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臺北高等行政法院判決
105年度訴字第1588號
106年4月20日辯論終結
原 告 曹孝國
被 告 連江縣地政局
代 表 人 曹爾元（局長）
訴訟代理人 張舜焜
上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服連江縣政府中華民國105年8月30日連企法字第1050037293號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件被告代表人原為楊遠鵬，訴訟中變更為曹爾元，業據被告新任代表人曹爾元提出承受訴訟狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：原告於101 年10月16日，向被告申請連江縣南竿鄉四維段44地號（指界測量後為：44⑴、66⑴暫編地號、43地號，下稱「系爭三筆地號」）土地總登記案，被告依土地登記規則第57條第1項第2款規定，以連江縣政府連江地政事務所105年5 月19日連地所登駁字第000214號駁回通知書（下稱「原處分」）駁回原告申請。
原告不服，遂提起訴願，經連江縣政府105 年8 月30日連企法字第1050037293號決定訴願駁回。
原告不服，遂提起行政訴訟。
三、本件原告主張：1.馬祖地區的小山丘在戰地政務施行前多為層層的梯田，且旱地並非不能登記為私有土地，原告已提出土地四鄰證明文件，故已符合和平占有之要件，得申請登記。
2.依民法物權編施行法第3條：「（第1項）民法物權編所規定之登記，另以法律定之。
「（第2項）物權於未能依前項法律登記前，不適用民法物權編關於登記之規定。」
、第9條：「依法得請求登記為所有人者，如第3條第1項所定之登記機關尚未設立，於得請求登記之日，視為所有人。」
等規定，本申請案既經原告補正後，原告以繼承人身份申請登記，已符合「視為所有人」得登記條件，應不適用民法物權編關於登記之規定。
3.連江縣社會教育館於89年發行之「馬祖地區廟宇調查研究」僅憑有白馬大王廟在清末時就存在，而未調查之後係何人為事實上占有之原告被繼承人，該廟僅是一無主建物，故不能以此認定存在之理由否准原告之申請，尤其該廟之存在僅供調查研究報告之參考。
況原告已提出四鄰證明，被告不能忽略原告被繼承人於51年至62年間占有存在之事實。
4.參民法物權編施行法第3條、第8條、第9條、民法第769條、第770條可知，凡於62年7月31日之前已符合民法第769條、第770條時效規定者應「視為所有人」，且不適用民法物權編關於登記之規定。
原告占有系爭土地時間，早於地政機關設立前已完成民法第769條所規定之二十年時效，應足可認定符合「視為所有人」的登記條件，且享有不適用民法物權編關於登記之規定。
5.參最高法院53年台上字第2149號判例意旨，原告占有系爭土地，乃繼承其父祖而來，且原告家族在地政機關設立前世居連江縣南竿鄉四維村，未曾遷徙，自得與其父祖之占有時間，合併計算之。
爰本件因繼承之法律關係就原屬原告之系爭祖產，依法應得請求登記為所有權人。
6.參土地法第51條、第54條、第55條規定及其立法意旨，土地總登記應以「土地四鄰證明」作為權利證明文件審查，證明無誤，應即公告之，如應補繳證明文件者，地政機關亦應限期令其補繳，未依法通知補正，就予駁回之處分，即應認定為違法。
被告既未依法審查「土地四鄰證明書」，又未依法通知補正，就逕予駁回原告之申請登記案件，容有逾越權限或濫用權力之違失，應認定原處分為無效。
7.依行政程序法第42條、第102條、訴願法第67條第3項、行政院及各級行政機關訴願審議委員會審議規則第18條所明定。
本件申請案被告並未通知原告陳述意見，或實地勘驗，也未依行政程序法第114條及土地登記規則第56條第1項第1款之規定通知補正，就草率作成對原告不利之行政處分，行政程序容有瑕疵，應為無效之行政處分。
8.依據內政部101 年2 月9 日召開「解決馬祖地區土地相關問題」第四次專案小組會議決議說：一、馬祖地區未完成登記之土地，於連江縣地政機關成立前已具備民法第769條或第770條規定之條件者，依民法物權編施行法第九條規定，自時效完成得請求登記之日起，應得視為所有人，且地政機關勿須審查其自地政機關成立後' 以迄登記完成時，有否和平繼續占有之事實，並於經審查無誤後逕依土地法規定進行公告，公告期滿無人異議即予產權登記；
如有權利爭執之異議，則依土地法第59條第2項規定處理。
