臺北高等行政法院行政-TPBA,104,訴,1664,20160511,1

臺北高等行政法院判決
104年度訴字第1664號
105年4月20日辯論終結
原 告 劉恒昌
訴訟代理人 葉大殷 律師
洪國勛 律師
被 告 臺北市稅捐稽徵處
代 表 人 黃素津（處長）
訴訟代理人 歐思吟
訴訟代理人 陳秀蓮
上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國104年9月10日府訴一字第10409116400號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：原告所有臺北市○○區○○路000巷00號25樓等13戶房屋（下稱系爭房屋，如附表），坐落基地所興建之1幢3棟地上42層、地下4層共236戶之建築物，領有臺北市政府都市發展局（下稱都發局），民國103年12月19日核發之103始字第0335號使用執照（下稱系爭使用執照），該等建築物之構造種類為鋼骨造（即鋼筋混凝土以上構造等級），用途為集合住宅。

嗣原告於104年1月21日向被告所屬中北分處（下稱中北分處）申報設立房屋稅籍有關事項及使用情形，經該分處設立房屋稅籍，並分別於104年2月4日、3月4日派員至現場進行勘查，審認系爭房屋所在建築物符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱評定作業要點）第15點（自103年7月1日起實施）所定之高級住宅。

被告爰依臺北市政府103年2月11日府財稅字第10330000500號公告（下稱103年2月11日公告）之「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」、「臺北市房屋街路等級調整率評定表」及「臺北市房屋街路等級調整率表」等，自104年1月起按房屋坐落地點之街路等級調整率（160%）加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，分別核定其房屋現值（詳如附表所示），並以104年5月25日北市稽中北甲字第10440734000號函（下稱原處分）檢送房屋現值核定表予原告。

原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟。

二、原告主張：（一）按房屋標準價格之評定，涉及稅基計算之租稅構成要件，基於憲法第19條所定之租稅法律主義，應以法律或法律具體明確授權之法規命令定之。

若一棟具有評定作業要點第15點第1項所列舉之8項標準，另一棟未具備，則具備者之房屋構造標準單價要依街路等級調整率加成核計160％，然該作業要點所列舉之8項標準，不僅抽象缺乏客觀標準，更與房屋稅條例第11條第1項第1款規定之建造材料幾乎無關，顯然超出母法之授權範圍，增加人民之租稅負擔，已違反租稅法定主義。

再者，評定作業要點第15點第1項第3目之「地段絕佳」亦與「街路等級調整率」之加成重覆，在在顯示該標準之不合理性。

故依中央法規標準法第11條規定及司法院釋字第705 號、第597 號解釋意旨，該評定作業要點應屬違憲而無效；

原處分據以核定系爭房屋現值即屬違法，應予撤銷。

復以，臺北市103 年2 月11日公告之「房屋構造及地下建築物標準單價表」，按與房屋建造無關之「用途」別，區分4 類編定不同之標準單價，亦已違反法定之授權範圍。

（二）臺北市政府於82年4 月14日公告調整房屋標準單價表時，不分新舊房屋一律適用，然此次僅針對103 年7 月1 日以後取得使用執照房屋，又廢止財政部99年2 月26日台財稅字第09800596590 號函釋（下稱財政部99年2 月26日函釋），顯已違反租稅平等原則，而未予合理之補償或過渡期間，亦違反司法院釋字525 號解釋意旨。

（三）再者，我國採取房地分離課稅制度，不僅課徵房屋稅亦課徵地價稅，而房屋的形式價值與其交易價格雖有所不同，但若房屋的建築年份、結構、裝修設備完全相同，則不管其區位如何，其形式價格自應相同，至於實際交易價格因為區位不同而導致區位好者地價高，房屋交易價格亦隨之提高，純係土地價值之反應，然在規定地價時，實已考慮過地段調整率，若再將「路街調整率」房屋稅內，顯屬重複課稅；

是被告依據修正後評定作業要點，按房屋坐落地點之街路等級調整率160%，加成核計系爭房屋構造標準單價，違反租稅法定主義。

（四）縱認修正後評定作業要點第15點等未牴觸憲法而屬無效，然查被告僅以同一使用執照他戶樓層、位置不詳之104 年5 月交易價格，推算系爭房地總價逾8,000 萬元以上，亦有未善盡調查義務之違法。

