本法第二條第二款所稱營業，不以營利為目的者為限。

」第二章「消費者權益」第一節「健康與安全保障」第4條規定：「本法第七條所稱商品，指交易客體之不動產或動產，包括最終產品、半成品、原料或零組件。」

第二節「定型化契約」第12條規定：「定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容。

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」

第13條、第14條規定：「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。」

「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。

二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。

三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。

四、其他顯有不利於消費者之情形者。」

第15條規定：「（第1項）定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。

（第2項）中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」

⑷預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項【90年9 月3 日內政部（90）台內中地字第9083626 號公告訂定發布全文2 點；

並自91年9 月3 日起生效】壹、應記載事項：「一、賣方對廣告之義務賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。

二、房地標示及停車位規格．．．㈢車位部分：□法定停車位：1.買方購買之停車位屬□自行增設停車位為地上( 面、下) 第□獎勵增設停車位__層□平面式停車位、□機械式停車位總停車位__個，該停車位，編號第__號車位__個，其車位規格為長__公尺，寬__公尺，高_ 公尺( 可停放長__公尺，寬__公尺，高__公尺之車輛) ，另含車道及其他必要空間，面積共計平方公尺(__ 坪) 。

平面式停車位其誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五公分，視為符合規格；

但機械式停車位其誤差在百分之一以下且長未逾五公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者，視為符合規格( 建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件) 。

2.買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如應另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。

三房地出售面積及認定標準：……。

四、共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算：㈠共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□__及依法令應列入共同使用部分之項目(__ ) 。

本「__」共同使用部分總面積計平方公尺( 坪) 。

㈡前款共同使用部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算( 註：或以其他明確之計算方式列明) 。

本「__」主建物總面積計平方公尺(__ 坪) 。

五、房屋面積誤差及其價款找補：㈠房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計算。

㈡面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者( 含百分之一) 買賣雙方互不找補；

惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；

其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。

㈢面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。

六、……九、地下層共同使用部分權屬：㈠本契約房屋地下室共__層，總面積__平方公尺（坪），除第四條所列地下層共同使用部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘由賣方依法令以法定停車位應有部分( 持分) 產權另行出售予本預售屋承購戶。

㈡未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有部分（持分）面積亦未含法定停車位之應有部分（持分）面積。

除緊急避難及公共設施維修等共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位應有部分（持分），並無使用管理權等任何權利。

十、……違約之處罰。

貳、不得記載事項：一、不得約定廣告僅供參考。

二、出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。

三、不得使用未經明確定義之『使用面積』、『受益面積』、『銷售面積』等名詞。

四、不得約定買方須繳回原買賣契約書。

五、不得約定請求超過民法第二百零五條所訂百分之二十年利率之利息。

六、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。」

４、公寓大廈管理條例第1條、第2條規定：「（第1項）為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。

（第2項）本條例未規定者，適用其他法令之規定。」

「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；

在直轄市為直轄市政府；

在縣( 市) 為縣( 市) 政府。」

第3條規定：「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

七、……十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

」第53條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」

第56條規定：「（第1項）公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。

於設計變更時亦同。

（第2項）前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

（第3項）公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。

二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。

四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

（第4項）第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。

（第5項）……。

」第57條規定：「（第1項）起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

（第2項）前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

第58條規定：「（第1項）公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。

（第2項）公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」

５、綜合前舉公平交易法、消費者保護法及公寓大廈管理條例（含立法理由）等相關聯規定整體觀察，可知：⑴消費者保護法係為「保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質」而設；

有關「消費者之保護」，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。

其主管機關「在中央為目的事業主管機關；

在直轄市為直轄市政府；

在縣( 市) 為縣( 市) 政府。」

①前開所稱「消費者」，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。

所謂「企業經營者」，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。

稱「消費關係」，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係；

謂「消費爭議」，指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。

而「定型化契約條款」，則指「企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」；

「定型化契約」，指「以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約」者而言。

②企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，「維護交易之公平」，「提供消費者充分與正確之資訊」，及實施其他必要之消費者保護措施。

另從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；

所稱「商品」，指「交易客體之『不動產』或『動產』，包括最終產品、半成品、原料或零組件」。

③企業經營者在「定型化契約」中所用之條款，應本「平等互惠」之原則；

定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。

甲、定型化契約中之條款「違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」；

是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。

又定型化契約條款，如有：「一、當事人間之給付與對待給付顯不相當；

二、消費者應負擔非其所能控制之危險；

三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任；

四、其他顯有不利於消費者」等情形之一，為違反平等互惠原則。

乙、定型化契約條款「未經記載於定型化契約中」者，企業經營者應向消費者明示其內容；

明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並「經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容」。

若該「定型化契約條款未經記載於定型化契約中」，而「依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容」。

另定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。

丙、定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；

但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效（消費者保護法第16條）。

丁、中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；

違反該公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前開消費者保護法第16條規定定之。

又「中央主管機關『公告應記載之事項，未經記載於定型化契約』者，『仍構成契約之內容』」。

爰此，內政部乃公告訂定發布上舉「『預售屋』買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，而為前揭相關規定；

所稱「預售屋」，乃指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為標的之物。

⑵公寓大廈管理條例係「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」而設；

有關「公寓大廈之管理」依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法令。

又「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」。

本條例之主管機關「在中央為內政部；

在直轄市為直轄市政府；

在縣(市)為縣(市)政府」。

①前開所稱「公寓大廈」，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

所謂「區分所有」，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

謂「專有部分」，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；

「共用部分」，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

稱「約定專用部分」，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；

「約定共用部分」，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

至「規約」，則指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項而言。

②公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約（設計變更時亦同）；

該項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約；

上開「共用部分之圖說」，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。

又公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。

③公寓大廈之起造人或區分所有權人應「依使用執照所記載之用途」及依「一獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。

二建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

三附屬建物以其外緣為界辦理登記。

四有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度」之測繪規定，辦理建物所有權第一次登記。

並依前揭本條例第56條規定辦理移交。

④公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

⑶公平交易法係「為『維護交易秩序』與『消費者利益』，『確保公平競爭』，『促進經濟之安定與繁榮』」而設；

有關公平交易事項，適用本法之規定，本法未規定者，適用其他有關法律。

其主管機關，「在中央為行政院公平交易委員會；

在直轄市為直轄市政府；

在縣( 市) 為縣( 市) 政府。」

①本法所稱「事業」，指「一公司；

二獨資或合夥之工商行號；

三同業公會；

四其他提供商品或服務從事交易之人或團體。」

所謂「交易相對人」，係指與事業進行或成立交易之供給者或需求者；

稱「競爭」，謂二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件，爭取交易機會之行為。

②事業對於其交易相對人，就供給之商品轉售與第三人或第三人再轉售時，應容許其自由決定價格；

有相反之約定者，其約定無效。

又下列行為之一，而有限制競爭或妨礙公平競爭之虞者，事業不得為之︰「一以損害特定事業為目的，促使他事業對該特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為。

二『無正當理由』，對他事業給予差別待遇之行為。

三以脅迫、利誘或其他『不正當方法』，使競爭者之交易相對人與自己交易之行為。

四以脅迫、利誘或其他『不正當方法』，使他事業不為價格之競爭、參與結合或聯合之行為。

五以脅迫、利誘或其他『不正當方法』，獲取他事業之產銷機密、交易相對人資料或其他有關技術秘密之行為。

六以不正當限制交易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為。」

按「維護交易秩序，確保公平競爭」，乃本法之立法目的，準此，前開所謂「無正當理由」或「不正當方法」，應從其阻礙公平競爭之性質加以解釋；

通常應綜合行為人之意圖目的、市場地位、所屬市場結構、商品特性及履行情況後，從維持公平競爭秩序之觀點，個別加以判斷（本條立法理由參照）。

③公平交易法乃規範「事業」市場競爭行為之經濟法規，由於社會及經濟之變化演進，各式交易行為及限制競爭、妨礙公平競爭行為態樣亦隨之日新月異，勢難針對各類行為態樣一一列舉規範。