二、上開決議之見解不適用於已完成登記之土地，以維護登記之安定性，但個案如經法院判決應予塗銷登記者，尊重該判決結果（內政部101 年02月17日內授中辦地字第1016650259號函）。
依上開函示意旨，被告已無須審查其自地政機關成立後以迄登記完成時，原告有否和平繼續占有之事實，自應依法公告原告為所有權人。
9.並聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
被告應准予原告就連江縣南竿鄉四維段44地號（指界測量後為44⑴、66⑴暫編地號、43地號為土地總登記，並登記為土地所有權人。
訴訟費用由被告負擔。
四、被告則以：1.依民法第940 、964 、769 、770 條、民事訴訟法第277條等規定及最高行政法院（改制前為行政法院）77年度判字第893 號判決。
2.民法物權編施行法第9條規定：「依法得請求登記為所有人者，如第3條第1項所定之登記機關尚未設立，於得請求登記之日，視為所有人。」
；
復依行政院101 年2 月9 日專案小組第4 次會議獲致決議結論：「馬祖地區未完成登記之土地，於連江縣地政機關（單位）成立( 按：連江縣地政機關於51年7 月31日設立）前已具備民法769 或770 條規定之條件者，依民法物權編施行法第9條規定，自時效完成得請求登記之日起視為所有人；
地政機關勿須審查其自得請求登記之日起以迄登記完成時有否和平繼續占有之事實，於經審查無誤後逕依土地法規定進行公告，公告期滿無人異議即予產權登記；
如有權利爭執之異議，則依土地法第59條第2項規定處理（內政部101 年2 月20日內授中辦地字第1016650259號函）。」
3.「占有人占有之始，須有意思能力。
如為占有之移轉，具有權利能力者得為占有之主體。」
、「第一點、第二點、第四點至第七點、第十點及第十一點之規定，於申請時效取得所有權登記時，準用之。」
時效取得地上權登記審查要點第4點、第16點定有明文。
「未滿七歲之未成年人，無行為能力。」
、「無行為能力人之意思表示，無效；
…」此為民法第13條、第75條第1項所明定。
「自主占有」係指以所有之意思而為占有，亦即占有人以與所有權人對於所有物相同支配之意思，而支配標的物之占有，得證如欲依民法769 條、770 條時效取得所有權，自需於占有之始具「意思表示」能力始足當之。
4.原告係00年0 月00日生，於原告所稱51年7 月占有之始甫剛出生，自未有行為能力、具意思表示自主占有之可能，證明書所載內容實不足認採。
5.並聲明：原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
五、兩造爭點為：被告依土地登記規則第57條第1項第2款規定，駁回原告向被告申請登記為系爭土地之所有人，是否適法？亦即原告就系爭土地之占有，是否符合民法第940 、964、769 、770 條規定？
六、本院判斷：1.本件應適用之法條與法理：①土地登記規則第56條：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正：一、申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺者。
二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。
三、登記申請書記載事項，或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因者。
四、未依規定繳納登記規費者。」
第57條：「（第1項）有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登記機關管轄者。
二、依法不應登記者。
三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。
四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。
（第2項）申請人不服前項之駁回者，得依訴願法規定提起訴願。
（第3項）依第1項第3款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判。」
②民法第759條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」
第759條之1 ：「（第1項）不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