蓋房屋總價高低於樓層、面積、構造、格局、屋齡、採光及其他諸多因素；

原處分未「按戶」認定系爭房屋總價及每坪單價，逕全數認定為高級住宅，已違該評定作業要點第15點之規定，應予撤銷。

（五）查最高行政法院104 年度4 月份第2 次庭長法官聯席會決議所附不同意見可知，針對評定作業要點是否有違反租稅法定主義，最高行政法院各庭間仍未完全達成一致法律意見。

況縱依該決議多數意見之意旨，亦係在「如不逾市場交易價格」之前提下，方認符合房屋稅條例第11條之規定旨意，而無違上開法律原則；

然被告未就核定之房屋現值有無逾越實際市場交易價格為任何說明，自不得逕引該決議以為原處分合法之依據等語。

並聲明求為判決：訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。

三、被告則以：（一）按臺北市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條規定，於103年常會決議增訂於103年7月1日（含）以後建造完成房屋適用之「臺北市35層以下房屋構造標準單價」、「臺北市36層以上房屋構造標準單價表」、「臺北市地下建築物標準單價表」，及修訂評定作業要點自103年7月1日起實施，並經臺北市政府於103年2月11日公告。

依該修定後評定作業要點第15點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上者，得酌參第15點第1項所列8項特徵，認定為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。

查系爭房屋之使用執照存根記載，建築物構造種類為鋼骨造，總層數為42層，用途為集合住宅，依「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」，核算平均每坪交易單價約為160.69萬元，以此單價計算系爭房屋每戶房地總價均逾8,000 萬元以上，符合評定作業要點第15點認定為高級住宅之規定。

又中北分處先後於104 年2 月4 日、3 月4 日派員現場勘查，審認系爭房屋已具備前開高級住宅8 項特徵；

且係103 年12月29日始建築完成，是被告依房屋稅條例第7條、第10條、第11條、「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103 年7 月起適用）」及評定作業要點第4 點規定，自104 年1 月起按系爭房屋坐落地點之街路等級調整率即160 ％加成核計房屋構造標準單價，並核定系爭房屋現值，洵屬有據。

（二）按房屋稅稅基為房屋現值，依房屋稅條例第5條、第10條規定，房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得；

不動產評價委員會評定之房屋標準價格，應以同條例第11條第1項規定之3 款基準為依據，並由直轄市、縣（市）政府公告之，各直轄市及縣（市）政府依同條例第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。

準此，臺北市政府於103年2 月11日修正公告評定作業要點，即具法律效力，其中第15點規定無非依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及規範高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，係在上開3 款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義。

（三）又查臺北市不動產評價委員會於103年1 月22日召開常會審議調整房屋構造標準單價時，礙於財政部99年2 月26日函釋規定，重行評定之房屋標準單價，僅適用於重行評定後的新、增、改建房屋，故決議自103 年7月1 日起取得使用執照之新建房屋，始能適用新的標準單價，尚無違反租稅平等原則。

財政部復於103 年11月5 日廢止前述99年2 月26日函釋規定，並授權地方政府得視實際情形自行決定其適用原則，惟因房屋稅條例第11條規定，房屋標準價格每3 年評定1 次，目前尚未滿3 年，依法不能重行評定。

（四）臺北市政府都發局核發之系爭使用執照所載，系爭13戶房屋構造別為鋼骨造，用途為集合住宅，被告依系爭13戶房屋同一使用執照之他戶房屋於104 年5 月至同年9 月實價登錄交易之平均價格資料，逐一核算系爭13戶房屋每戶房地總價皆逾8,000 萬元，核與評定作業要點第15點規定要件相符等語，資為抗辯。

並聲明求為判決：駁回原告之訴。

四、本件事實概要欄所載事實，為兩造所不爭執，且有系爭房屋現值核定表、系爭使用執照、臺北市政府103年2月11日公告、臺北市不動產評價委員會103年1月22日常會紀錄、原處分及訴願決定附卷可稽（見原處分卷第5至23、234至239頁、本院卷第30至43頁），自堪認定。