因此，立法者制定本法時，除於第二章「獨占、結合、聯合行為」及第三章「不公平競爭」為相關規範外，為免百密一疏，予不法者可乘之機會，乃於本法「第24條」（按行為時）為不公平競爭行為之概括性規定- 即事業「除本法另有規定者外，亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」；

至有無違反本條規定，立法者則授權中央主管機關（公平交易委員會）依實際情事判斷之（本條立法理由參照）。

是中央主管機關基於法定職權，為執行本條關於「不公平競爭行為之概括性規定」，自得訂定必要之解釋性行政規則，以為行使職權、認定事實、適用法律之準據。

甲、各式交易行為所發生之法律關係，其應適用之法律可能為民法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、公平交易法或其他相關法規。

惟相關交易行為產生之糾紛涉及應適用公平交易法規定予以處理者，以該交易行為足以影響交易秩序、妨礙公平競爭為前提；

對於不涉及事業競爭行為之交易糾紛或純屬交易爭議案件，仍應依民法、消費者保護法、公寓大廈管理條例或其他相關規定解決之。

又上舉公平交易法第24條乃不公平競爭行為之概括性規定，是本條之適用，除應以「足以影響交易秩序」之要件為前提外，應視本法有關「限制競爭」（獨占、結合、聯合行為及垂直限制競爭）與「不公平競爭」（如商業仿冒、不實廣告、營業誹謗）等規範是否未窮盡系爭行為之不法內涵，始有本條之適用。

申言之，適用本條之規定，應符合「補充原則」，即本條僅能適用於公平交易法其他條文規定所未涵蓋之行為，若公平交易法之其他條文規定對於某違法行為已涵蓋殆盡，即該個別條文規定已充分評價該行為之不法性，或該個別條文規定已窮盡規範該行為之不法內涵，則該行為僅有構成或不構成該個別條文規定的問題，而無由再依本條加以補充規範之餘地；

反之，如該個別條文規定不能為該違法行為之評價規範者，始有以本條加以補充規範之可言。

乙、鑒於行為時公平交易法第24條為一概括性規定，為使其適用具體化、明確化，中央主管機關--公平交易委員會爰訂定「公平交易委員會對於公平交易法第二十四條案件之處理原則」（下稱處理原則）一種，其相關規定如下：子、第3 點：「本條對事業之規範，常與其他法律有競合之疑義，應考量下列事項判斷之：㈠按事業與事業或消費者間之契約約定，係本於自由意思簽定交易條件，無論其內容是否顯不公平或事後有無依約履行，此契約行為原則上應以契約法規範之。

惟於系爭行為危及競爭秩序或市場交易秩序時，始例外有本條之適用。

例如在契約內容顯失公平部分，倘未合致「足以影響交易秩序」之要件，則應循民事途徑救濟解決；

僅於合致前開要件，考量公共利益時，始由本條介入規範之。

㈡消費者權益之保護固為公平交易法第一條所明定之立法目的，惟為區別兩者之保護法益重點，本條對於消費者權益之介入，應以合致「足以影響交易秩序」之要件且具有公共利益性質之行為為限，如廠商之於消費者具相對市場優勢地位，或屬該行業之普遍現象，致消費者高度依賴或無選擇餘地而權益受損之情形。

㈢……。」

丑、第5 點：「（第1項）本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。

（第2項）判斷『足以影響交易秩序』時，應考量是否足以影響整體交易秩序( 諸如：受害人數之多寡、造成損害之量及程度、是否會對其他事業產生警惕效果及是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公平行為等事項) 或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且不以其對交易秩序已實際產生影響者為限，始有本條之適用。

至單一個別非經常性之交易糾紛，則應尋求民事救濟，而不適用本條之規定。」

寅、第6點：「（第1項）本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。

（第2項）前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；

所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性( 而非僅為任何可能) 為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以『合理判斷』為基準 (不以極低之注意程度為判斷標準) 。

其常見行為類型如：㈠冒充或依附有信賴力之主體。

㈡不實促銷手段。

㈢隱匿重要交易資訊。」

卯、第7點：「本條所稱『顯失公平』：係指『以顯失公平之方法從事競爭或商業交易』者。

其常見之具體內涵主要可分為三種類型：㈠符合商業競爭倫理之不公平競爭行為：1.榨取他人努力成果：……其常見行為態樣有：⑴攀附他人商譽……。

⑵……高度抄襲……。

⑶利用他人努力，推展自己商品或服務之行為。

2.以損害競爭對手為目的，阻礙公平競爭之行為其常見行為類型如：⑴不當比較廣告比較廣告中，對他事業之比較項目為欺罔或顯失公平之行為。

⑵對自身或他事業之交易相對人散發他事業侵害其智慧財產權表示之行為。

……。

㈡以不符合社會倫理手段從事交易之行為常見行為類型如：以脅迫或煩擾交易相對人方式，使交易相對人於決定是否交易之自由意思受到壓抑情形下，完成交易之行為。

㈢濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為具相對市場力或市場資訊優勢地位之事業，利用交易相對人（事業或消費者）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易之行為。

常見行為類型如：1.市場機能失靈供需失衡時，事業提供替代性低之民生必需品或服務，以悖於商業倫理或公序良俗之方式，從事交易之行為。

2.資訊未透明化所造成之顯失公平行為。」

丙、公平交易委員會考量房屋市場預售制度之交易特性，消費者於簽訂買賣契約書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，消費者完全依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、隔局、配置及建材設備等，並據為是否交易之參考，復以預售屋較其他消費性商品，有「價值較高」、「不易流通」等特性，致消費者與建築開發業者間，常因雙方就給付內容之認知與期待不同而產生爭執，而其所衍生之交易糾紛，將影響買賣雙方權益至鉅，若能於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化，當可有效減少此類糾紛，為維護交易秩序與消費者利益，乃「彙整分析建築開發業者『可能涉及違反公平交易法之行為態樣』」，訂定「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱規範說明），俾使相關業者知所行止，同時作為該會處理相關案件之參考。

其相關規定（97年1 月10日公壹字第0970000186號令發布）如下：子、第2 點：「名詞定義：㈠建築開發業者：指經營投資興建住宅、大樓及其他建築物開發租售業務之事業。

㈡預售屋：本規範說明所謂『預售屋』，係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」

丑、第3 點：「建築開發業者銷售預售屋過程中可能涉及違反公平交易法之欺罔或顯失公平行為：㈠足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範：公平交易法第二十四條規定：『除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。』

其係不公平競爭行為之概括規定，凡具有不公平競爭本質之行為，如無法依公平交易法其他條文規定加以規範者，則可檢視有無公平交易法第二十四條之適用。

而公平交易法第二十四條所規範者即為建立『市場競爭之秩序』，而對『足以影響交易秩序』之『欺罔行為』或『顯失公平行為』加以管制，因此強調個案交易中，交易之一方是否使用了『欺騙』或『隱瞞重要事實』等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會之『欺罔行為』；