（第2項）因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」
第769條：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」
第770條：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」
第771條：「（第1項）占有人有下列情形之一者，其所有權之取得時效中斷：一、變為不以所有之意思而占有。
二、變為非和平或非公然占有。
三、自行中止占有。
四、非基於自己之意思而喪失其占有。
但依第949條或第962條規定，回復其占有者，不在此限。
（第2項）依第767條規定起訴請求占有人返還占有物者，占有人之所有權取得時效亦因而中斷。」
③民法物權編施行法第3條：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。
物權於未能依前項法律登記前，不適用民法物權編關於登記之規定。」
第8條：「民法物權編施行前占有不動產而具備民法第769條或第770條之條件者，自施行之日起，得請求登記為所有人。」
第9條：「依法得請求登記為所有人者，如第3條第1項所定之登記機關尚未設立，於得請求登記之日，視為所有人。」
④離島建設條例第9條「（第1項）本條例適用之地區，於實施戰地政務終止前，或實施戰地政務期間被占用於終止後，因徵收、價購或徵購後登記為公有之土地，土地管理機關已無使用或事實已廢棄使用者，最遲應於本條例中華民國102 年12月20日修正施行之日起二年內全數公告；
原土地所有人或其繼承人並得於公告之日起五年內，向該管土地管理機關申請按收件日當年度公告地價計算之地價購回其土地。
但徵收、價購或徵購之價額超出該計算所得之地價時，應照原徵收、價購或徵購之價額購回。
（第2項）土地管理機關接受申請後，應於三十日內答覆申請人；
其經審查合於規定者，應通知該申請人於三十日內繳價，屆期不繳價者，註銷其申請；
不合規定者，駁回其申請，申請人如有不服，得向土地所在地縣（市）政府申請調處。
（第3項）前項期間於必要時得延長一個月。
（第4項）縣（市）政府為第2項調處時，得準用土地法第59條規定處理。
（第5項）金門地區土地，非經有償徵收或價購等程序登記為公有，於實施戰地政務終止前，其地上已有建物或墳墓等足資證明其所有者，原土地所有人或其繼承人或占有人得於本條例中華民國102 年12月20日修正施行之日起五年內檢附相關證明文件申請土地管理機關會同地政機關勘查，經確認屬實且無公用之情形者，得就其建物、墳墓所在位置核算面積，並按申請收件日當年度公告地價計價讓售其土地。
（第6項）馬祖地區之土地，自民國38年起，非經有償徵收或價購等程序登記為公有，致原土地所有人或合於民法物權編施行法第9條規定之視為所有人或其繼承人喪失其所有權，土地管理機關已無使用土地之必要者，應自本條例中華民國102 年12月20日修正施行之日起五年內，依原土地所有人、視為所有人或其繼承人之申請返還土地；
土地管理機關有繼續使用土地之必要者，應依法向原土地所有人、視為所有人或其繼承人辦理徵收、價購或租用。
其已依金門馬祖東沙南沙地區安全及輔導條例提出請求經駁回者，得再依本條例之規定提出申請。
（第7項）前項返還土地實施辦法由行政院定之。
（第8項）第1項申請購回、第5項申請讓售及第6項申請返還土地，不受都市計畫法第52條、第53條、土地法第25條、國有財產法第28條、第32條、第35條或地方政府公產管理法令之限制。
（第9項）澎湖地區之土地，凡未經政府機關依法定程序徵收、價購或徵購者，應比照辦理。」
⑤土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」
第51條：「土地總登記，由土地所有權人於登記期限內檢同證明文件聲請之。
如係土地他項權利之登記，應由權利人及義務人共同聲請。」
第54條：「和平繼續占有之土地，依民法第769條或第770條之規定，得請求登記為所有人者，應於登記期限內，經土地四鄰證明，聲請為土地所有權之登記。」
第55條：「（第1項）直轄市或縣（市）地政機關接受聲請或囑託登記之件，經審查證明無誤，應即公告之，其依第53條逕為登記者亦同。
（第2項）前項聲請或囑託登記，如應補繳證明文件者，該管直轄市或縣（市）地政機關應限期令其補繳。」
2.原告主張馬祖地區的小山丘在戰地政務施行前多為層層的梯田，且旱地並非不能登記為私有土地，其已提出土地四鄰證明文件，故符合和平占有之要件，依法得申請所有權登記；