歸納雙方之陳述，本件爭點厥為：被告認定系爭房屋為修正後評定作業要點第15點第1項規定之高級住宅，依該作業要點及臺北市政府103年2月11日公告之「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」、「臺北市房屋街路等級調整率評定表」及「臺北市房屋街路等級調整率表」等，核定其房屋現值，有無違誤？茲分述如下：

（一）按房屋稅條例第2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。

二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」

第3條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」

第4條第1項前段規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」

第5條規定：「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之1點2；

其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之1點5，最高不得超過百分之3點6。

各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之3，最高不得超過百分之5；

供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之1點5，最高不得超過百分之2點5。

……」第7條規定：「納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；

其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。」

第9條規定：「（第1項）各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。

（第2項）不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二。

其組織規程由財政部定之。」

第10條第1項規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」

第11條規定：「（第1項）房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。

三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

（第3項）前項房屋標準價格，每3年重行評定1次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」

（二）次按，臺北市政府依房屋稅條例第24條規定，於103年11月3日修正發布之臺北市房屋稅徵收自治條例第4條規定：「（第1項）本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：㈠供自住或公益出租使用者，為百分之1點2。

㈡持有本市非自住之其他供住家用房屋在2戶以下者，每戶均為百分之2點4；

持有3戶以上者，每戶均為百分之3點6。

……二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，百分之3。

供人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，百分之2。

……。

（第2項）房屋之使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更使用，而改變為其他用途者，住家用按其現值百分之3點6課徵；

非住家非營業用按其現值百分之2點5課徵；

營業用、私人醫院、診所或自由職業事務所使用，按其現值百分之5課徵。

（第3項）房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。」

第8條規定：「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議會備查。」

第14條第3項規定：「本自治條例中華民國103年10月9日修正條文（按：即第4至6條、第9條、第12條、第14條），自中華民國103年7月1日施行。」

（三）另按臺北市政府依據房屋稅條例第11條規定之授權，於103年2月11日公告：「主旨：公告重行評定臺北市房屋標準價格有關事項。

依據：一、房屋稅條例第11條。

二、臺北市不動產評價委員會103年1月22日常會決議。

公告事項：一、重行評定臺北市房屋標準價格及相關作業要點如下：㈠修訂臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點……㈢修訂臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明……㈧臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）㈨臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）……㈩臺北市地下建築物標準單價表（103年7月起適用）……修訂臺北市房屋街路等級調整率表……二、增訂之臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）、臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）、臺北市地下建築物標準單價表（103年7月起適用），均適用於103年7月1日（含）以後建築完成之房屋。

三、修訂後之『臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點』……『臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明』……自103年7月1日起實施。」

而評定作業要點第1點規定：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」

第2點規定：「房屋現值之核計，以『房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據。

『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。

」第4點第1項、第2項規定：「適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準。

面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。

但已領使用執照未辦理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；

未領使用執照（或建造執照）之房屋，以現場勘定調查之資料為準。

前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層之層數；

同一使用執照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」

第5點規定：「下列房屋除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照）或建物測量成果圖所載之資料為準外，得派員至現場勘查後，依本要點之規定，增減其房屋標準單價：㈠國際觀光旅館。

……㈣10層樓以上之房屋……。」

第8點規定：「房屋樓層之高度在4公尺以上者，其超出部分，以每10公分為1單位，增加標準單價1.25%，未達10公分者不計。

……。」

第9點規定：「房屋之夾層，地下室或地下層，按該房屋所適用之標準單價八成核計。

……」第10點規定：「第5點第㈠款至第㈣款之房屋有下列設備者，按所適用之標準單價另予加價如下：㈠中央系統型冷氣機：加價5%。

㈡電扶梯：每部加價2%（以裝設之樓層為限）。

㈢金屬或玻璃帷幕外牆：面積超過外牆面積10%者，加價10%，但地下室或地下層部分不予加價。

㈣游泳池：依下列情形加價5%：1、室內游泳池：屬公共設施，依所有權登記方式按分攤游泳池所有權之各戶全戶面積予以加價；

如為設置游泳池之該戶單獨所有，僅就設置之該戶全戶面積予以加價；

如游泳池與其設置之該棟房屋為同一所有權人單獨所有者，該棟全棟房屋予以加價。

2、屋頂游泳池：比照室內游泳池方式加價。」

第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：㈠獨棟建築㈡外觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好㈤每層戶少㈥戶戶車位㈦保全嚴密㈧管理週全。