抑或對交易相對人為不當壓抑，妨礙交易相對人自由決定是否交易及利用交易相對人之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事之『顯失公平行為』。

㈡足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣：1.不當限制購屋人審閱契約……。

2.隱瞞重要交易資訊……。

3.未於買賣契約書中載明土地移轉年度或日期……。

4.未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式：按預售屋共用部分之分配涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交易與否之重大交易資訊，且由於預售屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，倘建築開發業者未於契約中將資訊完整揭露，顯有對交易相對人欺罔之情事，是建築開發業者應於房地產買賣契約書中，列舉各共有人所分配之共用部分之項目，並載明共用部分面積或比例分攤之計算方式、各戶持分總表應足以顯示全區共用部分分攤之計算結果，至少應列出各戶各項目之持分占總共用部分之比例，並自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方式。

又依『公寓大廈管理條例』第五十三條規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈組成集居地區相關設施之使用與管理，如具有整體不可分性者，即屬『共用部分』。

至若於簽定買賣契約書當時買賣標的之不動產已經完成產權登記並有所有權狀可資瞭解共用部分分配狀態者，則不在此限。

建築開發業者未為本款資訊揭露，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

5.建築開發業者指定貸款銀行……。

6.預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售：建築開發業者倘未知會原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，即逕自變更廣告上所載之設計，使原買受人無從選擇，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

7.建築開發業者要求購屋人繳回契約書……。」

寅、第5點：「本規範說明，僅係例示若干預售屋銷售常見之可能牴觸公平交易法之行為態樣加以說明，容或有未盡周延之處，本會將隨時補充修正，個案之處理當仍須就具體事實加以認定。

……。」

卯、第6 點：「不屬於公平交易法規範範疇之交易糾紛案件類型：對於不涉及事業競爭行為之交易糾紛或純屬消費爭議案件，仍應依民法、消費者保護法或其他法規規定處理……。」

丁、前揭「處理原則」與「規範說明」，或屬中央主管機關公平交易委員會基於法定職權，為執行行為時公平交易法第24條關於「不公平競爭行為之概括性規定」規定；

或就若干預售屋銷售常見之可能牴觸公平交易法之行為態樣加以「例示說明」，以為行使職權、認定事實、適用法律之解釋性行政規則，核與公平交易法立法意旨無違，本院自予尊重。

準此，倘「建築開發業者與購屋人締結契約後『未經購屋人同意或給予購屋人解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇』，即逕將未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售」；

或「『締約』前未載明共有部分，『交屋時』要求購屋人『找補價款』」，且足以影響交易秩序者，將有違反行為時公平交易法第24條規定之虞，公平交易委員會自得斟酌該個案實際情形綜合判斷後，依行為時公平交易法第24條及第41條規定處理之。

６、再按，行政罰法第3條規定：「本法所稱行為人，係指實施違反行政法上義務行為之自然人、法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織。」

第7條規定：「（第1項）違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。

（第2項）法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。」

本條立法理由載明：「一、現代國家基於『有責任始有處罰』之原則，對於違反行政法上義務之處罰，應以行為人主觀上有可非難性及可歸責性為前提，如行為人主觀上並非出於故意或過失情形，應無可非難性及可歸責性，故第1項明定不予處罰。

二、現行法律規定或實務上常有以法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織作為處罰對象者，為明其故意、過失責任，爰於第2項規定以其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定該等組織之故意、過失。

三……。」

第18條第1項規定：「裁處罰鍰，應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並得考量受處罰者之資力。」

第27條規定：「（第1項）行政罰之裁處權，因三年期間之經過而消滅。

（第2項）前項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。

但行為之結果發生在後者，自該結果發生時起算。

（第3項）……。

（第4項）行政罰之裁處因訴願、行政訴訟或其他救濟程序經撤銷而須另為裁處者，第一項期間自原裁處被撤銷確定之日起算。」

準此：⑴基於「有責任始有處罰」之原則，對於違反本法規定義務之行為，仍應以行為人主觀上有可非難性及可歸責性- 即故意或過失為前提；

而法人、設有代表人或管理人之非法人團體違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。

⑵行政法著重於「行政法上義務」之遵守，對於違反行政法上義務者，前揭行政罰法係採「分別處罰原則」，申言之，不論數行為係違反同一行政法上義務或不同行政法上義務規定，均予以分別處罰。

又所謂一行為，包括「自然一行為」與「法律上一行為」；

所謂「數行為」，則係指同一行為人多次違反同一行政法上義務規定，或違反數個不同行政法上義務規定，其行為不構成「自然一行為」或「法律上一行為」者而言。

至違反行政法上義務之行為是否為「一行為」，須就個案具體事實予以綜合判斷- 亦即針就個案具體情節，斟酌法條文義、立法意旨、期待可能、受責難程度、所生影響及社會通念或專業倫理等綜合決定之。

⑶裁處罰鍰，應審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，並得考量受處罰者之資力。

公平交易法施行細則第36條規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：一違法行為之動機、目的及預期之不當利益。

二違法行為對交易秩序之危害程度。

三違法行為危害交易秩序之持續期間。

四因違法行為所得利益。

五事業之規模、經營狀況及其市場地位。

六違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。

七以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰。

八違法後悛悔實據及配合調查等態度。」

與法無違，同得援引適用。

⑷行政罰之裁處權，因3年期間之經過而消滅，該項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算；

惟行為之結果發生在後者，自該結果發生時起算。

上開「違反行政法上義務之行為終了時」或「結果發生時」如何認定，應視行為類型而定。

於「作為而違反不作為義務」之情形，不論係「自然一行為」或「法律上一行為」，當行為人完成該「一行為」而符合違反行政法上義務之法定要件時，為該行為終了時；

另前揭所謂「結果發生時」，乃指「『法定處罰要件』之結果發生時」而言，不包含法定處罰要件以外之結果發生在內，故如法規不以發生某種結果為處罰要件時，縱實際上發生結果，其裁處權時效之起算日仍以行為終了時為準。

７、末按，行政程序法第5條、第43條規定：「行政行為之內容應明確。」

「行政機關為處分或其他行政行為，應斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，並將其決定及理由告知當事人。」

第96條第1項規定：「行政處分以書面為之者，應記載下列事項︰一處分相對人之姓名……。

二、主旨、事實、理由及其法令依據。

三、……六、表明其為行政處分之意旨及不服行政處分之救濟方法、期間及其受理機關。」

第114條規定：「（第1項）違反程序或方式規定之行政處分，除依第一百十一條規定而無效者外，因下列情形而補正︰一、須經申請始得作成之行政處分，當事人已於事後提出者。

二、必須記明之理由已於事後記明者。

三……（第2項）前項第二款……之補正行為，僅得於訴願程序終結前為之；

得不經訴願程序者，僅得於向行政法院起訴前為之。

（第3項）當事人因補正行為致未能於法定期間內聲明不服者，其期間之遲誤視為不應歸責於該當事人之事由，其回復原狀期間自該瑕疵補正時起算。」

第111條規定：「行政處分有下列各款情形之一者，無效︰……七、其他具有重大明顯之瑕疵者。」

是知：⑴前揭所謂「事實、理由及其法令依據」，乃行政機關為處分時，斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，適用法令，作成決定-即「主旨（或主文）」之所由依據，故行政處分依規定應記明理由者，如未經記明，即罹有瑕疵，惟此一瑕疵，依上舉行政程序法第114條第1項第2款，得因事後-即應經訴願之前置程序者，於訴願程序終結前；

