臺北高等行政法院行政-TPBA,104,訴,893,20151022,1

臺北高等行政法院判決
104年度訴字第893號
104年10月8日辯論終結
原 告 施鐘銘
被 告 新北市政府工務局
代 表 人 朱惕之（局長）
訴訟代理人 謝宜珍
蔡嘉聲
上列當事人間建築法事件，原告不服新北市政府中華民國104年6 月5 日新北府訴決字第1040469362號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：原告為位於新北市○○區○○路○段○號○○○樓○○號建築物所有權人，其將建築物及其他區分所有權人之建築物（即同址63至68、71、73至75、80、81、83共13個攤位）提供韓銘興即聚點小吃部使用。

新北市政府公共安全聯合稽查小組自99年4 月14日起多次至現場稽查，發現上開建築物領有74年使字第2086號使用執照，使用分區為商場（B 類2 組）、育樂場（D 類1 組），惟變更為視聽歌唱場所（B 類1 組）使用，有未經核准擅自變更使用情事，被告除以使用人違反建築法第73條第2項規定，依同法第91條第1項第1款規定，分別裁處罰鍰，並限期改善或補辦手續外，另按次併罰原告新臺幣（下同）6 萬元及12萬元，請原告善盡建物所有權人督導之責在案。

復經新北市政府公共安全聯合稽查小組於104 年1 月14日至現場稽查，仍有未經核准擅自變更使用之情事，被告以原告違反建築法第73條第2項規定，依同法第91條第1項第1款規定及新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰基準，以104 年2 月2 日新北工使字第1040205078號函併附同文號處分書（下稱原處分），裁處原告18萬元罰鍰，並限於104 年2 月13日前改善或補辦手續。

原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張略以：原告並未出租攤位予聚點小吃部，實為第三人占用原告攤位且違規經營視聽歌唱行業，被告之認定違背事實有失公允。

原告確曾出租攤位予訴外人陳玉鳳，但原告知悉其違法營業後即要求停止營業，並寄發存證信函及提起民事訴訟，期間未收取租金亦未再行出租。

被告應先處罰經營者即訴外人陳玉鳳，被告未為之卻處罰原告等情。

並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。

三、被告則以：原告為上開建築物所有權人，自不能免除應負督導之責，上開建築物使用人未經許可擅自變更使用，經被告機關100 年裁罰後仍租予他人違規使用，並持續使用中，違規事實仍存在，原告於租約到期、原承租人停止使用建物後，當可決定將建物出租予何人，為何種用途，但其竟仍選擇將建物出租予他人違規使用而復為違反建築法第73條第2項規定，足認並非對使用人處罰即已足達成行政之目的，否則於使用人一再變更之情形，卻未能對故意一再出租予不同之人為違法使用之所有權人裁處，實有違建築法規範維護建築物合法使用與其構造及設備安全之立法意旨。

被告除裁處建築物使用人外，併罰建築物所有權人即原告以期建築物所有權人改善違規現況，依法應屬允當。

且原告於103 年4 月28日經被告裁罰12萬元罰鍰後，即應採取積極作為，非僅寄存證信函告知解除租約不再續租，且建築物使用類組不論建築物使用人或建築物所有權人應皆可辦理變更使用執照等行政手續，原告並未辦理相關手續，直至被告裁罰後，才於104年2 月17日提民事告訴，仍屬事後改善行為。

經被告100 年勘查至103 年複查，違規事實續存，原告所陳仍無法免除建築物所有權人應負之行政責任。

另按民法第438條規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」

此規定賦予出租人於承租人違反約定方法或依租賃物之性質而定之方法為使用、收益時，有終止租約權限，以維護建築物之合法使用。

因此，承租人已違規使用，然原告既未積極善盡管理維護對承租人終止租約，蓋不能以第三人佔用且經營違規視聽歌唱業而認原處分不當而要求撤銷等語，資為抗辯。

並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、兩造之爭點：被告認原告違反建築法第73條第2項規定，依同法第91條第1項第1款規定及新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰基準以原處分裁處原告18萬元罰鍰，並限於104 年2 月13日前改善或補辦手續，有無違誤？

五、經查：㈠按「主管建築機關，在中央為內政部；

在直轄市為直轄市政府；

在縣（市）為縣（市）政府。」

「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。」

及「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。

必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。

」建築法第2條、第73條第2項及第91條第1項第1款之分別定有明文。

次按新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰基準第3 點附表二規定：「違反規定：建築法第73條第2項、建築法第91條第1項第1款規定；

建築物用途分類為A1、B1、B2、B3、B4【第一順序】，統一裁處罰鍰基準【新臺幣】：第一次查獲處罰鍰6 萬元。

第二次查獲處罰鍰12萬元。

第三次起依違規次數，累次遞增6 萬元罰鍰。

」㈡如事實概要欄所載事實，有改制前台北縣政府建設局使用執照存根、104 年1 月14日新北市政府稽查商業活動現場紀錄表、新北市建築物公共安全構造及設備檢（複）查紀錄表、原處分及訴願決定等影本附於本院卷及原處分卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

㈢原告雖主張上開房屋承租人陳玉鳳之租期已屆滿，遲未交還房屋，其未將上開建築物出租予聚點小吃部云云。

惟查原告既已將房屋出租他人，該房屋之使用人應係基於該租賃契約而為使用，否則原告及承租人豈能任其繼續使用。

又原告將上開房屋出租他人違規使用，先後於99年9 月3 日、100 年4 月22日、100 年8 月25日及103 年4 月28日多次受罰，有新北市政府工務局行政處分書附於原處分卷可稽，顯然原告與承租人已達成約定或默契，而容許承租人違規使用，否則原告豈能平白受罰，而不採取行動以制止承租人之違規使用，或向其求償。

本件被告於104 年2 月2 日再以相同之原因，以原處分處罰原告18萬元，並命於104 年2 月13日前改善或補辦手續。

原告雖分別於103 年6 月17日及同年11月25日函承租人陳玉鳳，表明承租人有變相使用之嫌，於104 年2月15日租約到期後不再續租等語，有原告提出之存證信函影本可證。

本件違規查獲時間為104 年1 月14日，有新北市建築物公共安全構造及設備檢（複）查紀錄表影本附於原處分卷可稽，顯然在本件違規查獲前，原告已知承租人違規使用，且同意其使用至104 年2 月15日。

至於原告於104 年2 月17日向承租人陳玉鳳起訴，請求交還租賃房屋，有原告提出之起訴狀影本可稽，其起訴已在原處分作成之後，顯然原告在原處分作成前，並未盡力排除承租人之違規使用。

㈣綜上所述，原告之主張，為不可採。

從而，被告所為處分，並無違誤；

訴願決定予以維持，亦無不合。

原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 10 月 22 日
臺北高等行政法院第一庭
審判長法 官 黃 本 仁
法 官 洪 遠 亮
法 官 徐 瑞 晃
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
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│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│  者，得不委任律師│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│  為訴訟代理人    │  立學院公法學教授、副教授者。  │
│                  │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│  形之一，經最高行│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│  政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│  ，亦得為上訴審訴│  。                            │
│  訟代理人        │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│                  │  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。                                  │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 104 年 10 月 22 日
書記官 林 苑 珍