依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。

第一項之價格，依市場行情定之；

如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。

第一項認定標準，除已依第14點規定加成課徵之房屋外，自103年7月1日起實施。」

第23點規定：「本要點報經臺北市政府核定後公告實施。」

上開評定作業要點，乃規範臺北市房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業等細節性規定，未違反法律保留原則，被告自得予以援用。

而被告為執行認定臺北市高級住宅及核計其房屋現值之必要，訂定「臺北市高級住宅審查作業注意事項」，經該市不動產評價委員會101年5月21日臨時會准予核備後，以同年5月31日北市稽財丙字第10131242101號函所屬各分處辦理。

該注意事項第1點、第2點、第3點、第6點分別規定：「為明確規範臺北市（以下簡稱本市）高級住宅認定標準及定義，訂定本注意事項，以為稽徵實務作業依據。」

「本市高級住宅認定標準及定義如下：㈠獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。

㈡外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格，採用高級建材等。

㈢地段絕佳：地處交通便利、環境幽靜或鄰近名校學區等。

㈣景觀甚好：鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良善等。

㈤每層戶少：每層戶數少，原則上為4戶以下，採光良好。

㈥戶戶車位：車位數大於或等於戶數。

㈦保全嚴密：設監視系統或配保全人員。

㈧管理週全：專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。

」「（第1項）為稽徵實務審查作業需要，除上述標準之定義外，並就價格及面積明確規範如下：㈠每戶總價8,000萬元以上。

㈡每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。

㈢每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入。

（第2項）前項價格查無市場行情者，可參考相同路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。

（第3項）第一項所稱面積以地政機關登記之建物總面積為準。」

「本注意事項自100年7月1日起實施。」

可知該注意事項除就上開8項要件為定義外（第2點），另增訂3項要件：「㈠每戶總價8,000萬元以上。

㈡每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。

㈢每棟房屋符合上述要件之戶數達70％以上者，則整棟列入。」

（第3點），進一步限定系爭作業要點有關「高級住宅」之適用範圍，核無不合。

（四）又按房屋稅係依房屋現值按規定之稅率課徵，房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得（房屋稅條例第5條、第10條參照）。

不動產評價委員會評定之房屋標準價格，應以同條例第11條第1項規定之3款基準：「一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。

三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

」為依據，並由直轄市、縣（市）政府公告之。

各直轄市及縣（市）政府依同條例第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。

準此，臺北市政府於100 年1 月24日修正公告臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點，其中第15點第1項規定：『房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經逐棟認定具有下列8 項標準，為高級住宅，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。』

無非依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區分及限制高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，係在上開3款基準範圍內，核計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義（最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議參照）。

（五）再按財政部103年11月5日台財稅字第10304636460號令釋（下稱財政部103年11月5日令釋）規定：「一、參照房屋稅條例第6條、第9條至第11條及第24條等規定，房屋稅徵收率及徵收細則均由各直轄市及縣(市)政府自行訂(擬)定之規定，各地方政府評定房屋構造標準單價時，得視地方實際情形自行決定其適用原則。

二、廢止本部99年2月26日台財稅字第09800596590號函（下稱財政部99年2月26日函釋）。」

另財政部99年2月26日函釋規定：「主旨：不動產評價委員會依房屋稅條例第11條第2項規定重新評定房屋構造標準單價，公告實施前已依原標準單價核計房屋現值之房屋，是否應依重行評定房屋構造標準單價核計房屋現值乙案。

說明：……二、房屋現值之核計以『房屋標準單價』、『折舊率』及『房屋位置所在段落等級』為準據，而房屋標準單價主要係反映房屋之建材與人工價格，故不動產評價委員會依房屋稅條例第11條第2項規定重行評定房屋標準單價，僅適用重行評定後新建、增建、改建之房屋。」

（六）經查，近年來臺北市有房市過熱現象，部分質量較好的房屋，價格節節攀升，不但帶動市區房價上漲，造成住民購屋的沈重負擔，也產生高價房屋評定之房屋現值及所繳之房屋稅過低等不合理情況。