得不經訴願程序者，於相對人向行政法院起訴前記明而補正（行政處分之「補記理由」）。

倘書面行政處分所記載之「事實、理由及其法令依據」，已足使受處分之相對人瞭解該處分之「決定（主旨或主文）」所由之原因事實及其依據之法令，且不影響處分之結果者，縱其事實與理由之「記載稍欠完足」，尚難謂為理由不備或違反行政行為內容之明確性原則；

於此情形，為處分之機關非不得於訴願或事實審行政法院行政訴訟程序中，就作成行政處分時即已存在、且不改變行政處分之性質及不妨礙當事人防禦之前提下，為事實或理由之補充（追補理由），供受理訴願機關或事實審行政法院調查審酌。

⑵行政處分之「主旨（主文）」，既屬行政機關斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果判斷事實真偽，適用法令所作成之「決定（結論）」，並因送達相對人而對其發生效力；

則判斷行政機關就違反行政法上義務之行為人予以何種類暨何內容的裁罰性行政罰，自應以行政處分之「主旨（主文）」為據。

是若行政處分之「主旨（或主文）」極不明確，無法經由事實及理由之記載瞭解「決定」之內容，即構成行政處分重大明顯之瑕疵，依行政程序法第111條第7款，應屬無效。

（二）兩造對事實概要欄記載及下列事實並不爭執，並有兩造提出下列證據附本院卷、原處分卷及本院前審卷可查，自足認為真實。

１、原告於新北市○○區○○段社后頂小段180 、179-60等地號土地，規劃興建瓏山林長堤社區大樓（即系爭建案，總戶數421 戶，預售戶數269 戶）對外銷售，87年4 月8 日領有建築執照（原處分甲卷第104 頁），於95年間開始銷售系爭建案，97年7 月22日取得97汐使字第00466 號使用執照（本院卷第107 至115 頁），97年8 月21日建物第一次所有權登記。

⑴系爭房屋預定買賣契約書第3條（房屋出售面積及認定標準）：「……㈢共同使用部分面積計○點○坪（不含地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積）。」

第4條（共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算）：「一、前條共同使用部分除部分停車位空間（即地下層可出售汽車停車位）另計外，係指……及依法令應列入共同使用部分之項目（如附件二之附圖紅色及綠色部分產權登記為共同持分，按詳本院卷第103 至106 頁）。」

第5條（房屋面積誤差及其價款找補）：「二、……；

其超過部分，如超過百分之一以上部分買方均應找補，且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋總價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。」

第8條：「地下層共同使用部分權屬第2項、第3項規定：……二、未購買停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有持分面積亦未含可出售汽車停車位之應有持分面積。

三、本社區地下層之停車空間，係屬本社區大樓C7樓1 樓房屋之公共設施（含其應負擔之車道、地下層候車空間及其他必要之空間）除共同利益之使用及其他法律之規定外，非購買地下層停車空間之區分所有權人，已確認並同意對本預售屋之地下室可出售汽車停車位應有持分，並無使用管理權等任何權利。

……。」

（本院卷第88至92頁）。

⑵系爭建案停車位建物產權預定買賣契約書第3條：「一、建物產權登記面積：……㈢停車空間面積計約3677坪。

（即地下層可出售汽車停車空間及其應負擔之公設面積）……【買方係因購買地下層停車空間而持分登記本建物，其建物登記面積如有誤差，買賣雙方互不找補。

】」（本院卷第94至96頁）⑶系爭建案竣工後，車道面積總計2640.5坪（即8,728.94平方公尺，原處分卷頁139 第2 行）應由停車位購買人分攤、持分。

原告主張上開部分車道面積915.97坪（即3,028.01平方公尺）應改由全體購屋人分攤、持分，故致使購屋人之共有部分面積增加（檢舉人等所購買之房屋於竣工後，其公設比多出2.74百分點、3.49百分點）。

97年9 月4日原告開始通知系爭建案之購屋人，出示坪數找補計算表要求購屋人補繳價款後，始交屋予購屋人（如本院卷第145 至147 頁所示）。

⑷系爭建案之上開系爭房屋預定買賣契約書、系爭建案停車位建物產權預定買賣契約書（合稱預售屋買賣契約書），原告自95年5 月使用至97年7 月間系爭建案取得使用執照止。

２、100 年2 月檢舉人向被告提出檢舉（原處分甲卷第1 頁）。

100 年6 月24日被告依據檢舉調查結果，以原告於95年至97年7 月22日使用預售屋買賣契約書銷售系爭建案，未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，使272 戶購屋人（按未購買地下室停車位之消費者），誤認系爭建案之公設占比較低而基此錯誤交易資訊與原告作成交易，嗣建案竣工後，原告藉由將不屬於契約書約定「共同使用」之地下室『車道』面積915.97坪（即3,028.01平方公尺）逕自分攤、分配予全體購屋人持分，致房屋權狀共用部分面積較房屋買賣契約書為多，再依找補約定向購屋人請求找補，此時購屋人因退出該交易成本過大（如不同意補繳價款，將承擔違約之風險）被套牢，計有264 戶購屋人（詳原告104 年3 月4 日行政陳報狀）因而多繳價款，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反行為時公平交易法第24條規定，乃依同法第41條前段規定，以100年6 月24日公處字第100108號處分書命原告立即停止前開違法行為，並處罰鍰1,000 萬元（即原處分，原處分甲卷第156 至165 頁）。

原告不服，循序提起行政訴訟，經本院101 年度訴字第369 號判決駁回原告之訴。

原告不服，提起上訴，經最高行政法院103 年度判字第616 號判決將本院前開判決予以廢棄，發回本院更為審理。

３、原告使用相同之預售屋銷售契約條款於藝術館案、博物館案、瓏山林長堤案之銷售（藝術館案、瓏山林長堤案是相同契約，博物館案的房屋與停車位買賣是以同一份契約呈現）；

針對未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，被告認屬違反行為時公平交易法第24條足以影響交易秩序之欺罔行為，而分別裁處在案：⑴藝術館案：違法行為期間為95年初至98年初；

原告通知購買人找補時間為98年初；

銷售總戶數為390 戶，預售戶數為277 戶；

經被告以100 年1 月6 日公處字第100003號處分書處分在案（詳本院卷第162 頁至167 頁），該案預售屋買賣契約書詳本院卷第609 頁至332 頁）。

⑵長堤案（即本件）：違法行為期間為95年間至97年7月22日；

原告通知購買人找補時間為97年9月4日；

銷售總戶數為421戶，預售戶數為269戶；

經被告以100年6月24日公處字第100108號處分書（即本件原處分）處分在案。

⑶博物館案：違法行為期間為96年初至97年11月21日；

原告通知購買人找補時間為98年1 月12日；

銷售總戶數為154戶，預售戶數為101 戶；

經被告以100 年8 月25日公處字第100155號處分書處分在案（該案預售屋買賣契約書詳本院卷第333 頁至339 頁）。

４、系爭建案原告預售時銷售之停車位為335 個（詳本院卷第94頁背面停車空間為335 分之1 ），原告102 年7 月26日陳報狀附件一之銷售狀況表記載可售部分334 個，係因其中有一房屋承購戶，本擬購買停車位，所以予以保留，而列於「不可售部分」。

⑴使用執照記載法定停車位216 個，自設停車位248 個，總計464 個，其自設停車位包括自設機車停車位95個（見使用執照原處分乙２卷第472 頁以下第15頁）。

