設定要替換的判決書內文
臺北高等行政法院判決
105年度訴字第79號
105年4月27日辯論終結
原 告 李麗凰
被 告 臺北市政府地政局
代 表 人 李得全（局長）住同上
訴訟代理人 謝偉薇
陳怡如
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服臺北市政府中華民國103 年11月7 日府訴二字第10309141400 號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣被告查得原告未經許可經營不動產經紀業，於名片刊載「法拍屋代標」等營業項目從事不動產仲介業務，乃以民國（下同）103 年2 月19日北市地權字第10330556000 號函請原告陳述意見，經原告以103 年3 月5 日函陳述意見表示系爭名片與原告無涉。
嗣被告查得原告因另案違反地政士法事件，經臺北市政府以103 年5 月13日103 年度地懲字第3 號懲戒決定予以申誡1 次，該決定書載明原告於102 年11月間出席會議時曾親自將系爭名片遞交予被告機關人員，並自承曾使用系爭名片，被告乃以103 年5 月14日北市地權字第10331532100 號函再次通知原告陳述意見，經原告103 年5 月20日函陳述意見否認有違反規定情事。
嗣被告審認原告確有未經被告許可經營不動產經紀業，即從事不動產仲介業務之事實，違反不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定，乃依同條例第32條第1項規定，以103 年8 月6 日北市地權字第10332380400 號裁處書（下稱原處分）處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並立即禁止經營不動產經紀業。
原告不服，提起訴願經駁回後，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：原告名片載有「法拍屋代標」屬於一種廣告用語，僅為濫用廣告名詞，並非實際從事不動產仲介業務，被告查無事證，僅以名片所載項目即斷章取義，認定原告違規並據以裁處，未就有利及不利情形一併審酌，有違行政程序法規定，顯有不當等情。
並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：被告審認原告違反不動產經紀業條例規定之事實，係依載有原告姓名、電話之名片（名片刊有「法拍屋代標」等營業項目）及臺北市府103年5月13日103年度地懲字第3號懲戒決定書而認定，是原處分自屬有據，又依原告所使用之名片及上開懲戒決定書內容之記載，已足堪認定原告以使不特定多數人知悉之方法，為從事不動產仲介業務之表示、表徵或收取法拍屋代標服務報酬者等，即已符合內政部94年5月4日內授中辦地字第0940724941號函所指經營不動產仲介業務之情形，是原告未經許可經營不動產經紀業即從事不動產仲介業務，被告自得依規定裁處，原告指稱名片刊載法拍屋代標僅屬於廣告用語，主張實際並無執行業務，顯係飾辯之詞等語，資為抗辯。
並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本件如事實概要欄記載之事實，有原處分、原告之名片及臺北市政府103 年5 月13日103 年度地懲字第3 號懲戒決定書等影本附卷可稽（見原處分卷第19-21 、3 、14-18 頁），洵堪認定。
經核兩造之爭點為：原告是否確有未經被告許可，從事不動產仲介業務?
五、本院之判斷：㈠按「為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」
「經紀業之管理，依本條例之規定；
本條例未規定者，適用其他有關法律之規定。」
「本條例用辭定義如下︰一不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；
房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。
……四經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。
五仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」
「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記……。」
「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業……」「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」
不動產經紀業管理條例第1條、第2條、第4條第1款、第4款、第5款、第5條第1項、第7條第1項、第32條定有明文。
準此，依不動產經紀業管理條例第1條所規範之立法宗旨，可知不動產經紀業管理條例係因不動產仲介經紀業影響房地產交易市場之穩定與發展至鉅，與交易當事人權利義務息息相關，為健全管理機制，以人必歸業、業必歸會方式，明定經營不動產仲介業，須以公司或商號之型態執行仲介業務；
為健全不動產交易市場，確保服務品質，保障交易者權益，規定經營仲介經紀業應向主管機關申請許可後，方得營業；
非經紀業而經營仲介者，依法禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰，以杜絕個人未經申請許可而為之營業及營利之行為，始符合立法意旨。
是查不動產經紀業管理條例第5條、第7條規定，從事不動產買賣仲介業務之經紀業者，應向主管機關申請許可後，辦妥公司或商業登記並加入登記所在地之同業公會後方得營業。
無論係公司、商號或個人，如非經紀業而有經營仲介或代銷業務者，依同條例第32條之規定，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰。
㈡次按內政部90年8 月31日台（90）內中地字第0000000 號函（下稱內政部90年8 月31日函釋）：「……經營仲介或代銷業務者，應為本條例（按：不動產經紀業管理條例）所謂『經紀業』，違者，主管機關自應依本條例第32條規定予以處罰。