臺北市不動產評價委員會鑑於房屋構造標準單價乃反映房屋之建材與人工價格等實際工程造價，103年7月以前採行之標準單價係70年所評定，其價格已遠低於現行房屋造價，不符量能課稅的精神，為合理反映高級住宅應有的房屋評價，並通盤檢視臺北市各路段實際發展及繁榮程度，覈實評定房屋現值促進房屋稅負擔合理化，爰依房屋稅條例第11條規定，於103年常會決議增訂於103年7月1日（含）以後建造完成房屋適用之「臺北市35層以下房屋構造標準單價表」、「臺北市36層以上房屋構造標準單價表」，修訂評定作業要點自103年7月1日起實施，並經臺北市政府以103年2月11日公告在案，此有臺北市政府103年2月11日公告、臺北市不動產評價委員會103年常會紀錄、評定作業要點、「臺北市房屋街路等級調整率評定表」、「臺北市房屋街路等級調整率表」、「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」及「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」等資料附卷可稽（見原處分卷第234至252號）。

次查，系爭房屋經臺北市政府都發局於103年12月29日核發系爭使用執照，該建築物構造種類為鋼骨造、總層數為42層、用途為集合住宅，依前揭「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」，主建物及公共設施部分應適用第三類房屋構造標準單價每平方公尺25,450元；

另地下層用途為防空避難室兼停車空間，應適用第四類房屋構造標準單價每平方公尺24,300元，並就玻璃帷幕、樓層高度及地下層分別加減價。

復依卷附地籍登記資料記載，系爭房屋各戶總面積（含主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積）於433.44平方公尺（約131.12坪）至624.35平方公尺（約188.87坪）之間，均大於80坪。

再依內政部不動產交易實價查詢服務網，雖查無系爭房屋之實際交易價格，但查得同一使用執照之他戶房屋於104年5月至同年9月間計有52筆交易案件，其建物移轉面積為131.15坪至200.2 坪，交易總價為1億6,600萬元至4億3,595萬元，經核算平均每坪交易單價約為160.69萬元，以此單價計算系爭房屋每戶房地總價均逾8,000萬元以上，符合評定作業要點第15點認定為高級住宅之規定。

且中北分處先後於104年2月4日、3月4日派員現場勘查審核，審認系爭房屋已具備以下前開高級住宅8項特徵：⒈獨棟建築：系爭房屋坐落之社區為1幢3棟地上42層、地下4層之建物，未與其他建物或建案相連結、⒉外觀豪華：外觀採用玻璃帷幕及高級建材，造型具現代獨特風格，並設有豪華門廳、接待室及庭院造景等、⒊地段絕佳：近文湖線捷運劍南路站，交通便利，附近有濱江國小、濱江國中等學校，鄰近美麗華百貨商圈、美堤河濱公園，生活機能發達、⒋景觀甚好：面臨水岸，可遠眺基隆河及圓山、⒌每層戶少：每層2至4戶，戶數單純、⒍戶戶車位：依前開103使字第0335號使用執照所載，總計1,066個汽車停車位、1,047個機車停車位，大於總戶數236戶、⒎保全嚴密：設有24小時保全人員及監視系統、⒏管理週全：外來訪客與洽公人員必須登記等情，亦有系爭使用執照、建物測量成果圖、現勘照片等影本附卷可稽（見原處分卷第30至113頁）。

可知，系爭房屋係103年12月29日始建築完成，且符合評定作業要點第15點規定，自屬高級住宅，則被告依房屋稅條例第7條、第10條、第11條、「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」及評定作業要點第4點規定，自104年1月起按系爭房屋坐落地點之街路等級調整率即160％加成核計房屋構造標準單價，並核定系爭房屋現值，洵屬有據，經核於法並無不合。

（七）原告雖主張修正後評定作業要點第15點有關高級住宅之認定及其房屋價值之計算規定，逾越房屋稅條例第11條授權範圍，暨違反租稅法定主義、法律不溯及既往原則及平等原則云云。

惟查：⒈按租稅法律主義係指國家課以人民繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、稅基、稅率、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律或法律明確授權之命令定之。