⑵使用執照上停車位464 個，扣除機車停車位95個，為369個汽車停車位，原告主張除上開己銷售停車位為335 個外餘34個停車位，乃因申請建築執照，雖規劃369 個汽車停車位，然於銷售系爭建案時，原告僅規劃銷售335 個，其餘34個停車位則供作全體住戶共同使用，而未約定專用。

（三）原處分認本件原告所為違反行為時公平交易法第24條規定，核未違法。

經查：１、如上述本院認定事實，系爭建案之系爭契約（房屋預定買賣契約書）第3條明確載明「共同使用部分面積」不含地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積（契約書附件二之附圖紅色及綠色部分產權登記為共同持分，詳本院卷第88至92頁，附圖即平面圖詳本院卷第409 頁至410 頁。

即系爭契約約定共同使用部分未包括車道），第8條亦明定未購買停車位之承購戶充分認知所購房屋坪數其地下室應有持分面積亦未含可出售汽車停車位之應有持分面積，而系爭建案地下層之停車空間，係屬本社區大樓C7樓1 樓房屋之公共設施，含其應負擔之『車道』、地下層候車空間及其他必要之空間等。

系爭建案之系爭契約中停車位買賣契約書第3條規定：「……㈢停車空間面積計約3677坪。

（即地下層可出售汽車停車空間及其應負擔之公設面積）」，因此由系爭契約書上開內容可知，原告於95年5 月使用至97年7 月間以系爭契約上開約定銷售系爭建案房屋中所指之「約定」「共同使用部分」，僅限於該契約書附件2 地下1 層至3 層平面圖著色部分之樓地板面積，不包括停車位（格）與本件兩造訟爭之『車道』，自足認定。

因此依據系爭契約之約定：⑴系爭建案中另購買停車位（格）之購屋消費者，應負擔車道部分共同使用面積，即應負擔此部分買賣價金。

⑵未購買停車位（格）之承買人或消費者，則契約明文約定『車道』部分共同使用面積，並不計入其計價購買範圍，自不計算加入其應有部分。

⑶依據原告97年9 月4 日通知系爭建案之購屋人坪數找補計算表記載：①系爭建案訟爭『車道』總面積總計2640.5坪（即8,728.94平方公尺）依前開說明，原均應由系爭建案購買停車位之消費者公同共有及計算支付價款，且亦由購買停車位之消費者支付價款並計入其「應有部分」。

②原告上開找補計算表，背於系爭契約約定，將上開部分車道面積915.97坪（即3,028.01平方公尺）部分，改登記由全體購屋人公同共有，並據以向未購買停車位之消費者主張其所購建物部分之公同共有面積增加（即應有部分增加上開加計車道之面積），而應予找補。

③因此，本件訟爭車道面積915.97坪部分，原告依系爭契約，本已向簽立系爭契約購買停車位之消費者計價收費，並約定為其等公同共有之應有部分；

但於取得使用執照及使用前開通知找補計算表，通知未購買停車位之消費者亦應負擔部分車道面積（共有部分之應有部分比例增加）計算應補價款。

此部分訟爭車道顯然經原告計價出售予系爭建案之消費者二次（第一次依契約約定，由購買車位之消費者購買；

第二次則依通知找補計算表，命未購買車位之購屋消費者補繳上開計算價款予原告）。

④鑑於系爭契約中第3條規定，即因購買地下層停車位空間而持分登記建物，其建物登記面積如有誤差，買賣雙方互不找補；

第5條 則規定，房屋面積誤差超過百分之一者，均應找補，且同意面積誤差之找補，係以土地與房屋總價款總數（車位另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積計算之平均單價，無息於交屋時一次結清等規定。

可知，本件依系爭契約約定，系爭建案未購買停車位之購屋消費者，就訴爭車道面積（915.97坪）改列為建物共同使用部分且逾百分之一，故應找補（即補價款予原告）；

反之對原購買停車位之消費者言，則因契約約定上開車道屬停車位部分（停車位計價及計算共有之應有部分面積包含訟爭車道）不予找補（故車道應有部分減少部分，原告無庸找價款予購買停車位之購屋消費者）。

因此實施結果，原告系爭建案，只有向未購買停車位之消費者『找』價差（即要求消費者補足坪數價差），而無庸對已購買停車位之消費者『找』（退消費者不足坪數價差）價差。

⑤經統計，本件未購買系爭停車位之消費者，計有264 戶（人）應找價款（購屋消費者應再付款予原告），且金額高達3 千多萬（31,953,648）元（詳原告陳報狀即本院卷第191 頁）。

２、又房屋預售制度之交易特性，消費者或購屋人於簽訂買賣契約書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，且預售屋相較於其他消費性商品，具有「價值高」、「不易流通」等特性，預售屋尚未辦理產權登記，消費者人無法由地政機關登記資料獲得任何有用資訊；

而現今集合式住宅之公寓大廈公同共有部分之比例高漲，是預售屋共用部分之項目特別是停車位及車道面積涉及共同使用部分面積計算，涉及房地交易標的面積之計算，且十分複雜，非專業建商則很難看懂，但又為買賣價金計算之依據，為購屋消費者決定是否與建商等交易與否之重要交易資訊，因此原告等建築開發業者，如對上開資訊加以隱瞞或欺罔，自足影響公平競爭之交易秩序，核亦為顯失公平之行為。

⑴再查原告自80年設立登記營業迄今，銷售多起集合式建案，為雄厚資力極具規模專業經營不動產投資興建住宅之事業，其本身應有依其領域專業、設置各部門分工並分層治理，事前培養訓練專業職員及諮詢各領域之專家充分取得建案資訊之能力，而於每一建案於預售階段均須製作各戶持分總表，辦理產權登記時亦需製作分坪表，其銷售建案時即能瞭解其所銷售建案之共有部分之項目、分配比例等情形以及房屋產權登記實務。

且查本件類似系爭建案之訟爭車道爭議事件，原告有三件涉訟，因此原告於訴願程序、訴訟中主張不知悉本件系爭建案之房屋買賣契約共用部分之項目原未包含『車道』，核與過往承做多筆之預售屋實使用其精心製作之系爭契約在內契約約定不符，顯難採據。

⑵系爭契約為原告精心設計之契約：如前述本院認定之事實，系爭契約停車位預售買賣契約中明文規定，停車位面積包含『車道』應計入購買停車位之購屋消費者地下室應有部分計算，但明文約定面積計算出入不找補。

但系爭契約雖明文規定未購買停車位之購屋消費者對停車位含車道不計入地下室「共有之應有部分」計算，但原告確反於契約規定，援引本件所主張之法令及理由，主張訟爭車道為地下室如蓄水池、機房、配電室般，由所有購屋消費者（集合式建築之所有區分所有權人）分攤；

同是系爭契約又約定建物部分出入比例逾百分之一，即應找補。

因此本件訟爭車道對購買停車位之購屋消費者言，停車位應有部分確有減少（因為未購停車位之購屋消費者加入分攤），但依約不能向原告「找」回溢繳之價金。

反之對未購買停車位購屋消費者言，原告解釋訟爭車道為建物一部分，該部分消費者因登記面積建物面積增加超逾百分之一，應向原告補付價款。

因此從系爭契約觀點言，訟爭車道，前後經原告「出賣」二次，第一次出賣予購買停車位之購屋消費者，第二次則是藉詞出賣予未購買停車位之購屋消費者；

且原告擁有對未購買購買停車位之購屋消費者「補付」價金之權利；

而無對已購買停車位之購屋消費者『找付』其應有部分減少之義務。

因此系爭契約為原告精心設計之欺罔契約，且對購屋消費者或潛在消費者言，均顯失公平，應先敘明。

⑶又查，建築開發業者擁有建案之建造執照、使用執照、「各戶持分總表」、建物測量成果圖、分坪表、共同使用部分權利範圍分配書等各式書圖圖表，相較於消費者（購屋人），建築開發業者為具市場資訊優勢地位之一方，故原告自應於房屋買賣契約書中，明確揭露共同使用部分之項目；