且本案經原告補正後，原告以繼承人身份申請登記，已符合「視為所有人」之條件，應不適用民法物權編關於登記之規定云云。
經查：①民法物權編施行法第3條：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。
物權於未能依前項法律登記前，不適用民法物權編關於登記之規定。」
所謂之登記另以法律定之，就是土地法所稱之登記，而同施行法第9條：「依法得請求登記為所有人者，如第3條第1項所定之登記機關尚未設立，於得請求登記之日，視為所有人。」
所稱視為所有人即指土地法所稱之土地登記機關尚未設立，但已經具備民法第769條或第770條之條件者，得請求登記為所有人，於得請求登記之日，視為所有人。
無論是否視為所有權人（待土地登記機關設立後再登記為所有權人）或直接可以登記為所有權人，都要符合民法第769條或第770條之條件始可。
而該條件在證據上，應踐行土地法第54條：「和平繼續占有之土地，依民法第769條或第770條之規定，得請求登記為所有人者，應於登記期限內，經土地四鄰證明，聲請為土地所有權之登記。」
之舉證程序。
②換言之是否和平繼續占有系爭土地，而符合民法第769條或第770條之規定者，除當事人主觀需要以所有之意思為之，在客觀上還需要證明和平繼續占有之事實，而該事實是經土地四鄰證明為證據方法，故土地四鄰證明就本案情形而言，是原告重要的舉證事項（待證事實：20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者；
若其占有之始為善意並無過失者10年）。
在原告提出申請時，所檢送之101 年10月8 日土地四鄰證明書（參見原處分卷p8，證明人李珠英）所記載之內容是證明原告於51年7 月至62年7月以所有之意思和平繼續占有四維段44地號（指界測量後為：44⑴、66⑴暫編地號、43地號）而其占有之始為善意並無過失，並敘明被繼承人原告確時在該土地用作旱使用，而出生於00年0 月00日之原告，如何能於初生前至11歲（51年7 月至62年7 月間）占有系爭不動產作旱使用。
而在本院審理期間，原告再次提出105 年7 月4 日土地四鄰證明書3 張（參見本院卷p82-84，證明人李珠英）所記載之內容是證明原告於51年7 月至62年7 月以所有之意思和平繼續占有四維段44⑴、66⑴暫編地號、43地號，而其占有之始為善意並無過失，並敘明被繼承人曹麋麋確時在該土地用作農牧耕作使用；
同樣發生同一質疑（出生於00年0 月00日之原告，如何能於初生前至11歲，即51年7 月至62年7 月間，占有系爭不動產）。
就土地因時效取得而言，土地四鄰證明書是至關重要的證明文件，證明的內容有形式上的真實性及實質上的可信度待審查，而形式上的真實性如文書製作者之真正、文書格式之完整、文書意旨之清晰可辨識等，實質上的可信度如文書內容合於經驗法則及論理法則，及文書前後文義之一致性，文書語意在合理解釋之範圍內足以探知製作文書人之真意等。
本案所涉土地四鄰證明書前後兩度由證明人李珠英簽署，而針對出生於00年0 月00日之原告，如何能於初生前至11歲（51年7月至62年7 月間）占有系爭不動產，此一情節即違反一般經驗法則，而嚴重影響到文書內容之實質可信度；
而前後文書文義不一致之處（被繼承人原告確時在該土地用作旱使用、被繼承人曹麋麋確時在該土地用作農牧耕作使用）事關使用主體之變動，亦無任何可資比對之相關資訊足以為本院比對研判，足證證明人李珠英兩度簽署之土地四鄰證明書無法作為原告主張以所有之意思和平繼續占有系爭土地之證明。
雖原告於訴訟中陳稱：不能忽視原告被繼承人於51年至62年間占有存在之事實，然此一陳述並無任何證據可資參酌。
原告就有利於己之事項（所主張之事實），不能盡舉證責任者，自應承受不利益之認定結果。
3.綜上所述，原告上開所訴各節，均非可採，原處分並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請判決如其聲明所示，為無理由，應予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
臺北高等行政法院第二庭
審判長法 官 黃秋鴻
法 官 陳金圍
法 官 陳心弘
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
書記官 林淑盈
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