在我國，所謂租稅法律主義，並非採用較嚴格之國會保留，而是承認得以法律授權之法規命令定之，採取法律保留的立場。

關於法律授權之方式，則承認以概括授權訂定法規命令，至於其有無超越法律授權，則認為應依法律整體規範意旨綜合判斷之。

⒉次按課稅客體稅額之計算，亦即稅基之計算，應以課稅時點之市場實際價值為準，若有交易行為，自應以雙方實際交易價格為基準，方符合量能課稅原則。

又「房屋稅依『房屋現值』，按左列稅率課徵之：……」房屋稅條例第5條第1項定有明文。

由是可知，房屋稅之稅基係以房屋之「現值」，非以房屋之「過往價值」計算。

法條文義既曰「現值」，則愈能呈現房屋之真正現值者，則其課稅之稅基愈正確，愈符合量能課稅以及實質課稅原則。

而房屋之價值常伴隨諸多社會環境因素（例如政治、經濟或都市開發等）之變遷而改變，是以，理論上房屋現值為何應逐年透過鑑價或相關調查程序確認，以符合法條文義所稱之「現值」。

惟主管稽徵機關因為成本考量或其他因素現實上無法逐年調查調整，為期平衡真實與現實之差距，法律乃明定每3年應重行評定1次房屋標準價格（房屋稅條例第11條第2項規定參照），以為稽徵機關核計房屋現值之依據，由於評定係以3年為期，是以，期初評定之房屋標準價格自難以正確反映嗣後各年度之房屋真正價值，惟其評定結果尚不致與各年度現值差距過大。

又房屋標準價格之評定，依房屋稅條例第11條第1項規定，係「由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。

三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」

上開規定除明定判斷房屋標準價格之相關事項外，並在授權不動產評價委員會評定後由直轄市、縣（市）政府公告，以符合「租稅法律主義」之要求，藉以客觀地評定房屋標準價格，以利「稽徵經濟」之效率，同時在合理範圍內，按房屋各種價格因素，各別評定房屋標準價格，以達「量能課稅」之目的。

至於在法定事項範圍之內，如何調配各種價格因素，以評定其房屋標準價格，使之符合「量能課稅」之規範意旨，或是如何區分房屋之類型級別，依相關價格因素評定各別房屋標準價格，以便於「稽徵經濟」及「量能課稅」之達成，依法律保留原則「層級化」之理論，核屬執行法律之細節性、技術性次要事項，得由主管機關發布命令為必要之規範（司法院釋字第443號解釋理由書參照）。

是依房屋稅條例第11條第1項之規定，不動產評價委員會得依據房屋各種價格因素，合理評定不同類別房屋之價值，此觀同條第1項第1款後段規定「區分種類及等級」自明。

至於依前開價格因素，究竟應區分幾種類型級別，依前所述，乃細節性、技術性之事項，應屬行政裁量之範圍，此種行政裁量事項，需考量各地差異情形，有鑑於此，關於房屋標準價格之評定，並非由中央政府統一為之，而係依房屋稅條例第11條第1項規定，由各直轄市、縣（市）不動產評價委員會評定，並由各直轄市、縣（市）政府公告之，以收「因地制宜」之效。

⒊再者，依財政收支劃分法第12條第1項第2款規定，房屋稅屬地方稅〔即直轄市及縣（市）稅〕，雖房屋稅條例係由立法院統一立法制定之法律，惟基於地方自治立法權及地方自治財政之精神，有關房屋稅之徵收事宜，仍應保留部分項目予地方自治團體補充立法，故房屋稅條例第24條規定乃明文授權地方政府訂定房屋稅徵收細則，其意在此。

是以，臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定：「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率『等事項』調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之。」

等語，相較於房屋稅條例第11條第1項，其係規定依房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率「等事項」調查擬定，以作為臺北市房屋標準價格審查評定之依據，依前揭說明，臺北市政府自得依該自治條例之規定，按該市之實際情形，補充制定房屋稅之相關規範。

因此，臺北市不動產評價委員會在房屋稅條例第11條第1項評定房屋標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等法定價格因素之範圍內，考量臺北市之實際情形，於100年常會中決議修訂評定作業要點，制定房屋類型級別之判別標準，按房屋質量是否明顯高於一般情形，區分高級住宅及一般住宅兩類，並於法定事項及合理之範圍內，依相關價格因素分別評定其房屋標準價格，以符「量能課稅」及「稽徵經濟」之規範意旨，評定作業要點並經臺北市政府於100年1月24日公告實施；