然原告先以系爭建案之系爭契約向購屋消費者，明確載明未購買停車位之消費者無補負擔訟爭『部分車道』之共同使用面積之資訊，使消費者（購屋人特別是未購買停車位之消費者）誤認系爭建案系爭契約公共設施分攤比例比較低（即無庸分攤系爭建案地下室停車位『車道』共有部分面積及因此發生之買賣價款，而與原告交易；

且原告未於系爭契約或另以其他方法，對購買系爭建案之消費者或潛在消費者，明確揭露系爭建案系爭契約中之地下室訟爭車道（共有部分）面積，仍應由未購買停車位之購屋消費者分擔，更未揭露依系爭契約找補之規定（即前述停車位面積不找補，但建築物部分在百分之一以上應找補），使消費者陷於錯誤而與之交易，參照上開說明，被告認為原告上開所為，乃以精心設計之系爭預售屋定型化契約，藉其強大資訊優勢（特別是有關集合式公寓大廈住宅地下室共有部分如何計算共有人應有部分），故意欺瞞或消極隱匿重要交易資訊引人錯誤之方式（按即被告解釋系爭契約中有關訟爭「車道」之應有部分，契約雖明定車道共有部分僅由購買停車位之購屋消費者分攤，但竟欺瞞購屋消費者，以訟爭車道應由全體購屋消費者即共有人分擔，即亦應由未購買停車位之購屋消費者加入分攤），使系爭建案之購屋或潛在購屋消費者與之從事交易之行為，自足影響交易秩序等事實認定，本即有據。

故原處分認本件原告所為為違反行為時公平交易法第24條之欺罔行為，核未違法。

⑷再查本件原告積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊引人錯誤之方式（即欺罔）故意行為，是使用精心設計之系爭定型化預售屋契約即自95年5 月起至97年7 月間之行為。

原告雖主張預定系爭契約時並無故意，並舉地政士即證人李忠憲證詞等為據，然查原告所辯核屬卸責之訴，詳如下述外；

本件經查：①本件被告欺罔行為終止（97年7 月間）即系爭建案取得使用執照後，旋即完成建築物所有權第一次登記，而該建物所有權第一次登記時，原告即將訟爭車道由原契約約定由購買停車位之之購屋消費者共有，登記為全體購屋者共有，足證本件原告於使用系爭契約為交易行為時，即有欺罔消費者之故意。

因此原告上開主張本無足採。

至原告將本件訟爭『車道』藉登記為全體購屋者共有（與系爭契約約定不符）之名，而於97年9 月4 日起陸續通知未購買停車位之消費者「找補」（按前述精心設計命補車道差價）行為，則為達到欺罔或顯失公平而影響公平交易行為結果，即原告藉此獲得高達3,000 萬元之利益，亦應先予敘明。

②次查，縱認原告前開辯解可採，然原告97年9 月4 日開始通知購屋消費者找補前或找補後，均未向承購戶說明共同使用面積增加之理由，及原告就系爭車道有『重覆出售』前開本院認定事實詳情，而逕依房屋預定買賣契約書第5條房屋面積誤差及其價款找補之規定，逕行通知未購買停車位之購屋消費者進行「找」價款程序，核上開找補通知書所示，亦有利用交易相對人資訊不對等之弱勢地位，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為；

且原告亦因此舉獲取高達3,000 萬元以上之高額財產利益，故被告原處分認原告上開所為違反前開行為時公平交易法第24條規定等語，參照上開說明，核未違法。

又此部分論述主文雖未明確說明，但本件受處分人本亦可從原處理之事實理由中得利原處分主文一「未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」之範圍；

況查本件被告於本院審理中歷次書狀亦詳細說明上開因果及主文範圍，亦屬理由追補，因此原告此部分主張，亦無理由。

⑸承上述，本件原告欺罔行為（原告積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊引人錯誤行為），為行使其精心設計之系爭定型化預售屋契約即自95年5 月起至97年7 月間。

因此97年9 月4 日開始陸續通知系爭建案之購屋消費者（未購買停車位之購屋消費者）找補訟爭車道價款，至多僅是欺罔之目的達到後，原告獲取經濟利益之實現，且參照上開原告精心設計之系爭契約可知，原告主張原處分認定原告預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意，未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，與事實不符云云，即無理由。

３、如上述本件原告是利用系爭建案之預售屋系爭契約前開約定，使潛在之購屋消費者依系爭契約約定誤認系爭建案之公共設施比（即訟爭部分車道依約由購買停車位消費者負擔）較低，而與原告作成買賣系爭建案房屋，而以欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為，故本件原告違反行為時公平交易法第24條之行為，即是使用系爭契約銷售系爭建案期間，自95年5 月起至97年7 月間止，自為原處分主文一（「未於房屋買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為」）所涵攝。

至本件系爭建案之系爭契約，原告於97年9 月4 日開始通知系爭建案之購屋消費者找補（附坪數找補計算表），如前述至多僅是利用系爭契約規定為前開欺罔或隱匿行為所發生之『結果』而已，亦應再予敘明。

原告主張本件「原處分主文一」並未涵攝，又縱認屬原處分所涵攝（同屬一行為），及縱有違反公平交易法行為亦僅是95年5 月云云，核與本院前開認定事實不符，自不足採。

（四）原告雖主張有關97年9 月4 日開始通知系爭建案之購屋消費者找補（附坪數找補計算表），乃為免日後共同使用部分管理（訟爭部分車道）發生爭議，而聽從證人李忠憲代書建議，變更車道部分之產權登記方式（即配附重新登記），原告主觀上並無欺罔之故意云云，惟查：１、如前述，預售屋因未辦理產權登記，故購屋人無從由地政機關查得相關產權資料，故交易內容端賴建築業者於契約揭露之產權項目及面積，以使雙方得就此買賣之必要之點，達成意思合致而完成交易，參以不動產價值甚高，建築業者就計算價金之項目及面積，自應提出可信之資訊，本件原告既從事建築專業多年，就預售屋之交易程序及產權登記，知之甚詳，具備計算共有部分極為專精之專業資訊及知識，此亦為原告於相關契約條款中，就共同使用部分項目、面積及分配比例均詳加說明可證，是原告應知共同使用部分項目之變更，將對於承購人之交易決定有重大影響，原告於產權登記前，未告知建物承購人關於車道項目將分配納入建物共同使用部分面積，而逕為登記，且登記後亦未向承購戶說明，本難認無欺罔之故意。

⑴原告雖主張改變登記項目並非預售階段之原有規劃，其主觀上並無故意云云，然所謂故意，除對於違反行政法上義務之構成要件事實，明知並有意使其發生者外，如預見其發生而其發生並不違背其本意，亦不妨故意之成立。

本件原告自始規劃即應知車道部分產權配置及使用管理之關係，並於系爭契約中明文約定訟爭車道之共有部分，應由購買停車位之購屋消費者共有，而未購買系爭建案地下室停車位之消費者，對訟爭車道不分擔或享有應有部分（亦無庸計入買賣價金），是原告既為專業之建築開發業者，擁有多年經驗及專業人才，其主張並非原有規劃云云，顯與常情相背。