本案未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；
至『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為。」
；
內政部94年5 月4 日內授中辦地字第0940724941號函（下稱內政部94年5 月4 日函釋）：「有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定……所謂「為業」之認定，請參酌法務部83年3 月19日法83律決05573 號函釋辦理……並請參考下列行為態樣蒐集違法事證，但不宜僅以下列行為態樣之一即遽為認定其違法營業：㈠從事不動產仲介業務之行為。
1.設有店面或辦公室之營業處所，其外觀、市招、櫥窗、看板、名片及廣告之內容，有明顯從事仲介業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其為從事仲介業務者。
2.未設有店面或辦公室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。
3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。
4.簽署不動產委託銷售、租賃契約書或相當於該契約書者。
5.簽署不動產承購、承租要約書或相當於該契約書者。
6.收受斡旋保證金、要約保證金、出價保證金、協調金或相當於該性質之款項者。
7.代為收受不動產相關之定金或開立定金收據者。
8.收取不動產仲介服務報酬或其他類此之對價者。
9.提供解說不動產說明書或相當於該說明書者。
10. 簽署委託標購法院拍賣不動產契約書或相當於該契約書者。
11.向執行法院提出委任狀之投標代理人，有繼續反覆實施該代理投標之行為者。
12. 收取法拍屋代標服務報酬者。
13. 公司或商號之登記營業項目為『房屋仲介業』、『土地仲介業』或『房屋租售之介紹業務』，並於最近一年內向稅捐機關申報營利事業所得稅或營業稅有案者。
14. 最近一年內向稅捐機關申報執行業務所得有案，並足以辨識其為從事仲介業務者。
15 .其他具有明顯經營仲介業務之事證者。
……」上開函釋，均係內政部本於主管機關基於職權所為補充性釋示，核與經紀業管理條例之相關規定及意旨無違，自得參酌。
㈢查依卷附原告之名片，其上除有原告之姓名外，並標示原告為設址於台北市○○區○○街000 號泰安代書地政士聯合事務所之一員，且載有聯絡電話及營業項目等，營業項目中包括「法拍屋代標」；
再依泰安代書( 地政士) 聯合事務所刊登於網路金窩網行銷平台之資料顯示，其營業項目亦登載有「12. 不動產、法拍屋之提供、代標、貸款、交屋登記」「15. 外國、中國人來台、理財、購屋者之代理」（見原處分卷第3-4 頁），比對兩者（即名片與網路上刊登之資料）所載之地址、聯絡之市內電話、行動電話均相同，可知原告確設有辦公室之營業處所，其名片及廣告之內容，有明顯從事仲介業務之徵象，並足以使不特定多數人認知其為從事仲介業務之情事，依前揭內政部94年5 月4 日函釋意旨，足堪認定原告有從事不動產仲介業務之行為。
從而，被告認原告有違反不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定，乃依同條例第32條第1項規定，以原處分裁處原告10萬元罰鍰，並立即禁止經營不動產經紀業，並無違誤。
㈣原告雖主張其名片載有「法拍屋代標」屬於一種廣告用語，僅為濫用廣告名詞，並非實際從事不動產仲介業務，被告認定原告違規並據以裁處，未就有利及不利情形一併審酌，有違行政程序法規定，顯有不當云云。
經查，被告以原告在其名片及網站刊載有「法拍屋代標」營業項目，認原告涉有違反不動產經紀業管理條例規定，先後於103 年2 月19日、同年5 月14日、同年6 月17日函請原告提出說明，原告先是陳稱：「網站及名片刊載兩者均與本地政士無涉」，嗣則陳稱：「本人係賀亞實業有限公司經理人，依法令『經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；
……。』
。
領有合格不動產經紀營業員證明書。」
，復由賀亞實業有限公司（下稱賀亞公司）向被告說明，原告為該公司經理人，亦從未有仲介任何不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務等語（見原處分卷第5 、8 、13頁），並提出原告之不動產經紀營業員合格服務證及證明書為證。
惟查，原告所提出之不動產經紀營業員合格服務證及證明書，其有效期限分別為93年10月31日、101 年11月6 日，均不足以證明原告業經向主管機關申請許可從事不動產仲介經紀業務，尚難資為有利於原告之認定。
況賀亞公司在經濟部商業司登記之所營事業並未包含不動產仲介業務，此亦有公司及分公司基本資料在卷可稽（見本院卷第29頁），而原告係以泰安代書地政士聯合事務所地政士之名從事業務，是賀亞公司出具之說明書並非事實。
是以，原告空言陳稱名片刊載法拍屋代標僅屬於廣告用語，被告未就有利及不利情形一併審酌云云，均不足採。
六、綜上所述，原告所訴各節均不可採，被告以原處分認原告違反不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定，乃依同條例第32條第1項規定處原告10萬元罰鍰，並立即禁止經營不動產經紀業，核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告仍執前詞，請求撤銷，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 蕭惠芳
法 官 侯志融
法 官 陳姿岑
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴│
│人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明│
│文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
書記官 李依穎
還沒人留言.. 成為第一個留言者