嗣於103年1月22日常會，修訂評定作業要點第15點，就高級住宅合理加價課徵房屋稅，此種對於房屋現值之核定以更為精細之標準作為計算之依據，核其內容乃係為確實反映當期房屋價值，並達到「核實課稅」之目的所為之技術性、細節性補充規範，並非法律之變更，蓋房屋稅條例規定仍係以房屋「現值」為課稅基礎，並無不同，差異者僅在於房屋現值因核定之參考因素更為精確致有變更，此種房屋現值之變更乃係因為房屋現值被更精確反映之結果，不能認為係法律之變更。

是以，被告先後於104年2月4日、3月4日派員現場勘查後，依上開標準核定系爭房屋現值，乃係確認系爭房屋之真正現值，並未超出房屋稅條例第11條第1項規定之授權範圍，尚無違法律保留原則、租稅法定主義及平等原則。

（八）原告復主張臺北市政府在欠缺母法授權下，公告「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」等，以致同一課徵年度之房屋卻適用不同之標準單價表核定房屋評定現值，逾越法律授權範圍，且違反平等原則；

另自行認定修正後評定作業要點生效時點，亦違反法律不溯既往、平等原則云云。

惟查：⒈按房屋稅係依房屋現值按規定之稅率課徵，房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得（房屋稅條例第5條、第10條參照）。

不動產評價委員會評定之房屋標準價格，應以同條例第11條第1項規定之3款基準：「一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。

三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」

為依據，並由直轄市、縣（市）政府公告之。

各直轄市及縣（市）政府依同條例第24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限，已如前述。

準此，臺北市政府於103年2月11日公告「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」等，針對新建房屋調高房屋構造標準單價，據以核計房屋現值，尚符合前揭房屋稅條例之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義。

⒉又按「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」

「納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；

其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。」

房屋稅第3條、第7條分別定有明文。

可知房屋於興建完成時始為房屋稅課徵對象，自應以房屋建築完成取得建築管理機關所核發使用執照記載之房屋構造、用途、總層數等資料及地政機關測量之面積，據以核計房屋現值課徵房屋稅。

是臺北市不動產評價委員會103年常會決議增訂於103年7月1日（含）以後建造完成房屋適用之「臺北市36層以上房屋構造標準單價表」等，及修訂評定作業要點自103年7月1日起實施，並經被告於103年2月11日公告，自有所據。

查系爭房屋既經臺北市政府都發局於103年12月29日核發系爭使用執照，被告據以核計房屋現值，並無違誤。

又查臺北市不動產評價委員會於103年1月22日召開常會審議調整房屋構造標準單價時，依財政部99年2月26日函釋規定，重行評定之房屋標準單價，僅適用於重行評定後的新、增、改建房屋，故決議自103年7月1日起取得使用執照之新建房屋，始能適用新的標準單價，並經臺北市政府於103年2月11日公告在案，核無原告指摘違反上開財政部99年2 月26日函釋規定之情事；

況且上開函釋業經財政部103年11月5日令釋廢止，並指明房屋稅徵收率及徵收細則，得由各地方政府自行訂定，是各地方政府評定房屋構造標準單價時，得視地方實際情形自行決定其適用原則，亦無牴觸房屋稅條例之相關規定，自得予適用。

是系爭房屋既經臺北市政府都發局於103 年12月29日核發系爭使用執照，被告依上開規定核定系爭房屋，適用增訂之「臺北市36層以上房屋構造標準單價表（103 年7 月起適用）」，並據以核計房屋現值，於法並無不合，核無違反租稅平等原則。

⒊再者，房屋稅為1年徵收1次之週期稅，每一稅捐週期屆至（每年7月1日至次年6月30日），稅捐債務即告成立，評定作業要點第15點第4項既明定，第1項認列標準自103年7月1日（即104年房屋稅課徵期間之起日）實施，系爭房屋經被告核定為高級住宅，則自斯時起即應按坐落地點之街路等級調整率加價課徵房屋稅，當無違反法律不溯及既往原則之問題。