⑵再查依前開契約第8條地下層共同使用部分權屬第3項中，即已明定非購買地下層停車間之區分所有權人，對停車空間之公共設施得為共同利益之使用及依其他法律規定使用（包含防空避難時可使用），且原告亦不否認現行登記實務亦無就車道部分應強制分配登記各區分所有權人之規定，故原告主張因慮及日後使用爭議故變更登記方式，本無足採。

⑶縱認原告係於預售系爭建案後始決意變更規劃，然出賣人就買賣契約所約定之共用使用部分產權項目及面積資訊，於發生變更時原即負有揭露之義務，俾使買受人得衡量資訊而就原有契約權益調整之機會，原告就其隱匿未予揭露將影響承購人權益，衡諸常情應可預見，竟仍決意在未告知承購人之情形下逕予變更，亦難認無欺罔之故意，是原告主張其主觀上並無故意，要非可採。

況查依原告提出之找補表（供未購停車位者補繳價款之用，找補計算表及分析圖詳被告提出之資料附本院卷第414 頁）上亦明確記載本件「公設１」即共有部分面積增加而找補；

至於契約上車道部分「車公」（停車位者分擔訟爭車道）部分之面積則仍維持０（即無增減）；

更足證推論本件是精心設計之系爭契約為欺罔交易行為，使預售屋消費者陷於錯誤，嗣再以消費者弄不懂之系爭坪數找補計算表及消費者急於交屋之心理，達到其藉欺罔行為獲取高額利益之結果，亦進一步獲得證實。

２、原告主張聽從證人李忠憲代書建議，變更車道部分之產權登記方式云云，核無足採。

查本件原告以相同契約條款銷預售屋建案「藝術館」、「長堤」、「博物館」詳如前述本院認定事實。

次查上開三預售屋建案，最早經被告認定原告預售屋銷售契約約定違反行為時公平交易法第24條加以裁罰為「藝術館案」。

次查：⑴「藝術館案」原告於接受被行政調查程序中說明系爭建案共用部分增加之緣由時（為何要更改車道配附，並據此向全體購屋人找補房屋價款），原告先於99年3 月10日以陳述意見狀先主張「係因施工所產生之誤差」（詳本院卷第356 頁至358 頁）。

⑵99年4 月9 日，原告再以陳述意見三狀，主張係為「因系爭建案公共設施變更設計所致」（詳本院卷第359 頁）。

⑶99年5 月27日，原告始再以陳述意見五狀，主張係「考其原因，應係系爭建案於銷售之初，原系規劃擁有停車位之購戶持分車道面積，然於權狀登記之時，負責辦理登記之代書認為因地下室之公共設施維修、保養、使用等所需，公共設施亦應負擔部分車道，為免日後紛擾，故按比例負擔，陳述人遂採代書之專業建議，將車道登記部分由公共設施負擔，始產生前述坪差之情事」（詳本院卷第360 頁至361 頁）。

３、承上本院認定之事實，本件原告若聽從李忠憲代書建議，早於97年9 月4 日開始通知系爭建案之購屋消費者找補時，即應將李忠憲地政士之上開建議通知未購買停車位之購屋消費者，使其知悉及找補，但原告僅是單純之找補通知要求未購停車位之購屋消費者補坪差價格，且未對購買停車位之購屋消費者已購買車位（含訟爭車道部分）為退款之「找補」行為，故被告主張此為原告精心設計之欺罔行為，並非無據，詳如上述。

⑴況查若前開原告主張為真實，則本件原告於97年9 月4 日通知找補時即應明確向消費者說明，並於99年被告開始調查時即向被告機關說明。

然依前述本院認定事實，原告遲至99年3 月、4 月間被告調查另「藝術館案」時，仍主張類似訟爭車道產生坪差找補乃因「係因施工所產生之誤差」、「因系爭建案公共設施變更設計所致」，亦足證原告說詞反覆，所引聽從代書李忠憲意見云云，核屬事後卸責之詞亦經證明。

⑵再查如前述，原告自80年設立登記營業迄今，已經銷售眾多集合式住宅之預售屋，資力雄厚且應有各領域專業人未可供資詢，本件系爭建案之各戶持分總表，辦理產權登記時亦需製作分坪表，共有部分之項目、分配比例等及房屋產權登記實務，向來之預售屋實務，均是由原告配合之地政士辦理，因此被告主張原告不可能於擬定系爭契約（定型化契約）前，不知系爭建案之地下室公共設施維修、保養、使用時，會使用地下室車道之事實，衡情顯難認屬實。

因此仍以系爭契約約定未購停車位之消費者無庸負擔，嗣後再以代書建議為由，主張本件無故意或過失云云，核無足採。

⑶綜上，代書李忠憲於訴願程序中及訴訟中所為有關車道部分坪差找補之證詞，核無足採。

４、本件原告通知找補後，因98年1 月23日修正民法第799條規定「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

但另有約定者，從其約定。」

（於６個內後施行）而該條之修正理由，乃基於公寓大廈管理條例與民法兩者於性質、規範範圍及功能之不同，民法對於區分所有建築物之所有權應設有原則性規範，故但書規定：「倘另有約定者，從其約定。」

足知民法上開規定並非強制性規定，而本件系爭契約本在民法修訂前即由原告單方訂定，核不能追及適用尚未修訂之民法規定，且查上開民法規定並非強行規定，本可由當事人依但書自行約定，縱認強行規定，然本件系爭建案之系爭契約有關車道部分約定，本符合但書之規定（即已列舉之共同使用部分項目，排除未包括訟爭車道），換言之，縱以修正後之民法第799條第4項規定言，系爭契約亦未違法，因此證人即土地代書李忠憲，於97年9 月間「未卜先知」民法將立法修正而建議原告更改車道配附方式云云，自顯不足採。

況查縱認李忠憲能「未卜先知」，系爭契約亦不違反修訂後之民法上開規定。

因此原告援用土地代書李忠憲證詞主張無違反行為時公平交易法第24條故意云云，亦無理由。

５、再查依「防空避難設備管理維護執行要點」第4 點第1款規定：「防空避難設備使用分配規定如下：㈠列管之防空避難設備地下室，由列管單位按其容量與人口分布狀況，以戶為單位，在三百公尺範圍內作適當之分配。

……。」

同要點第5 點第6款規定：「防空避難設備管理規定如下： ㈥公、私之防空避難設備，由列管單位於明顯位置設置標誌牌（格式如附件三），並應於空襲警報發布後，立即開放供民眾避難使用。」

是於空襲警報發布後，防空避難設備必須對外開放供民眾使用。

換言之，縱使非住戶之民眾亦得進入避難。

又依據「公寓大廈管理條例」第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」

同條例第6條第1項第3款：「住戶應遵守下列事項：……三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

故維修公共設施，係由公寓大廈之管理負責人或管理委員會為之，且倘須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶亦不得拒絕，是維修公共設施，亦不生經由車道進入修繕會有糾紛之問題。

因此證人地政士李忠憲證稱：考量未購買停車位之承購戶若無車道持分，將來無法經由車道進入地下室維修公共設施及防空避難設施等，未來易生糾紛，……此等登記方式亦與一般登記實務相符才更改車道配附方式云云，亦與法規及現實情狀不符，核自無足採。

何況系爭建案購屋消費者對系爭建案共有部分之應有部分之所有權是在存在共有部分建物每一部分，至應有部分之比例（通稱持分）但是「潛在」計算所有權及利用方式，並非具體存在共用建物如本件訟爭車道，且原告是老於世故、法令嫺熟之建築開發業者，對上開法令規定不能諉為不知，乃以法令專業不及原告之地政士上開不合法及實務說法為據，主張無故意過失而未違反行為時公平交易法第24條云云，核無足採。

６、因此原告主張聽從地政士李忠憲之建議（即證詞）而未違法云云，並不可採。

原告明知房屋買賣契約書之共用部分項 目不含車道，房屋買賣契約書及停車位買賣契約書之找補約定方式如非經由原告刻意設計，則在地政士向原告提出更改車道配附（即重新登記）之建議時，原告非但未重新計算共用部分，反而製作「坪數找補計算表」，並據該表向未購買車位之購屋消費者，要求補繳面積增加價款後，始完成交屋（但未對已購車位之購屋消費者找補即退還相對應之款項），發生欺罔行為結果。

故原處分認原告違反行為時公平交易法第24條，自未違法。

（五）原告雖主張原處分認定本件原告未揭露之車道資訊，影響交易秩序，違反行為公平交易法第24條案件處理原則第6點規定云云。

然前開處理原則所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊而言，經查，被告因認目前房屋預售制度之交易特性，購屋人於簽訂買賣契約書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，購屋人大多依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、格局、配置及建材設備等，並據為是否交易之參考，復以預售屋較其他消費性商品，有「價值較高」、「不易流通」等特性，致購屋人與建築開發業者間，常因雙方就給付內容之認知與期待不同，衍生交易糾紛，影響買賣雙方權益，故為於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化，有效減少糾紛，以維護交易秩序與消費者利益，被告訂有預售屋銷售行為之規範說明，依行為時之規範說明，就未於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式，向經被告認屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣，故原告徒以本件車道所涉共同使用面積僅略為增加，而主張非屬重要交易資訊，顯忽略預售屋交易特性及客觀上對交易相對人所生經濟上之影響。

原告雖以多數承購人均已完成找補程序而取得系爭建物產權，惟查，承購人依原告請求完成找補程序，可能係因居住規劃或其他考量，並不影響原告未揭露車道資訊之事實，且依系爭建案住戶管理委員會表示，原告迄未告知承購人增加共用面積之來源，顯見就交易相對人之立場而言，此部分之交易資訊於其等權益係屬重要，故被告認定原告未揭露之資訊，具有交易上之重要性，已衡酌交易相對人之判斷能力及標準，是以原告主張本件非屬重要交易資訊，被告認定事實錯誤云云，要非可採。

五、本件原處分裁罰被告1,000萬元並未違法。

（一）按行為時（下同）公平交易法施行細則第36條規定：「依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：一、違法行為之動機、目的及預期之不當利益；

二、違法行為對交易秩序之危害程度；

三、違法行為危害交易秩序之持續期間；

四、因違法行為所得利益；

五、事業之規模、經營狀況及其市場地位；

六、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示；

七、以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰；

八、違法後悛悔實據及配合調查等態度。」

即對違反行為時公平交易法第24條時，裁處罰鍰規定應考量事項有明確規定。

（二）次查本件原處分參照上開本院認定之事實，即考量原告違規事實（精心設計之系爭契約及解釋如前述），包含訟爭車道面積及被告實際找補車道面積，及簽約後於97年間找補後登記予未購買車位購屋消費者之共有部分（即訟爭車道部分），原告因此部分找補而獲得3,195 萬元之高額利益（本件只有找而無補），而原告自95年開始銷售本建案起，即已隱匿房屋共用部分項目包含車道之資訊（對未購停車位之消費者）；

隱匿車道面積高達915.97坪，平均每坪售價21.3萬元，本建案總戶數為421 戶，預售且完成交屋戶數為269 戶；

房屋共用部分面積較少，公設占比較低，足以吸引購屋人與原告交易，嗣交屋前於97年9 月通知未購停車位之購屋消費者人找補時，購屋人業已依約繳畢價款，其退出該交易成本過大，原告利用系爭契約書未揭露共用部分所含項目應含車道之資訊不對等方式，收取房地價款及找補價款，本建案預售階段售出且完成交屋之總銷售金額計有19.4億元；

原告行為後至原處分97年至99年營業所得約32.6億元、34.2億元及32.8億元（近年規模仍有成長）；

原告隱匿車道資訊銷售建案，已非第1 次受罰；

原告犯後毫無悛悔之意等一切情狀後而為之裁量，經核亦無裁量怠惰或裁量逾越之違法，故原告主張原處分違反比例原則，並不足採。

又原告主張本件原處分認原告不法獲利達一億元云云，亦容有誤會。

至原告訴稱應審酌原告違法行為期間之營業所得（即95年至97年之營業所得），至多僅為裁罰時應考慮之項目，難認原處分有何違法。

（三）再查本件原處分僅就本件「長堤案」為裁罰，核無一事不二罰或「禁止雙重評價原則」可言，故原告主張原處分違反違反重複評價禁止原則云云，核無可採。

六、原告主張原處分逾裁罰權時效云云，核無足採。

（一）查本院認定原告違規行為是95年5 月間至97年7 月間使用系爭契約銷售系爭建案預售屋期間，至被告原處分之100年6 月24日，尚未逾3 年裁處權時效，原告主張本件原告違規行為是95年5 月，本件裁處時已罹於時效，本無理由。

（二）再按行政罰法第27條規定：「（第1項）行政罰之裁處權，因3 年期間之經過而消滅。

（第2項）前項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。

但行為之結果發生在後者，自該結果發生時起算。」

而行為時公平交易法第24條「足以影響交易秩序之欺罔行為」義務之違反，就本件訟爭車道面積計算所生之「補繳」款言，原告雖然使用訟爭預售屋買賣契約書（自95年5 月間）至97年7 月間違反行政法義務行為業已終了，然如前述原告97年9 月4 日起陸續通知消費者交屋並請求補款項時，各該消費者始有因受欺罔而受有『損害』之『結果』（實際上各該購屋消費者並不知悉上開欺罔行為），因此被告主張本件裁處權時效，縱不自行為終了時起算，亦應自該結果發生時即97年9 月4 日起算至原處分100 年6 月24日裁處時，尚未逾3年裁處權時效等語，亦非無據。

況查行為時公平交易法第24條並非以消費者有『損害』（原告獲利）「結果」為構成欺罔之構成要件，應併予敘明。

七、綜上所述，本件原告主張均非可採，被告認原告以精心設計之系爭契約書（預售屋定型化契約）藉其強大資訊優勢，故意欺瞞或消極隱匿重要交易資訊引人錯誤之方式（欺罔行為即指訟爭「車道」找補行為，詳上述），系爭建案購屋或潛在購屋消費者陷於車道僅由購買停車位之購屋消費者分攤之錯誤，而與原告為交易行為，自屬足影響交易秩序之欺罔及顯失公平行為（特別是對購買停車位但無法找回價款之消費者核屬顯失公平），而違反行為時公平交易法第24條規定，以原處分命原告自處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為，並處罰鍰1,000 萬元，經核尚無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨聲明陳述，雖經審酌，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 黃本仁
法 官 林妙黛
法 官 洪遠亮
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
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│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
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│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│  者，得不委任律師│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│  為訴訟代理人    │  立學院公法學教授、副教授者。  │
│                  │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
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│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│  形之一，經最高行│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│  政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│  ，亦得為上訴審訴│  。                            │
│  訟代理人        │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│                  │  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
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│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。                                  │
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中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
書記官 陳德銘