（九）原告雖主張臺北市不動產評價委員會之合法組成與決議，乃修正後評定作業要點有效之前提，是該委員會之組成及其決議過程是否符合不動產評價委員會組織規程相關規定，有所疑義云云。

按房屋稅條例第9條規定：「各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。

不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額5分之2。

其組織規程由財政部定之。」

同條例第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：……。

前項房屋標準價格，每3年重行評定1次，……。」

次按「本規程依房屋稅條例第9條、契稅條例第13條之規定訂定之。」

「直轄市或縣（市）政府均應依照本規程組織不動產評價委員會（以下簡稱本會）。」

「本會置委員13人至15人，由直轄市、縣（市）政府就下列人選中遴聘：一、直轄市：由財政局（處）長、地方稅稽徵機關局（處）長、建築管理主管人員1或2人、地政主管人員1或2人、地方稅稽徵機關主管科長為當然委員，另由市政府聘請市議員代表2人、不動產估價師代表1人、建築開發商業同業公會代表1人、營造業公會代表1人及建築師公會之專門技術人員1或2人為委員，主任委員1人、副主任委員1或2人，由市長或市長指派副市長、財政局（處）長、稽徵機關局（處）長分別兼任。」

「前條有關評定不動產之土地、房屋標準單價及房屋之位置所在段落等級等，應先由直轄市、縣（市）地方稅稽徵機關派員實地調查，作成報告，經本會召集會議評定後，送由直轄市、縣（市）政府公告。」

行為時不動產評價委員會組織規程（101年8月22日修正）第1條、第2條、第3條、第7條分別定有明文。

可知直轄市、縣（市）政府應依據上開規程組織不動產評價委員會，其組織成員除政府代表外，尚包括當地民意代表及不動產估價師、建築開發商同業公會、營造業公會、建築師公會等專業人員代表，並依房屋稅條例第11條規定評定房屋標準價格。

臺北市不動產評價委員會即依上開法定程序組成並召集會議，查無瑕疵可指，其決議效力應屬合法有效。

（十）原告復主張原處分未「按戶」認定系爭房屋總價及每坪單價，逕全數認定為高級住宅，已違修正後評定作業要點第15點之規定云云。

經查，依臺北市政府都發局核發之系爭使用執照所載，系爭房屋構造別為鋼骨造，用途為集合住宅，且依系爭房屋同一使用執照之他戶房屋於104年5月至同年9月實價登錄交易之平均價格資料，逐一核算系爭房屋每戶房地總價皆逾8,000萬元，核與房屋現值評定作業要點第15點規定要件相符，業如前述，被告「按戶」認列系爭房屋為高級住宅，並無違誤，是原告此部分主張，尚有誤會，自難採認。

（）原告復主張我國採房地分離課稅制度，故評定作業要點第15點第2項復就房屋坐落地點之街路等級調整率160%加成核計系爭38戶房屋構造標準單價，違反房屋稅條例第11條減除地價之規定，致地價稅重複課徵，並與租稅法定主義相違云云。

按對於不動產持有稅部分，現行採房地分離課稅，稅基分別土地公告地價及房屋評定現值，均由地價評議委員會或不動產評價委員會評定。

查被告核定系爭房屋現值，依房屋稅條例第11條第1項第3款規定，評定房屋標準價格由不動產評價委員會依據房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂出標準等事項，作出評定，有如前述。

是不動產評價委員會評定之「房屋構造標準單價表」及「房屋街路等級調整率評定表」，業已依房屋稅條例第11條第1項第3款規定，按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂出標準，尚無原告所稱與地價稅重複課稅或應減除地價之問題。

是被告依上開計算方式核定系爭房屋現值，於法並無不合。

（）綜上，原告所訴，核無足採。

從而，原處分並無不法，訴願決定予以維持，亦無不合。

原告徒執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。

五、兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 5 月 11 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 蕭惠芳
法 官 鍾啟煒
法 官 侯志融
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│  者，得不委任律師│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│  為訴訟代理人    │  立學院公法學教授、副教授者。  │
│                  │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│  形之一，經最高行│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│  政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│  ，亦得為上訴審訴│  。                            │
│  訟代理人        │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│                  │  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。                                  │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 105 年 5 月 11 日
書記官 徐偉倫